Grote werken in twee gevallen op drie oorzaak van betalingsproblemen

Dit cijfer komt uit een Franse studie, waar de overheidsdienst ADIL 75 een enquête in 300 VME's heeft gedaan. Bij 65% van de ondervraagden was sprake van betalingsachterstallen in de VME. De voornaamste oorzaak van de betalingsproblemen blijken een gebrek aan een meerjarenplanning en aan een reservefonds te zijn zodat - nochtans te voorziene - renovatiewerken plots een te zware financiële aderlating betekenen. Gezien het er in België vaak niet veel beter uitziet met de meerjarenplanning, kunnen we vermoeden dat de cijfers in ons land niet erg verschillen.


De studie toont dat een substantieel aantal eigenaars, vaak alleenstaanden, zelfs de courante werkingskosten van hun VME niet meer kunnen betalen. De gemiddelde achterstallen bedragen in dit geval 2.570 €, een bedrag wat dan (voorlopig?) door de andere eigenaars bijgepast moet worden - de syndicus is immers geen financieringsinstelling, nietwaar? In het geval van grote werken bedraagt de gemiddelde betalingsachterstand zelfs 4.066 €. Steeds meer VME's komen hierdoor in de problemen, terwijl 17% van de eigenaars in moeilijkheden zich gedwongen zien hun appartement te verkopen om uit de financiële problemen te geraken.

Als voornaamste oorzaak wordt het gebrek aan een meerjarenplanning voor onderhoud en renovatie aangehaald, alsmede het gebrek aan een reservefonds om deze kosten op te vangen. Slechts 19% van de ondervraagde VME's hadden in meer of mindere mate een systematische planning voorzien. Plots komt er dan die dringende gevelrenovatie, of een wettelijk opgelegde aanpassing van de liften en gaat de financiering van de VME aan het wankelen. Dit blijkt vooral het geval in de minder grote VME's, waar belangrijke kosten over minder eigenaars verdeeld kunnen worden. De keuze blijft dan tussen het verder laten verloederen van het gebouw, of het afsluiten van een lening voor de VME.

Daarom is het jammer dat de Belgische wetgever in de nieuwe wet op de mede-eigendom niet meer aandacht hieraan besteed heeft. Art 577-8 §4 zegt wel over de taken van de syndicus: “... de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen “
Het is natuurlijk beter dan niets, maar het blijft zo vaag dat een snelle inschatting van de kosten voor volgend jaar op een bierviltje ook volstaat om “in orde te zijn”. Zo kan er natuurlijk nog geen structureel reservefonds opgebouwd worden.

In Nederland heeft de wetgever sinds een paar jaar de verplichting opgelegd om een reservefonds aan te leggen en een meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) op te stellen, voor minstens de volgende 5 jaren. Indien het plan voor meer dan 5 jaar opgesteld wordt, moet het om de 5 jaar herzien worden. Zo garandeert men een blijvende kwaliteit van de gebouwen en vermijdt men persoonlijke drama's en hoog oplopende geschillen binnen de VME. Er zijn in Nederland intussen al meerdere organisaties die het opstellen van een dergelijk MJOP als (betalende) dienst aanbieden aan de VME's, misschien ook wel aan Belgische VME's die er om vragen. Een mooi voorbeeld van een dergelijk MJOP vindt u hier.

Conclusie: zeker indien u in een kleine of middelgrote VME woont met minder mede-eigenaars om de kosten te verdelen, plant u beter vooruit. En, alhoewel het niet populair is bij vele eigenaars, verdient het aanleggen van een reservefonds toch de aanbeveling. Zeker indien u vermoedt dat sommige van uw mede-eigenaars minder vermogend zijn. Ook een nieuwe eigenaar, die tegelijk al geconfronteerd is met de afbetaling van zijn lening, heeft vaak geen extra reserves om ook nog eens grote kosten te dragen.

Verwante artikels:
- Wat met achterstallige betalingen van mede-eigenaars?


Gratis abonneren
Opmerking: dit artikel kan bijgewerkt worden aan de hand van nieuwe bevindingen. Als u het in de toekomst opnieuw wil lezen, bekijk dan de meest recente on-line versie. (Gebruiksvoorwaarden)

© 2010-2018 Quimmo.be

Is het waar dat het bij wet

Is het waar dat het bij wet verboden is een punt VARIA op de agenda van een algemene vergadering te laten plaatsen?
Nevy

Op de AV mag vanalles

Op de AV mag vanalles besproken worden, er kan wel enkel gestemd worden over punten die ook duidelijk op de agenda vermeld staan. Varia kan dus wel, maar onder varia kan men niet even een stemming doen voor een gevelrenovatie.

Opmerking: U kunt natuurlijk altijd opmerkingen kwijt onder de artikels, maar vragen stelt u best in de forums.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

In ons appartementsgebouw

In ons appartementsgebouw bestaat geen reservefonds...

Vraag verhuisd naar forum op http://www.quimmo.be/nl/forum/juridisch/reservefonds

Nevy