Betreft kwijting beheer syndicus ????

11 antwoorden [Laatste bericht]
Steffi2
Offline
Onze VME vraagt zich af wat de (juridische?)  en/of andere gevolgen kunnen zijn indien de syndicus op de volgende SAV GEEN kwijting zou worden gegeven door de meerderheid van de mede-eigenaars voor zijn beheer, omdat afspraken die gemaakt werden op de vorige SAV niet werden uitgevoerd en er ook totaal geen tansparantie is in de boekhouding- rekeningen werden niet betaald en afgeleverde facturen voor oa herstel schade augustus 2018 en het leveren van een pomp in de garage aufg/2018zijn niet aanwezig op de facturenlijst?

We vragen ons af of het zou het kunnen dat de syndicus omwille van achtergehouden en onbetaalde facturen + geen kwijting dan ook niet zou kunnen ontslagen worden- mogelijke strategie om  aan te kunnen blijven????????? En dat het dan beter zou zijn om toch maar kwijting te geven enkel en alleen omdat we er dan vanaf zouden kunnen geraken???
 
Graag een reactie van iemand die over de gevolgen die door het hoger beschrevene zouden kunnen ontstaan zijn/haar mening kan/wil geven.

Dank bij voorbaat en vriendelijke groeten
nescio1
Offline
NIET doen

https://ondernemingsdatabank.indicator.be/mede_eigendom/verlenen_we_de_syndicus_decharge_of_niet_/VLTAVGAR_EU120207/related  (betaalmuur)
 (betaalmuur)
Bekijk het verlenen van kwijting als meer dan een formaliteit. Het geven van decharge door de VME houdt immers formeel in dat de VME t.o.v. de syndicus afstand doet van het instellen van een vordering voor het gevoerde beleid, tenzij in geval van bedrog, fraude, …”
 
 
nescio1
Offline
geen verandering
 
Het loutere feit dat de AV en/of individuele ME’s  weigeren decharge te geven, brengt GEEN verandering aan in de relaties tussen syndicus en VME.
 
Wel staat de VME/de weigerende ME iets sterker bij het verdere (juridisch) verloop van de betwisting.

Ook :
https://immo.vlan.be/nl/advies/buren-medeeigenaars/14251/hoe-reageren-als-de-syndicus-om-een-kwijting-vraagt
 
Steffi2
Offline
Beste Nesico, Hartelijk dank
Beste Nesico,

Hartelijk dank voor uw antwoord.

Als we geen kwijting zouden geven voor het beheer van de syndicus  en  we zouden de redenen ervan ook laten opnemen in de notulen, kunnen we daarbij dan ook nog laten noteren in dezelfde notulen :Dat de ME die tegengestemd hebben de verschuldigde opzegvergoeding ereloon syndicus van 3 maanden NIET zullen betalen juist omwille van het slechte beheer, en dit niettegenstaande in  het syndicus contract vermeld wordt dat deze vergoeding moet betaald  worden indien de termijn van de syndicus niet volledig wordt uitgedaan? Of zal er dan in elk geval een gerechtelijke procedure van komen?? ja of neen?

Indien ja, Kan de syndicus dan in elk geval toch nog tijdens dezelfde SAV ontslagen worden ja of neen?

Wij vrezen mogelijke gevolgen maar willen eigenlijk ook onze rechten bewaren !

Indien we geen juridische procedure willen, welke zin heeft het dan om geen kwijting te geven ?? Want we willen  zo snel mogelijk van deze syndicus vanaf maar de mede-eigenaars willen liefst GEEN juridische procedure veroorzaken.

Waar doen we nu het beste mee?

Dank bij voorbaat voor uw gewaardeerd antwoord

Vriendelijke groeten
Steffi
nescio1
Offline
ontslag syndicus tijdens vergadering
 
 
 
0
 

Ontslag syndicus :

 

B.W. Art. 577-8 § 6

B.W. Art. 577-8 § 1

B.W. Art. 577-6 § 4

B.W. Art. 577-6 § 5

B.W. Art. 577-6 § 2

 

 

(B)AV met als enig agendapunt : Ontslag syndicus.

 

Kort door de bocht en gevaarlijk:

 

B.W. Art. 577-8 § 1

 

U zou dus op in de loop van de vergadering zonder syndicus zijn.

 

Zonder syndicus (na 01-01-2019) :

 

B.W. Art. 577-6 § 2 (laatste alinea)

 

Daarnaast ook:

 

B.W. Art. 577-6 § 10

 

Een meer voorzichtige werkwijze is:

 

 

Voorafgaand overleg onder de ME’s over de keuze van een nieuwe syndicus (en controle syndicuscontract).

 

 

Formulering uitnodiging (B)AV:

 

1) Ontslag van huidige syndicus ingaand op datum van xx/xx/201x

2) Benoeming van een nieuwe syndicus met ingang op datum xx+1/xx201x

 

3) Aanduiden van Dhr. MM en Mevr. LL tot mandaathouders voor het ondertekenen van het syndicuscontract

 

4) (Bij syndicus mede-eigenaar ”om niet”) Aanduiden van Dhr./Mevr. Xxx tot mandaathouder om de inschrijving (ondernemingsloket) van het mandaat van de syndicus te laten vermelden bij de gegevens van de VME in de KBO.

 

 

Neem in het contract de bepaling op dat, na ondertekening, alle ME’s een kopie ontvangen.

 

 

Tips :

 

Houd rekening met een eventuele opzegperiode in contract scheidende syndicus, vermijd schadevergoeding.

 

Leg zo mogelijk de wisseldatum op : datum vergadering + 1 maand (maar voor de afloop van de termijn van de uittredende syndicus).

 

 

http://www.elfri.be/algemene-vergadering-appartementseigendom-inzage-stukken-bij-syndicus

 

Dat het gaat over de verandering van syndicus doet geen afbreuk aan het normale verloop en de normale verplichtingen:

 

verschillende offertes

inzagerecht stukken (hier syndicuscontracten)

 

Gewoonlijk is voorzien dat de stukken ter inzage liggen in het kantoor van de scheidende syndicus. Hier is het aangewezen dat de bijeenroeping vermeldt dat de inzage gebeurt bij een neutrale persoon : voorzitter RvME, commissaris, jongste dagvoorzitter, ……

nescio1
Offline
verwijderd
 
verwijderd
nescio1
Offline
toch kwijting ?

Zoals uitgelegd in de links wordt de juridische positie van de VME geschaad.
 
Bedenk dat er niet-juridische middelen bestaan om een geschil (later, na de verandering van syndicus ?) op te lossen.
 
https://justitie.belgium.be/nl/themas_en_dossiers/bemiddeling
 
nescio1
Offline
slecht idee

”.........Dat de ME die tegengestemd hebben de verschuldigde opzegvergoeding ereloon syndicus van 3 maanden NIET zullen betalen……..”
 
Uw syndicus zal er een (sadistisch ?) genoegen aan beleven de machtsmiddelen ter incasso, voorzien in uw basisakte, toe te passen.
 
 
 
 Reeds nu heeft de syndicus een grote verantwoordelijkheid inzake incasso ingevolge zijn algemene zorgplicht.
Toch heeft de wetgever gemeend deze uitdrukkelijk vast te moeten leggen in de wetswijziging 2019 :
 
B.W. Art. 577-5 § 3
 
”De syndicus kan alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten.”
 
 
http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2018/07/02_1.pdf
blz. 53508  Art. 165  b)
 
”Het vermogen…………………..De syndicus……….van de lasten;”
 
Sommige incassobureaus (en advocatenkantoren) zijn gespecialiseerd in deze materie.
 
 
 
Steffi2
Offline
verduidelijking bemiddeling bij ontslag van de syndicus
Beste Nescio1,
Mag ik u  toch nog even iets vragen over hoe een bemiddeling tussen een syndicus die geen kwijting heeft gekregen voor zijn financieel beheer en de VME in zijn werk zou kunnen gaan? Even een opsomming v an de te verwachten feiten.
Onze VME heeft met de voltallige meerderheid de bedoeling om syndicus F te ontslaan op de SAV van 17/12/2018. Maar dat ontslag staat op de agenda maar op punt 15 van de agenda.
De overige punten zijn algemene punten zoals op de vorige SAV. MAAR 

Er zou geen goedkeuring gegeven worden voor de afrekening en de balans.

Voor de goedkeuring begroting en provisies, en de goedkeuring van het reservekapitaal; goedkeuring rappelkosten, kosten begeleiding juridische procedures, schadebeding en intresten, zou verdaging gevraagd worden tot op de AV van de nieuwe syndicus. DE VRAAG IS dan wel is ZOIETS als VERDAGING OOK WERKELIJK MOGELIJK in een SAV?
Voor de besprekingen allerlei, toelichtingen en kennisgevingen zouden we luisteren naar hetgeen de syndicus zegt maar NIET STEMMEN. 
Goedkeuring (her)benoeming syndicus F zou met meerderheid tegengestemd worden en goedkeuring ontslag syndicus met meerderheid ja op datum 17/12/2018. Aanstelling van de nieuwe syndicus I/P eveneens ja op datum 17/12/2018.
Vraag! BESTAAT HIERBIJ DAN TEVENS DE MOGELIJKHEID OM EEN BEMIDDELAAR OP TE EISEN die zou trachten om de boekhouding (kostenafrekeningen en balans op orde te krijgen? 
Opmerking : de afspraak is dat de nieuwe syndicus I/P na afloop van de SAV en het vetrek van syndicus F naar onze SAV zal komen met de bedoeling aangesteld te worden als nieuwe syndicus voor onze VME. Het contract werd reeds voorgelegd aan de mede-eigenaars. 
Als mandaathouder voor de ondertekening van het nieuwe syndicuscontract zal de Voorzitter van de vergadering wel akoord gaan. We zullen waarschijnlijk niet onderuit kunnen om 3 maanden opzegvergoeding te moeten betalen aan de huidige syndicus , tenzij omwille van de wanprestatie (maar onze VME wil geen gerechtelijke procedure meer. ZOU DIT PUNT KUNNEN GEREGELD WORDEN MET EEN BEMIDDELAAR ?? Maar wat indien de syndicus  F dit niet zou willen?? Leggen we ons dan toch maar best neer bij de ontstane situatie in de boekhouding?  Wij hebben enkel een dossierbeheerder die gemandateerd is door de  eigenlijke syndicus en hebben de echte syndicus F nog nooit gezien. Ik vermoed dat de dossierbeheerder dan ook niet kan/mag beslissen over het aanstellen van een bemiddelaar! Ook omwille van de extra kosten die dit met zich meebrengt en de extra tijd die syndicus F dan nog zal moeten aanblijven willen we ook liefst geen BAV meer met de huidige syndicus F. VRAAG ; Kan/ mag een bemiddelaar nog aangesteld worden onder het mandaat van de nieuwe syndicus ? of kan/mag dit dan niet meer?

Beste Nescio1 ik wil u in naam van heel onze VME uitdrukkelijk bedanken voor alle tips en antwoorden die u heeft gegeven op de problematiek van onze VME. Dank bij voorbaat indien u op mijn huidige post toch nog iets belangrijk zou willen toevoegen .
Vriendelijke groeten

Steffi2
SIEBE
Offline
BEMIDDELING
Steffi2,

Begrijp niet goed als jullie de syndicus gaan ontslaan, en nog zo veel punten op de A.V. staan. De heraanstelling/vernieuwing mandaat syndicus hoort thuis vooraan op de agenda.
Indien de syndicus ontslagen wordt; worden de de agendapunten niet afgewerkt en hebben ook geen nut. Zij verschuiven dan naar de volgende A.V. of de eerste van nieuwe syndicus.
Ook indien jullie geen kwijting geven, zal hij niet zo inschikkelijk zijn.
Een bemiddelaar aanstellen heeft volgens mij weinig nut, enkel geldverspilling. Een syndicus die gaat ontslagen worden zal niet bereid zijn om zijn fouten toe te geven. Bovendien houdt zijn mandaat op bij de stemming. Vanaf die datum kunnen er ook geen wijzigingen in de boekhouding of transacties op de bankrekening gebeuren.

Oppassen dat jullie niet dieper in de put raken.

ik hoop dat jullie er op een deftige manier voor uw VME zult uitraken. Denk vooral dat jullie niet alleen zijn, want veel VME's hebben dezelfde problemen ( spreek uit ondervinding ).

Groeten,
Siebe
nescio1
Offline
vergadering 17/12
privébericht met losse opmerkingen doorgestuurd 12 : 32
nescio1
Offline
vergadering ondeelbaar

 

Handboek voor professioneel of voor zelfbestuur van de vereniging van mede-eigenaars : praktische gids voor de syndicus   Roland Timmermans Uitgeverij Kluwer
9789046547465
 
Blz. 223
 
Onafgewerkte dagorde geheel opnieuw behandelen
 
286.Van de onvolledige algemene vergadering is te onderscheiden een algemene vergadering, die er niet komt de volledige dagorde af te werken.
Dit doet zich voor hetzij omdat de agenda te veel punten bevat hetzij omdat de leden te veel in discussie treden hetzij besluiteloos bleven.
 
Wanneer de algemene vergadering haar agenda niet volledig afgewerkt heeft, kan de syndicus het restant van de agenda niet verder laten behandelen op een tweede vergadering.
De agenda is één en onsplitsbaar en dient op één vergadering te worden afgehandeld.
 
 
Uw geval :
 
B.W. Art. 577-6 § 10
 
Wordt de syndicus tijdens de vergadering ontslagen dan kan hij GEEN rechtsgeldende notulen meer opmaken.
Wordt een nieuwe syndicus tijdens de vergadering benoemd dan zou hij om notules te kunnen opmaken reeds  bij het begin van de vergadering persoonlijk moeten aanwezig zijn. Dit zien wij in de praktijk NIET gebeuren.
 
Stel de eind- of wisseldatum op dag vergadering + 1.

Zonder syndicus na 01/01/2019 :
http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2018/07/02_1.pdf
blz. 53508 Art.166  3 °