Aanpassen basisakte/ statuten

12 antwoorden [Laatste bericht]
Tuur
Offline

Bij ons is er nog steeds discussie of onze basisakte/ statuten al dan niet dienen aangepast: er is een verschil tussen "een" advies van een notaris (niet gekontroleerd) en bv. de adviezen van quimmo.be betreffende deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid.
Vraag: wie is er verantwoordelijk als onze basisakte/ statuten niet conform zijn met de wetgeving? 
Ik herhaal hier nogmaals wat hierover in onze basisakte staat.
" Het kompleks gebouwen genoemd residentie A is ingedeeld in twee appartementsgebouwen, namelijk gebouw I en gebouw II. Elk van deze gebouwen maakt een volledige zelfstandige eenheid uit met eigen beheer en eigen algemene vergadering. Nochtans zal er slechts één syndicus bestaan voor het geheel kompleks. Behalve de grond, die een gemeenschappelijk deel is voor het geheel kompleks, behoren de gemene delen tot één van deze gebouwen zonder dat het ander gebouw hierin zeggingschap of tussenkomst zou hebben.


De scheidingslijn tussen de bijzondere gemeenschappelijke delen die respektievelijk afhangen van het een of ander gebouw, wordt gekenmerkt met een gestreepte lijn op bijgaand plan nummer 2 (ondergrond).
De parkeerplaatsen zijn onder ieder van de twee gebouwen en maken deel uit van de mede- eigendom van het gebouw I hetzij van het gebouw II."
...
" Elk gebouw, bestaande uit privatieve delen en bijzonder gemeenschappelijke delen, maakt een volledige zelfstandige eenheid."
...
" Voor de toepassing van onderhavig reglement van mede- eigendom, moet ieder gebouw van het kompleks als een onafhankelijk eigendom beschouwd worden, behalve voor wat betreft de erfdienstbaarheden waarvan sprake in de basisakte en zijn bijvoegsels".
.............
Maar: vermits wij slechts één ondernemingsnummer hebben is er dus een tegenspraak tussen de basisakte (met twee deelverenigingen) en slechts één ondernemingsnummer.
Mijn vraag is dus: wat moet er konkreet gebeuren om in orde te zijn met de nieuwe wetgeving en wie is hier dus verantwoordelijk voor?

naicwill
Offline
"vermits wij slechts één
"vermits wij slechts één ondernemingsnummer hebben is er dus een tegenspraak tussen de basisakte (met twee deelverenigingen) en slechts één ondernemingsnummer."

Er is geen tegenspraak:vermits het 2 deelverenigingen zonder
rechtspersoonlijkheid zijn is er maar 1 ondernemingsnummer.

Wil men echter 2 deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid dan moet
men de statuten wijzigen. IK citeer hieronder een post van
deskundige Peter Leyseele op een gelijkaardige vraag:

"
Wil men overgaan tot het oprichten van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid, dan dient buiten de voormelde goedkeuring voor de overkoepelde VME, die alsdan voor de algemeen gemeenschappelijke delen zal bestaan, een hoofdsplitsingsakte en voor elke afzonderlijke deelvereniging een zgn. ondersplitsingsakte (voor de particulier gemeenschappelijke delen) te worden overgemaakt. Nadat al deze akten notarieel werden verleden en werden overgeschreven, wordt aan elke afzonderlijk VME een KBO nummer toegekend waarna alle vme's rechtspersoonlijkheid verkrijgen."

Lees het volledige artikel op
http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/aanpassen-statuten

Quimmo
Offline
Best schriftelijk advies vragen

Uiteindelijk is en blijft de VME verantwoordelijk en kunt u zelf dan, in geval van problemen, proberen degene aansprakelijk te stellen die u een bindend advies gegeven heeft (wat u niet zult krijgen op een Internet forum).

Als u zeker wil zijn, kan u best een schriftelijk advies vragen bij een expert die dan hiervoor ook "zijn nek uitsteekt". Zelf zijn we geen juridisch experten, maar het lijkt ons toch niet te kunnen wat u probeert te doen. U wil toelaten dat één deelvereniging beslissingen neemt terwijl, gezien u juridisch 1 entiteit bent met 1 ondernemeningsnummer, de hele VME aanspreekbaar is voor de gevolgen van die beslissing (bijvoorbeeld een aannemer die de VME dagvaardt).

Art 577-7 lijkt me toch ook vrij duidelijk "...de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering."

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Tuur
Offline
Basisakte
Ik herneem hier nog één zin uit de basisakte:
" Behalve de grond, die een algemeen gemeenschappelijk deel is voor het geheel kompleks, behoren de gemene delen tot één van deze gebouwen ZONDER DAT HET ANDER GEBOUW HIERIN ZEGGINGSSCHAP OF TUSSENKOMST ZOU HEBBEN ".
Volgens mij is dit dus in tegenspraak met de wet als zou er maar één VME zijn die alleen maar met beide gebouwen te samen beslissingen kan nemen.
Voorbeeld: wat als wij ons gebouw willen laten / herstellen/ schilderen en het andere gebouw wil dat niet? (Er zijn hiervan genoeg voorbeelden o.a. aan de Belgische kust)
Wij willen dus zelf beslissingen nemen ZONDER DAT HET ANDERE GEBOUW ..... doch zouden dat niet kunnen omdat er destijds slechts één ondernemingsnummer werd aangevraagd en beide gebouwen hierover dus zouden moeten/ mogen beslissen.
Ik denk dat daar destijds een fout is gemaakt.
Waar blijft dus ons recht uit de basisakte om zelf beslissingen te mogen nemen ZONDER DAT HET ANDER GEBOUW HIERIN ZEGGINFSSCHAP OF TUSSENKOMST ZOU HEBBEN?
Wij hebben ons appartement onder die voorwaarde aangekocht.


Tuur
Offline
Basisakte
Ik herneem hier nog één zin uit de basisakte:
" Behalve de grond, die een algemeen gemeenschappelijk deel is voor het geheel kompleks, behoren de gemene delen tot één van deze gebouwen ZONDER DAT HET ANDER GEBOUW HIERIN ZEGGINGSSCHAP OF TUSSENKOMST ZOU HEBBEN ".
Volgens mij is dit dus in tegenspraak met de wet als zou er maar één VME zijn die alleen maar met beide gebouwen te samen beslissingen kan nemen.
Voorbeeld: wat als wij ons gebouw willen laten / herstellen/ schilderen en het andere gebouw wil dat niet? (Er zijn hiervan genoeg voorbeelden o.a. aan de Belgische kust)
Wij willen dus zelf beslissingen nemen ZONDER DAT HET ANDERE GEBOUW ..... doch zouden dat niet kunnen omdat er destijds slechts één ondernemingsnummer werd aangevraagd en beide gebouwen hierover dus zouden moeten/ mogen beslissen.
Ik denk dat daar destijds een fout is gemaakt.
Waar blijft dus ons recht uit de basisakte om zelf beslissingen te mogen nemen ZONDER DAT HET ANDER GEBOUW HIERIN ZEGGINFSSCHAP OF TUSSENKOMST ZOU HEBBEN?
Wij hebben ons appartement onder die voorwaarde aangekocht.


Tuur
Offline
Basisakte
Ik herneem hier nog één zin uit de basisakte:
" Behalve de grond, die een algemeen gemeenschappelijk deel is voor het geheel kompleks, behoren de gemene delen tot één van deze gebouwen ZONDER DAT HET ANDER GEBOUW HIERIN ZEGGINGSSCHAP OF TUSSENKOMST ZOU HEBBEN ".
Volgens mij is dit dus in tegenspraak met de wet als zou er maar één VME zijn die alleen maar met beide gebouwen te samen beslissingen kan nemen.
Voorbeeld: wat als wij ons gebouw willen laten / herstellen/ schilderen en het andere gebouw wil dat niet? (Er zijn hiervan genoeg voorbeelden o.a. aan de Belgische kust)
Wij willen dus zelf beslissingen nemen ZONDER DAT HET ANDERE GEBOUW ..... doch zouden dat niet kunnen omdat er destijds slechts één ondernemingsnummer werd aangevraagd en beide gebouwen hierover dus zouden moeten/ mogen beslissen.
Ik denk dat daar destijds een fout is gemaakt.
Waar blijft dus ons recht uit de basisakte om zelf beslissingen te mogen nemen ZONDER DAT HET ANDER GEBOUW HIERIN ZEGGINFSSCHAP OF TUSSENKOMST ZOU HEBBEN?
Wij hebben ons appartement onder die voorwaarde aangekocht.


Tuur
Offline
Basisakte

Ik herneem hier nog één zin uit de basisakte:
" Behalve de grond, die een algemeen gemeenschappelijk deel is voor het geheel kompleks, behoren de gemene delen tot één van deze gebouwen ZONDER DAT HET ANDER GEBOUW HIERIN ZEGGINGSSCHAP OF TUSSENKOMST ZOU HEBBEN ".
Volgens mij is dit dus in tegenspraak met de wet als zou er maar één VME zijn die alleen maar met beide gebouwen te samen beslissingen kan nemen.
Voorbeeld: wat als wij ons gebouw willen laten / herstellen/ schilderen en het andere gebouw wil dat niet? (Er zijn hiervan genoeg voorbeelden o.a. aan de Belgische kust)
Wij willen dus zelf beslissingen nemen ZONDER DAT HET ANDERE GEBOUW ..... doch zouden dat niet kunnen omdat er destijds slechts één ondernemingsnummer werd aangevraagd en beide gebouwen hierover dus zouden moeten/ mogen beslissen.
Ik denk dat daar destijds een fout is gemaakt.
Waar blijft dus ons recht uit de basisakte om zelf beslissingen te mogen nemen ZONDER DAT HET ANDER GEBOUW HIERIN ZEGGINFSSCHAP OF TUSSENKOMST ZOU HEBBEN?
Wij hebben ons appartement onder die voorwaarde aangekocht.

deskundige
Offline
Beste,Onder voorbehoud
Beste, Onder voorbehoud aangezien geen inzage in de statuten, doch op basis van uw informatie, en vooral dan de passage die stelt dat de grond een algemeen gemeenschappelijk deel is, lijkt het mij dat het om een zgn eenheidsstatuut gaat waarbinnen conform een Cassatiearrest van 2004 maar 1 VME met RP kan zijn en dit zolang niet wordt beslist tot de oprichting van deelverenigingen met RP. Dit uiteraard met dien verstande dat het complex aan de door de wetgever vooropgestelde voorwaarden voldoet. Derhalve ook het feit dat er thans maar 1 kbo nr. zal worden teruggevonden. Verder verwijs ik naar andere Posts waaronder deze door de andere poster hier reeds aangehaald. Binnen een eenheidsstatuut is nu eenmaal zo dat er maar 1 syndicus en 1 AV kan zijn dewelke inzake over alle gemeenschappelijke delen beslist. M.a.w onder zulk statuut beslissen de eigenaars van het andere gebouw mee over de gemeenschappelijke delen van de andere blok en vice versa. Zoals aangehaald een en ander onder voorbehoud aangezien uitsluitsel maar kan worden gegeven na inzage van alle documenten. In antwoord op uw eerste vraag'; op de syndicus rust een resultaatsverbintenis om er voor te zorgen dat de akte tijdig wordt gecoördineerd. Dit neemt evenwel niet weg dat wanneer de AV weigert om de akte te coördineren, dat dit dan des facto blijft betekenen dat de syndicus hiervoor aansprakelijk kan worden gehouden. Voor de goede orde geef ik u nog mee dat zowel in de Kamer als in de Senaat een wetsvoorstel werd goedgekeurd hetwelk inhoudt dat de termijn waarbinnen de coördinatie dient te gebeuren, met 1 jaar wordt verlengd.
naicwill
Offline
INdien je zelf beslissingen
INdien je zelf beslissingen wilt nemen  ZONDER
DAT HET ANDERE GEBOUW ...
moeten  er
dus deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid opgericht
worden  via notaris splitsingsakten opgemaakt worden
(zie kopij van deskundige Leyseele in mijn vorige post).

"Wij hebben ons appartement onder die voorwaarde aangekocht."
Hier citeer ik terug uit een post van deskundige Leyseele:
"
In 2004 heeft het Hof Van Cassatie immers geoordeeld dat zulke
 deelverenigingen geen eigen bestaansrecht hadden."

Dus die voorwaarden waar u naar verwijst zijn door de uitspraak
van casatie onbestaande.
Hieronder de volledige post van deskundige Leyseele waar hij
nogmaals de oplossing geeft indien jullie zelf beslissingen
willen 
ZONDER DAT HET ANDER GEBOUW HIERIN
ZEGGINFSSCHAP OF TUSSENKOMST ZOU HEBBEN.


post Leyseele in gelijkaardig geval:
Beste,

Dit betreft het probleem mbt. de gecreëerde deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid onder de wet van 1924, dewelke onder de wet van 1994 zijn blijven 'verder leven'.

Inzake ging en gaat men er vanuit dat deze deelverenigingen onder een eenheidstatuut, wat bij jullie zo blijkt te zijn, althans dat leid ik uit uw uitleg af, een afzonderlijke vereniging met een eigen syndicus, AV,... vormen. Men meent dat deze VME's autonoom rechtshandelingen kunnen stellen. Niets is minder waar.

In 2004 heeft het Hof Van Cassatie immers geoordeeld dat zulke deelverenigingen geen eigen bestaansrecht hadden.

De gewijzigde wet van 2010 heeft hier een antwoord op geformuleerd. Dit in die zin dat thans, indien aan de voorwaarde ertoe wordt voldaan, binnen een gebouw of een groep van gebouwen onder een eenheidstatuut deelverenigingen met of zonder rechtspersoonlijk kunnen worden opgericht of wanneer dit in de akte reeds voorzien was, middels doorstart.

Dit houdt in dat de AV zich met 4/5de meerderheid dient uit te spreken over deze oprichten of doorstart.

Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid hebben m.i. evenwel geen zin aangezien deze afhankelijk blijven van de hoofdvereniging.

Worden een of meerdere deelverenigingen met RP opgericht, dan dient er voor de algemeen gemeenschappelijke delen (complex) een hoofdsplitsingsakte te worden opgemaakt en voor elke deelvereniging een ondersplitsingsakte.

Na het notarieel verlijden en na overschrijving ervan op het bevoegde hypotheekkantoor verkrijgen alle vme's de rechtspersoonlijkheid waarna ze autonoom kunnen fungeren.

Dit is naar realisatie en afhandeling toe evenwel een complexe materie waarin jullie zich best laten bijstaan.
_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Peter LEYSEELE geeft juridisch advies inzake gedwongen mede-eigendom.

http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/deelverenigingen-0
 


Quimmo
Offline
Wat je in zo een geval

Wat je in zo een geval volgens mij best kunt doen, is afspreken dat de eigenaars van gebouw A zich onthouden als er over gebouw B gestemd wordt en vice versa. Dan bereik je de facto wel wat je wil.

Het kan in elk geval een interne afspraak zijn, of het juridisch afdwingbaar is betwijfel ik.  Maar normaal gaan eigenaars zich daar wel aan  houden gezien ze anders bij stemmingen over hun eigen gebouw ook weer tegenwerking van het andere gaan krijgen.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Quimmo
Offline
Verdeelsleutels

Als bijkomende opmerking: dit gaat natuurlijk enkel werken als de verdeelsleutels ook goed opgesteld zijn, zodat de schilderwerken in gebouw A ook volledig door gebouw A gedragen worden. Maar dat zal waarschijnlijk wel zo zijn.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Tuur
Offline
Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid.
@quimmo:
Bedankt voor Uw laatste raadgeving.
Besturen is nog altijd problemen oplossen.
Soms is de wetgeving onvolledig/ onduidelijk en kunnen door die onvolledigheid/ onduidelijkheid conflicten ontstaan.
Persoonlijk word ik vaak gevraagd om tijdens bewonersvergaderingen allerhande (vooral bij bewonersgroepen die zelf syndicus willen spelen of zelf een bewonersgroep willen oprichten)" laatste hulp bij ongevallen " te komen spelen. Gewoonlijk begint dat met een technisch probleem, dan is er vaak de discussie over wie wat moet betalen. Stel daarbij vaak vast dat men de basisakte onvoldoende kent, evenmin de nieuwe wet op Mede- eigendom, er geen goed Reglement van Mede- eigendom en/ of Reglement van Orde aanwezig is en last but not least: men niet kan vergaderen.
Anderzijds vind ik - klinkt misschien raar - dat men toch steeds een vertrouwensrelatie met de Syndicus moet proberen op te bouwen in de plaats van met getrokken messen er naar toe te gaan. In geval van tekortkomingen van de syndicus is overleg toch nog altijd meer aangewezen dan oorlogje spelen.
..............
Eigenaars hebben niet alleen hun rechten, doch ook hun plichten.
Er is maar weinig wetgeving die de plichten van de eigenaars regelt.
..............
Een goede wetgeving kan helpen, doch de huidige wetgeving toont mijns inziens nog altijd veel hiaten. Er is bijkomende wetgeving MET SANCTIES ! nodig zodat men niet altijd naar de Vrederechter moet stappen, want dat werkt toch niet.
Vermits het moeilijk is om goede notulen op te stellen tijdens de vergadering en er ook misbruik kan gemaakt worden van de nonchalance van vele eigenaars (die dat toch allemaal niet lezen)  pleit ik ook voor een bijkomend uitgebreider verslag of het invoeren van een recht op commentaar op het verslag. Men kan hierover in een volgende AV stemmen/ overleggen, desnoods sommige zaken herzien. Hoe dat allemaal juridisch dient uitgewerkt is werk voor specialisten.
Die korte notulen geven vaak aanleiding tot discussies; dat werkt dus niet. 
Quimmo
Offline
Regels

Wat kennis van de regels betreft kunt u ze ook altijd eens hiernaar verwijzen als eerste aanzet: http://www.quimmo.be/nl/blog/informatie-overzicht-nieuwe-eigenaar-appart...

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom