Vijf misverstanden over het Energieprestatie Certificaat (EPC)

Energieprestatie certificaat voor appartementenWanneer u een appartement koopt, verkoopt of verhuurt wordt u er zeker mee geconfronteerd: het verplichte Energieprestatie Certificaat of EPC. In Vlaanderen gaat het om een cijfer dat een indicatie geeft van een normverbruik in kilowattuur per vierkante meter, in Brussel wordt het weergegeven in categorieën, zoals A, B, C, ... Wanneer u zelf koopt of huurt zal u dit cijfer misschien vergelijken tussen appartementen om te zien waar u het minst zou verbruiken. Anderzijds kan een koper of huurder een slechte score proberen aan te grijpen om uw prijs naar beneden te krijgen. Men moet echter zeer goed opletten om geen appelen met peren te vergelijken.


Misverstand 1 – De EPC score is een absolute waarde

Kopers of huurders denken al vlug dat ze in een woning met een score van 250 minder verbruik zullen hebben dan in een andere met een score van 300. Het cijfer is echter een waarde per vierkante meter bruikbare vloeroppervlakte, dus inclusief (delen van) kelders en zolders. Grof vergeleken: indien de eerste woning 30% meer oppervlakte heeft dan de tweede, zal uw totale verbruik waarschijnlijk hoger liggen in de eerste al is de waarde per vierkante meter lager. U krijgt er dan wel meer ruimte voor in de plaats, maar als verbruik een belangrijke parameter is zit u dus wel met hogere kosten.

Misverstand 2 – Het maakt niet uit met welke energiebron er verwarmd wordt

Een verbruik per vierkante meter is een verbruik per vierkante meter, zegt u? Niets is minder waar. Blijkbaar heeft de overheid niet enkel rekening willen houden met wat u, als consument, als kosten zou hebben, maar ook met wat de totale milieu-impact is. Wanneer u bijvoorbeeld een EPC voor een elektrisch verwarmde studio laat opstellen, wordt het cijfer zo maar even x2,5 gedaan t.o.v. het cijfer voor een gasketel – en zit u met een nadelige score, al verbruikt u niet meer kWh. De redenering hierachter is dat de elektriciteit natuurlijk ook ergens opgewekt moet worden en  tot bij u getransporteerd moet worden, waar ook verliezen (ongeveer 60%) bij komen kijken. U ziet op het EPC dus deels een indicatie van de milieukost (het gasverbruik van de elektriciteitscentrale), een veel hogere waarde dan wat u als gebruiker effectief zal moeten betalen voor uw elektriciteit. De prijs per kWh van gas of van elektriciteit in nachttarief verschillen immers niet zo veel van elkaar. De milieukost is trouwens met een korrel zout te nemen, want u kunt natuurlijk ook groene stroom aankopen.

Indien u een dergelijke woning verkoopt of verhuurt is het dus belangrijk om de koper of huurder duidelijk te maken waarom een slechte EPC score niet noodzakelijk slecht voor zijn portemonnee is.

Misverstand 3 – Het EPC cijfer is een precieze indicatie

Afhankelijk van de informatie die de expert ter beschikking heeft kan het getal op het EPC al eens verschillen. Tijdens hun opleiding moeten de deskundigen aantonen dat ze een EPC score met maximaal 5% afwijking kunnen berekenen. Maar tijdens deze test hebben ze allen beschikking over precies dezelfde informatie over het pand. Wanneer u in een appartement echter een energiedeskundige over de vloer krijgt en uw buurman met een identiek appartement eveneens, kan het resultaat toch verschillend zijn. Indien u “uw” deskundige immers meer gegevens over de constructie heeft kunnen bezorgen dan uw buurman, heeft uw expert immers meer of andere gegevens ingevoerd in de berekeningssoftware. En zou de resulterende EPC score dus verschillend kunnen zijn. Daarom dient u er voor te zorgen dat u zoveel mogelijk gegevens in uw voordeel aan de deskundige kunt bezorgen (meer hierover in dit artikel).

Bovendien zijn niet alle deskundigen even deskundig. Bij een appartement worden bijvoorbeeld buitenmuren aanzien als verliesoppervlakten. Muren die grenzen aan gangen, traphallen en liftkokers echter niet. Indien een expert dit slecht interpreteert is het mogelijk dat dergelijke muren toch als verliesoppervlakten opgegeven worden en zal uw score slechter zijn.

Misverstand 4 – Mijn boven- of onderbuurman hebben precies hetzelfde appartement, dus dezelfde EPC score

Los van het vorige punt speelt ook nog de ligging van het appartement mee. Indien beide appartementen zich midden in het gebouw bevinden gaat de redenering wel op. Indien het ene appartement zich echter midden in het gebouw bevindt en het andere onder het dak of op gelijkvloers, heeft het laatste meer verliesoppervlakte naar de lucht of de bodem. En zal de EPC score dus slechter zijn.

Misverstand 5 – De ouderdom van het appartement is op zich onbelangrijk

In principe zouden twee appartementen met dezelfde EPC score een vergelijkbaar verbruik moeten hebben, tenminste als ze dezelfde oppervlakte en dezelfde verwarmingsbron hebben. Wanneer u een appartement uit 1960 koopt met een EPC score van 500 moet u er echter aan denken dat er hier misschien nog veel verbeteringspotentieel is. Het heeft misschien nog enkel glas of een oude gasketel, die vervangen kunnen worden door dubbel glas en een condensatieketel. Een slecht gebouwd appartement uit 2010 met dezelfde score is misschien al hiervan voorzien, zodat er geen verder verbeteringspotentieel meer is – en u zich dus zult moeten neerleggen met een hoger energieverbruik.

O ja, wanneer u verhuurt of verkoopt zonder EPC riskeert u een minimumboete van 500€.

Gebruik Quimmo.be voor uw EPC

EPC vergelijken: Indien u een site voor uw gebouw heeft op Quimmo.be, kunt u daar met uw mede-eigenaars vergelijken welke EPC score zij hebben, voor vergelijkbare appartementen. Indien u zelf een slechtere voorlopige waarde krijgt van uw energiedeskundige kunt u hem eventueel wijzen op de betere score van de andere appartementen en hem vragen dit te herbekijken, eventueel aan de hand van bijkomende informatie.

Informatie bij de hand: uw syndicus, iemand van de raad van mede-eigendom of een andere eigenaar kan alle documenten van het gebouw (plannen, lastenboeken, ... op uw site op Quimmo.be plaatsen). Elke mede-eigenaar die een EPC moet aanvragen heeft dan onmiddellijk alle informatie ter beschikking om aan de energiedeskundige te geven.

Samen aankopen: Indien in een groter gebouw meerdere eigenaars een EPC nodig hebben, kunt u  in het forum van uw gebouw ook eens suggereren om samen een prijs aan te vragen aan een deskundige. U kunt dan waarschijnlijk een betere prijs bedingen. Het EPC moet dan wel voor elk appartement apart opgemaakt worden, maar de deskundige moet maar 1x ter plaatse komen en van elk type appartement er maar één in detail bekijken.

Deskundige kiezen: Beter nog, wanneer elke mede-eigenaar de score van zijn appartement in het forum schrijft, kunt u kijken wie de beste score heeft voor een vergelijkbaar appartement ... en beroep doen op dezelfde energiedeskundige. Het gaat tenslotte om de huur- of verkoopwaarde van uw appartement.

Artikels over Aankoop, Verkoop en Verhuring

Wet mede-eigendom: overdracht Online registratie en typecontract verhuring
Vernieuwd EPC versie 2013 Brochure huurwetgeving
Checklist aankoop appartement Hoe betere EPC score krijgen
Bijdrage bouwpromotor in de lasten Vijf misverstanden over het EPC

 

Gratis abonneren
Opmerking: dit artikel kan bijgewerkt worden aan de hand van nieuwe bevindingen. Als u het in de toekomst opnieuw wil lezen, bekijk dan de meest recente on-line versie. (Gebruiksvoorwaarden)

© 2010-2018 Quimmo.be

Ook ik probeer dit EPC

Ook ik probeer dit EPC rapport te bekomen zonder rezultaat.
Kan mij iemand vertellen waar we eventueel klacht kunnen neerleggen als de bouwpromotor geen gevolg geeft aan onze vraag ?

Dank

Tits

onze appartementen zijn in

onze appartementen zijn in 2009 opgeleverd en er zou een EPC meegeleverd worden.
Ik heb bij de bouwfirma al een paar keer nagevraagd met veel beloftes maar weinig resultaat. De laatste keer werd er medegedeeld dat hiervoor de promotor moet zorgen.
Mijn vraag is dus: Wie is bij een nieuwbouwprojekt voor de levering van het EPC verantwoordelijk, de bouwfirma of de promotor.

Dank U wel voor uw reacties

Dick Roest

Ik heb er zelf geen

Ik heb er zelf geen persoonlijke ervaring mee, maar ik lees dat de bouwheer een EPB verslaggever moet aanduiden, de promotor dus. Er is blijkbaar wel een uitzondering wanneer de promotor in de aankoopakte dit ten laste van de koper legt. Zie ook Art 12 in het EPB decreet.

Tip: vragen kunt u best kwijt in de het forum op http://www.quimmo.be/nl/forums/nederlands, daar worden ze door meer mensen gezien.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom