Overzicht van verzekeringen voor een appartement of mede-eigendom

Verzekeringen voor een mede-eigendomWelke zijn de verzekeringen die voor u als (mede-)eigenaar een rol kunnen spelen ? In het volgende gastartikel proberen we er een uitgebreid overzicht van te geven met een aantal voorbeelden wanneer ze van toepassing zijn.

 

• Brand
 - Gebouw / Collectieve polis door syndicus
 - Inhoud
 - Meerwaarde / onroerende verfraaiingwerken
 - Aanvullende waarborgen
• Indirect Verlies
• Diefstal
• Afkoop vrijstelling
• Huurderaansprakelijkheid
• Rechtsbijstand na brand
• BA Gezin (familiale) en/of BA + RB onroerend goed
• BA Mede-eigendom
• BA Raad van mede-eigendom & commissaris
• Huispersoneel

We overlopen ze één voor één.

Brandverzekering :

Wat omvat een brandpolis:

Brand; botsen tegen de verzekerde goederen; glasbraak; elektriciteitsschade; storm;
waterschade; (meestal ook) BA Gebouw (waaronder ook BA lift) en sedert 01.03.2006 ook wettelijk verplichte toevoeging van natuurrampen. Aardbeving, overstroming,…

Verzekering sleutelverlies of preventie?Een brandverzekering is geen verplichte verzekering, doch wel een heel belangrijke. Wat een brandpolis minimaal dient te omvatten wordt wettelijk bepaald. Dit is wel heel wat minder dan de meeste polissen voorzien. Natuurrampen en storm zijn verplicht ; waterschade bv. niet.

Verzekerde waarborgen van een brandpolis building zijn vaak iets beperkter dan
voorwaarden van een private woning. Bv. op gebied van inbraakschade, aanrijding
van eigen voertuigen,….

Waterschade is in veel buildings de grootste tussenkomst binnen een
verzekeringspolis. Hou er rekening mee dat zeker in dit item vaak hogere
vrijstellingen van toepassing zijn. Dit zal steeds duidelijk vermeld worden in de Bijzondere Voorwaarden van de polis.

Verzekering accidentele en onvoorziene schade. Geen sleet of nalatigheid.

Gebouw / collectieve polis

Voor een mede-eigendom is het in quasi elke basisakte voorzien dat de syndicus eenglobale collectieve polis onderschrijft. Het afzonderlijk verzekeren van elk
appartement binnen een mede-eigendom houdt risico’s in en zal door de
meeste verzekeraars niet toegepast worden.

De syndicus onderschrijft de collectieve verzekeringspolis en alle eventuele
bijvoegsels daaraan. De syndicus komt tussen in de afhandeling van
schadegevallen, doch enkel en alleen in deze aan de gemeenschappelijke delen.
De basisakte en de AV bepaalt wat er minimaal dient verzekerd en eventueel bij
welke verzekeringsmaatschappij.

Nieuwbouwwaarde : de waarde om het goed opnieuw te bouwen, incl. alle vaste
constructies. m.a.w., alles wat u meeneemt bij verhuis = inhoud, de rest is gebouw(keuken, badkamer, vast tapijt, ingebouwde kleerkast,…) Deze regel is toepasselijk op
appartementen voor bewoning of vrij beroep, niet voor handelszaken. Daar wordt de
inrichting m.b.t. de handelsactiviteit niet standaard tot gebouw genomen, bijvoorbeeld een Tearoom.

Om de nieuwbouwwaarde te blijven volgen zijn brandpolissen (niet verplicht, doch
quasi altijd) voorzien van een index. Nl. de ABEX; Dit is de index van de bouwprijzen.
Deze wijzigt twee maal per jaar. Net als het verzekerd kapitaal zal dus ook de premie
elk jaar aangepast worden aan de nieuwe ABEX.

Elke brandpolis voorziet automatisch aanvullende waarborgen voor reddingskosten,
onbruikbaarheid van onroerend goed, verhaal van derden, tegenexpert, enz…. Deze
kosten komen dus niet uit verzekerde kapitaal wat in de bijzondere
voorwaarden is voorzien.

Elke (mede) eigenaar neemt zelf een verzekering voor:

Inhoud : via zelfde verzekeraar als polis gebouw heeft zo zijn voordelen

Handelzaken voor inhoud + commerciele inrichtingen

Eventuele meerwaarde / verfraaiingswerken. Dit bv. wanneer uw appartement eenluxueuzere of betere afwerking heeft dan gemiddeld of oorspronkelijk voorzien. Bij
nieuwbouw kan het lastenboek hier een aanwijziging zijn. Of wanneer u van oordeel
bent dat de bepaalde kapitalen onvoldoende zijn,bv. marmeren badkamer ;
granieten keuken ; jaccuzzi ; airco ;…….

Aanvullende waarborgen
o Indirect Verlies 10 %
o Diefstal
o Afkoop van vrijstelling

Een huurder dient eveneens zijn huurderaansprakelijkheid te verzekeren. Het is niet het probleem van de verhuurder mocht hij dit niet doen. In geval van schade, zal de verzekeraar de schade vergoeden en integraal verhaal uitoefenen op huurder - een hypotheek op de financiële toekomst van de huurder indien hij niet of onvoldoende verzekerd is.
In geval van studentenwoningen van studenten ten laste van de ouders, is het mogelijk dat de brandverzekering van de ouders ook het studentenverblijf van de kinderen dekt.

Rechtsbijstand na brand : contractuele geschillen met brandverzekeraar +
excedent ereloon van tegenexpert.

BA Gezin of Ba + RB onroerend goed

Dit is een polis die tot op heden nog niet wettelijk verplicht is, doch welke een
absolute must is gedurende gans uw leven. Hoe uw gezin ook is samengesteld.
Voor mensen met een tweede verblijf is het belangrijk dat ze ook nakijken dat hun
familiale ook dekking geeft voor dit tweede verblijf en dat zowel uw Burgerlijke
Aansprakelijkheid, alsook de Rechtsbijstand is voorzien.

Tweede verblijf (niet verhuurd aan derden) behoort nl. tot het private patrimonium.
Wanneer u dit privaat goed schade berokkent, bent u daar persoonlijk voor
aansprakelijk. Wanneer er aan dit privaat goed schade wordt berokkend, kan uw
rechtsbijstand uit deze polis u bijstaan en/of verdedigen.

Enkele voorbeelden om meer duidelijkheid te scheppen:
Een aanvoer- of afvoerleiding van een wasmachine springt los en veroorzaakt
waterschade in onderliggende appartementen. Ba Gezin kan door de
brandverzekering aangesproken voor recuperatie van de schade aan derden.
Bij een verhuurde eigendom kan BA Gezin of huurderaansprakelijkheid van de
huurder aangesproken worden.

De dekking van Ba Gezin heeft te maken met uw aansprakelijkheid die schade
veroorzaakt en is dus qua dekkingen (vergoeding wel in werkelijke waarde tegen
brandpolis in nieuwwaarde) ruimer dan de vermelde dekkingen binnen de brandpolis.

Een concreet voorbeeld van een belangrijk voordeel is bv. bij de hoge vrijstelling in de
brandpolis m.b.t. de waarborg waterschade. Dit kan soms tot 1.000-en euro’s
bedragen. Indien er geen familiale van toepassing is, dient bewuste eigenaar de
vrijstelling ten laste te nemen t.o.v. de gedupeerde derden. Indien er een familiale
van toepassing is, zal deze vrijstelling beperkt worden tot de normale vrijstelling van
ongeveer 220 € op heden = normale vrijstelling in brand of familiale.

Een ander voorbeeld m.b.t. het gedeelte rechtsbijstand : Naast uw deur wordt een gebouw afgebroken en de betegeling in uw keuken scheurt. De rechtsbijstand binnen uw Ba Gezin kan uw rechten verdedigen, expertise organiseren en de recuperatie vorderen aan de aansprakelijke derde.

Een voorbeeld  tussen eigenaars onderling. Bijvoorbeeld, een bovengelegen app. A veroorzaakt
waterinfiltratie naar ondergelegen app. B. Oorzaak = slechte dichting aan bad. (sleet of nalatigheid, niet verzekerd binnen brandpolis) De RB van uw BA Gezin kan
verhaal uitoefenen tegen de eigenaar en/of huurder van bovenliggende app. tot
vergoeding van deze schade.

Gezien het belang van een BA Gezin, ook voor tweede verblijf, is het voor niet in
België gedomicilieerde personen zelfs aan te raden een afzonderlijke Ba Gezin te
onderschrijven in België, specifiek voor hun tweede verblijf.
Eigenaars die hun appartement niet zelf als tweede verblijf gebruiken maar
hoofdzakelijk als opbrengsteigendom, kunnen overwegen om een BA en
Rechtsbijstand onroerend goed te onderschrijven,daar de familiale hier niet van
toepassing is. (min. een 75 € + afhankelijk van aantal eigendommen)

BA Mede-eigendom

De Ba Gezin zal dekking verlenen m.b.t. uw privatief gedeelte. Voor de gemene
delen, zal de syndicus een polis BA -Mede-eigendom dienen te onderschrijven. Aard
van deze polis is gelijkaardig, doch specifiek m.b.t. de gemene delen en de
aansprakelijkheid van de VME alsrechtspersoonlijkheid.

BA Raad van mede-eigendom en rekeningcommissaris

Dan kom ik tot de laatste punten waar ik vlot kan overgaan. BA raad van mede-eigendom en commissaris van de rekeningen. Volgens de wet op de mede-eigendom van 2010 heeft de raad van mede-eigendom nog quasi enkel een adviserende rol. De commissaris heeft een controlerende rol. Wanneer deze raad van mede-eigendom bepaalde taken van de syndicus overneemt, is deze polis zeker aangewezen.

Wanneer u in een beheerraad zetelt of commissaris van de rekeningen bent, is een goede omschrijving van de taken dan ook wenselijk.

Huispersoneel

Indien u uw tweede verblijf laat onderhouden door een karweiman, poetsvrouw,…..(geen zelfstandigen en enkel huishoudelijke taken), ingeschreven of niet, dient u er eveneens op toe te zien dat uw polis huispersoneel ook verwijst naar uw tweede verblijf.

Concierges vallen verplicht onder een specifieke arbeidsongevallenverzekering,
welke door de VME of syndicus dient afgesloten. Het niet verzekeren van
aangestelden, houdt bijzonder hoge risico’s in en is ten allen tijde af
te raden.

Een onderneming kan geen polis huispersoneel onderschrijven (VME =
Rechtspersoonlijkheid).

 


Gastartikel van de heer Jan VAN WYNSBERGHE

Jan Van Wynsberghe is zaakvoerder van Kantoor Van Wynsberghe en sedert 1992 actief en gespecialiseerd in het beheer van mede-eigendom in en rond Brugge. Momenteel neemt hij samen met zijn echtgenote het beheer waar van ongeveer 50 VME’s.

Meer informatie


Gratis abonneren
Opmerking: dit artikel kan bijgewerkt worden aan de hand van nieuwe bevindingen. Als u het in de toekomst opnieuw wil lezen, bekijk dan de meest recente on-line versie. (Gebruiksvoorwaarden)

© 2010-2012 Quimmo.be

Nog een opmerking van een

Nog een opmerking van een lezeres:

"Wij hebben ook nog een  ongevallenverzekering voor vrijwilligers, die klusjes uitvoeren aan de residenties, omdat wij geen conciërge hebben, die werken verricht als lampen vervangen, blaren ruimen, sneeuw ruimen."

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom