herverdeling kosten

3 antwoorden [Laatste bericht]
Xena
Offline
Op de AV van 2012 werd beslist over een wijziging van de gemeenschappelijke kosten : kosten aan het gedeelte van de gemeenschappelijke afvoerbuizen dat in de privatieven loopt ziijn niet gemeenschappelijk maar privatief. 
Kan deze wijziging toegepast worden op facturen van werken die voor de AV, dus voor deze beslissing, werden uitgevoerd ?
 
lebragard
Offline
neen
neen , niet met terugwerkende kracht. AV van 2012 ?!

Wat meer is :
Indien in notulen de kostenverdeling ten overstaan van de statuten wordt gewijzigd, vergt dit :
1) een vereiste gekwalificeerde meerderheid van stemmen
2) een beslissing die niet binnen de 4 maanden is aangevochten en
3) een wijziging van de notariële akte. 

Deze beslissing komt niet overeen met wat bepaalt is in de statuten , reglement van mede-eigendom en er is dus sprake van een "foutieve" situatie. Men kan steeds naar de vrederechter stappen om de gehanteerde kostenverdeling aan te vechten , omdat deze niet conform is met de statuten , vandaar dat bij wijzigen verdeelsleutel/lasten steeds een notariele aanpassing van de statuten vereist is. 
Belangrijk in deze is ook dat de syndicus verplicht is de lastenverdeling te doen conform de stauten van het gebouw, syndicus kan daar niet van afwijken , zelfs niet als de AV het anders heeft beslist !!

Art. 577-4 § 1.  De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
 
Lieve en Marc
Offline
In werking treden van beslissingen AV
We stuiten hier weer op een onduidelijkheid in de wet: van wanneer is deze beslissing geldig en vanaf wanneer mag ze toegepast worden?
Bij ons heeft de Syndicus de driemaandelijkse afrekeningen (basisakte) willen afschaffen en vervangen door één jaarlijkse afrekening.
Dit werd niet regelementair gestemd en bij de Vrederechter geannuleerd.
Er werd ook geen aanstalten gemaakt om dit te laten wijzigen via een notarIêle akte.
Toch is de Syndicus hiermee verder gegaan en beweert dat de beslissingen van de AV altijd uitvoerbaar zijn, ook al werden zij gecontesteerd bij de Vrederechter, enz....
De Vrederechter heeft ons protest GEDEELTELIJK afgewezen (omdat anders de VME zonder geld zou vallen) en slechts een voorlopig vonnis hierover geveld; in haar definitieve vonnis heeft ze alle beslissingen van die AV vernietigd doch zich niet verder uitgesproken over de diverse onderdelen en dus ook niet over wat en hoe deze beslissing mag uitgevoperd worden.
Het wijzigen via een notarële akte is nog steeds niet gebeurd, maar de nieuwe regeling wordt wel onverwijld toegepast.
Momenteel is er een discussie tussen advocaten, doch daar zijn we ook geen stap mee verder geraakt; " ze " zouden nu gaan " bemiddelen ".
De vraag is dus: van wanneer is dergelijke beslissing rechtsgeldig?
(en liefst niet teveel " ja- maren ".
Lieve en Marc
lebragard
Offline
ja-maren....

We stuiten hier weer op een onduidelijkheid in de wet: van wanneer is deze beslissing geldig en vanaf wanneer mag ze toegepast worden?

Wanneer mag de syndicus die beslissing dan effectief uitvoeren? Na de beslissing is er immers nog een periode van vier maanden waarin de mede-eigenaars naar de rechter kunnen stappen om de beslissing aan te vechten bv. omdat ze vinden dat ze er persoonlijk door benadeeld worden. Wordt de beslissing in die periode aangevochten, dan is het mogelijk dat de rechter de beslissing vernietigt.
Dus beter vier maanden mee wachten? Meestal wordt er wel aangeraden om als syndicus niet direct een contract te sluiten met de aannemer en de werken al te laten starten. Wordt de beslissing vernietigd en moet u het contract annuleren, dan riskeert u immers te moeten opdraaien voor de extra kosten die de annulering met zich meebrengt.
U hoeft echter niet alles uit te stellen... Er is immers nergens echt een verplichting voorzien om vier maanden te wachten. Bepaalde maatregelen die ‘geen kwaad kunnen’ kunt u gerust als syndicus wél direct uitvoeren. U kunt bv. alvast bepaalde bijdragen voor de werken opvragen aan de mede-eigenaars. Dat u die nadien mogelijk moet terugstorten, is immers minder erg.
En wat als een mede-eigenaar effectief naar de rechter stapt? Als syndicus wacht u uiteraard in principe af of de rechter de beslissing al dan niet vernietigt vóór u bv. een offerte goedkeurt.
Wel al provisies opvragen? Dat kan wel! De rechter (vred. Aalst, 19.05.2015) oordeelde immers dat u de beslissingen van de algemene vergadering kunt uitvoeren, ook als die aangevochten worden. Werden er dus provisies afgesproken, dan kunt u die in tussentijd al opvragen. De mede-eigenaars zijn ook dan verplicht om die al wel direct te betalen. De beslissing is immers zgn. uitvoerbaar bij voorraad.

Momenteel is er een discussie tussen advocaten, doch daar zijn we ook geen stap mee verder geraakt; " ze " zouden nu gaan " bemiddelen ".
De vraag is dus: van wanneer is dergelijke beslissing rechtsgeldig?
 
De syndicus heeft zowel statutaire als conventionele bevoegdheden.
Het syndicuscontract kan voorbehoud maken dat aanvullende taken , krachtens de wet of de statuten toegekend de syndicus gerechtigd is een aanvullend ereloon te vragen van
X euro/uur ect…
Maar de (gecoördineerde) statuten van het gebouw blijven tegenstelbaar aan/voor en ook aan/voor een syndicus……

en uw post van 2016
http://www.quimmo.be/nl/forum/juridisch/vredegerecht-niet-uitvoerbaarheid-van-beslissingen-van-de-av