Onze RVM komt zijn wettelijke verplichtingen niet na.

17 antwoorden [Laatste bericht]
E. Minne
Offline
Onze RVM vertikt het om 2 x per jaar te vergaderen en daarover uitvoerig verslag uit te brengen aan de eigenaars. Niettegenstaande dit reeds verschillende malem op de agenda van de AV wordt geplaatst blijft hij volharden in de boosheid. Wel wordt er, wanneer dit op de agenda wordt geplaatst èèn verslagje van niemendal bij gevoegd dat dan samen met de uitnodiging en de agenda van onze AV opgestuurd wordt. Het is overduidelijk dat dit verslag niet door de RVM werd opgesteld maar wel van de pen van de syndicus komt. De andere leden van de RVM hebben mij verklaard nog nooit te hebben vergaderd.
Wat kan ik hier tegen beginnen?
E. Minne
lebragard
Offline
dialoog
E.Minne, doe de opening.
Er staat nergens geschreven/verplichting dat de RvM zou moeten vergaderen met de syndicus.
Wel hoort het bij hun gedelegeerde taak van de VME , een omstandig halfjaarlijks verslag te bezorgen aan de mede-eigenaars.
Doet de RvM dit niet.....ja ....een sanctie is niet voorzien. (daar wringt het schoentje)
Persoonlijk vind ik het niet meer dan logisch , indien men een mandaat aanvaard moet men ook het mandaat/voorschriften respecteren.

(Indien bij u minder dan 20 kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen zijn is een RvM niet verplicht.)

Bij ons staat in het Reglement van mede-eigendom :

Deze raad , die enkel uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2 van het Burgerlijk Wetboek.

Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom.

Hij kan ongeacht welke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de AV, daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist behoudens de bij de wet aan de syndicus en de AV toegekende bevoegdheden. Een door de AV verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak.

Grts

 

E. Minne
Offline
@Lebragard
Idd. staat er in de wet niets in van een vergadering, maar het lijkt me evident dat de leden van de RVM toch op de hoogte moeten gehouden worden van het reilen en zeilen van de VME en ik zie niet in hoe men dit anders kan doen dan door regelmatig samen te komen?
​Een drukkingsmiddel heb ik natuurlijk wel: ik geef de RVM geen kwijting op de AV omdat hij zijn wettelijke taken niet vervult. Ikzelf ben CDR en moet ook een verslag maken dat heel wat lijviger is dan hetgeen de RVM zou moeten doen. Maar als ik geen kwijting krijg dan heb ik in mijn ogen toch een deontologisch probleem, zo voel ik dat aan.
E. Minne
lebragard
Offline
@e.minne
E.Minne , onze RvM komt ook regelmatig samen en ook via whatsapp en mail naar elkaar.
Toch een nuance , hun belangrijkste opdracht " wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert ." Ik moet echter vaststellen dat niet iedereen van de RvM , op de hoogte is van de inhoud van de statuten van het gebouw en van de wet op mede-eigendom. Ze vragen soms raad/bijstand aan de syndicus ? = omgekeerde wereld.
De RvM moet op de hoogte zijn van de statuten en de wet op mede-eigendom en zal dan ook naar eer en geweten handelen , zoals u doet als Rekeningcommissaris.
Indien de RvM steeds advies vraagt aan de syndicus en " familiair" omgaat ,  zal er niet veel sprake zijn van "toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert."
Probeer de RvM zo ver te krijgen dat deze inziet wat hun mandaat inhoud.

Hier geeft de RvM toe " we hebben al veel bijgeleerd , oh , dat wisten we niet ect.."

Décharge aan de RvM = onthouding = men kan beter 
                                = tegen = slecht
Ongeacht hoe men stemt ?
Eén spreekwoord bevat `wat baten kaars en bril`. wat baten kaars en bril als de uil niet zien en lezen wil. (=het is vruchteloos iemand te willen voorlichten als hij dat niet wil )

 
E. Minne
Offline
@Lebragard
Het is idd. een gevecht tegen windmolens. Onze RVM kent noch de basisakte, noch de Wet op de mede-eigendom voldoende om hun wettelijke taken uit te oefenen. In onze basisakte staat eveneens dat de RVM de Syndicus moet bijstaan in het uitvoeren van zijn taak. Het is evident dat de Syndicus hier niet alle dagen kan staan om na te gaan of bepaalde onderhouds- herstellingswerken correct zijn gebeurd en ook correct worden gefactureerd (en daar wringt het schoentje want ik controleer dat als CDR en kom soms tot ontzettende vaststellingen van over-facturatie). Ik heb vorige AV geen kwijting gegeven aan zowel de Syndicus en de RVM, en eveneens in mijn Verslag heb ik hen beide er flink van langs gegeven, maar de mede-eigenaars kiezen steeds voor dezelfde mensen. Het gaat zelfs zover dat de RVM de Syndicus opdrachten geeft die niets te maken hebben met het uitvoeren van beslissingen van de AV. Dus omgekeerde wereld, en je kan hier niets tegen beginnen zolang de meerderheid van de mede-eigenaars hun goedkeuring blijven geven.
​Dat is de essentie: de meerderheid van de mede-eigenaars kent weinig of niets vaan de Wet en de basisakte en mengen zich niet in de debatten, zolang ze maar met rust gelaten worden. Maar we blijven proberen, en ondertussen worden mijn verslagen elk jaar wat scherper.

 
E. Minne
hdauw
Offline
In onze basisakte staat
In onze basisakte staat eveneens dat de RVM de Syndicus moet bijstaan in het uitvoeren van zijn taak.
Deze zin dient sedert 2010 als niet geschreven beschouwd.
De RVM dient enkel de syndicus te controleren.
Uitzonderlijk kan ze van de AV delegatie krijgen, maar dan dienen deze delegaties uitdrukkelijk vermeld in het verslag van de AV, en gelden ze slechts voor 1 jaar.
lebragard
Offline
@hdauw
Aanvullend : art. 577-8/1.
De RvM , kan ongeacht welke andere opdracht of delegatie krijgen , zo de AV daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden.

maw: niet gelijk welke opdracht of delegatie ! Zo zal de RvM géén opdracht mogen krijgen of aanvaarden waar de AV dient over te beslissen ect....
Uiteraard dient de RvM deze bepaling te kennen ! ( RvM = wat kan wel en niet ! )
(dit wordt soms gemakkelijkshalve gevraagd aan de AV door de syndicus om bv. dat de AV volmacht geeft aan de RvM om in hun plaats , een beslissing te nemen , die normaal gezien door de AV moet gebeuren ect...) = onregelmatig, onrechtmatig en bedrieglijk = ook RvM gaat mee in de fout en kan aansprakelijk gesteld worden .

@E.Minne :
Het gaat zelfs zover dat de RVM de Syndicus opdrachten geeft die niets te maken hebben met het uitvoeren van beslissingen van de AV.

Zowel syndicus als RvM gaan in de fout. Syndicus kan die opdracht van de RvM niet aanvaarden , enkel de beslissingen van de AV en de RvM kan de syndicus geen opdrachten geven zonder mandaat van de AV.

De commissaris van de rekeningen heeft de bevoegdheid zich te verzetten tegen de uitbetaling van iedere som waarvan de gegrondheid hem niet bewezen lijkt. (bv. kosten onregelmatige opdracht RvM)

 

Voor 2010 : de Raad van beheer , NU : is het de Raad van Mede-eigendom.
 
lebragard
Offline
@E.Minne
De Raad van mede mede-eigendom (19/07/2011)

De hervorming van het mede – eigendomsrecht heeft de omvorming van de “raad van beheer” tot de “raad van mede – eigendom” met zich meegebracht. Deze wijziging is niet louter tekstueel en heeft een hertekening van de opdracht van dit orgaan teweeggebracht. Welke zijn de karakteristieken ervan?

De hervorming doorgebracht door de wet van 2 juni 2010 heeft de oude “raad van beheer” omgevormd tot de “raad van mede – eigendom”, waarbij de naamsverandering volgens de wetgever is tussengekomen om elke misverstand te vermijden wat betreft de eventuele rol van de raad.

De bekommernis van de wetgever was de rol van de raad van beheer te beperken om haar inmenging in het beheer van de mede – eigendom, die normaal aan de syndicus toekomt, te vermijden.
Door de samenstelling van de raad van mede – eigendom te beperken tot de mede – eigenaars, wou de wetgever de risico’s op collusie tussen de syndicus en de raad van beheer vermijden.

Men moet hieraan toevoegen dat de raad van mede – eigendom slechts verplicht is voor de mede – eigendommen van 20 loten of meer en dat de mede – eigendommen van minder dan 20 loten de mogelijkheid behouden dergelijk orgaan te scheppen door een beslissing van de algemene vergadering die met een meerderheid van 3/4en van de stemmen beraadslaagt.

De opdracht van de raad van mede – eigendom

De opdrachten van de raad van mede – eigendom zijn voortaan duidelijk gedefinieerd en beperkt tot de controle van de goede uitvoering van zijn opdrachten door de syndicus.
In tegenstelling tot het vorig regime komt het niet aan de raad van mede – eigendom meer toe om de syndicus in zijn beheer bij te staan, bijvoorbeeld in het opstellen van de dagorde van de algemene vergadering.
Het komt de raad van mede – eigendom wettelijk niet toe om de boekhouding van de syndicus na te gaan; dit behoort aan een rekeningencommissaris toe.
Behoudens deze limitatieve lijst kunnen bijzondere opdrachten aan de raad van mede – eigendom worden toegekend door de algemene vergadering van mede – eigenaars beraadslagend met een 3/4en meerderheid.

Deze bijzondere opdrachten zullen uitdrukkelijk bepaald moeten worden, zullen slechts gelden voor een duur van één jaar ten hoogste en zullen in ieder geval niet mogen indruisen tegen de wettelijke bevoegdheden van de syndicus of de algemene vergadering van mede – eigenaars.

Tenslotte zal de raad van mede – eigendom tot taak een omstandig semestrieel rapport op te stellen betreffende de uitvoering van zijn opdracht met als doel alle mede – eigenaars beter te betrekken bij en te informeren over de functionering en het beheer van de mede – eigendom.

De nieuwe wet voorziet geen specifieke sanctie bij gebrek aan opstelling van het rapport, maar de raad van mede – eigendom zal moeten waken over de eerbiediging van deze regel met het risico dat zijn aansprakelijkheid in het gedrang zou worden gebracht ingeval van schade in hoofde van een mede – eigenaar.

Zoals hoger vermeld, voorziet de nieuwe wet uitdrukkelijk dat indien bepaalde bijzondere opdrachten aan de raad van mede – eigendom kunnen worden toegekend, deze opdrachten niet mogen indruisen tegen de bevoegdheden toegekend door de wet aan de syndicus of de algemene vergadering.

Onder de toepassing van de oude wet, had het Vredegerecht te Aalst beslist dat:

“(…) uit een beslissing van de algemene vergadering niet kan voortvloeien dat de exclusieve bevoegdheden van de vergadering zouden worden toevertrouwd aan de raad van beheer, zoals het ontslag of de benoeming van de syndicus.”

De Vrederechter te Sint – Pieters – Woluwe heeft een gelijkaardig standpunt aangenomen:

“De beslissing van de algemene vergadering om de ondertekeningsbevoegdheid betreffende de bankrekening van de mede – eigendom toe te kennen aan de leden van de raad van beheer, is strijdig met artikel 577 – 8 § 4 van het Burgerlijk Wetboek, dat aan de syndicus het beheer van de fondsen van de vennootschap en de vertegenwoordiging van de vereniging van mede –eigenaars in het beheer van de verwante zaken toevertrouwt.”

Men moet zich herinneren dat de wet verbiedt dat de door de vereniging van mede – eigenaars gemandateerde of bij haar in dienst zijnde personen persoonlijk of via volmacht zouden deelnemen aan het beraad en de stemming betreffende de opdracht die hen wordt toevertrouwd.

Dit is ontegensprekelijk het geval van de leden van de raad van mede – eigendom zoals de Rechtbank van Eerste Aanleg te Luik heeft geoordeeld:

“In de mate dat artikel 577 – 6 § 7 van het Burgerlijk Wetboek verbiedt dat de door de vereniging van mede – eigenaars gemandateerde of bij haar in dienst zijnde personen persoonlijk of via volmacht zouden deelnemen aan het beraad en de stemming betreffende de opdracht die hen wordt toevertrouwd, moet de beslissing van de algemene vergadering betreffende de opdrachten van raad van beheer en waaraan de leden van deze raad hebben deelgenomen aan de stemming of aan de simpele beraadslaging, worden vernietigd.”
 
nescio1
Offline
leden rvme individueel en hoofdelijk aansprakelijk

Praktische gids voor de syndicus R. Timmermans  Kluwer
 
p. 575

”Aansprakelijkheid leden
 
712. Het spreekt voor zich dat de algemene vergadering van de raad van mede-eigendom mag verwachten dat hij op verantwoordelijke, nauwkeurige en zorgvuldige wijze namens alle mede-eigenaars toezicht zal uitoefenen op de syndicus.
 
Daar de raad van mede-eigendom zelf geen rechtspersoonlijkheid heeft, kan hij als dusdanig niet aansprakelijk worden gesteld voor misslagen in het toezicht. De individuele leden kunnen dat wel.
 
De leden van de raad van mede-eigendom kunnen naar omstandigheden burgerrechterlijk aansprakelijk gesteld worden voor kennelijk onbehoorlijke taakvervulling.
 
…………………….
 
Dit is het geval wanneer de raad van mede-eigendom veel te oppervlakkig documenten en bestekken van werken heeft nagezien, bestudeerd of geverifieerd (1072), wanneer een lid van de raad van mede-eigendom een opgedragen taak niet heeft uitgevoerd (1073), wanneer betalingsorders van de syndicus werden goedgekeurd terwijl deze fouten bevatten of wanneer er tijdens de  zesmaandelijkse rapportering aan de mede-eigenaars fouten of misleidende elementen werden opgenomen in de verslaggeving.
 
 
……………………..
 
713.
 
……………………..
Efficiënt en gericht toezicht kan slechts met succes worden uitgeoefend wanneer de raad van mede-eigendom regelmatig en goed voorbereid samenkomt.”
 
I. Scalbert
Offline
Inderdaad...

Inderdaad, hier ook, de leden van de RvB zijn niet op de hoogte van wat in de basisakte staat noch in de wet. Triestige boel. Ik probeer het recht te trekken.

I. Scalbert
Offline
Inderdaad...

Inderdaad, hier ook, de leden van de RvM en CvR zijn niet op de hoogte van wat in de basisakte staat noch in de wet. Triestige boel. Ik probeer het recht te trekken. Het blijkt dat vele mensen allergisch zijn voor het zich verzetten tegen iets. 

baguetje
Offline
allen
in het syndicuscontract staat dat hij de RVM samenroept.....

Jaarlijks wordt dit contract door de slapende AV én RVM verlengd hoewel ik reeds meermaals erop gewezen heb dat dit niet kan en dus tegenstemde.

Er zijn wel verslagen van die bijeenkomsten, maar die staan uitsluitend op de website van de syndicus. Noch RVM, noch CVR versturen hun verslagen naar de mede-eigenaars. De syndicus bestempeld deze documenten als enkel consulteerbaar in zijn kantoor of op zijn site.
baguetje
nescio1
Offline
B.W. Art. 577-8/1 (versie 2018)(laatste zin)
is duidelijk:
 
“Tijdens de algemene vergadering bezorgt de raad van mede-eigendom de mede-eigenaars een omstandig jaarverslag over de uitoefening van zijn taak.”
 
B.W. Art. 577-6 § 4
 
Formuleer nu reeds uw desiderata (opvolgen wet) in (een) agendapunt(en)
Vraag tevens hierover te stemmen.
Stuur de leden van de RvME een kopie.
 
 


 
 
nescio1
Offline
B.W. Art. 577-8/2 (versie 2018)

Herlees uw basisakte en RIO.
 
Welke bevoegdheden en verplichtingen zijn er op dit ogenblik in opgenomen?
 
Een suggestie zou kunnen zijn dat de CvR drie weken voor de vergadering zijn verslag rechtstreeks aan de ME’s hoort toe te sturen, voor zijn neerlegging bij de syndicus.
 
Hij zal daarvoor een actuele adressenlijst ME’s van de syndicus ontvangen, een maand voor de vergadering, samen met een vergoeding voor de portkosten.
 
Deze lijst zal de e-mailadressen bevatten van de ME’s, die, uit kostenoverweging, dit voor dit doel, beschikbaar gesteld hebben. 
ronald de wilde
Offline
#11
Een discussie welke na een jaar weer (eens) wordt opgeraapt, wellicht blijven dezelfde frustraties (nog steeds) van kracht.

De Raad van ME is geen (meer) een Raad van Beheer, en hun enkele taak omhelst de controle van de Syndicus op de uitvoering van die taak en de uitvoering van de besluiten van de AV, behoudens eventuele mandaten, verleend door de AV, maar voor één jaar.
Die Raad dient verslag uit te brengen van dat vervulde mandaat, in eigen naam én dus eigen verantwoordelijkheid.

Of een CvR deel uitmaakt van die (voornoemde) Raad of niet, maakt niks uit om die verantwoordelijkheid betrokken te houden. Ook de CvR dient verslag uit te brengen over de invulling van dat mandaat.
En, voor de goede orde, een CvR maakt best géén deel uit van die RvME, noch gaat hij/zij daarmee vergaderen, noch wordt er gedanst 'naar de pijpen' van de syndicus.

Wat niet betekent dat er een 'staat van oorlog' dient te heersen tussen de mandaathouders van een VME, maar wel degelijk respect voor de invulling van elkeens (verkregen) mandaat.
En laat daar het schoentje zitten waar het al (eens) wringt, die definitie van een (verkregen) mandaat, en dus (uiteraard) de invulling ervan.

Nog vele bladzijden schrift kunnen gevuld, als de (pure) invulling van een (verkregen) mandaat niet naar behoren wordt ingevuld, en blijkbaar is BEGRIJPEND LEZEN aan velen niet meer besteed.
In het onderwijs is er trouwens ook àlles aan gedaan om dàt tot de kelders te verwijzen, waardoor 'we' met de 'gebakken peren' zitten in ons dagelijks bestaan én beheer van 'onze eigendommen'. 't Zijn dus nog (maar) enkelingen, overtuigde (goedbedoelende!) dwarsliggers maar/doch inhoudelijke 'sterken', die ander beheer kunnen uitlokken of tot stand brengen, en anderen over 'de streep' helpen/houden.

Erop rekenen dat die situatie zal/kan keren, is op dit ogenblik 'wishfull-thinking', en dat is mijn overtuiging. Zolang niet velen eens ernstig werk maken om 'voorliggende wetgeving' 'grondig begrijpend te lezen' blijven veel discussies een lang leven beschoren en een QUIMMO-forum méér dan noodzakelijk.

Veel liever zag ik dat het QUIMMO-forum kon uitgroeien tot een forum waar échte discussies tot bloei kunnen komen en er op de échte 'inhoudelijke twistpunten' dieper kan worden ingegaan.

Daarnaast blijf ik (uiteraard) vastzitten op mijn stelling: een VME verdient de maandaathouders welke ze VERDIENT!!!!!!!!
Zeker weten, ik ben allergisch aan personen welke niet àl hun intellectuele vemogens in de weegschaal (durven te/wensen te) leggen. 
Om daar, bij deze, tot besluit te eindigen. En dat heeft niéts met énige pretentie te maken, maar wel àlles met de aanwending van de eigen vermogens!

Gelieve niét te reageren, na het voorgaande twéémaal te hebben gelezen.
Ron staat op scherp!!
 
SIEBE
Offline
# 14
Hallo scherpe Ronald,
Excuses ik heb uw reactie slechts 1 maal gelezen. Vind het een pracht voorbeeld van reactie en  onderschrijf die volledig. Kan er zelfs weinig aan toevoegen. Als iedereen zijn mandaat uitvoert zoals het hoort en de syndicus zijn deontologische regels ( BIV) volgt, zouden vele discussies niet blijven aanslepen. En inderdaad begrijpend lezen is knelpuntberoep geworden.

Top
Siebe
ronald de wilde
Offline
spelling
Een maandaathouder is uiteraard een mandaathouders!

Bij deze toch benadrukt dat ik een reactie zonder énige fout tracht neer te 'pennen'.
Uit respect voor de lezers ervan.

Ron
baguetje
Offline
#12 #13 #14
in de vorige AV heb ik al bedongen dat zowel RVM als CVR schriftelijk verslag zouden uitbrengen. Alleen: ik wa szo naïef (en onwetend) te verwachten dat ze hun verslag zouden opsturen. Niet dus: de syndicus centraliseert alles.

Maar wat eigenlijk de bedoeling was van mijn vraag: wat me die clausule in het syndicus contract? 

Zoals ik elders al schreef: we betaalden reeds voor de aanpassing voor het RIO, maar dat is nog niet gebeurd. DE syndicus schermt dat af. 'De juristen' zijn er mee bezig en de syndicus zal de ME verwittigen wanneer het nieuwe RIO online staat.... 

Ik heb er een hekel aan dat 'bevoegdheid syndicus' gelijk staat met 'alleenrecht van de syndicus zonder overleg'. Of = 'dictaat van een onfeilbare en bijna onschendbare instantie'. 

 
baguetje