Bemiddeling bij conflicten binnen appartements-mede-eigendom

Bemiddeling bij conflicten in mede-eigendomADVERTORIAL
In een maatschappij waarin mensen alsmaar mondiger worden , alsmaar menen dat zij het bij ‘meningsverschillen’ bij het rechte eind hebben, alsmaar onverdraagzamer worden,… neemt het aantal gerechtelijke procedures in België nog steeds verontrustend toe.
Vanuit de praktijk blijkt immers dat men steeds meer en meer ‘zijn gelijk’ bevestigd wil zien, desnoods mits tussenkomst van de rechtbank.

En alhoewel mensen dus steeds mondiger worden, is het intriest te moeten vaststellen dat uit tal van de opgestarte rechtsprocedures blijkt dat de inzet ervan dikwijls een ‘onbenullig’ meningsverschil betreft hetwelk door een ‘goed gesprek’ tussen partijen door deze partijen zelf kan worden opgelost.

Voormelde betekent natuurlijk niet dat ook ‘minder onbenullige’ zaken niet door middel van een goed gesprek zouden kunnen worden opgelost, integendeel.
Helaas zijn mensen de dag van vandaag blijkbaar minder en minder geneigd om spontaan met elkaar aan tafel te gaan zitten; de communicatie tussen partijen verloopt daardoor in veel gevallen via hun raadslieden waarbij men dan voor de beëindiging van het ‘conflict’ meestal afhankelijk is van een uitspraak van de rechtbank.
M.a.w. partijen laten in geval van een conflict veelal ‘de oplossing’ over aan een rechtbank.

Ook bij conflicten binnen een gedwongen appartementsmede-eigendom wordt deze ‘trend’ jammer genoeg meer en meer vastgesteld.
Dit niettegenstaande er een volwaardig alternatief voorhanden is, namelijk het opstarten van een bemiddeling.

Wat is Bemiddeling?

Via bemiddeling wordt in samenspraak met een speciaal daartoe opgeleide en erkende gesprekspartner, getracht om de communicatie tussen alle conflictpartijen te herstellen of te verbeteren.

De uitkomst van zulke dialoog zal er in de meeste gevallen toe bijdragen dat er voor en vooral door alle conflictpartijen een aanvaardbare (en op termijn blijvende) oplossing wordt bekomen.

De aangewezen, betrouwbare en neutrale gesprekspartner die tezamen met alle partijen tijdens een gesprek tot zulke oplossing kan komen, is een bemiddelaar.
Zoals de benaming al doet vermoeden, zal de taak van deze gesprekpartner er in bestaan om tussen partijen te bemiddelen.

Bemiddeling is dus een manier van geschiloplossing waarbij een derde de partijen begeleidt in een poging om hen zelf te doen uitkomen op een akkoord dat geheel of gedeeltelijk een einde maakt aan hun geschil en dit zonder tussenkomst van de rechtbank.

Van cruciaal belang hierbij is te benadrukken dat de oplossing van het geschil dus door de conflictpartijen zelf wordt gevonden en geenszins door een uitspraak van een rechtbank wordt ‘opgedrongen’.

Voordelen van Bemiddeling tegenover de Rechtbank

In het eerste zal tot een win/win oplossing worden gekomen, waarbij in het tweede er bijna altijd een ‘verliezende’ partij zal zijn.

Gelet op voorgaande en gelet op het steeds groter wordende succes van bemiddeling, wordt het meer en meer als volwaardig alternatief voor een gerechtsprocedure aanzien waarbij het ook steeds vaker door een rechter wordt voorgesteld.

We benadrukken hier wel de term ‘voorgesteld’ omdat een van de belangrijkste pijlers voor een geslaagde bemiddeling er in bestaat dat de conflictpartijen vrijwillig akkoord gaan om te trachten hun geschil door middel van een bemiddeling op te lossen.

Het bereikte bemiddelingsakkoord kan ter homologatie worden overgemaakt aan een bevoegde rechtbank, waardoor het waarde van een vonnis krijgt.

Altijd een alternatief

Wordt er uiteindelijk geen voor alle partijen aanvaardbare oplossing bekomen, dan staat hen nog steeds de mogelijkheid open om zich tot de rechtbank te wenden.

Bemiddeling binnen een gedwongen appartementsmede-eigendom, in welke gevallen mogelijk/aangewezen?

Zonder hetgeen hieronder wordt aangehaald als limitatief te willen aanzien, moet het perfect mogelijk zijn om zowel in geschillen die zich voordoen tussen eigenaars en de vereniging van mede-eigenaars, tussen eigenaars en bewoners/genieters van een persoonlijk of zakelijk recht (bvb. huurders, vruchtgebruikers,…) alsook in geschillen die zich tussen eigenaars en/of de vereniging van mede-eigenaars en hun syndicus voordoen, te bemiddelen.

Veel voorkomende conflicten binnen een appartementsmede-eigendom betreffen:

  • de al dan niet correcte opmaak van een (jaar)afrekening;
  • het al dan niet (tijdig) betalen van de gemeenschappelijke lasten door eigenaars;
  • de afhandeling van opleveringen waarbij er een conflict optreedt tussen de eigenaars en/of de VME en de bouwheer/aannemer;
  • burenruzies (lawaaioverlast, abnormale hinder veroorzaakt door huisdieren, ….)
  • het onrechtmatig plaatsen van voorwerpen tegen/op gemeenschappelijke delen (bvb. satellietschotel tegen de (voor)gevel,…)
  • ...

Voorbeelden van mogelijke conflicten die over het algemeen allemaal, door tussenkomst van een speciaal daartoe opgeleide bemiddelaar, door partijen onderling kunnen worden opgelost.

Dat de tussenkomende bemiddelaar naast zijn doorgedreven opleiding als bemiddelaar dan ook nog eens gespecialiseerd is in de materie waarbinnen het conflict zich voordoet, zal de slaagkansen van een bemiddeling alleen maar doen toenemen.

Laat in geval van een conflict ‘de oplossing’ dus niet onmiddellijk over aan een rechtbank, maar doe beroep op een erkend bemiddelaar.

Indien u vragen heeft over hun diensten, kunt u het Mediation Platform contacteren via deze link.

_________________________________________________________

Peter LEYSEELE
Bemiddelaar in burgerlijke en handelszaken (opleiding genoten aan de Universiteit Antwerpen in samenwerking met de Universiteit van Gent)
Medeoprichter Mediationplatform®

Bemiddeling in

Bemiddeling in conflicten.
​De wetgever " dacht " dat alle mede- eigenaars gezond denkende mensen zijn waarmee overleg mogelijk is. Dat is niet overal zo.
Zelfs voorzitters van de AV en/ of leden van de RvME kunnen er een potje van maken, kennen vaak de regels van de nieuwe wet op de Mede- eigendom niet, gedragen zich soms demagogisch, narcistisch, enz....
Dat valt niet op als de overige mede- eigenaars niet geïnteresserd zijn in het beheer van het gebouw, amper naar de AV komen en eerder op hun uurwerk kijken wannneer de vergadering is afgelopen dan deel te nemen aan het debat.
​Zo kom je er als enkeling vaak alleen voor te staan en rest maar alleen de Vredrechter.
​Hetzelfde geldt voor de Syndicus die zijn taken niet naar behoren uitvoert en de regels van de nieuwe wet op de Mede- eigendom niet respekteert. Er staan hiervoor geen automatische sancties op. Als de overige mede- eigenaars (die veelal niets van deze nieuwe wetgeving kennen) zich hiervoor niet interesseren dan sta je als enkeling nogmaals vaak alleen.
​" Minderheden " worden door deze wet niet beschermd: zij kunnen dan niet anders dan naar de Vrederechter te stappen. Dit is ook niet zo eenvoudig en kost handenvol geld.
 
Lieve en Marc

Ik ben eigenaar van een

Ik ben eigenaar van een appartement dat deel uitmaakt van een gebouw van 3 appartementen. Onlangs werd besloten om werken te laten uitvoeren aan het dak ten voor een bedrag van 13.000 euro. Toen de dakwerkers aan het werken waren hebben ze gezien dat mijn dakterras dringend nieuwe isolatie nodig had en dit resulteerde in een meerprijs van 8000 euro. Nu komt probeer de syndicus die bjikomende werken aan mijn terras volledig in mijn rekening te brengen. Heeft die man het recht dat te doen? Wat zijn mjn rechten in dit geval? Maakt een dakterras geen deel uit van de gemene delen? Alvast Bedankt voor enig info.

U betaald, gelijkvloers

U betaald, gelijkvloers zonder kelder niet mee voor onderhoud en gebruik lift. U betaald echter wel mee voor herstelling of kosten betreffen de werking van de lift. Logisch want de lift is een gemeen deel, dus ook een deelvan uw eigendom en dus een meerwaarde bij de verkoop van uw appartement. 
Willy

Het gebouw waar ik woon

Het gebouw waar ik woon bestaat uit 4 eenheden waarvan ik het grootste heb en er als enige eigenaar woon. De andere appartementen worden door vader en zoon verhuurt ; deze zijn nooit aanwezig op de jaarlijkse vergadering (naast het onze zijn nog 2 gebouwen die deel uitmaken van 1 complex) Ik ben nu 5 jaar eigenaar en er zijn al van het begin problemen met de huurders oa, niet poetsen van hun stuk van de hal; brievenbus, kelder. Tuin volledig verwaarloost ; deze huurder heeft een grote hond die nooit wordt uitgelaten en deze bevindt zich steeds in de garage of in klein tuintje waar hij zijn behoeftes doet!!
De schade door de verhuis van huurders wordt niet hersteld. Gisteren was er weer een vergadering waarin de vernieuwing van de lift ter sprake kwam; volgens de huidige statuten betalen de twee gelijkvloers appartementen niet mee, ik woon op het eerste en boven mij is er nog een kleine studio. Dit betekent dat 75% van de kosten voor mij zijn, ik heb dan ook gevraagd om de statuten te veranderen vermits ik steeds het grootste deel van de onkosten draag. De eigenaars die verhuren hebben enkel de lusten maar trekken zich niets aan van de lasten. Hoogstwaarschijnlijk zullen ze hier voor binnen de 4 maanden naar de vrederechter gaan. Nu hoeveel kans maak ik dat aan mijn vraag zal voldaan worden en wat is uw honerarium om me hier in bij te staan?

In mijn mede-eigendom met

In mijn mede-eigendom met slechts 2 appartementen, wordt in de basisakte vermeld hetgeen volgt: "II. Statuten -,reglement van mede-eigendom.... Onttrekking van het appartementsrecht.  Comparanten verklaren te zijn ingelicht over de draagwijdte van de wet van 30 juni  1994 betreffende het appartementsrecht en meer in het bijzonder over art 577-3 van het BW, krachtens hetwelk de beginselen door deze wet neergelegd toepasselijk zijn op ieder gebouw waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in de gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.
Comparanten zijn er tevens over ingelicht dat deze beginselen en bepalingen evenwel niet toepasselijk zijn indien de aard van de goederen zulks  niet rechtvaardigt en alle eigenaars met die afwijking instemmen Comparanten verklaren dat de aard van het gebouw dat slechts in twee eenheden zal worden gesplitst, de onderwerping aan de appartementswet inderdaad niet vereist; de appartementseigendom .........”
Omdat deze clausule het recht geeft aan de eigenaar met het grootste aandeel, om ALLE beslissingen in verband met de mede-eigendom  al dan niet goed of af te keuren, waartegen de andere eigenaar (minderheid) dus  totaal  niets in te brengen heeft,  juist wegens deze discriminerende clausule, vraag ik me af of deze clausule heden nog kan vernietigd worden door bijvoorbeeld de vrederechter? Opdat ook in deze mede-eigendom de appartementswet verplicht  gevolgd zou moeten worden.
of dient zulke clausule in de notariële akte als onherroepelijk geldig te  moeten worden beschouwd?
Heeft iemand op dit forum daar een mening over? En zo ja hoe en waar (welke rechtbank?) dient een eventuele vernietiging van zulke clausule te worden gevraagd?
PS. Ter informatie, deze organisatie van het beheer van het gebouw behoeft de zware structuur van een vereniging met rechtspersoonlijkheid niet,  .....
Bijgevolg verklaren comparanten het gebouw  overeenkomstig art 577-3 tweede lid van het BW , uitdrukkelijk te onttrekken aan de toepassing van de wettelijke bepalingen inzake
basisakte dateert van 2008. De wet op de mede-eigendom  is ondertussen ook gewijzigd.
Dank voor een antwoord, met alle achting en vriendelijke groeten

Een blok met 2 appartementen

Een blok met 2 appartementen valt niet onder de reglmenten van medeeigendom . Even de wet belkoijken , ik geloof dat min. 6 app. nodig is alvorens de wet op medeeigendom toepasbaar is. 
Willy

In mijn mede-eigendom met

In mijn mede-eigendom met slechts 2 appartementen, wordt in de basisakte vermeld hetgeen volgt: "II. Statuten -,reglement van mede-eigendom.... Onttrekking van het appartementsrecht.  Comparanten verklaren te zijn ingelicht over de draagwijdte van de wet van 30 juni  1994 betreffende het appartementsrecht en meer in het bijzonder over art 577-3 van het BW, krachtens hetwelk de beginselen door deze wet neergelegd toepasselijk zijn op ieder gebouw waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in de gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.
Comparanten zijn er tevens over ingelicht dat deze beginselen en bepalingen evenwel niet toepasselijk zijn indien de aard van de goederen zulks  niet rechtvaardigt en alle eigenaars met die afwijking instemmen Comparanten verklaren dat de aard van het gebouw dat slechts in twee eenheden zal worden gesplitst, de onderwerping aan de appartementswet inderdaad niet vereist; de appartementseigendom .........”
Omdat deze clausule het recht geeft aan de eigenaar met het grootste aandeel, om ALLE beslissingen in verband met de mede-eigendom  al dan niet goed of af te keuren, waartegen de andere eigenaar (minderheid) dus  totaal  niets in te brengen heeft,  juist wegens deze discriminerende clausule, vraag ik me af of deze clausule heden nog kan vernietigd worden door bijvoorbeeld de vrederechter? Opdat ook in deze mede-eigendom de appartementswet verplicht  gevolgd zou moeten worden.
of dient zulke clausule in de notariële akte als onherroepelijk geldig te  moeten worden beschouwd?
Heeft iemand op dit forum daar een mening over? En zo ja hoe en waar (welke rechtbank?) dient een eventuele vernietiging van zulke clausule te worden gevraagd?
PS. Ter informatie, deze organisatie van het beheer van het gebouw behoeft de zware structuur van een vereniging met rechtspersoonlijkheid niet,  .....
Bijgevolg verklaren comparanten het gebouw  overeenkomstig art 577-3 tweede lid van het BW , uitdrukkelijk te onttrekken aan de toepassing van de wettelijke bepalingen inzake
basisakte dateert van 2008. De wet op de mede-eigendom  is ondertussen ook gewijzigd.
Dank voor een antwoord, met alle achting en vriendelijke groeten

Ben reeds 30 jaar (!) Chinese

Ben reeds 30 jaar (!) Chinese vrijwilliger om syndicus te zijn in ons gebouw. Wij doen alles "volgens het boekje" en volgen de nieuwe wet om de mede-eigendom op de voet. Zelfs van het Eigenaarssyndicaat een proficiat gekregen voor onze boekhouding en documenten (verslag AV, sleutelplan, ...).
1 koppel in het gebouw is nu bezig alle andere bewoners tegen ons te keren met pesterijen en zelfs "diefstal" van poetsgerief uit de gemeenschappelijke kelder en ook roken in de trapzaal (ondanks het feit dat dit reeds herhaalde keren gevraagd werd om ermee op te houden). De eigenaars die verhuren trekken zich er weinig of niks van aan, want zijn wonen er toch niet! Telkens wij met vakantie zijn gebeuren en "onverklaarbare" defecten en de vrouw van bovengenoemd koppel daagt mijn schoonvader uit, die tijdens onze afwezigheid komt controleren en de brievenbus komt leegmaken (scheldpartijen). De maat was voor ons vol en ik heb (na eerst een gesprek en daarna een brief aan betrokken dame) een klacht ingediend bij het wijkteam van de politie. Resultaat: zij komen langs voor een gesprek bij de beide partijen en sturen dan een brief dat het dossier is afgesloten ....?????
De pesterijen blijven en ontaarden nu in slaan met de voordeur, krassen maken om meubel dat in trapzaal staat, enz. Wat kunnen wij nu nog doen? De politie maakt er zich nogal vlug vanaf en wij blijven in de kou staan. Ook de eigenaar (vriend van het koppel dat er woont) stuurt ons nu aggressieve mails. Wat is voor ons nu de volgende stap?
 

Een opolossing. Verzamen

Een opolossing. Verzamen bewijmateriaal. Vooral, foto's. Getuigen die iets willengetuigen of schrijven. Ga naar de vrederechter, enige oplossing. Dit is meestal gratis en zijn zeer correct  Daarom ook : 'vrederechter"
Willy

De fakkel na 30 jaar trouwe

De fakkel na 30 jaar trouwe dienst aan iemand anders doorgeven lijkt mij - als buitenstaander - geen verkeerde optie ...  Waarom nog doorgaan als men u het leven zuur maakt wanneer u als vrijwilliger tracht de zaken in goede banen te leiden 
Pascal Siebens
Oude Gasfabriek 
Poortgebouw
Appt P3.4