Aanwending Reservefonds

19 antwoorden [Laatste bericht]
E. Minne
Offline
Graag had ik een advies over hetvolgende:
als mede-eigenaar en CDR van een VME heb ik een meningsverschil met onze syndicus, waarmee ik voor alle duidelijkheid een uitstyekende samenwerking heb, in verband met de aanwending van het Reservefonds. Onze gebouw telt 6 ingangen, met elk een inkomhal, trapzaal en lift. De basisakte zegt heel duidelijk dat de kosten van elke ingang dienen gedragen te worden door de bewoners van die ingang. Dus onderhoud, liften, inkomdeuren etc. De Wet op de ME zegt dat het Reservefonds kan aangesproken worden voor grote onvoorziene kosten, die eveneens moeten goedgekeurd worden door de AV. Hier is volgens mij de wetgeving niet duidelijk: een onvoorziene kost kan moeilijk besproken worden op een AV, aangezien deze...onvoorzien zijn.
Een grote, onvoorziene kost heeft zich voorgedaan in een van de liften. Deze kost beantwoordt volgens mij aan de wettelijke bepalingen om gedragen te worden door het Reservefonds. Idem bv. het vervangen van de garagepoort, kosten die gedragen moeten worden voor de eigenaars van de parkeergarage.
Onze Syndicus is evenwel van mening dat enkel de grote onvoorziene kosten die via het Reservefonds gedragen worden, de kosten zijn die door de ganse VME kunnen worden verdeeld. Volgens de Syndicus moet het totaal van het Reservefonds gelijk zijn aan de opsomming van de stortingen van elke kavel volgen het aantal kwotiteiten van elke kaveL
Ik weet niet of dit heel duidelijk is voor jullie, maar ik meen dat het wel de moeite loont om dit nader te bekijken.

 

E. Minne
SIEBE
Offline
reservekapitaal
E. Minne,

Ik ga niet onmiddellijk antwoorden op uw topic; maar vind het een mooie/interessante insteek om een goede discussie op het forum te hebben. Er zitten hier verschillende facetten in. Werkkapitaal, reservekapitaal, dringende herstellingen, grote uitgaven, 6 verschillende ingangen, garages ... grote onvoorziene kosten, AV of BAV ? Verdeling over de ganse VME of per ingang ?
Ik ben ook vol verwachting naar de visies van de deskundigen.

Hopelijk wordt het voor u een sluitend antwoord op het niet te onderschatten dispuut met uw syndicus.
ronald de wilde
Offline
standpunt syndicus
Ik kan de syndicus bijtreden waar die stelt dat: de som van .....
Wat die kosten betreft waarvoor het Reservefonds al dan niet kan worden aangesproken, daarover zal, in principe, de AV wel beslissen. 

Maar niets belet dat de CvR en de Syndicus samen zitten om de violen te stemmen.
In de gestelde vraag mis ik het effectieve gegeven: 'grote kost'. In welke mate staat die tot gewoonlijke werkingsbudget, in welke mate tot de redelijke financiële draagkracht van de bewoners.
Niet onbelangrijk ook, is er een uitgaveplanning opgesteld inzake het Reservefonds en de opvraging van dus de nodige middelen.
En in welke mate is het doen van die kost, in het uitgesproken geval, nodig om de zaak in werking te houden, op een wettelijk verantwoorde wijze (keuringsgericht).
En, niets belet om de kost te doen (bij hoogdringendheid gedaan) uit de gewone middelen, om nadien toch de middelen van het Reservefonds aan te spreken, na consultatie van de AV.

Onder de topic: "Is het reservekapitaal v/e VME deelbaar?" (gebruik het Zoek-vakje) heb ik reeds gereageerd en mijn visie gegeven (niet door iedereen gedeeld!! // er was ook wel wat reactie op die gestelde vraag). Een visie welke ook in de praktijk was toegepast, en niet gecontesteerd binnen de VME. 
'k Ga die hier nu niet herhalen.

Trouwens een Reservefonds dient om te worden gebruikt, ingezet, vlot zelfs indien er een duidelijke planning bestaat. Als een VME dat gevoel heeft, zal er weinig dispuut bestaan om aan te wenden, INDIEN ook het gevoel bestaat dat ELKEEN op DEZELFDE wijze verarmd of verrijkt. 

Ron  
nescio1
Offline
boekhouding hoort kavelgericht te zijn

Boekhouding hoort kavelgericht te zijn.
Het totaal van de aangelegde reservekapitalen vindt u dan ook terug in de algemene boekhouding.
 
In de statuten vindt u de kostenverdeling.
Tevens vormt deze ook de basis van de aan te leggen reservefonds(en) per kavel.
 
Bedient een lift in een gebouw 3 verdiepingen en in een ander 6 dan wordt in functie daarvan in bedrag verschillende reservefondsen aangelegd en verder uitgesplist per kavel.
Voor een gelijkvloers appartement kan er geen bijdrage verschuldigd zijn, afhankelijk van de formuleringen.
 
Beslissingen over de aanwending van het reservefonds worden genomen in de (B)AV, al kan het zijn (te vermijden) dat dit impliciet vervat is in de goedkeuring van de geplande werken.
 
 
Wij stellen ons vragen bij plots opduikende zware kosten
Meestal zal het, ons inziens, gaan om werken die bewust op de lange baan zijn geschoven.
 
In elk geval voorziet de wet hier het mechanisme van de BAV, desnoods (zie basisakte) met het inkorten van de voorziene “vijftien dagen”
 
 
 
Ook:
http://www.quimmo.be/nl/forum/techniek-diensten-kosten/reservekapitaal-1
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/is-het-reservekapitaal-van-een-vme-deelbaar
http://www.quimmo.be/nl/forum/juridisch/boekhouding-en-bankrekeningen # 6
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/is-het-reservekapitaal-van-een-vme-deelbaar
https://kantoorvanwynsberghe.be/handleiding.pdf
(bij afrekening)(laatste pagina)



 
ronald de wilde
Offline
#3
nescio1,
als ik u goed lees legt u voor de liften een afzonderlijk reservefonds aan, met verschillende parameter (aantal verdiepen = aantal ME's).
Voor andere mogelijke grote kosten dan weer een ander, of gaat u die nog eens opsplitsen?!

Moet kunnen, als ook de regel 'de betalers komen enkel ter stemming' ter toepassing komt.
Persoonlijk zie ik toch meer uitkomst in mijn visie: nodig opgevraagd totaal bedrag/jaar, volgens quotiteiten toegekend per kavel, ERIN en er per kost, verdeeld volgens die quotiteiten ook ERUIT; en dat voor elke ME, zonder onderscheid.
Op elke kavel rust er dan, ten allen tijde, een evenwaardig gedeelte van het totaal aangelegde reservefonds, en is elke ME dus even rijk, of arm.

Ron
nescio1
Offline
mislukte poging, onzerzijds, om didactisch te zijn.

Volgens ons hoort de opbouw (hier?) van het reservefonds te gebeuren op basis van deelreservefondsen.
 
Heeft ingang A een 20 jaar oude lift dan hoort bij het bepalen van de nodige deelreserve daarmee rekening gehouden te worden (en geventileerd over de betrokken kavels volgens quotiteiten (≠ ME’s, verdiepingen)).
 
Heeft ingang D een recente 3 jaar oude lift (of werd ze pas grondig gereviseerd) dan zal een belangrijk lagere deelreserve (opnieuw te ventileren per kavel volgens quotiteiten) nodig zijn.
 
Stel ingang F heeft nog een oude centrale verwarming op stookolie en de ME’s willen een centrale verwarming behouden dan hoort een reserve opgebouwd te worden in functie van een omschakeling op aardgas.
 
Aan syndicus, RvME en AV te overleggen waarvoor specifieke reserve aangelegd woorden. Deuren lijkt ons vergezocht maar wel de combinatie deuren, herbehangen/-schilderen, etc.
 
 
Detailkritiek:
 
“…opsomming van de stortingen van elke kavel …”`
 
Quid opgevraagde nog niet betaalde sommen?
 
 
“…en is elke ME dus even rijk, of arm.”
 
Statuten volgen is hier de oplossing. 
Herzie desnoods de statuten zelf zodat u niet afhankelijk bent van de tijdelijk verkeerde interpretatie door syndicus, RvME, CvR.
 
Ook:
 
http://veridis.be/nl_NL/opbouw-reservekapitaal-binnen-vme/
 
“De vereniging van mede-eigenaars is niet wettelijk verplicht een reservekapitaal op te bouwen, zodat het aan de algemene vergadering is om een beslissing te nemen dit met gewone meerderheid (50+1).”  (te schrappen, wetgeving 2018)
 
“Een onderhoudsplan over meerdere jaren welke voor de toekomst weergeeft welke belangrijke investeringskosten te voorzien zijn en op welke termijn, is een handige tool om de bijdrage te bepalen.”
 
 
https://www.eigenhuis.nl/vve/meerjarenonderhoudsplanning - /
https://www.eigenhuis.nl/docs/default-source/downloads/appartement-en-vve/voorbeeldrapport-mjop.pdf?sfvrsn=6da2fe96_6
 
 
http://samenklimaatactief.be/wp-content/uploads/2019/06/Bestek-Masterplanstudie-Benovatie_all_-v1.pdf
 
 
 

 
E. Minne
Offline
Aan allen die gereageerd hebben, mijn dank.
Ter verduidelijking: ons Reservefonds is samengesteld uit jaarlijke stortingen door de ME a rato van de kwotiteiten die ze bezitten in het GANSE gebouw. Wij hebben dit niet opgesplits in deelreservefondsen.
Ik begrijp dat de bepalingen van de kostenverdeling per inkom opgenomen in de basisakte een moeilijkheid vormen als wanneer deze in aanmerking zouden komen om uit het reservefonds te betalen. Wanneer in het gebouw 1 lift is, kunnen de onvoorziene kosten, bv. het vervangen van een printplaat of een motor (dit ligt dus niet aan slecht onderhoud), ten laste van het reservefonds worden genomen. Wanneer er 6 liften zijn, en er vertoont één ervan hetzelfde mankement, kan dat blijkbaar niet?
Laat me de vraag simpeler maken: ik veronderstel dat de meeste gebouwen een ondergrondse parking hebben. De kosten hier gemaakt zullen ongetwijfeld ten laste vallen van de eigenaars a rato van hun kwotiteiten in de ondergrondse parking.
Stel dat de garagepoort dient vervangen te worden, een grote kost, die volgens mij via het Reservefonds kan worden betaald. Hoe gaan jullie dit verrekenen?
Als men de kosten van de liften, glazen inkomdeuren en garagepoort niet via het Reservefonds kan laten lopen, alhoewel de eigenaars ten dele precies hiervoor een bijdrage hebben betaald, dan gaat dit Fonds steeds maar oplopen en schiet het zijn doel voorbij.
Nogmaals, als CDR heb ik een uitstekende relatie en is dit geen twistpunt. De bedoeling is enkel een goed onderbouwd argument samen te stellen om mijn visie te toetsen aan de wetgeving en eventuele modus operandi en rechtspraak terzake.
E. Minne
ronald de wilde
Offline
#6
Wat die garagepoort betreft, en hoe te verrekenen....
Die ondergrondse parking maakt zonder twijfel deel uit van het ganse gebouw en dus verrekening van quotiteiten naar de ME's toe, al was het maar omdat die ruimte wellicht ook bergruimte en/of fietsenberging voorziet voor elke ME. Derhalve maakt die te vervangen garagepoort een kost uit, te betalen door alle ME's, welke gewoon kan worden gedaan door afname van de Reservefondsrekening.

Probleem stelt zich bij kosten waarbij ME's betrokken zijn (groot of klein in aantal) die geen aandeel hebben in die kwestie; bv. bij liften, waarbij de gelijkvloerse ME's niet dienen bij te dragen (statutair bepaald!).
E.Minne, in mijn eerste reactie heb ik reeds verwezen naar een topic, waar bij lezing van de reacties toch één en ander wordt aangereikt, om tot een oplossing te komen. Ik ga de mijne hier niet herhalen.

En, mocht het kapitaal van het Res.Fonds toch zo gaan oplopen, de AV heeft nog altijd de mogelijkheid om stortingen te verhogen of te verlagen. Zoals reeds gesteld, wij gebruiken een planningsschema.  

Succes, en, houden zo, uw relatie met de syndicus!
Ron
E. Minne
Offline
@ Ronald

De basisakte zegt heel duidelijk dat kosten van de ondergrondse parking, dus ook de garagepoort, moeten worden verdeeld over mede-eigenaars a rato van hun kwotiteiten in de ondergrondse parking. Niet alle eigenaars hebben een staanplaats en/of berging.

E. Minne
DEGO
Offline
reservefonds
U geeft het zelf aan, er is een afzonderlijke sleutel voor de ondergrondse garages. Het reservefonds zal dus op zijn minst moeten opgedeeld worden voor o.a. de ondergrondse garages en verdeeld volgens quotiteiten van die sleutel.
 
 
 

Met vriendelijke groeten,

DEGO

ronald de wilde
Offline
#8
E.Minne, ik reageer op die insteek: het garagegedeelte is echt alleenstaand, en dus enkel te betreden door (ondergrondse) garageME's. Ik neem dus aan dat bv. de kosten voor verlichting daarin ook enkel door hen worden gedragen.

Dat betekent dat er een kostenverdeelsleutel zal bestaan voor dat gedeelte. Dus hoe het reservekapitaal aan te wenden voor die bewuste garagepoort, een oefening die kan worden gedaan voor elk onderdeel in dat gebouw.

Gebouw met 72 appartementen, waarvan gemiddelde quotiteit = 18 => 1296
met daarin 36 ondergrondse garages, aan gemiddeld = 2 => 72 
en met 36 bovengrondse indiv.parkings, aan gemiddeld = 1 => 36
==> de totaal verdeelsleutel = 1404, waarvan 72 voor het ondergronds gedeelte en 1332 voor de rest.

Opgevraagd reservebedrag/jaar (bijvoorbeeld) = 8000,00 euro, en dat betekent een bedrag van 5,6980 euro per ME/per quotiteit (wat u aangeeft hoe het ook gebeurt in uw VME). Voor een ME, met ondergrondse garage, wordt dat: (18 + 2) x 5,6980 = 113,96 euro, voor een andere 108,26 en nog een andere 102,5640. 

Laten we die vervanging van garagepoort ook 8000,00 euro laten kosten (gemakshalve en wellicht het duidelijkst). Als er zou worden beslist om die kost toch via het RF te doen (wat uw syndicus blijkbaar niet ziet zitten, want ....), kunt u het volgende doen:
-het bedrag van 8000,00 euro uit het RF wordt gesplitst in een gedeelte garage: 8000,00 x 72/1404 = 410,2564 en met als saldo = 7589,7436.
-afrekening garagegedeelte/einde werkjaar (aan quotiteit 72): gewone kosten + 8000,00 - 410,2564. De bewuste ME's (met ondergrondse garage) gaan dus daar mèèr moeten betalen, en individueel een RF-tussenkomst zien van (410,2564 : 72 x 2 =) 11,3960 euro.
-afrekening algemene kosten (aan quotiteit 1332) ander gedeelte/einde werkjaar: gewone kosten - 7589,7436. De voornoemde ME's gaan hier recupereren, zijnde individueel het bedrag van {7589,7436 : 1332 x 19 (of 18) =} 108,26 (of 102,564).

Een ME mèt (enkel) ondergrondse garage (18 + 2) heeft aan RF ingebracht: 113,96 euro
en ontvangt terug: (11,3960 + 102,564 =) 113,96 euro. Wat die heeft ingebracht!!
Een ME mèt (enkel) bovengrondse parking (18 + 1) heeft aan RF ingebracht: 108,262 euro en ontvangt terug: (0,00 + 108,26 =) 108,26 euro. Wat die heeft ingebracht!!
Een ME met (enkel) zijn/haar appartement (18 + 0) heeft aan RF ingebracht: 102,564 euro en ontvangt terug: (0,00 + 102,564 =)  102,564 euro. Wat die heeft ingebracht!!

Bewust is de inbreng RF per ME/per werkjaar (volgens quotiteiten, zoals aan gegeven in het item, en volgens mij ook de correcte wijze) gelijkgesteld aan de kost, die dient te worden betaald uit dat ResFonds. Een voorbeeld moet immers niet ingewikkelder te worden gemaakt, om ook het resultaat moeilijker te vergelijken maken.

De geïnteresseerden in dit item mogen ook alle mogelijke proefsomberekeningen maken om de bedragen te controleren, ze zijn sluitend!

Los van dat moèt, volgens mij toch, een aanwending uit het RFonds gepaard gaan met een begeleidende berekening: in hoeverre komt die aanwending tegemoet aan de noden van àlle ME's, is ze dus ook effectief. 
Zelf huldig ik de visie "even arm/even rijk in het gemeenschappelijk gebeuren" én "maak het a.u.b. boekhoudkundig niet-meer-behàpbaar én dus doorzichtig-zoveel-als-mogelijk. 

In het door mij aangehaalde item (zie hierboven) heb ik mijn visie/werkwijze voldoende weergegeven, die is ook méér dan voldoende niet onderschreven.
Ze voldoet, weerom mijn inziens, aan de stelling: even arm/even rijk in het gemeenschappelijk gebeuren.
De wet zegt dit, of dat, 't is best mogelijk; nog belangrijker is het gevoel bij deelnemende ME's, dat ze gelijk worden behandeld.

'k Heb dus een middel aangereikt, en daarmee ook mijn bijdrage aan dit medium (en dus dit item weer), waaruit ikzelf al heel wat heb meegedragen, voldoende heb geleverd.
Op de weerleggingen, welke reeds aan bod kwamen in het door mij aangehaalde item, ga ik wellicht niet meer reageren.

In de hoop, beste E. Minne, hiermee uw verwachtingen, naar mij toe, te hebben ingelost,
en met genegen groet, 
Ron
 
lebragard
Offline
reservekapitaal ...kavelgericht.

# RdW ben er zeker van dat in uw VME , dit kan/mag toegepast worden en twijfel er niet aan dat uw boekhouding uiteindelijk klopt , maar de bezwaren om dit zo te doen zijn u ook gekend in :
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/is-het-reservekapitaal-van-een-vme-deelbaar
"De som van de gelijkvloerse (de niet-gebruikers van de lift) wordt verrekend bij hun kosten."  dit is strijdig met de wet
 (In Minne voorbeeld van de garagepoort vervangen)

Clabots in een andere post
"Het reservekapitaal heeft een totaal ander "karakter" dan het werkkapitaal.


Zeker wanneer men weet dat het aandeel per kavel verworven blijft en integrerend deel blijft uitmaken van deze kavel in geval van eigendomsoverdracht ..."

Eenvoudiger en het meest logische is in deze :

Indien u een professionele syndicus heeft dan zal deze een boekhoudprogramma hebben dewelke voor elke eigenaar en zelfs voor elk kavel (appartement, parking, berging) het gespaarde reservekapitaal netjes bijhoudt.  Het is op die manier niet nodig om aparte reservekapitalen op aparte fysieke rekeningen aan te leggen, dit kan makkelijk op 1 spaarrekening aangezien de achterliggende verdeling is vastgelegd in een lijst in de boekhouding van de VME, dewelke op elk moment kan geconsulteerd worden.

Indien er bepaalde werken dienen gefinancierd te worden met dit spaargeld, dan dient dit te worden beslist op een algemene vergadering. Tegelijkertijd wordt daar ook de kostenverdeling van deze werken beslist. De syndicus zal vervolgens volgens de afgesproken verdeling het geld 'opnemen' uit elk spaarpotje. (bv. voor liftwerken wordt er niets uit de spaarpot genomen van de gelijkvloerse kavels, enkel uit de spaarpotjes van de appartementen op verdiep, wat logisch is want de desbetreffende factuur zal ook enkel aan de appartementen op verdiep aangerekend worden).

Op deze manier is het probleem volledig achterhaald. Het enige probleem wat er op termijn kan overschieten is dat de spaarpotjes van sommige kavels op den duur 'op' is terwijl andere nog veel spaarpot overhebben. Maar zelfs dat hoeft geen probleem te zijn. Immers kan men dan nog steeds beslissen om bv. dakwerken te financieren met het resterende spaargeld. De factuur van de dakwerken zal in de afrekening verdeeld worden en de resterende spaargelden op elk spaarpotje zal bij de juiste eigenaar in mindering gebracht worden. Voor zij met een lege spaarpot zal de afrekening dus zwaarder zijn dan voor zij die nog spaargeld hadden staan.

http://blog.smartsyndic.be/qa/hoe-verdeel-je-de-5-bijdrage-voor-reservekapitaal-bij-meerdere-types-eigenaars/

ronald de wilde
Offline
#11
Dat dit kan/mag toegepast .....

Volgens uw visie, dus niét toegepast te weten.

Kavelgericht, zeer zeker, maar dan met duidelijke bedoeling dat het reservekapitaal evenredig is verdeeld over die kavels, en dus niet de ene mogelijks te weinig en de andere weer een behoorlijke overschot (tov die anderen).

Aanwending van het reservefonds vraagt om inzicht in het te besteden bedrag, en dan is het best om uit te gaan van de gelijke draagkracht van alle ME's binnen die spaarpot.

Geen geklooi ook met de interne boekhouding om één en ander van mekaar gescheiden te houden - wie controleert dat ook weer, of is er ineens algemeen, al zeker op dit forum, een oeverloos vertrouwen in de syndici, dat alles tot in de puntjes wordt bijgehouden, ook al zijn die boekhoudprogramma's aanwezig.

De discussie, wel mogen - niet mogen, ga ik hier niet meer voeren, daarvoor verwijs ik naar dat andere item. Dat onze boekhouding klopt, staat als een paal boven water, dat ze moeilijk te weerleggen valt voor de vrederechter is een feit en reeds voor de vrederechter duidelijk gesteld. Wat de wet voorschrijft trachten we zo goed als mogelijk naar de letter te volgen, maar ook naar doelstelling waar te maken.

Genegen groet, Lebragard, al blij dat u me bij deze (alweer, of zoals toen) niet meer onmiddellijk 'de ruimte' inschiet.
Ik tracht dus werkbare middelen aan te bieden, niet meer dan dat! En, los van dat, dient men zich altijd te vergewissen of een aanwending (zoals in hoger voorbeeld) wel zinvol is. Naar mijn aanvoelen, in dat voorbeeld, al zeker niet.

Ron 
lebragard
Offline
inbreng....oplossing aanreikend
#RdW
Ook ik tracht dus enkel werkbare middelen en correcte informatie aan te bieden, niet meer dan dat!
De werkwijze zoals aangehaald in # 11 en gelet op de verscheidenheid van lasten verdeling zoals aangehaald door de vraagsteller in #1
“Onze gebouw telt 6 ingangen, met elk een inkomhal, trapzaal en lift. De basisakte zegt heel duidelijk dat de kosten van elke ingang dienen gedragen te worden door de bewoners van die ingang. Dus onderhoud, liften, inkomdeuren etc…..” de enige juiste werkwijze is , dit is mijn aanvoelen en die van anderen. (discussie wel mogen niet mogen)
 
Gelden uit het RF gaan terugstorten aan een ME of enkelen ME's is “not done” , deze gelden zijn en blijven verworven en maken integraal deel uit van die kavel,
ook na verkoop/eigendomsoverdracht. 
 
Verder :
Genegen groet terug RdW en u eindigt met :
"al blij dat u me bij deze (alweer, of zoals toen) niet meer onmiddellijk 'de ruimte' inschiet."  
Alweer of zoals toen
ontgaat me en kan uiteraard niet de bedoeling zijn geweest ! Interpreteer mijn antwoord van nu ook niet dat ik u onmiddellijk de ruimte wil inschieten.Vind trouwens uw veelvuldige bijdragen aan dit forum top en we zijn er om mekaar te helpen nietwaar….
ronald de wilde
Offline
#13
Laat het dan maar mijn aanvoelen zijn, 'dat in de ruimte afschieten', en niet meer dan dat. Inderdaad, ook ik zie dit forum als een, verdomd goede, hulp in een en ander, al was of is het maar om aan zelfreflectie te doen, goed bezeig of niet.

Lebragard, heel die aanwending van het RF moet ingegeven zijn om werkelijk zware kosten (en dus niet de schijnbare!) te kunnen pareren.
En dat begint bij een degelijke planning en becijfering.
Persoonlijk zweer ik bij een goed opgemaakt budget, liefst uitzetbaar voor meerdere jaren, zodat de ME's weten, lang op voorhand, wat de gewone vaste kosten zijn.
Daarnaast staat (of valt) het Reservefonds, goed uitgekiend en ver vooruitkijkend/gepland.
En dat mag dan aangewend worden, zoals voorziene in die planning. En dan passen we de wijze toe, zoals gesteld in het voorbeeld (als dat nodig blijkt).
Het verschil tussen "terugstorten 'not done'" en degelijk RF-beleid zit juist in goed overwogen opvragingen, met navenante bestedingen, niet in het starre beheer ervan, en de overgenomen belemmeringen. 't Is uiteindelijk nog altijd de AV die beslist, in deze toch. 

Afsluitend, ook ik neem uw reacties ter harte, zonder het natuurlijk altijd eens te zijn.

Genegen,
Ron 
lebragard
Offline
aanwenden RF

# Minne

aanvullend :

Zoals ook aangegeven door RdW om het RF aan te wenden om werken uit te voeren , beslist de AV en niet de syndicus. Uiteraard mag de syndicus zijn "gedacht" hebben.

In jou geval is het  "de betaler beslist." (wet 2018)
De kosten zijn immers verdeeld in particuliere onverdeeldheden wat er idd op neer komt dat elk "gebouw-ingang" haar eigen bijzondere kosten volgens bv.quotiteiten betaalt.

De wet omschrijft nergens een "lijst" van bepaalde werken !! en geeft ruimte aan de AV om te beslissen . Zij stelt enkel dat behoudens strengere bepalingen in de statuten onroerende werken aan gemeenschappelijke delen met een 2/3 de meerderheid dienen te worden beslist. De lijst is dus niet limitatief.

ronald de wilde
Offline
#15
E. Minne gaf aan dat het RF als één geheel voor het gebouw wordt geïnd, en dus niet verdeeld over bepaalde gedeelten.

Inderdaad 'de betaler beslist', om de kost te doen of niet, maar om daarvoor het RF aan te spreken zal, volgens mij, de ganse AV moeten oordelen.
Vandaar mijn insteek, en voorgestelde regeling. En, iederéén tevreden (hopelijk toch!).

Ron
lebragard
Offline
#RdW
#RdW in uw VME zijn er blijkbaar géén “particuliere gemene delen” en geldt niet het principe “de betaler beslist” maar bij Minne  zit in een groep van gebouw met één splitsingsakte. Dus één syndicus, één vergadering,...

"De basisakte zegt heel duidelijk dat de kosten van elke ingang dienen gedragen te worden door de bewoners van die ingang. Dus onderhoud, liften, inkomdeuren etc."

=
particuliere gemene delen

Vandaar het belang van kavel gericht sparen……en zo bij te houden!!

De kosten zijn verdeeld in particuliere onverdeeldheden wat er idd op neer komt dat elk gebouw-ingang "haar eigen bijzondere kosten" volgens bv. quotiteiten betaalt, waaronder de LIFT.

In se zou is er één reservefonds. Wanneer ingang  1 kosten door middel van het RF wil betalen (beslissing algemene vergadering door eigenaars van  1) dan wordt voor deze eigenaars hun respectievelijke aandeel in het RF verminderd.

Het is vooral aan de syndicus en CvR om dit goed op te volgen en correct bij te houden (hij moet o.a. bij eigendomsoverdracht correct kunnen zeggen hoeveel het aandeel van de betreffende eigenaar op dat ogenblik bedraagt dit ongeacht het gegeven dat dit aandeel bij verkoop bij het gebouw blijft).

vandaar #11 is correct en overzichtelijk , duidelijk voor elke mede-eigenaar.

Een mede-eigenaar gaat toch geen particuliere gemene delen die hem niet toebehoren, waaronder de lift mee financiëren , laat staan met zijn gespaard aandeel in het RF ,
en neen niet de VME moet beslissen maar de betaler beslist of denkt u nu echt dat het RF
dat gemeenschappelijk en toebehoort aan die VME , alléén kan gebruikt worden voor de algemene gemeenschappelijke delen en niet kan aangewend worden voor de particuliere gemene delen ? Ik ben zeker van wel , ook voor de part.gemene delen of synoniem particuliere gemeenschappelijke delen.
ronald de wilde
Offline
#17
In ons gebouw zijn er vier afzonderlijke ingangen, ook elk met een lift. 'k Kan me dus wel een en ander voorstellen om toch tot een werkbare oplossing, of oplossingen te komen, in zo'n geval.

Maar, ik kom er nog eens op terug: wat is een grote kost, om toch te moeten rekenen op het RF, of het in te schakelen. Na wat rekenen komt men al snel van 'groot', toch naar 'klein'. 

Ron
lebragard
Offline
#18

#RdW
Ook al heeft uw gebouw vier afzonderlijke ingangen, ook elk met een lift zegt niets..

Statuten van het gebouw bepalen of er sprake is van particuliere gemene delen , niet het gebouw.
De basisakte bepaalt de algemeen gemeenschappelijke delen , private delen en indien ze voorkomen , de particuliere gemeenschappelijke delen  ...

De aangeduide part.gemene delen in de basisakte hebben (meestal) ook een andere quotiteiten lasten verdeling als de algemene gemeenschappelijke delen...

Reservekapitaal aanwenden de AV beslist en de "betaler beslist" ...groot of klein en ik herhaal :
De wet omschrijft nergens een "lijst" van bepaalde werken !! en geeft ruimte aan de AV om te beslissen . Zij stelt enkel dat behoudens strengere bepalingen in de statuten onroerende werken aan gemeenschappelijke delen met een 2/3 de meerderheid dienen te worden beslist. De lijst is dus niet limitatief
en
de AV kan perfect een standpunt bepalen mbt. groot of klein en die beslissing opnemen in het RIO. 


Ik meen dat het advies aan Minne duidelijk is en mss geeft Minne , haar standpunt.