Wetsvoorstel 2017 tot aanpassing van de wet op de mede-eigendom

De laatste grote aanpassing van de wet op de mede-eigendom dateert van 2010. De ervaring heeft intussen uitgewezen wat goed werkt en waar nog verbetering mogelijk is. Daarom staat er nu een nieuw wetsontwerp van een werkgroep van minister Geens in de steigers met een vrij grondige update van deze wetteksten. Er zijn zeker een aantal welkome verbeteringen, anderzijds is aan een sommige zwakheden niet verholpen. Vooral de afdwingbaarheid moet nog steeds via de rechtbank.

Opgelet: dit voorstel wordt nu vervangen door de effectief gestemde wetsaanpassing, die ingaat op 1 januari 2019 aan waarvan u de bespreking hier terugvindt.

Hieronder volgt een beknopte bespreking van de wijzigingen, voor thema's die de voorbije jaren het meest opdoken als problemen in het Quimmo forum. De originele en de volledige tekst van de wijzigingen in het voorstel vindt u hier terug. De uittreksels hieronder verwijzen naar de wet op de mede-eigendom van 2010 waarvan u hier de volledige tekst inclusief de vorige kleine updates terugvindt. Voor alle duidelijkheid, dit artikel gaat over een voorstel van de werkgroep wat nog gestemd en daarna in het Staatsblad gepubliceerd zou moeten worden. U kan dit al in het achterhoofd houden voor toekomstige vergaderingen en beslissingen maar het is vandaag nog niet van toepassing en kan nog aangepast worden.

Voor wie weinig tijd heeft, zijn dit de zaken die ons het meest opgevallen zijn.

  • Er zijn een hele hoop verduidelijkingen van heel wat zaken die vroeger in het midden waren gelaten. Dit zal heel wat onzekerheid en discussies in de dagelijkse werking wegnemen.
  • Verplichte invoering en duidelijke vastlegging van de hoogte van het reservekapitaal van de VME. Dit zal blokkering van nodige investeringen, verkrotting en wanbetalingen bij grote werken voor een stuk vermijden.
  • Betere invorderbaarheid van achterstallige betalingen van mede-eigenaars.
  • Meer transparantie in de contractuele voorwaarden van de syndicus.
  • Versoepeling van de nodige meerderheid op de algemene vergadering. Voor heel wat beslissingen wordt de vereiste 3/4 meerderheid teruggebracht tot 2/3.
  • In bepaalde omstandigheden kan een 4/5 meerheid beslissen tot afbraak en heropbouw van het gebouw, waar vroeger eenparigheid vereist was. Dit is zeer ingrijpend.
  • Aanstellen van een bewindvoerder waar de zaak helemaal strop zit.
  • Wat nog steeds ontbreekt is de stok achter de deur. Er wordt in detail beschreven wie welke verantwoordelijkheid heeft, maar er zijn nog steeds geen directe gevolgen voor wie de wet naast zich neerlegt. Wie zich benadeeld voelt zal nog steeds naar de rechtbank moeten, wat voor vele mede-eigenaars een hoge drempel is.


Hier volgen de voornaamste voorstellen.

B. Artikel 577-4 Burgerlijk Wetboek

Toevoegen in artikel 577-4, § 1, vierde lid, 2° BW: “evenals, in voorkomend geval, de bedingen en sancties met betrekking tot de betaling van die lasten”.

Hier wordt dus expliciet voorzien in regels en sancties m.b.t. het betalen van de kosten van de mede-eigendom, iets wat vandaag in veel statuten niet voorzien is.

Invoegen van artikel 577-4, § 1/1 BW: “De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, hebben het recht om, tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering van de betrokken gemeenschappelijke delen, wijzigingen aan de statuten aan te brengen, voor zover zulks door technische omstandigheden of in het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars is ingegeven, niet aan de rechten van de andere mede-eigenaars op hun privatief gedeelte raakt en de verplichtingen van één of meerdere mede-eigenaars niet verzwaart. De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, dragen de kosten voor deze wijziging.
Deze partijen zenden per aangetekend schrijven aan alle andere mede-eigenaars een ontwerp van de wijzigende statuten, minstens twee maanden voorafgaand aan het verlijden van de wijzigende akte, waarin het adres van de instrumenterende notaris uitdrukkelijk is vermeld. Op straffe van verval van zijn rechten, moet een mede-eigenaar binnen die twee maanden na de ontvangst van deze brief verzet aantekenen tegen de voorgenomen wijziging via aangetekende brief aan de betrokken notaris en in rechte treden.”

Dit laat toe om bij een nieuwbouw nog in te spelen op zaken die over het hoofd gezien zijn, maar stelt de voorlopige oplevering als duidelijke deadline. De procedure is licht gehouden, in de zin dat de wijzigingen ingaan tenzij een eigenaar verzet aantekent. Wat minder duidelijk is, is dat "de partijen" de andere eigenaars aangetekend op de hoogte moeten brengen. Het was beter geweest indien de verantwoordelijkheid eenduidiger was.

Vervangen van artikel 577-4, § 2 BW door: “Er wordt een reglement van interne orde opgesteld bij onderhandse akte. Het reglement van interne orde bevat minstens:
1° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering, evenals, in voorkomend geval, het door de algemene vergadering bepaalde bedrag overeenkomstig artikel 577-7, § 1, 1° d;
2° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;
3° de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.

Hier wordt duidelijk de keuze voor de invoering van een reglement van interne orde niet meer bij de VME gelaten. Het moet opgesteld worden.
Ook wat betreft de benoeming en voorwaarden van de syndicus wordt alles ondubbelzinnig vastgelegd in dit reglement. Zo lijkt het ons dat de syndicus zijn voorwaarden niet zal kunnen opleggen aan de VME, maar zich zal moeten schikken naar de statuten van de VME waarvan hij of zij het beheer aanvaardt.

C. Artikel 577-5 Burgerlijk Wetboek

Vervangen van artikel 577-5, § 3 BW door :
“1. De vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen. Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal.
Onder ‘werkkapitaal’ wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
Onder ‘reservekapitaal’ wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking. De vereniging van de mede-eigenaars moet uiterlijk na afloop van vijf jaar na de datum van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen van het gebouw een reservekapitaal aanleggen waarvan de jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan 5 % van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar.

Dit is best wel ingrijpend. Niet enkel legt de wetgever nu expliciet vast dat er een reservekapitaal (spaarpot) moet zijn om problemen bij zware kosten te vermijden, maar zelfs hoe groot dit minimaal moet zijn. Dit om te vermijden dat er een lege reserverekening is, waar men in sommige landen wel mee wegkomt. Het zal heel wat problemen en discussies in duizenden VME's vermijden, wat we enkel maar kunnen toejuichen.

Vervangen van artikel 577-5, § 3 BW door :
“3. Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat uit de door de algemene vergadering bepaalde periodieke bijdragen van de mede-eigenaars. De syndicus kan alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten.
4. Wanneer de eigendom van een kavel bezwaard is met een vruchtgebruik, zijn de titularissen van de zakelijke rechten hoofdelijk gehouden tot de betaling van die lasten. De syndicus deelt bij de oproep tot kapitaalinbreng mee welk deel bestemd zal zijn voor het reservekapitaal.”


Ook dit zijn interessante aanpassingen om wanbetalers efficiënter aan te pakken. Vroeger kon de syndicus enkel een vordering om dringende redenen instellen, mits deze zo snel mogelijk bekrachtigd werd door de algemene vergadering. Hopelijk kan er met deze nieuwe clausule dichter op de bal gespeeld worden.
Ook in geval van vruchtgebruik spreekt men nu over het hoofdelijk gehouden zijn tot de betaling van de lasten, zodat discussies tussen naakte eigenaar en vruchtgebruiker hopelijk ook geen impact meer hebben op de VME.

D. Artikel 577-6 Burgerlijk Wetboek

Toevoegen in artikel 577-6, § 1, eerste lid BW: "Hij kan zich laten bijstaan door één persoon, een advocaat of technisch deskundige, op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste 4 werkdagen voor de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekende brief in kennis stelt. De advocaat of technisch deskundige kan niet actief tussenkomen tijdens de algemene vergadering.”

Een punt waar al veel over gebakkeleid is, is door wie en in welke omstandigheid iemand zich kan laten bijstaan op de algemene vergadering. Dit is hiermee hopelijk duidelijker geworden. Het is wel niet gespecificeerd wat een "technisch deskundige" dan wel is, maar we gaan er van uit dat dit iedereen kan zijn met kennis van zaken die de eigenaar niet bezit. Of men met "technisch" werkelijk techniek bedoelt is echter niet zo duidelijk en al evenmin is bepaald dat deze persoon deskundig moet zijn over een concreet agendapunt.

Invoegen van artikel 577-6, § 2, vierde lid BW: “Bij gebrek aan een syndicus kan de raad van mede-eigendom of, bij gebreke daarvan, de voorzitter van de laatste algemene vergadering of, bij gebreke daarvan, één of meer mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten, de algemene vergadering bijeenroepen teneinde op zijn minst een syndicus aan te wijzen.”

Dit neemt het juridisch vacuüm weg wat vroeger bestond wanneer een VME plots zonder syndicus zat. De enige wettelijk correcte manier was dan om een voorlopige syndicus te laten aanstellen door de rechtbank, die dan een AV organiseerde om een nieuwe syndicus te kiezen. Dit kan hiermee gelukkig een  heel stuk eenvoudiger (al gebeurde het vroeger ook wel vaak in de praktijk).

Toevoegen in artikel 577-6, § 6 BW: “Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die medeeigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn bijdrage in voornoemde lasten.”

Met andere woorden, de betaler beslist. In het voorbeeld van een VME met 2 gebouwen, waar de statuten alle kosten van 1 gebouw bij de bewoners van dat gebouw legden, konden vroeger de bewoners van het andere gebouw toch meestemmen bij een beslissing over het eerste. Bij een goede verstandhouding onthielden zij zich bij die stemming, maar dit wetsvoorstel maakt het nu veel duidelijker.

Toevoegen in artikel 577-6, § 7, derde lid BW: “Een volmacht verleend voor een algemene vergadering geldt ook voor de algemene vergadering die georganiseerd wordt omdat voor de eerste algemene vergadering het quorum niet werd bereikt, tenzij anders bepaald.”

Ook een vaak terugkerende discussie: wanneer je een volmacht voor een AV hebt, geldt deze dan nog steeds bij de vervangende vergadering? Nu is het duidelijk dat dit zo is.

Vervangen van artikel 577-6, § 12 BW door: “De syndicus neemt binnen dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen bedoeld in de §§ 10 en 11 op in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3, en bezorgt die binnen diezelfde termijn aan elke titularis van een zakelijk recht op een kavel die, in voorkomend geval, krachtens artikel 577-6, § 1, tweede lid, stemrecht heeft in de algemene vergadering, en de andere syndici. Als één van hen het proces-verbaal niet binnen de gestelde termijn heeft ontvangen, brengt hij de syndicus daarvan schriftelijk op de hoogte.”

Een kleine verduidelijking, maar toch wel belangrijk voor de (vrijwillige) syndicus om te weten wie de notulen moet ontvangen, bijvoorbeeld in het geval van vruchtgebruik.

E. Artikel 577-7 Burgerlijk Wetboek

Vervangen in artikel 577-7, § 1 BW van de woorden “drie vierden” door: “twee derden”

Een heel fundamentele aanpassing! Voor heel wat belangrijke beslissingen, zoals werken aan de gemeenschappelijke gedeelten of zelfs privatieve gedeelten, is in dit voorstel een twee derden meerderheid voldoende. De bedoeling hiervan is om het beheer van de VME meer flexibiliteit te geven en de kans te verkleinen dat nuttige investeringen geblokkeerd worden door eigenaars die het pand enkel als een opbrengsteigendom zien. Ook wordt de macht van mede-eigenaars met meerdere volmachten hiermee wat verder ingeperkt.

Vervangen van artikel 577-7, § 1, 1°, b BW door: “over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, onverminderd artikel 577-8, § 4, 4°.”

Voor werken voor behoud en voorlopig beheer is zelfs een volstrekte meerderheid (50%+1) voldoende, met nog steeds de vrijheid voor de syndicus om dringende zaken zelf te beslissen.

Vervangen van artikel 577-7, § 1, 2°, g BW door : “over de verdeling van een kavel of over de volledige of gedeeltelijke vereniging van twee of meer kavels.”

Met een 4/5 meerderheid kan dus beslist worden over de opsplitsing of samenvoeging van kavels. Wel vreemd dat hier niet gespecificeerd wordt op wiens vraag dit kan, we gaan er van uit dat de vraag van de eigenaar van de kavels moet komen.

Invoegen van art. 577-7, § 1, 2°, h BW : “over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde  compensatie.”

Ook dit is een heel ingrijpend voorstel. Vroeger was eenparigheid vereist voor de volledige heropbouw van het gebouw. Nu kan dit, in bepaalde noodzakelijke gevallen, door 4/5 van de aandelen beslist worden. Zo kan een enkele mede-eigenaar, die er misschien zelfs niet (meer) woont, niet meer de hele gemeenschap blokkeren. Op zich is dit nuttig bij vervallen gebouwen, maar het opent natuurlijk de deur voor heel wat lobbywerk van vastgoedgroepen bij VME's om oude gebouwen te kunnen slopen en er een nieuw gebouw op te zetten. Zeker omdat de voorwaarden toch nog wat subjectief blijven.

Eigenaars kunnen daarbij afstand doen van hun kavel indien de waarde lager is dan de kostprijs van de werken. Maar wat indien dit niet zo is en de eigenaar kan de hoge kosten van de heropbouw niet betalen? Neem het voorbeeld waar de heropbouw 100.000€ per kavel kost en de waarde van het kavel 150.000€ is, dan zal een onvermogende eigenaar (die je veel zal hebben in verkrotte gebouwen) dit moeten neertellen. De bouwpromotor kan hem of haar voor minder dan 100.000€ proberen uit te kopen, met het mes op de keel. We vermoeden dat dit heel wat extra werk aan de advocaten en rechtbanken zal geven.

Vervangen van artikel 577-7, § 3, eerste zin BW door: “Er wordt met eenparigheid van de stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van mede-eigendom middels de overlegging van een verslag zoals bepaald in artikel 577-4, § 1, tweede lid.”

De expliciete eis van een verslag maakt de omkadering voor het wijzigen van de aandelen duidelijker.

Invoegen van artikel 577-7, lid 4 BW: “Wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van één of meerdere mede-eigenaars, zal er een nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen.”

Vroeger was er onduidelijkheid over wat eenparigheid betekende. Was dit van alle eigenaars of van alle eigenaars die op de vergadering aanwezig waren? Nu wordt het duidelijk dat men alle eigenaars bedoelt maar heeft men er tegelijk voor gezorgd dat één eigenaar niet alles kan blokkeren, gewoon door zijn kat te sturen.

F. Artikel 577-8 Burgerlijk Wetboek

Vervangen van artikel 577-8, § 1, tweede lid BW door: “De bepalingen die de verhouding regelen tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars en de daaraan gekoppelde vergoeding, staan in een schriftelijke overeenkomst. Die overeenkomst omvat met name de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de aanvullende prestaties en de daaraan verbonden vergoedingen. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding, behoudens beslissing van de algemene vergadering.”

Eindelijk wordt het duidelijk wat er in een syndicuscontract vermeld moet worden. De lijst van inbegrepen en niet-inbegrepen prestaties moet hier voor meer transparantie zorgen en wat niet vermeld is kan niet aangerekend worden. Ook maakt dit het veel gemakkelijker de offertes van verschillende syndici te vergelijken.

G. Artikel 577-8/1 Burgerlijk Wetboek

Vervangen van artikel 577-8/1 BW door: "§ 1. In elk gebouw of elke groep van gebouwen met minstens twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. Die raad, waarvan de titularissen van een zakelijk recht die stemrecht hebben in de algemene vergadering lid kunnen zijn, heeft als opdracht om erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2.
In afwachting van de oprichting en de samenstelling van de verplichte raad van mede-eigendom, kan elk lid van de algemene vergadering een rechtsvordering instellen tegen de vereniging van mede-eigenaars om één of meer mede-eigenaars of, op kosten van de vereniging van mede-eigenaars, een derde aan te wijzen die de opdrachten van de raad van mede-eigendom uitvoert.

Een kleine verduidelijking dus. Waar vroeger stond dat de leden van de RvME mede-eigenaars moesten zijn, is er nu sprake van iedereen met een zakelijk recht die stemrecht heeft op de AV. Dus ook bij een verdeling van het eigendomsrecht van een kavel (bv. vruchtgebruik) is het nu duidelijker. Indien er geen RvME opgericht wordt, kan een eigenaar dit forceren.
Ook de manier van aanduiden van de RvME wordt in het wetsvoorstel nu expliciet beschreven.

H. Artikel 577-8/2 Burgerlijk Wetboek

Vervangen van artikel 577-8, § 2 BW: “De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen of een college van commissarissen van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar zijn, en die de rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars controleert, wier bevoegdheden en verplichtingen bij het reglement van interne orde worden bepaald.”

Waar vroeger het standpunt was dat dit een functie voor één persoon was en een college niet toegelaten was, wordt nu de mogelijkheid van een college van commissarissen expliciet voorzien. De verdeling van het werk en de verantwoordelijkheid zou het gemakkelijker kunnen maken om kandidaten te vinden in de doorsnee VME.

I. Artikel 577-9 Burgerlijk Wetboek

Vervangen van artikel 577-9, § 1, tweede lid BW door: “Niettegenstaande artikel 577-5, § 3 heeft de vereniging van mede-eigenaars het recht om, als eiser en als verweerder, al dan niet samen met een of meerdere mede-eigenaars, in rechte op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen of met betrekking tot het beheer ervan, alsook met het oog op de wijziging van de aandelen in de gemeenschappelijke delen of van de verdeling van de lasten.”

Hier heeft men een expliciete verwijzing toegevoegd naar het aanvechten van de aandelenverdeling en verdeling van de lasten.

Invoegen van artikel 577-9, § 1bis BW: “Indien het financieel evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is of indien de vereniging van mede-eigenaars in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te waarborgen, kunnen de syndicus of één of meer mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten, de zaak aanhangig maken bij de rechter om één of meer voorlopige bewindvoerders aan te wijzen op kosten van de vereniging van mede-eigenaars die, voor de door de rechter toegekende taken, de organen van de vereniging van mede-eigenaars vervangen.”

Ook dit kan grote impact hebben in gebouwen waar alles geblokkeerd zit, door financiële redenen of door onenigheid. Zelf de syndicus kan nu onafhankelijk het initiatief nemen om een bewindvoerder te laten aanwijzen door de rechter. De bewindvoerder kan zich in bepaalde gevallen in de plaats stellen van de AV. De VME betaalt de kosten.

Toevoegen in artikel 577-9, § 2, eerste lid BW: “indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert”.

Een van de vaakst voorkomende discussies op het Quimmo forum is het aanvechten van de beslissingen van de AV. Dit is niet gewijzigd maar wel wat verstrengd in de zin dat men niet eender welke beslissing kan aanvechten, maar enkel deze die een persoonlijk nadeel opleveren aan de eiser. Het was beter geweest indien men ook automatische nietigheid van ongeldige beslissingen had voorzien, zoals gebruiker "lebragard" citeert uit de Nederlandse wet in deze forumpost.

Vervangen van artikel 577-9, § 8 BW door:
“De mede-eigenaar die eiser of verweerder is in een procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars, draagt bij in de voorschotten voor de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten en erelonen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars, onverminderd de latere afrekeningen.
De mede-eigenaar, die verweerder is in een gerechtelijke procedure ingesteld door de vereniging van mede-eigenaars waarvan de vordering door de rechter volledig ongegrond werd verklaard, wordt vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.
De mede-eigenaar van wie de vordering na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars door de rechter gegrond wordt verklaard, wordt vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.
Als de vordering gedeeltelijk of volledig gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die eiser of verweerder is, bij in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.”

In het eerste lid wordt duidelijk dat elke mede-eigenaar zal moeten bijdragen aan de kosten van een procedure, tot de uitspraak volgt en er dan beslist kan worden of deze al dan niet definitief moet bijdragen.
Het laatste lid lijkt ons echter onduidelijk. In de huidige wettekst staat bij §9 enkel de eigenaar als verweerder en dan lijkt het logisch. In dit nieuwe voorstel staat dat, ook als de vordering van een mede-eigenaar als eiser volledig gegrond verklaard wordt, hij zou moeten bijdragen?? Of we interpreteren dit verkeerd.

J. Artikel 577-10 Burgerlijk Wetboek

Toevoegen in artikel 577-10, § 2, tweede lid BW: “De syndicus heeft ook de verplichting om het reglement van interne orde aan te passen indien de toepasselijke wettelijke regels wijzigen, zonder dat hij hiervoor een voorafgaande beslissing van de algemene vergadering nodig heeft.”

Het is goed dat de syndicus nu de wettelijke coördinatie kan doen zonder hiervoor nog eens langs de AV te moeten passeren. Let wel op indien de tarieflijst van uw syndicus hiervoor een hoog forfaitair bedrag zou voorzien!

Vervangen van artikel 577-10, § 4, tweede lid BW door: “Zij zijn bindend voor elke titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel die stemrecht heeft of uitoefent in de algemene vergadering op het tijdstip van de goedkeuring ervan. Zij kunnen worden tegengeworpen aan de andere titularissen van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel, en wel onder de volgende voorwaarden, voor zover men de overschrijving in het register van de hypotheekbewaarders heeft nageleefd:
1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen vóór de vestiging van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht door de vestiger wordt gedaan op het ogenblik van de vestiging van het recht van het bestaan van het reglement van interne orde en van het register bedoeld in § 3, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de vestiger is als enige aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars en de titularis van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving;
2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen na de vestiging van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel, door de kennisgeving die hem bij ter post aangetekende brief wordt gedaan binnen dertig dagen na ontvangst van het proces-verbaal, op initiatief van degene die dat proces-verbaal heeft ontvangen overeenkomstig artikel 577-6, § 12.”

Eerst en vooral wordt expliciet gesteld dat alle beslissingen bindend zijn voor iedereen die stemrecht had in de AV op het moment van de beslissing. Voor de andere houders van een zakelijk recht wordt expliciet de voorwaarde van de overschrijving op het hypotheekkantoor vermeld.

In 2° wordt nu vermeld dat het de verantwoordelijkheid is van de ontvanger van het PV van de algemene vergadering om de houder van een recht op de kavel aangetekend op de hoogte te brengen van wijzigingen. In de vorige versie lag deze verantwoordelijkheid bij de syndicus. Zoals wij het interpreteren zou het nu dus de verhuurder zijn die zijn huurder aangetekend op de hoogte moet brengen van relevante wijzigingen in de reglementen.

Vervangen in artikel 577-10, § 4, vierde lid BW van de woorden “elke beslissing van de algemene vergadering” door: “elke onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering”.

Samengevat: je kan niet meer elke beslissing aanvechten die je nadeel berokkent, maar enkel de onregelmatige beslissingen.

Vervangen van artikel 577-10, § 4, (oude) vijfde lid BW door: “Die vordering moet worden ingesteld binnen twee maanden na de kennisgeving die hem wordt gedaan overeenkomstig 2° hierboven en uiterlijk binnen vier maanden na de algemene vergadering.”

Iemand die een zakelijk recht op een kavel heeft, moet dus binnen de 2 maand nadat hij op de hoogte gebracht is en binnen de 4 maanden na de AV dit aanvechten.  Indien u als verhuurder nalaat een huurder tijdig op de hoogte te brengen, waardoor de 4 maand overschreden worden, kan u dus in de problemen komen. Het is dus ook aan de verhuurders om ervoor te zorgen dat ze tijdig het PV van de AV van de syndicus ontvangen. Indien u twijfelt of een beslissing nadeel kan betekenen voor een huurder of andere rechthebbende, neem dan het zekere voor het onzekere en verstuur het PV aangetekend naar de rechthebbende.

Schrapping van artikel 577-10, § 4, zesde en zevende lid BW

U hoeft in dit voorstel blijkbaar de rechten die u toekent aan derden (bijv. een huurder) niet meer aan de syndicus te communiceren. Dit kan nu, omdat u zelf verantwoordelijk wordt voor het informeren van uw rechthebbenden.

K. Artikel 577-11 Burgerlijk Wetboek

Rond de eigendomsoverdracht van een kavel zijn er heel wat kleinere verduidelijkingen aangebracht.

Wat wel expliciet wordt toegevoegd is dat het werkkapitaal pro-rata wordt terugbetaald aan de vertrekkende eigenaar en dat het dan wordt opgevraagd bij de nieuwe eigenaar. Dit tweede deel is nieuw.

Zoals in het begin van het artikel aangehaald is deze wet nog niet gestemd en herneemt de bespreking hierboven enkel de punten die het vaakst problemen opleverden in VME's. Voor de volledige tekst, zie deze link.

Wanneer de wet in het Staatsblad verschijnt zullen we deze hier updaten.


Gratis abonneren
Opmerking: dit artikel kan bijgewerkt worden aan de hand van nieuwe bevindingen. Als u het in de toekomst opnieuw wil lezen, bekijk dan de meest recente on-line versie. (Gebruiksvoorwaarden)

© 2010-2018 Quimmo.be

 

Geconsolideerde tekst

wet 2010 is nog niet

wet 2010 is nog niet toegepast wegens geschillen tussen eigenaars en syndicus
kan dit nog via advocaat?
demuylder

Waarschijnlijk binnenkort

Waarschijnlijk binnenkort mogelijk via syndicus alleen, zonder inspraak AV.