AV beslissing rechtsgeldig ?

43 antwoorden [Laatste bericht]
't appartement
Offline
waar staat het in de wet?
In het Burgerlijk Wetboek staat nergens dat een beslissing van een AV welke een inbreuk op de wetgeving op de gedwongen-medeeigendom inhoudt "kracht van gewijsde" zou kunnen krijgen (na vier maanden) en dus niet meer bijgesteld kan worden.
De vier maanden hebben enkel betrekking op beslissingen welke nadelig zouden zijn voor bepaalde eigenaars (maar die in sé geen inbreuk vormen op de wet betreffende de gedwongen mede-eigendom).
Ook een andere interpratie in een vulgariserende publicatie (waarin aan een AV de macht wordt toegeschreven om "wettelijk" wetgeving van dwingende recht  te overtreden) zal dit niet kunnen wijzigen.
ronald de wilde
Offline
genoegzaamheid...
Beste Lebragard,

tenzij ik uw reacties/antwoorden niet lees zoals dat door u is bedoeld, ga ik ervan uit, niet ten onrechte,  dat u hèèl veel verantwoordelijkheid legt bij de syndicus. Niet ten onrechte, zoals reeds gesteld!
Echter, diezelfde syndicus heeft te maken met de AV - al dan niet gestuurd door wie of wat, misschien door hemzelf - maar waartegen diezelfde syndicus gehouden is te reageren door de wet, en dus niet altijd volgens de eigen krijtlijnen.

Punten worden aangevoerd voor de AV-agenda, en al dan niet opgenomen - wat weer een heikel punt is waarom en waarom eventueel niet -,'t blijft altijd afwachten hoe een AV reageert, gestuurd of niet, op basis van welke argumenten (pro of contra) dan ook.

Zelf blijf ik altijd bij mijn buikgevoel, in de eerste plaats, of iets kan of strijdig is met dit of dat, om het daarna zeer rationeel te benaderen wat de inhoudelijkheid van de wetgeving ons weet te vertellen.
Ik verwacht van 'mijn' syndicus dezelfde houding, welke er ook is voor alle duidelijkheid, om het daarna in 'ontvankelijkheid' te kunnen nemen of niet, als uitvoerbaar te kunnen beschouwen of niet. Of dus de ultieme 'dwingendheid' kan worden ingeroepen of terzijde gelaten. 

Op dit ogenblik is dat al gelukt, heeft die instelling ook reeds de toets van de vrederechter doorstaan.
Met Lebragard kijk ik wel uit naar een degelijke basis om uit te maken wat de stelling 'kracht van gewijsde' juist omvat, of dat die ponering inderdaad (enkel) geldt binnen het toga-wereldje. 

Ik denk dat de vraagstelling van Lebragard legitiem is, ook al zien we beiden de zaken enigzins anders in uitvoering.
Zelf heb ik de indruk dat mijn (op)stelling werkt, ook reeds getoetst aan deze van de vrederechter, maar niets zou beletten om die ook wat bij te (moeten) stellen.

Los daarvan moet ik ook kwijt dat ik in al de afgelopen tijd, dat ik mandaat heb opgenomen binnen het VME-gebeuren én zelfs daarbuiten, geen al te hoge pet heb kunnen zetten bij het optreden van de 'toga's', integendeel, meer dan eens heb ik bij nauwkeurige lezing van pleidooien en conclusies menen te moeten ingrijpen en aanzetten om bij te sturen; los van de opstijgende haren bij de lezing van de vonnissen op basis van die ingediende conclusies.

Ik volg dus gewoonlijk mijn eigen aanvoelen van de al dan niet te geschieden gerechtigheid.

Ron

 
lebragard
Offline
# t'appartement
# 31
t' appartement 

1) Uw vraag....
Is niet noodzakelijk , is de rechtsleer en vervat in het BW en tweede deel van uw vraag , dat beweer ik ook niet.
Herlees # 17 en lees inhoudelijke tekst in #27

2) Uw persoonlijke interpretatie van art.577-9§2 is voor uw rekening en niet correct ...raadpleeg uw jurist en herlees met de nodige aandacht inhoudelijk de tekst in #27
lebragard
Offline
genoegzaamheid

#RdW
Kan u volledig volgen in uw antwoord , zeker uw intro......
Formele rechtskracht met de bijhorend uitleg in #27 , is identiek als de andere kracht term van een deskundige x.
In de rechtsleer en rechtspraak is dit een algemeen en vaststaand gegeven.
Termijn beroepsprocedure voorbij = te laat en niet ontvankelijk.

't appartement
Offline
???
Ik leg enkele basisprincipes uit van het recht.

Een AV kan niet rechtsgeldig wetgeving van dwingende recht wijzigen. Waarom?
Een AV kan wel beslissingen nemen maar geen wetten of hun toepassing wijzigen als die van dwingend recht zijn. Dat zou al automatisch een contradictio in terminis zijn

Van dwingend recht kan men ook nooit rechtsgeldig afwijken door een overeenkomst tussen de betrokken partijen. Derhalve kunnen mede-eigenaars geen beslissingen treffen tijdens de AV die indruisen tegen dergelijke wetgeving. De beslissing kan ten allen tijde worden vernietigd door de vrederechter. Ik heb reeds eerder uitgelegd dat er in dat geval geen interpretatiemarge is omdat de overeenkomst in feite al van rechtswege nietig is. In de rechtsliteratuur wordt door sommige auteurs aangevoerd dat dergelijke overeenkomst/beslissing als ongeschreven dient te worden beschouwd.

Iedere benadeelde kan de relatieve nietigheid inroepen indien een wetsartikel van dwingend recht wordt overtreden. Daarvoor geldt een termijn van 10 jaar.
Voor "gewone beslissingen" is deze termijn er NIET (hier komen die 4 maanden).

Het begrip "formele rechtskracht" bestaat niet in de Belgische wetgeving. Het is een begrip uit het Nederlandse Staatsrecht en het -Bestuurlijk Procesrecht. Daardoor geeft het een nog meer vertekend beeld dan de macho-term "Kracht van Gewijsde".

Ik zal het nog eens navragen aan mijn jurist als ik voor de spiegel sta.
lebragard
Offline
t' appartement
lebragard
Offline
AV beslissingen....

Beslissingen van de AV moeten :

  • - het gemeenschappelijk belang van de VME dienen
  • - de wettelijke en statutaire bepalingen respecteren
  • - de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de mede-eigenaars respecteren
 
Het gebeurt al eens dat een genomen beslissing van de AV , onregelmatig , bedrieglijk of onrechtmatig is !
  • - onregelmatig = niet alle normvoorschriften in acht genomen…..
  • - bedrieglijk = bedrog , misleidende informatie…..
  • - onrechtmatig = rechtsmisbruik , machtsafwending , strijdig met de wettelijke bepalingen, strijdig met de statutaire bepaling…..(onrechtmatig = ruim begrip)
 
Let op deze beslissingen zijn :
  • - niet van rechtswege nietig
  • - zijn wel vernietigbaar/aanpasbaar door de (vrede)rechter
  • - vernietigingsvordering moet worden ingesteld binnen een termijn van 4 maanden vanaf de datum waarop de AV plaats vond. (cfr.art.577-9§2)
 
Ervan uitgaan dat beslissingen van de AV in tegenstrijd met de appartementswet , dwingend karakter , zo wie zo van rechtswege nietig zouden zijn is “not done” en fout. (Wie dit wel zo stelt : vraag : zijn dan alle onregelmatige beslissingen van de AV met miskenning van de substantiële Vormvoorwaarden/Voorschriften  , zoals voorzien in de appartementswet , van rechtswege al bij voorbaat nietig ?)
 
De appartementswet heeft een dwingend karakter , moet gerespecteerd en de VME en syndicus hebben zich daar aan te houden. Het is niet zo dat de VME of syndicus of een mede-eigenaar mag kiezen welke bepalingen van die wet men wil toepassen en welke niet.
 
Een genomen beslissing van de AV (al dan niet contractueel) conform de appartementswet legt volgend traject af in deze dwingende wetgeving:
 

1) Normvoorschriften AV , AV beslist rechtsgeldig (Art. 577-6 , 577-7)

2) Beroepsmogelijkheid tegen beslissingen van de AV (art.577-9)

3) Beroepstermijn verplicht te volgen (art.577-9)

4) Beslissingen AV , zijn tegenstelbaar (art.577-10)

5) De syndicus voert (laat) de beslissingen  van de AV uit  (577-8)

6) Beslissing bepaling , RIO , zijn tegenstelbaar (art.577-10)

 
http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/av-beslissing-rechtsgeldig
#27

Beroepsmogelijkheden in de wet op de appartementswet  , bij uitstek de belangrijkste persoon de rechter :

- vordering tot bijeenroeping van de AV
- vordering tot wijziging vd verdelinge van de aandelen of de lasten
- vordering wegens misbruik van minderheidspositie
- vordering tot aanstelling van een voorlopige syndicus of een bewindvoerder
- vordering tot het geven van toestemming om dringende werken uit te voeren

  • - vordering wegens onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing ,let op bij deze vordering , beroep , verhaalrecht , wordt er uitdrukkelijk een termijn gekoppeld aan deze vorderingsmogelijkheid en deze moet geëerbiedigd worden zoals voorzien in art.577-9§2.
't appartement
Offline
perpetuum mobile
"vraag : zijn dan alle beslissingen van de AV waarvan de normvoorschriften niet werden gevolgd , zoals voorzien in de appartementswet , van rechtswege al bij voorbaat nietig ?)"

Beslissingen welke indruisen tegen één of meer van de artikels BW die deel uitmaken van de "appartementswetgeving " lijden aan "relatieve nietigheid".
Relatieve nietigheid houdt in dat degene die door overtreding nadeel lijdt ten allen tijde aan de Rechter vernietiging kan vragen wegens nietigheid. En de Rechter moet dat toepassen, ik schreef reeds dat de Rechter geen beslissingsmarge heeft.(1)

Omgekeerd: als de AV bv. voorschriften oplegt aan een commissaris van de rekeningen die in strijd zijn met de wetgeving van dwingend recht dan moet hij die naast zich neerleggen en wel volgens de wet handelen, aangezien hij die beslissing  als nietig mag beschouwen; mede-eigenaars mogen de commissaris voor de Rechtbank slepen met (1) hierboven als gevolg.

Wat uw "normvoorwaarden betreft", dat zijn "vormvoorwaarden" en geen vrijbrief om inhoudelijk de dwingende wetgeving wetgeving te overtreden.

U hebt wel een rijke fantasie. Wat u daar allemaal schrijft daar vind ik niets van terug in de wetgeving. Het valt grotendeels onder de noemer "wishful thinking".
lebragard
Offline
# t'appartement

t'appartement....
Inderdaad, wat een type fout al niet bij sommigen kan doen , een N ipv.een V = Vormvoorwaarde of nog beter zoals ik in # 17 , de vraag aan u stelde :
Volgens UW redenering is een onregelmatige beslissing van de AV 
onregematig = miskenning van de substantiële Voorschriften vervat in de wet, ten allen tijden , vernietigbaar ? en wat dan met art. 577-9§2 ?  
 
Maar goed : we kunnen toch allemaal “begrijpend” lezen, nietwaar.
 
Goed dat u nu aangeeft dat een AV beslissing niet bij voorbaat nietig is als ze ingaat tegen de wet , statuten en diens meer…of dat de beslissing van de AV al nietig is ….uiteraard kan/moet men (leden AV en syndicus) de AV wijzen op de onregelmatig/onrechtvaardig...indien men toch zou beslissen.

De bevoegdheid van nietigverklaring komt enkel en alleen een rechter toe en afhankelijk van de ernst van de overtreding , dan pas , zal deze een gepast vonnis uitspreken : de AV genomen beslissing vernietigen of aanpassen. Stellen dat de rechter géén beslissingsmarge heeft is ook weer niet helemaal juist. (relatieve nietigheid)
 
Opvallend is wel dat u halsstarrig de termijn van 4 maanden in
art.577-9§2  blijkt negeren en het belang ervan dermate onderschat…
 
Voor de forumlezer (zeker voor t’appartement) : art.577-9§2 , termijn van 4 maanden is onverkort van toepassing.
Lees onderstaande link , gelijkaardig onderwerp :
 
https://juridischforum.be/viewtopic.php?f=39&t=53553
 
- “Staat een AV boven de wet? Kan deze beslissingen nemen tegen de wet?”

Dit artikel art.577-9§2  bepaalt:
- Enerzijds de soevereiniteit van de AV (men kan niet “in beroep” gaan tegen een beslissing van de AV)
- Anderzijds het “marginale toetsingsrecht” van de bevoegde rechter


Als men om meestal begrijpelijke redenen geen gebruik wenst te maken van dat toetsingsrecht, dan verzaakt men in feite aan zijn rechten. En aanvaardt men dat de VME/syndicus doen wat zij willen.
 

  • - beslissingen in strijd met wettelijke voorschriften MOETEN dus uitgevoerd worden!?
  •  

JA, zo ze niet rechtsgeldig werden betwist. Een viertal vonnissen in die aard van een Naamse vrederechter werd recent bevestigd in beroep, hoewel er een duidelijke inbreuk is van Art. 577-5. § 3. De zaak is momenteel aanhangig bij Cassatie. De notaris, daarna aangesteld als gerechtelijke expert, geeft de “opposant” zelfs gelijk in zijn aanvaardingsnota van de opdracht (de statuten conform maken aan de wetten van 1994 en 2010).
 
Wat uw vb. betreft CvR , verwijs ik graag naar uw eigen vraagstelling/ervaring waar we nog steeds het resultaat niet van kennen….en waar men géén gebruik gemaakt heeft van art.577-9§2 en dus verzaakt heeft aan zijn rechten, uiteraard met alle gevolgen van dien…..
http://www.quimmo.be/nl/forum/juridisch/boekhouding-vme
 
In gans deze discussie onthoud ik :
 

  • de rechter en enkel deze beslist over de nietigheid….
  • Siebe #5 – nog steeds geen ….
  • Quimmo #6 geen juridisch antwoord maar gezond verstand…
  • nescio1 #23 – misplaatste hyperbool….
  • RdW #32 – genoegzaamheid….
  • En uiteraard het duidelijk ingenomen standpunt van X

En “last”  :
 
U hebt wel een rijke fantasie. Wat u daar allemaal schrijft daar vind ik niets van terug in de wetgeving. Het valt grotendeels onder de noemer "wishful thinking".
 
Tja…. ook niet afglijden naar een praatbarak , anders ga nog even voor uw spiegel staan , mss helpt het en vind je er wel iets van terug ! (grapje)
 
Ps. voor de forumlezer heb ik mijn vraag in #37 aangepast  = duidelijker geformuleerd , maakt toch geen verschil in het antwoord (visie) van tappartement !

't appartement
Offline
dubbele boekhouding
Wat die boekhoudingskwestie betreft werd er tegen de syndicus een tuchtstraf uitgesproken. Hij is in beroep gegaan. Op 15 januari (dus binnen enkele dagen) komt dat voor. Zodra er een uitspraak is deel ik dat hier mee.

Wat de andere kwestie betreft verwijs ik naar wat ik reeds overvloedig geschreven heb over het begrip wetgeving van dwingend recht.
Uiteraard moet men steeds de Rechtbank vatten, men kan zijn eigen Rechter niet zijn. Maar iemand die hierdoor getroffen wordt kan gerust dergelijke "foute" beslissingen naast zich leggen en handelen alsof de beslissing van rechtswege nietig is en daardoor als ongeschreven dient beschouwd. Wie die persoon wil dwingen om toch de foute beslissing te gehoorzamen MOET OOK naar de Rechtbank om hem terecht te wijzen. Maar die Rechter heeft geen enkele marge om van het dwingend recht af te wijken met alle gevolgen vandien voor de eiser.
En NOGMAALS: dit geldt NIET voor alle onrechtmatige beslissingen, enkel voor diegene die BOVENDIEN een inbreuk vormen op dwingend recht (in casu al de artikels in het BW die samen het appartementrecht uitmaken).


I rest my case.
Schluss.
ronald de wilde
Offline
#40
Bij deze volg ik 't Appartement, eiser dient maar naar de vrederechter te stappen om gelijk te halen. Met dus niet in het minst de aanwezigheid van een zittende syndicus, die de ( ook de eigen) situatie dient in te schatten om de kwestie op een degelijke en redelijke wijze te regelen of geregeld te zien, ondertussen.

Ron
lebragard
Offline
hetzelfde...

# t'appartement
Uiteindelijk zijn we er bijna.........en bedoelen we bijna hetzelfde……
Mijn vraag in #1 is dus....en ik beantwoord dan zelf deze vraag :

 
De AV beslist met de vereiste meerderheid , dat de mede-eigenaars die met een aangetekende zending uitgenodigd worden voor de AV , de verzendkosten begroot op 25€ , zelf dienen te betalen.
Eigenaars per e-mail uitgenodigd , is kosteloos.
Deze beslissing van de AV is in strijd met de wet Art. 577-6§3

De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief……..
De administratieve kosten voor de oproeping voor de algemene vergadering komen ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.”
 
Antwoord Vraag :
- is deze beslissing , rechtsgeldig en uitvoerbaar ? antwoord is  JA
of
- is deze beslissing zo wie zo nietig ,strijdig met de dwingende wet ? antwoord is NEEN  , niet zo wie zo nietig , maar is duidelijk strijdig met de dwingende wet , maar de genomen rechtsgeldige beslissing is uitvoerbaar het is aan de rechter om die beslissing te vernietigen. 

Voor de goede orde :
De AV rechtsgeldige beslissingen :
 

  • - Dwingende wet heeft voorrang op de beslissing van de AV , maar zijn uitvoerbaar zolang de rechter deze niet heeft vernietigd.

En NOGMAALS: dit geldt NIET voor alle onrechtmatige beslissingen, enkel voor diegene die BOVENDIEN een inbreuk vormen op dwingend recht (in casu al de artikels in het BW die samen het appartementrecht uitmaken).
 

  • - Manifest en duidelijk in overtreding met de appartemetswet = vernietigbaar door de (vrede)rechter. (appreciatiebevoegdheid rechter) maar bv. de onregelmatige beslissingen waarbij de substantële voorschriften niet werden gevolgd (inbreuk; is dwingend recht)  van een AV van bv.1 jaar geleden zal de rechter die dan ook als nietig beschouwen ? 
  •  
  • - Onregelmatige, onrechtvaardige , bedrieglijke beslissing(en) van de AV zijn indien men géén gebruik maakt van art.577-9 §2 uitvoerbaar en om uit te maken of ze manifest in tegenspraak zou zijn met de dwingende wet hangt af van de appreciatie van de (vrede)rechter en dan is de kans reëel dat deze  met de soortgelijke krachtterm als van X vonnist en niet vernietigt (buiten termijn van 4 maanden)
  •  
  • - Dus veiligheidshalve beroep u op art.577-9 § 2……4 maanden…
Quimmo
Offline
Privacy mededeling

We vinden dit een zeer interessante discussie en stellen de bijdragen van iedereen zeer op prijs. Na een klacht hebben we echter de naam van iemand die meermaals vernoemd werd in de discussie moeten verwijderen. We hebben deze naam vervangen door X, zodat de discussie wel nog te volgen blijft.

Gelieve in de mate van het mogelijke namen te vermijden van mensen die zelf niet aan een forumdiscussie deelnemen, tenzij het absoluut noodzakelijk zou zijn om een bepaald punt duidelijk te maken.

Bedankt voor jullie begrip. En natuurlijk zeker ook voor de vele bijdragen van meerderen onder jullie in de forums.

Het Quimmo.be team

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom