oprichting van vereniging van mede-eigenaars

8 antwoorden [Laatste bericht]
pagan23
Offline

Hallo

Mijn ouders zijn al ruim 30 jaar eigenaar van een appartement in een appartementengebouw met een ongewone indeling (zogenaamde "horizontale splitsing"), waardoor de verschillende delen hun eigen jaarlijkse AV houden, die elk verantwoordelijk zijn voor hun deel van het kompleks.

Mijn eigenlijke vraag is vrij kort en vrij simpel, maar hieronder geef ik eerst een nogal uitgebreide beschrijving van het kompleks, in grote mate overgenomen uit de basisakte.

Het appartementenkompleks (gebouwd in 1979 denk ik) bestaat uit 5 aan elkaar gebouwde blokken met in totaal 30 app'n en een apart garagegebouw met 28 (niet 30!) garages. De 5 blokken zien er uit als 1 geheel en dus als 1 gebouw. Alle normale zaken zoals beschrijving van de app'n, de garages, de gemene delen en kwotiteiten en dergelijke, staan beschreven in 1 enkele basisakte.

Elk van de 5 app-blokken heeft een aparte ingang, zijn eigen trapzaal met zijn eigen huisnummer. Zo een blok bestaat uit een gelijkvloers en 2 verdiepingen, heeft 6 app'n (2 app'n per niveau) en 6 ondergrondse kelders. De eigenaar van een app in een blok heeft geen toegang tot de andere 4 app-blokken.

Ieder privatief kavel bestaat uit:
- privatieve delen (app+kelder of garage)
- bepaald aantal kwotiteiten in de gemene delen van ieder blok
- bepaald aantal kwotiteiten in de gemene delen van de grond van gans het kompleks

Kwotiteiten:
- grond van gans het kompleks: verdeeld over 30 app'n (ongeveer 300/10000) en 28 garages (38/10000)
- gemene delen van elk app-blok: verbonden in bepaalde kwotiteit (uitgedrukt in duizendsten) aan de 6 app'n in dat blok
- gemene delen garagegebouw: kwotatie iedere garage = 1/28ste van 1000/1000sten
- wijzigingen enkel met toestemming van al de mede-eigenaars van het kompleks voor wat betreft de 10000sten verbonden aan de grond, en met toestemming van al de eigenaars van ieder blok voor wat betreft de gemene delen van elk blok

Algemene vergadering: hierover staat het volgende in de basisakte
- "De jaarlijkse algemene vergaderingen zullen plaats hebben op plaats, dag en uur <...>"
- over samenvoeging van 2 naast of boven elkaar gelegen app'n in hetzelfde blok staat in de basisakte: dit gebeurt "onder toezicht van bouwmeester die daartoe is aangeduid door AV van het blok waarin de 2 app'n gelegen zijn"

In de basisakte staat nergens dat er 1 AV voor alle 30 app'n moet zijn. Er staat wel "jaarlijkse algemene vergaderingen" in het meervoud en dat AV van blok moet beslissen over samenvoeging van 2 app'n.

Verder worden de gemene delen van een blok, zoals de trapzaal, verdeeld over de 6 eigenaars in dat blok. De eigenaars van de andere blokken hebben geen kwotiteit in de gemene delen van dit blok.

Sinds het begin heeft elk app-blok zijn eigen AV (met 6 eigenaars) gehouden, en is er ook een AV voor het aparte garagegebouw. Er zijn dus altijd 6 verschillende AV'n met 6 verschillende syndicussen (syndici?) geweest, en er is nooit een AV gehouden voor alle eigenaars van het hele kompleks.

Er zijn nu enkele eigenaars die beweren dat wij wettelijk, wegens de nieuwe wet van 2010, een enkele AV met syndicus moeten hebben voor het hele kompleks, en dat de 6 andere AV'n moeten verdwijnen.

Is dit inderdaad zo? Kunnen wij dit tegenhouden via een stemming met een bepaalde meerderheid?

Als de wet inderdaad zegt dat wij 1 AV moeten hebben, was dit dan ook al niet het geval met de wet van 1994?

Graag uw mening. Alvast bedankt.

deskundige
Offline
Beste, Dit betreft het
Beste,

Dit betreft het probleem mbt. de gecreëerde deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid onder de wet van 1924, dewelke onder de wet van 1994 zijn blijven 'verder leven'.

Inzake ging en gaat men er vanuit dat deze deelverenigingen onder een eenheidstatuut, wat bij jullie zo blijkt te zijn, althans dat leid ik uit uw uitleg af, een afzonderlijke vereniging met een eigen syndicus, AV,... vormen. Men meent dat deze VME's autonoom rechtshandelingen kunnen stellen. Niets is minder waar.

In 2004 heeft het Hof Van Cassatie immers geoordeeld dat zulke deelverenigingen geen eigen bestaansrecht hadden.

De gewijzigde wet van 2010 heeft hier een antwoord op geformuleerd. Dit in die zin dat thans, indien aan de voorwaarde ertoe wordt voldaan, binnen een gebouw of een groep van gebouwen onder een eenheidstatuut deelverenigingen met of zonder rechtspersoonlijk kunnen worden opgericht of wanneer dit in de akte reeds voorzien was, middels doorstart.

Dit houdt in dat de AV zich met 4/5de meerderheid dient uit te spreken over deze oprichten of doorstart.

Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid hebben m.i. evenwel geen zin aangezien deze afhankelijk blijven van de hoofdvereniging.

Worden een of meerdere deelverenigingen met RP opgericht, dan dient er voor de algemeen gemeenschappelijke delen (complex) een hoofdsplitsingsakte te worden opgemaakt en voor elke deelvereniging een ondersplitsingsakte.

Na het notarieel verlijden en na overschrijving ervan op het bevoegde hypotheekkantoor verkrijgen alle vme's de rechtspersoonlijkheid waarna ze autonoom kunnen fungeren.

Dit is naar realisatie en afhandeling toe evenwel een complexe materie waarin jullie zich best laten bijstaan.
pagan23
Offline
Dank u voor uw snelle en

Dank u voor uw snelle en deskundige antwoord.

Als ik onze basisakte uit 1979 juist interpreteer (zie mijn originele tekst), was het inderdaad de bedoeling dat elk app-blok van 6 app'n zijn eigen jaarlijkse AV houdt, met elk zijn eigen "Bestuurder". En alle beslissingen aangaande dit app-blok konden enkel genomen worden door de 6 eigenaars op deze AV.

Nergens in de basisakte of het algemeen reglement worden de termen "Vereniging" of "Syndicus" gebruikt. Ik veronderstel dat deze niet gebruikt werden in de wet van 1924.

Ben ik juist om te concluderen dat sinds de wet van 1994, wij eigenlijk 1 VME met syndicus moesten oprichten voor alle eigenaars in het kompleks, die als rechtspersoon kon optreden. Zelfs als wij met onze "deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid" een eigen jaarlijkse AV hielden?

Volgens de nieuwe wet van 2010 is er de mogelijkheid om deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid op te richten. Maar dat vereist dan wel een 4/5de meerderheid op de AV.

Maar in ons kompleks is die 4/5de meerderheid er niet. En dat vind ik nu een beetje eigenaardig. Wij namen met 6 in ons blok, volgens de basisakte, alle beslissingen voor ons blok. Met deze nieuwe wet verliezen wij dit recht en we kunnen dit niet tegenhouden want we zijn in de minderheid.

Bestaat er niet zoiets als de "geest van de statuten"?

Verder lijkt me er ook een praktisch probleem. In de basisakte staat voor elk individueel blok expliciet het aandeel (uitgedrukt in 1000sten) dat de 6 eigenaars van dat blok krijgen in de gemene delen van dat blok. De eigenaars van de andere app-blokken staan hier niet bij vermeld, zelfs niet als 0/1000.

Op welke manier kunnen andere eigenaars dan bijdragen in de kosten voor ons blok als zelfs niet vermeld staat wat hun aandeel is?

Over de kwotiteiten staat in basisakte: "wijzigingen enkel met toestemming van al de mede-eigenaars van het kompleks voor wat betreft de 10000sten verbonden aan de grond, en met toestemming van al de eigenaars van ieder blok voor wat betreft de gemene delen van elk blok"

Is deze eenparigheid nog conform de nieuwe wet van 2010?

Om de basisakte aan te passen aan de nieuwe wet, vermoed ik dat deze kwotiteiten moeten veranderd worden. Kan deze vernieuwde basisakte dan met een gewone meerderheid gestemd worden, of moet dit via eenparigheid, 4/5de of 3/4de?

deskundige
Offline
Beste,Uw analyse is
Beste,

Uw analyse is correct.
Zolang er niet met 4/5de meerderheid wordt beslist om over te gaan tot het oprichten, in deze eigenlijk doorstarten, van deelvme's, is en blijft het complex één VME .

In het kader van artikel 19 (coördinatie statuten) moet jullie akte in overeenstemming worden gebracht met de vigerende wetgeving.

Op basis van uw uitleg dient dit hier dus authentiek te gebeuren en dit tegen uiterlijk 1/9/2013.

Het wijzigen van aandelen gebeurt i.p. met eenparigheid van stemmen doch aandelenwijzigingen in het kader van het oprichten van deelverenigingen kunnen eveneens met een 4/5de meerderheid gebeuren.

Sedert de gewijzigde wet gaat deze steeds voor op de statuten (behalve in één geval) en dient deze dwingend te worden nageleefd.
pagan23
Offline
Hoeveel deelverenigingen zijn nodig?
In het appartementenkompleks hierboven beschreven is er nu een VME met syndicus voor het hele kompleks van 5 blokken (6 app'n per blok) en het garagegebouw.

Zoals reeds gezegd konden vroeger de 6 eigenaars van elk blok autonoom beslissen over de gemeenschappelijke delen in hun blok. Dit is nu veranderd, alle 30 eigenaars beslissen over alle gemeenschappelijke delen van het hele kompleks.

De 12 eigenaars van 2 blokken willen liever terug de autonomie van vroeger, en dit met het oprichten van een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid. De eigenaars van de 3 andere blokken willen dit niet.

Is het mogelijk of zelfs wettelijk: (in de veronderstelling dat de nodige meerderheid er is op de AV)
1. om enkel voor onze 2 blokken 2 dergelijke DV op te richten?
2. om, indien 1 niet voldoende is, bovendien de 3 blokken die geen eigen DV willen, onder te brengen in 1 DV

Of is de enigste wettelijke manier het oprichten van een aparte DV voor de 5 blokken en het garagegebouw?
Quimmo
Offline
Goede vraag

Ik ben benieuwd naar de mening van juristen, maar ik geloof niet dat de wet ergens zegt op welke manier de delen samengevoegd of gesplitst dienen te worden. Enkel dat er een duidelijk onderscheid moet zijn tussen de te splitsen delen (bijv. aparte ingang), dus niet een deelvereniging van een halve verdieping. En rechtspraak hierover zal er waarschijnlijk ook nog niet zijn.

Mijn idee is dat u dus eigenlijk wel de vrijheid zou hebben om de opdeling naar eigen inzichten te doen, mits er hiervoor een voldoende meerderheid gevonden wordt. Het lijkt me wel een risico van in een gemengde situatie te blijven. Voor degene in de ene situatie lijkt het gras misschien altijd groener aan de andere kant en blijft er frictie bestaat. Om later nog eens te veranderen betekent dan nog eens een aanpassing van de statuten.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

pagan23
Offline
In de veronderstelling dat
In de veronderstelling dat bovenstaande niet mag en het enkel mogelijk is in dit geval om voor alle 5 blokken en het garagegebouw tegelijk 6 DV'n (met RP) op te richten, voorzie ik volgend probleem.

[art. 577-12] (...) De algemene vergadering van medeëigenaars kan de vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars. (...)

Elkeen van die 6 opgerichte deelVME's kan zich ontbinden volgens [art. 577-12]. Maar als een van die deelVME's dat doet, wat moet er dan gebeuren met de andere 5?

Of wordt de ontbinding van die deelVME tegengehouden als die andere 5 dit ook niet doen?
Anir
Offline
Allen, Ik ben eveneens
Allen,

Ik ben eveneens mede-eigenaar in het kompleks welk Pagan23 beschrijf en deel zin verontrustheid enzijn vragen.

Nu donderdag is de beuwste bijeenkomst.  Ondertussen zijn er al ettelijke tegenstanders maar ook enkele die niet aanwezigh kunnen zijn en volmacht willen verlenen. Nu hebben  EEN groot probleem, nml de vermelding van het "aantal" aandelen.  Zoals pagan23 reeds vermeld in vorige berichten is er in de basisakte enkel sprake van quotiteiten, gemene delen, garage enz...

Onze bezorgdheid gaat uit naar WAT is correct in te vullen op zulke volmachten zodat zij door de "aanstokers" niet kunnen verworpen worden als ongeldig.

Groeten
Mvg,
Anir
pagan23
Offline
Ik heb enkele vragen over het
Ik heb enkele vragen over het oprichten van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid:

1. de oprichting van DV met RP moet gebeuren met een meerderheid van 4/5de; welk wetsartikel zegt dit? immers [art. 577-7, §1, 2°, g)] spreekt expliciet over DV zonder RP.
Is dit misschien met punt f) uit dat artikel: "over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid"  ?

2. Stel een kompleks met 5 afzonderlijke blokken. Op de AV wil men DV met RP oprichten. 4 van de 5 blokken wil dit, maar alle eigenaars van het 5de blok wil dit niet. Er is dus de nodige 4/5de meerderheid voor het oprichten van 5 DV'n met RP voor alle 5 blokken. Kan dit zomaar dat die 5de blok die geen DV wil, verplicht wordt een DV met RP op te richten met alle bijhorende kosten vandien

Graag uw advies.