AV beslissing rechtsgeldig ?

136 antwoorden [Laatste bericht]
lebragard
Offline

Juridische vraag aan/voor een deskundige :
 
De AV beslist met de vereiste meerderheid , dat de mede-eigenaars die met een aangetekende zending uitgenodigd worden voor de AV , de verzendkosten begroot op 25€ , zelf dienen te betalen.
Eigenaars per e-mail uitgenodigd , is kosteloos.
 
Deze beslissing van de AV is in strijd met de wet Art. 577-6§3
 
De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief……..
De administratieve kosten voor de oproeping voor de algemene vergadering komen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.
 
Vraag :

  • - is deze beslissing , rechtsgeldig en uitvoerbaar ?
  • of
  • - is deze beslissing zo wie zo nietig ,strijdig met de dwingende wet ?

  • Edit Quimmo: vanwege een klacht van een persoon vernoemd in sommige posts, is de naam in kwestie door een X vervangen. Zo kan de discussie toch nog gevolgd worden.
Astrid Clabots
Offline
kosten uitnodiging AV - aangetekende zending


Geachte

De kost is voor de VME, volgens de Wet , die dwingend van aard is.
Dit is in het verleden zelfs in een reparatiewet verduidelijkt en letterlijk gesteld.

Insteek : men vermag niemand te dwingen om met internet te werken. Zeker niet oudere eigenaren die met dit gegeven niet zijn opgegroeid.

Astrid CLABOTS
CLABOTS

lebragard
Offline
kosten uitnodiging AV - aangetekende zending

 
Geachte,
 
Inderdaad, Art.577-6§3 is dwingend van toepassing.
Maar mijn vraag :
Is dan de rechtsgeldig genomen beslissing van de AV , die anders bepaalt dan de wet (#1) ,

1) van toepassing en uitvoerbaar ?
of
2) is deze van rechtswege ,nietig, niet vantoepassing en uitvoerbaar?

Lebragard

nescio1
Offline
verdienmodel?
lebragard
Offline
nog steeds geen.....
#nescio1  "no comment"

Helaas ook van nescio1 en van Clabots , géén antwoord op mijn "simpele" vraag ! 


Heb de vraag voorgelegd aan een andere deskundige en antwoord afwachtend.....
SIEBE
Online
nog steeds geen ...
Lebragard,

Ik vind het spijtig voor u om op uw honger te blijven zitten.
Uw vraagt een juridisch deskundig antwoord; dat is wat ik spijtig genoeg niet in petto heb en ook geen antwoord kan geven.
Hopelijk is er toch iemand uit zijn eindejaarsroes om u te helpen. Toch zeker voor een forumlid dat steeds het onderste uit de kan haalt voor de TS'ers.
Quimmo
Offline
Geen juridisch antwoord maar gezond verstand...

Ik ben zelf wel benieuwd naar een juridisch sluitend antwoord, maar als mede-eigenaar zou ik die 25€ dan gewoon niet betalen en melden dat de wet van dwingend recht is. Dan is het aan de VME om die in te vorderen en daar wens ik hen veel geluk mee.

Anders kan je ook beslissen dat elke eigenaar de gangen en trappen moet dweilen (of elke week zijn ramen moet wassen) en anders een boete van 100€ krijgt. Dan zou geen enkele VME zich nog iets aantrekken van de wet en maar beslissen wat ze willen.

Maar goed, dat is een antwoord vanuit buikgevoel.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

SIEBE
Online
#6
Ik hoop het ook voor Lebragard.

Maar advocaten, juristen en deskundigen kunnen veel wetgevingen, reglementen aanhalen
en zeggen die zijn dwingend : DE PRAKTIJK en werkelijkheid zijn helemaal anders.
Waarom omdat al die deskundigen elkaar dikwijls tegenspreken en andere interpretaties hebben omtrent de wetgevingen.
En als men dan als lid van een VME de juiste teksten en wetgevingen aanhaalt om gelijk te krijgen, worden deze weerlegd door halsstarrige syndici welke tegengestelde uitspraken vinden bij andere juridisch onderlegden.

Het grootste probleem om zijn gelijk/recht te halen zijn sluitende juridische uitspraken en een sluitende wetgeving ( niet enkel op papier ).

En de wet mag nog zo dwingend zijn als wat : kijk even in de realiteit ( die enorm veel
tegengestelde gevallen bevat ).
lebragard
Offline
buikgevoel...

# zelfs Quimmo blijft me het antwoord schuldig. en geeft de raad :

Ik ben zelf wel benieuwd naar een juridisch sluitend antwoord, maar als mede-eigenaar zou ik die 25€ dan gewoon niet betalen en melden dat de wet van dwingend recht is. Dan is het aan de VME om die in te vorderen en daar wens ik hen veel geluk mee.

Maar mijn buikgevoel geeft art.577-10 §4 (eveneens dwingend van toepassing)

§ 4.Iedere bepaling van het reglement van interne orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn. 

 

Zij zijn bindend voor elke titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel die stemrecht heeft of uitoefent in de algemene vergadering op het tijdstip van de goedkeuring ervan......

Ook deze bepaling is dwingend van toepassing......

Wat men op het forum regelmatig "deskundig" antwoord :

B.W. Art. 577-10 § 1, § 4
Enkel de beslissingen genomen in een (B)AV ingevolge een met behoorlijke meerderheid goedgekeurd agendapunt en behoorlijk genotuleerd, zijn bindend voor alle leden van de VME.
Zij vormen, samen met de basisakte, reglement van mede-eigendom en RIO, de wet voor en binnen de VME, zowel voor de mede-eigenaars als de syndicus.
Zij kunnen tegengeworpen worden aan de houders van een persoonlijk of zakelijk recht.


Blijkbaar klopt dit niet ?.........



Ik wacht het antwoord van een deskundige af en geef deze na ontvangst.......

ronald de wilde
Offline
zoals ik het zie (als CvR)
Geen juridisch geschoolde zijnde, noch zelf-uitgeroepen deskundige ....
Als CvR (in onze residentie) wens ik deze kwestie toch als volgt verrekend zien: de kost van de aangetekende en gewone brieven zijn ten laste van de VME. En worden dus verder verrekend volgens de gangbare quotiteiten (algemene kosten).

Voor alle duidelijkheid:
-door de syndicus is aan elke ME (individueel dus én schriftelijk laten vastleggen) gevraagd hoe die (bewuste) uitnodigingen gewenst zijn te ontvangen, via e-mail, via gewone brief of (zoals de wet voorschrijft) via dé aangetekende brief. En dat conform de regeling die in april 2012 tot stand kwam na de wet dd.2010.
-bedoeling was: de algemene kosten minderen, op een wijze door de wetgever voorzien. De syndicus mag, voor mij, in deze het initiatief nemen en heeft daarvoor de toelating van de AV niet nodig, nogmaals in deze.
-diegenen (in onze VME) die toch (nog) die aangetekende (of gewone) brief wensen, zien de kost ervoor meebetaald door de andere ME's, zij kunnen immers niet gedwongen worden een andere wijze (dan de aangetekende) te kiezen. Dus ook niet door de AV.

Dwingend is dwingend, en is deze is de wetgever toch wel duidelijk geweest.
Niet altijd zo, maar daarover hebben we het al gehad, nietwaar beste Lebragard.
'k Zat ook uit te kijken naar een "deskundig" antwoord in deze, een antwoord op uw "knoop". Meester Clabots had in haar reactie kunnen wijzen op de bovengenoemde regeling, ter vervollediging.
'k Wou hier toch mijn standpunt kwijt, al zeker naar u toe.

Genegen,
Ron
lebragard
Offline
#9 RdW   Reparatiewet mbt.
#9 RdW
 
Reparatiewet mbt. kosten uitnodiging AV was/is me gekend . Zelf ben ik redelijk goed op de hoogte van het reilen en zeilen binnen de VME , en ben redelijk goed op de hoogte van de appartementswet. (essentieel van belang)
Uw antwoord blijft uiteraard nuttig voor andere forumlezers, maar geeft géén antwoord op mijn vraag integendeel….
 
In uw bijdrage , link hieronder , ongeveer gelijklopend issue als mijn vraag in #1 ,
had u een “knoop” en heeft u waarschijnlijk nog steeds de “knoop”.
Uw “knoop” heb ik tot de mijne gemaakt , vandaar onze “knoop” en mijn duidelijke vraagstelling inà #1
 
http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/beslissingen-van-de-av
 
citaat van u , RdW :
 
Wél zit ik met 'een knoop', in hoevere kan een basisrecht (exclusief gebruik van een zuiver privatief) aan banden worden gelegd, én in welke mate is dat overdraagbaar op een andere eigenaar.
 
En
 
De 'knoop' is op dit ogenblik zeker nog niet ontward, ook niet bij voorlegging van de voorbeelden; de nuance erbij is zeker nog aanwezig. 
 
Ik ga niet in herhaling vallen alles is reeds toegelicht in bovenstaande link.
 
Vandaar nu onze gemeenschappelijke “knoop”.
 
Ik ga er echter van uit dat : een rechtsgeldige beslissing van de AV is wat ze is cfr. Art 577-10 §4 (eveneens dwingend van toepassing)
 
U echter het tegenovergestelde : -diegenen (in onze VME) die toch (nog) die aangetekende (of gewone) brief wensen, zien de kost ervoor meebetaald door de andere ME's, zij kunnen immers niet gedwongen worden een andere wijze (dan de aangetekende) te kiezen. Dus ook niet door de AV.
 
U zit , samen met enkele andere “deskundigen” in het kamp met als stelling de AV kan niet “alles” zelf beslissen….want een rechtsgeldige beslissing van de AV strijdig met de wet…..is nietig , dwingende wet telt.
Zoals hieronder weergegeven door een andere “deskundige” mevr.Clabots.
 
A. Contractuele bepalingen tussen mede - eigenaren onder de vorm van beslissingen van de AV. De beslissingen van de AV raken de onderlinge verhouding tussen partijen. De overeenkomst tussen partijen is een rechtsfeit waarmee derden rekening mee moeten houden voor zover deze rechtsverhouding rechtmatig is, strookt met openbare orde en goede zeden, en niet indruist tegen dwingende wetgeving.

B. Dwingende wetgeving krijgt voorrang op beslissingen die partijen contractuele maken (zoals beslissingen van de AV) en die daarmee strijdig zijn.
 
En wat dan met art. 577-10 §4 ? niet van toepassing ?  
 
Ik wacht mijn antwoord af van een deskundige-magistraat.


Deskundige beroepshalve.
Deskundige door ervaring.
Ik persoonlijk mis Naicwill op het forum.
 
ronald de wilde
Offline
"knoop"
Benieuwd hoe die gezamenlijke "knoop" meent te moeten ontward!

Terecht merkt u op dat ik uw vragen niet juridisch afdoend heb beantwoord, ik heb er enkel mijn visie (én handelwijze) over geformuleerd.
Even terecht "zet" u mij in het geduide "kamp", ook al omdat ik ervan uitga dat het niet aan een ME toe is om zich te gaan verdedigen voor de vrederechter, én dus om eventuele kosten te maken, indien de AV haar boekje te buiten gaat. Dan is het aan diezelfde AV (dus de VME) om maar het gelijk te gaan zoeken.
Zoals ook Quimmo het stelt, een paar reacties hoger.

Punt is natuurlijk dat er een zittende syndicus moet zijn die niet meegaat in eventuele zottigheid, en mogelijke boetes toch gaat innen. Dan komen we tot een andere kwestie (invordering afrekening) waarbij een ME toch in het verweer moét.
't Is duidelijk dat de syndicus en CvR op dezelfde lijn dienen te zitten, wil één en ander niet ontsporen. Wat bij "ons" zeker het geval is, en er wordt niet naar de mond gepraat, niet deze van de ene, noch die van de andere!

Met u, beste Lebragard, in afwachting.
Genegen,
Ron
't appartement
Offline
hoger en lager
De discussie die hier wordt gevoerd is een non-discussie.
Er wordt over het hoofd gezien dat er hogere en lagere wetgeving is:
-Lagere wetgeving kan hogere wetgeving niet wijzigen;
-Lagere wetgeving moet voldoen aan de vereisten van de hogere wetgeving.

Toegepast op de VME problematiek betekent dit bv dat in het RIO nooit rechtsgeldige bepalingen kunnen staan die in strijd zijn met de wetsartikelen mbt de gedwongen mede-eigendom (waarvan het RIO zelf een onderdeel is en er bijgevolg niet boven staat). Beslissingen van de AV die in strijd zijn met deze dwingende wetgeving kunnen deze wetgeving niet wijzigen!
Ze kunnen ten allen tijde door de rechter worden teruggefloten. Ze laten ook geen beslissingsmarge aan de rechterlijke macht.

Anders gezegd: het Recht en de wetgeving die er de emanatie van is werkt top-down en niet omgekeerd.
lebragard
Offline
# rdw #t'appartement

#RdW
 
Agendapunt werd door de syndicus zelf , op de agenda geplaatst en de rechtsgeldige beslissing AV werd zo genotuleerd.
(Punt is natuurlijk dat er een zittende syndicus moet zijn die niet meegaat in eventuele zottigheid ……… van zottigheid gesproken !)
 
#t’appartement
 
Toegepast op de VME problematiek betekent dit bv dat in het RIO nooit rechtsgeldige bepalingen kunnen staan die in strijd zijn met de wetsartikelen mbt de gedwongen mede-eigendom (waarvan het RIO zelf een onderdeel is en er bijgevolg niet boven staat).
 
Is juist en aanvullend ook niet in tegenspraak met de bepalingen van het (afgeslankt) Reglement van Mede-eigendom , waarin oa. de rechten en plichten van de privatieve en gemeenschappelijk delen in staan alsook mss  "leefregels".
Staan er ook leefregels in dan primeert niet het RIO maar wel het laatste.
Ook is het niet zo dat rechtsgeldige beslissingen van de AV automatisch ingeschreven worden in het RIO.
Buiten de verplichte wettelijke bepalingen (overgeheveld van het Reglement van Mede-eigendom )bepaalt de AV de verdere inhoud van het RIO , zoals de naam zelf aangeeft , meestal "de leefregels" mbt. de interne orde. 
 
en
 
Ze kunnen ten allen tijde door de rechter worden teruggefloten. 
 
Niet juist , niet ten allen tijde , art. 577-9§2 is daar duidelijk over en tot vervelens toe :
§ 2.Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond, indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert.

en wat dan NA deze termijn van 4 maanden ? volgens een deskundige Kracht van ..........
 
Wel kan men , ten alle tijden ,beroep doen , op een vrederechter , voor andere zaken zoals voorzien in de overige § van art.577-9 . ( art.577-9§2 = 4maanden)
 
t’ appartement : De discussie die hier wordt gevoerd is een non-discussie.
Mss kan u dan de vraag in #1 beantwoorden , u hebt slechts twee mogelijkheden
1  of  2 

't appartement
Offline
ratio legis

Beslissingen die niet stroken met de dwingend wetgeving op de gedwongen mede-eigendom kunnen ten allen tijde worden vernietigd. De termijn van vier maanden geldt enkel voor beslissingen die NIET rechtstreeks geregeld worden door de dwingende wetgeving (en dat kunnen er veel zijn) of door de openbare orde. Er moet ook geen nadeel bewezen worden aangezien inbreuk op iets dat van dwingend recht is.

Zoals ik al schreef: Dit is een algemeen rechtsprincipe, dat wordt daarom niet in elke wet herhaald.

De algemene conclusie van X gaat daarom veel te kort door de bocht en geeft het foutieve beeld dat de dwingende  Belgische wetgeving op de gedwongen mede-eigendom kan gewijzigd worden door een AV.

Antwoord op 1= onwettig; ingeval aangevochten voor Rechtbank zal Rechter geen andere keuze hebben dan de wet toe te passen omdat deze wet van dwingend recht is, daarom niet vatbaar voor interpretatie door Rechtbank en om die reden ook nog na "vier maanden", want buiten de "prerogatieven" van een AV.

Vergelijk met een ui die men in lagen kan pellen:
wat geregeld wordt door de buitenste schil kan niet tegengesproken worden door de binnenschillen. Beslissingen AV zijn dan een binnenschil, de wetgeving de buitenschil.

ronald de wilde
Offline
#13
punt werd door de Syndicus op de agenda gezet.....

Het werd er niet op gezet, de syndicus nam gewoon zelf het initiatief om alle ME's te contacteren om die schriftelijke verklaring voor te leggen. Is ook later niet door enige ME voor de voeten geworpen, noch op een AV op de agenda gezet (dat initiatief). Op de jaarafrekening kon elkeen wél lezen dat er enkele honderen euro's was bespaard.

Lezen wat er staat Lebragard, ook al staat het wat tussen de regeltjes.
Ook over die "zottigheid".

Genegen,
Ron
lebragard
Offline
misverstand....
#RdW
Het werd er niet op gezet  ???
Het gaat hier niet over u of uw syndicus.......of uw VME....of uw AV of agendapunt

Vraagstelling in #1 gaat niet over uw VME !!

Heeft niets met u of met uw syndicus te maken....

Wel in onze VME heeft de syndicus zelf volgend agendapunt op de agenda geplaatst:

"de mede-eigenaars die met een aangetekende zending uitgenodigd worden voor de AV , de verzendkosten begroot op 25€ , zelf dienen te betalen.
Eigenaars per e-mail uitgenodigd , is kosteloos


en dan komt mijn verwijzing naar u van :
Punt is natuurlijk dat er een zittende syndicus moet zijn die niet meegaat in eventuele zottigheid .........wat juist is, maaaar onze syndicus wel , die gaat mee in de zottigheid....en werkt het in de hand. 
 
lebragard
Offline
# t' appartement
# t' appartement #14

ratio legis
Beslissingen die niet stroken met de dwingend wetgeving op de gedwongen mede-eigendom kunnen ten allen tijde worden vernietigd.......

Dat is uw interpretatie .......maar correcte informatie (forumlezers) is van cruciaal belang....

Volgens UW redenering is een onregelmatige beslissing van de AV 
onregematig = miskenning van de substantiële voorschriften vervat in de wet 
, ten allen tijden , vernietigbaar ? en wat dan met art. 577-9§2 ? (#13) 

 
ronald de wilde
Offline
#16
Beste Lebragard,

met die (al zeker deze van u) potentie aan VME-kennis aan boord van uw VME, en dus op de (B)AV's (waarbij ik uitga van de veronderstelling dat u uzelf het zwijgen oplegt), moet er daar inderdaad sprake zijn van 'zottigheid', bij niet weinigen daar aanwezig.
Deze(n) die 'zotte' punten voorleggen, deze(n) die er in meegaan, deze(n) die ze nog trachten uit te voeren ook.

Ik neem aan dat er van permanente controle (door de CvR) in uw VME ook geen sprake is, als het al kan zijn.
Nochtans dè manier om (zeer) regelmatig contact te hebben/te houden met de syndicus én op dezelfde golflengte te blijven; of mekaar eventueel toch (wat) bij te sturen.
Bij ons wèrkt het.

Zelf heb ik altijd de handelwijze gehuldigd, en dat nog altijd: ken de financiën van een organisatie, dan weet je al heel veel van de organisatie zelf. Dan heb je ook de mogelijkheid om ze (eventueel) bij te sturen. 
Meteen weet je waarom ik CvR ben geworden, en dat ook (nog) blijf.

Ron 
lebragard
Offline
#RdW
#RdW
met die (al zeker deze van u) potentie aan VME-kennis aan boord van uw VME, en dus op de (B)AV's (waarbij ik uitga van de veronderstelling dat u uzelf het zwijgen oplegt), moet er daar inderdaad sprake zijn van 'zottigheid', bij niet weinigen daar aanwezig.

RdW ,indien u de geschiedenis/gebeuren zou kennen van onze 13 jarige VME , waar ik sinds drie jaar deel van uit maak, zou uw conclusie ongetwijfeld anders zijn. Door de aanhoudende "controle/bemoeienissen " van de RvM en CvR is nu pas (na drie jaar) onze syndicus  "gedoopt" maar die van u is "gezegend".  :)


Wat ik wil aangeven is dat de syndicus wel de belangrijkste persoon is met betrekking tot mijn vraag in #1
Ofwel zijn beslissingen van de AV rechtsgeldig en uitvoerbaar
Owel zijn beslissingen van de AV die in tegenstrijd zijn met de wet nietig en zo wie zo niet uitvoerbaar ....door wie , juist uitvoerbaar door de syndicus.

In de wet  zou moeten staan :
§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:
1° -
2° -
3° de rechtsgeldige beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;
4° de onrechtmatige ,bedrieglijke, onregelmatige beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen , niet uit te voeren of laten uitvoeren en dit op straffe van persoonlijk verantwoording en verantwoordelijkheid.


Nu kan de AV (al dan niet op aansturen van de syndicus) , volgens de wet mede-eigendom , onrechtmatige , bedrieglijke en onrechtmatige beslissingen nemen en indien men er persoonlijk nadeel bij heeft kan men een vrederechter vatten om die beslissing te vernietigen of te wijzigen…..

Nu wordt altijd de VME , ondanks protest , ook bij een onrechtvaardige beslissing van een syndicus, meegetrokken in het doen en laten van een syndicus, en uiteindelijk is het de VME die de eindverantwoordelijk is...volstrekt onlogisch , doe  maar beroep op de vrederechter !!

Met een aanvulling van de wet zoals hierboven is het gedaan met de ME's op kosten te jagen mbt. kosten beroep vrederechter.
Zou er helemaal anders aan toe gaan op een AV....en de syndicus zou omzichtiger te werk gaan en conform de wet en zijn eigen deontologie zijn taak vervullen , zowel adviserend als uitvoerend. ( en dan plots = syndicus een knelpunten beroep)

Ik voel en zie een déja-vue. Einde onderwerp.




 




Lebragard
ronald de wilde
Offline
correctie
#Lebragard

correctie mijn uitspraak:
"waarbij ik uitga van de veronderstelling dat u uzelf het zwijgen oplegt" (kan niet meer wijzigen want u hebt rechtstreeks op mijn reactie gereageerd) moet zijn, uiteraard: ...... dat u uzelf NIET het zwijgen oplegt.

Ik kan me niet inbeelden dat u dat zou doen (zwijgen!), maar ik kan me evenmin inbeelden dat ikzelf me niet al het CvR-mandaat had laten aanmeten. Ik kon het, bij ons, al na twee jaar niet meer aanzien; tijd genoeg om me inmiddels een flink pak VME-kennis aan te meten, maar vooral meer dan voldoende verontwaardiging over de toen heersende geldende VME-cultuur, en dus navenant beheer.
In die twee jaar zag ik de 3de (!) syndicus optreden, jaren voordien was er ook al eentje aan de deur gezet, wellicht wel terecht wat ik opmaken uit opgezochte documenten, maar toch.
Met die (dus mijn) 3de heb ik, bij het opnemen van m'n mandaat, goede afspraken gemaakt, met tot nu zonder enige problemen én ik verwacht er ook gene.
Uitgangspunt is mekaar benaderen met het nodige respect, maar blijkbaar is dat (respect) vandaag de dag een heikel woord geworden, een vergane gedragsvorm, maar toch zo broodnodig.

Ron
aqua
Offline
Roma locuta, causa finita
lebragard
Offline
Roma locuta, causa finita

# aqua
Helaas géén antwoord op mijn vraag #1
Beslissing blijft en is afh. van de syndicus uitvoerbaar....
en uw link naar het BIV is dan :
BIV locuta , causa no finita
Juez locuta , causa finita

nescio1
Offline
misplaatste hyperbool?

 
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/geen-aanstelling-commissaris-der-rekening
http://www.quimmo.be/nl/forum/juridisch/boekhouding-vme
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/beslissingen-van-de-av  #2, # 5
 
Mogen wij u vragen ons niet-antwoord te zien in de context van uw eerdere interventies over dezelfde onderwerpen.
 
 
Het gaat uiteindelijk over de term “kracht van ongewijsde” binnen de context van een VME.
 
https://www.juridischwoordenboek.be/zoek/kracht+van+gewijsde
https://www.hvbjuristen.nl/vragen-en-antwoorden-incasso/wat-is-kracht-van-gewijsde
 
https://www.elfri.be/artikel/kracht-en-gezag-van-gewijsde
 
Ook deze auteur situeert het begrip “kracht van gewijsde” enkel binnen de sfeer van de gerechtelijke uitspraken, de togadragers.
 
 
 
B.W. Art. 577-9 § 2
 
Nu heeft de VME er belang bij dat de beslissingen in haar AV een vast, betrouwbaar en permanent karakter krijgen, zowel voor de ME’s en VME zelf als voor haar “stake holders,” vandaar waarschijnlijk het vastleggen van de termijn van 4 maanden na de AV.
 
 
Merk op dat de term “kracht van gewijsde” als dusdanig NIET voorkomt in de wet appartementsmede-eigendom 2010-2018.
 
 
Zou het kunnen zijn dat de “auteurs” appartementsmede-eigendom in hun commentaren, deels uit beroepskennis, deels uit -blindheid, deels uit -misvorming, ten onrechte, naar hun zogezegd ultieme wapen de hyperbool “kracht van gewijsde” grijpen?
 
 
Eigenlijk gaat het hier meer om de rol van de beroepssyndicus.
 
 
Welke zin heeft het dat de wetgever een beroepsgroep een monopolie geeft als deze zelfs niet in staat is zelf eenvoudigweg de wet en zijn deontologie in de praktijk na te leven en te doen naleven?
Treedt de beroepsgroep terzake genoeg pro-actief op?
Hanteert de beroepsgroep bij fouten voldoende streng het voorgeschreven tuchtrecht?
 
Tegen de introductie van niet-wetsconforme beslissingen in de AV door mede-eigenaars met onvoldoende juridische kennis zou een syndicus moeten optreden op dezelfde manier als een advocaat geacht wordt op te treden als “eerste rechter” tegenover de rechtzoekende.
https://www.rubiconlaw.be/
 
 
 
Wanneer internationale organismen de economische toestand van België beschrijven wijzen zij dikwijls op de nadelige invloed van talrijke situaties met feitelijke monopolies, duopolies (b.v.: telecomsector: Telenet, Proximus) en soortgelijke concurrentiebeperkingen met als kers op de taart de overbodige beroepsmonopolies: overtalrijke ordes met o.a. het B.I.V als orde van vastgoedmakelaars en syndici.
 
 
 
 
Bedenkingen van een niet-jurisdisch gevormde die het moet stellen met als informatiebronnen internet, enkele goedkope boeken over appartementsmede-eigendom, B.I.L. niet vergeten.
 
SIEBE
Online
# 23

Het zou misschien wenselijk zijn dat X hieromtrent even klaarheid brengt op het forum omtrent het gebruik van de kracht van gewijsde.
Zijn boek is toch mede samengesteld met een advocate. Dus even klare wijn aub X. Dit zou voor een aantal forum leden en mede eigenaars een verlichting zijn om deze term al of niet te gebruiken in hun verdediging tov syndicus en AV.

Hartelijk dank voor uw mogelijke uitklaring.

nescio1
Offline
# 22

LEES:…-eigendom, lokale bibliotheek, IBL-verkeer niet vergeten.
 
nescio1
Offline
nieuw verdienmodel?

Edit Quimmo - Na een klacht van de persoon in kwestie is de inhoud van deze post verwijderd.

lebragard
Offline
" Kracht van Gewijsde "

# nescio1 #23
 
Nescio1 , gemeende dank met “ons” “uw” niet-antwoord.
De eerste vermelding met de krachterm “kracht van gewijsde “ werd ingeroepen , reeds 10 jaar geleden door X , dit belangeloos en objectief. Later verschillende keren herhaald door Naicwill , die inhoudelijk to the point , in mensentaal , zeer sterk zijn advies deelde met de forumbezoekers…….

2010 lees het antwoord van de "deskundige" "kracht van gewijsde"
X

Op géén enkele manier werd deze krachtterm tegengesproken tot….er nieuwe “deskundigen” op het forum hun visie , interpretatie deelden en nooit de krachtterm kracht van gewijsde gebruikten en deze omzeilden , met verwijzing naar de artikelen vd wet  en naar de vrederechter…..en zo rond de pot blijven draaien.
 
Zoals nu , mijn vraag in #1 , onbeantwoord , men kan of wil niet een duidelijk standpunt innemen , zoals , inderdaad X dat wel deed……een rechtsgeldige beslissing van de AV is enkel nietig en vernietigbaar door de (vrede)rechter.
 
Nu inhoudelijk :
 
Verder met volle aandacht “ons” “uw” niet-antwoord :
https://www.elfri.be/artikel/kracht-en-gezag-van-gewijsde
 
Ook deze auteur situeert het begrip “kracht van gewijsde” enkel binnen de sfeer van de gerechtelijke uitspraken, de togadragers.
 
Volledig juist :
Kracht van gewijsde = gerechtelijke term , geen beroepsmogelijkheid meer mogelijk na de gerechtelijk uitspraak.
of zoals Efri , het formuleert:
Duiding dat een uitspraak niet meer vatbaar is voor hervorming middels gewone rechtsmiddelen.
 
Verder haalt u aan :
 
Merk op dat de term “kracht van gewijsde” als dusdanig NIET voorkomt in de wet appartementsmede-eigendom 2010-2018. en ook deze auteur situeert het begrip “kracht van gewijsde” 
enkel binnen de sfeer van de gerechtelijke uitspraken, de togadragers.
 
Juist maar inhoudelijk en essentie van de zaak is de volgende :

Rechtsgeldige beslissing(en) van de AV “kunnen” al dan niet vernietigd worden door middel van een “vernietigingsvordering” bij de (vrede)rechter en deze zijn niet automatisch nietig  , omdat ze onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig zouden zijn.  
 
De vernietigingsvordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de AV plaats vond.
Het schrijven van een aangetekende brief naar de syndicus is ter zake onvoldoende en kan niet gelijkgesteld worden met het uitoefenen van het
“voorziene” verhaalrecht in art.577-9 § 2 BW.
 
Om het verhaalrecht uit te oefenen dient de mede-eigenaar de VME binnen de wettelijke termijn  te dagvaarden om te verschijnen voor het bevoegde vredegerecht.
 
Een vordering tot nietigverklaring van een beslissing van de AV die een voorheen genomen beslissing bevestigt, is niet ontvankelijk. (toegestaan)
 
Waaron niet ontvankelijk ? omdat anders dit elke betekenis zou ontnemen aan de vervaltermijn van art.577-9 §2 , doordat een mede-eigenaar die de oorspronkelijke beslissing van de AV , niet binnen de termijn van vier maanden heeft aangevochten door agendering van hetzelfde onderwerp, op een later tijdstip over een nieuwe vervaltermijn zou beschikken.
 
Toch duidelijk niet, dat is de juiste juridische benadering van art.577-9 §2.
 
X doelde dus met de kracht term  "kracht van gewijsde"  het definitief karakter van een beslissing van de AV , indien niemand met succes en binnen de beroepstermijn (verhaalrecht) de vrederechter vatte, het definitief karakter van de rechtsgeldig genomen beslissing van de AV.

Indien bepaalde deskundigen deze krachtterm, woordelijk niet juist vinden omdat deze toebehoort aan de “togadragers” en enkel mag gebruikt worden mbt. na rechtspraak : het zij dan zo.
Maar de betekenis van art.577-9 §2 is inhoudelijk wat het is en mss kunnen we afspreken dat we een andere krachtterm gaan gebruiken namelijk :
  “Formele rechtskracht”

Betekenis , formele rechtskracht :
Als een besluit(en) niet is vernietigd terwijl er bezwaar en verhaalrecht  hebben opengestaan (dat wil zeggen dat bezwaar en beroep mogelijk waren cfr. art.577-9 &2), dan is het besluit zowel qua inhoud als wijze van totstandkoming rechtmatig , en krijgt deze “formele rechtskracht” .
Een vordering bij de rechter dat het betreffende besluit onrechtmatig , bedrieglijk of onregelmatig is, zal in dat geval worden afgewezen.
 
Vanaf nu op het Quimmo forum :
Kracht van gewijsde mbt. appartementswet = misplaatste hyperbool 
Formele rechtskracht mbt. appartementswet = OK
 
Verder uw bedenkingen :
 
 Zou het kunnen zijn dat de “auteurs” appartementsmede-eigendom in hun commentaren, deels uit beroepskennis, deels uit -blindheid, deels uit -misvorming, ten onrechte, naar hun zogezegd ultieme wapen de hyperbool “kracht van gewijsde” grijpen?
 
De wet is dwingend van toepassing niet een beetje maar helemaal en inderdaad kennis geeft soms de (on)macht.
 
Eigenlijk gaat het hier meer om de rol van de beroepssyndicus.
 
Een syndicus , al dan niet beroepsmatig , is de syndicus ,de wetgever maakt géén onderscheid en is verplicht.

Welke zin heeft het dat de wetgever een beroepsgroep een monopolie geeft als deze zelfs niet in staat is zelf eenvoudigweg de wet en zijn deontologie in de praktijk na te leven en te doen naleven?
Treedt de beroepsgroep ter zake genoeg proactief op?
Hanteert de beroepsgroep bij fouten voldoende streng het voorgeschreven tuchtrecht?

 
Terechte opmerking , maar ook bij advocaten , dokters , architecten ….heeft men soms ook dat probleem……ook die groep heeft een eigen deontologie….en mss wel het belangrijkste , het BIV , ook mede het advies-orgaan bij de ontwerpteksten “appartementswet” en in die hoedanigheid (hoogstwaarschijnlijk) voor gezorgd (gelobbyd) de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid van hun leden nog meer te minimaliseren .
 
Tegen de introductie van niet-wetsconforme beslissingen in de AV door mede-eigenaars met onvoldoende juridische kennis zou een syndicus moeten optreden op dezelfde manier als een advocaat geacht wordt op te treden als “eerste rechter” tegenover de rechtzoekende.
 
Inderdaad , geacht wordt op te treden , wat meestal niet het geval is en het gebeurt meer dan eens dat de AV een “verkeerde” beslissing neemt op aangeven van de syndicus zelf , die dankbaar gebruik maakt van de “onvoldoende juridische kennis” van de mede-eigenaars !
 
Indien de wetgever ervan uit zou mogen/kunnen gaan , dat een syndicus , de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de VME , wettelijk moet respecteren , op straffe van persoonlijk aansprakelijkheid , wel het zou een wereld van verschil betekenen zowel voor de eigenaars als de VME en de wettelijk verplicht opgelegde syndicus , gedwongen mede-eigendom zou dan handelen zoals het zou moeten , met kennis van zaken en zeker met de nodige omzichtigheid.
 
De oplossing : reparatiewet 2020-2021
Wet mede-eigendom aanpassen : 
§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:
1° -
2° -
3° de rechtsgeldige beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;
4° de onrechtmatige ,bedrieglijke, onregelmatige beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen , niet uit te voeren of laten uitvoeren en dit op straffe van persoonlijk verantwoording en aansprakelijkheid tout court.


( gedaan met het geven van de verkeerde adviezen “ het is toch maatschappelijk aanvaard “ “Ja hier valt ook wel iets over te zeggen” “in andere VME doet men het ook zo” ect….)

Om af te sluiten nescio1 :

Bedenkingen van een niet-jurisdisch gevormde die het moet stellen met als informatiebronnen internet, enkele goedkope boeken over appartementsmede-eigendom, B.L.I niet vergeten.

Respect , en Formele rechtskracht .
 

SIEBE
Online
# 27 Lebragard op zijn best
Deze repliek grondig gelezen en laten doordringen.
Duidelijk, leesbaar en klaar, geschikt voor leken, gevorderden en deskundigen. Een verlichting en verstaanbaar.
Is geschikt om opgenomen te worden als addendum bij de nieuwe appartementswetgeving.
Proficiat voor deze T O P  bijdrage.

Waardering.

Siebe
't appartement
Offline
op zijn best
Tiens, jullie zijn de wetgeving nu ook al aan het herschrijven!
Nu nog snel het parlement afschaffen.
SIEBE
Online
#29 't appartement
U slaat de nagel op den kop : snel het parlement afschaffen. Is een goed voorstel dan krijgen wij misschien langs het forum om een sluitende wetgeving.

En als ik iets goed vind, dan zeg ik het ook.