privatief dak of niet

20 antwoorden [Laatste bericht]
rudy1906vds
Offline
Hallo, mag ik even terugkomen op een eerdere vraag ?

De oude conciergerie is verkocht aan een medeeigenaar. In de verkoopakte , en dit in tegenstelling, tot de basisakte, geeft de notaris geen beschrijving van het dak en de dakbedekking van het niet overbouwde deel van de conciergerie.

De oude conciergerie is dus verkocht en wordt een volwaardig privatief met 100/10100 en gekend onder app. M.
Het niet overbouwde deel van de oude conciergerie maakt integraal deel uit van dit privatief.
Het dak en de dakbedekking maken deel uit van het niet overbouwde deel van de conciergerie, en dienen alleen ter bescherming tegen de weersomstandigheden van dit deel.
Het dak en de dakbedekking hebben geen verbinding met andere daken.

Kunnen de isolatiekosten van dit dak als privatief beschouwd worden? De syndicus geeft als tegenargument dat er zich onder de verkochte conciergerie ook nog kelders bevinden, maar dit zijn allemaal privatieve kelders.

Graag een antwoord, met dank bij voorbaat.
rudy
Baton
Offline
Indien.....

De basisakte beschrijft de privatieve kavels en de gemeenschappelijke kavels , na de verkoop van de conciërgewoning diende de basisakte "aangepast" te worden cfr. Art. 577-4 § 1.  

Men mag ervan uitgaan dat , indien het dak enkel en alleen dienstig is voor de verkochte conciërgewoning mag/kan deze aanzien worden als een "privatieve en uitsluitende eigendom" tav. de koper cfr. aankoopakte.

De isolatiekosten zijn dan voor de eigenaar van de conciërgewoning.

Dat de syndicus als tegenargument aangeeft dat er zich onder de verkochte conciergerie ook nog kelders bevinden en dat deze allen in privatieve eigendom zijn , mag/kan men er tevens van uitgaan dat die eigenaars , participeren , in de isolatiekosten.

In deze casus is het belangrijk te beschikken over alle relevante stukken:
- AV beslissing goedkeuring verkoop conciërgewoning ?
- statuten van het gebouw ?
- privatieve delen versus gemeenschappelijke ?
- datum verkoopakte conciërgewoning ?
- grondaandeel conciërgewoning , akte ?
- niet aangepaste statuten ?
- veranderde quotiteiten ? 
- .....


 
SIEBE
Offline
dak
TS  graag nadere omschrijving van uw eerste paragraaf. Basisakte omtrent beschrijving dak.

Zoals ik kan uitmaken is de conciergerie 100 aandelen van de VME.
Zodoende zal deze ook bijdragen in de kosten voor 100.
Vermits er ook garages er onder staan = dak zeker gemeenschappelijk ( anders ook ).
Garages in de kelder hebben ook een dak nodig.
Indien dit dak niet geïsoleerd wordt zal het ook zijn weerslag hebben op de andere appartementen.

Hoe werden de kosten voor de conciergerie tot voor de verkoop geregeld en verdeeld ?

Denk dat de syndicus het bij het rechte eind heeft.
Baton
Offline
dak
#Siebe , 

Dak niet steeds gemeenschappelijk !
Indien een dak ENKEL nut/dienst doet/heeft voor een gebouw of deel daarvan , kan het volledig privatief zijn bv. aanbouw of in dit geval de conciërgewoning. (basisakte !)

TS geeft aan :
Het dak en de dakbedekking maken deel uit van het niet overbouwde deel van de conciergerie, en dienen alleen ter bescherming tegen de weersomstandigheden van dit deel.
Het dak en de dakbedekking hebben geen verbinding met andere daken.


In deze casus zou het "particuliere gemene delen" kunnen zijn , toebehorend aan 1 of meerdere eigenaars maar NIET aan alle mede-eigenaars , met name , de eigenaar van de conciërgewoning en de andere eigenaars van de "privatieve" kelders (geen garages zoals u weergeeft) en deze zullen de isolatiekosten op hun moeten nemen.

De basisakte beschrijft de onderdelen van zowel de privatieve en de gemeenschappelijke kavels.........
 
rudy1906vds
Offline
isolatiedaken
In een aanhangsel van de basisakte opgemaakt door NOt. Du Faux in 1967, wordt melding gemaakt van : het dak en dakbedekking van het niet overbouwde deel van de conciergerie. Onder de conciergerie staan alleen privatieve kelders, geen garages. Onder het niet overbouwde deel van de conciergerie staan er noch kelders, noch garages. 

Onze basis akte is sinds 1967 nog nooit aangepast geweest, aan geen enkele wetswijziging en ook niet wanneer het frontaal uitzicht van de  hoogbouw gewijzigd werd. Bij de verkoop wordt er enkel vermeld dat de verkoopakte ontegensprekelijk deel uitmaakt van de basisakte. Verder niets. Wij hebben trouwens zelf nog geen kopie van deze akte gekregen.

Voor de verkoop was de conciergerie een gemeenschappelijke last.

Dank U voor het antwoord Siebe
rudy
rudy1906vds
Offline
isolatie daken
dank U,Baton, ik deel dezelfde mening, maar onze basisakte is nooit aangepast aan de wetgevingen, alleen in 2013 een coordinatie waarvan wij nog geen kopie ontvangen hebben. Idem voor de verkoopakte. Reeds op 16.12.2019 heb ik de syndicues aangeschreven, tot op heden nog geen antwoord gekregen, ook niet van de leden van de RvM, die ipv de syndicus te controleren, gewillig met hem meeheulen.
rudy
SIEBE
Offline
DAK
Baton, ik maak geen afbraak of tegenspraak op uw reacties. Ieder moet respect krijgen voor zijn gegronde mening. En wij kletsen beide zeker niet uit de nek.

Indien in de basisakte geen duidelijke aflijning staat tussen privatrief en gemeenschappelijk karakter van het overstekende gedeelte conciergerie : is het gemeenschappelijk.
Zeker indien die conciergerie vast aan het gebouw verbonden is. En ook omdat in  het verleden de conciergerie de kosten ook gemeenschappelijk waren.
En er zijn ook private kelders ( excuses geen garages ) waar is die hun dak dan ? Zij dragen ook bij in de gemeenschappelijke kosten, gezien aan gebouw verbonden en stuk aandeel in de aandelen van de VME.
Is de conciergerie beschreven als 1 kavel, of gesplitst ?

TS maakt de oorspronkelijke basisakte expliciet melding van  privatieve bestemming van dit dak ? indien niet = gemeenschappelijk. Ook de verkoopakte vermeld er niets van, en de notaris zal zijn werk normaal gezien degelijk gedaan hebben.

Betalen de onderliggende kelders mee in de gemeenschappelijke kosten ?

Nog een vraagje : staat de conciergerie vast aan de VME gebouwen ? 
Zie ook niet goed in hoe 1 private eigendom op 2 of 3 verschillende manieren moet bijdragen in de VME. De VME is 1 geheel.

Wie is verkoper van de conciergerie : de VME toch ? Is dus de taak van syndicus en de VME om een correcte verkoopakte op te stellen met inbegrip basisakte.

Indien de verkoopakte wettelijk normaal ondertekend is door de verkopers ?
Baton
Offline
nog een vraagje
Siebe , inderdaad is er 1 VME , maar daarom best mogelijk dat men aparte verdeelsleutels (kan) toepassen voor :
- de gemeenschappelijke delen , X verdeelsleutel voor ALLE mede-eigenaars
- de gemene delen toebehorend aan bepaalde mede-eigenaars , Y verdeelsleutel bv.de lift
de garages ect....(particuliere gemene delen)

https://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-...


 
rudy1906vds
Offline
isolatie daken
Dag Siebe en Baton,

Ik heb eens nagekeken in de Praktische Gids voor Mede-eigenaars uitgeven door de Koning Boudewijn Stichting en Notaris .be : op blz. 7  van deze gids staat het volgende : 

. de privatieve delen zijn deze delen van het gebouw waarvan het eigendomsrecht in handen is van slechts één van de mede-eigenaars, of die uitsluitend door één van de mede-eigenaars gebruikt worden , de gemene delen worden gebruikt door alle mede-eigenaars of door minstens twee van de mede-eigenaars. 

De  conciergerie is verkocht aan één welbepaalde eigenaar en wordt ook alléén door deze eigenaar gebruikt.


 
rudy
Baton
Offline
TS
rudy1906vds

Doe een aangetekende zending aan de syndicus en vraag NU reeds per kerende  de “gecoördineerde” statuten alsook de verkoopakte van de conciërge woning en/of deze kunnen opgehaald worden op het kantoor van de syndicus. (indien deze gecoördineerde statuten niet zijn goedgekeurd door de AV , moet dit uiteraard nog gebeuren !!)
 
Dien gelijktijdig volgend agendapunt in , dit voor de volgende (corona vrije) vergadering.

Agendapunt : aanpassing statuten , conciërge woning en de bijhorende kelders zijn “gemene delen” toebehorend aan de eigenaar die de woning kocht en aan diegenen die er een kelder hebben. Dit houdt in dat alle lasten mbt. tot deze delen “de betaler beslist” van toepassing wordt :
 cfr  art.577-3  :
“Indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat uit twintig kavels of meer, is het mogelijk dat de basisakte bepaalt dat er een of meer deelverenigingen worden opgericht voor de kavels van een of meer gebouwen van de groep van gebouwen en, indien in een gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderdelen.
Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen.”
 
Indien de AV een beslissing neemt en u wordt benadeeld , maak dan gebruik van art.577-9§2 en dit binnen de vier maand. (vervaltermijn)
 
Ook van belang : daar de VME de conciërgewoning heeft verkocht MOET so wie so de statuten aangepast worden , de verkoopakte conciërgewoning kan niet in tegenspraak zijn met de basisakte en omdat de conciërgewoning veranderd is van eigenaar namelijk in “Appartement M” moet men handelen conform art.577-4 :

cfr. Art. 577-4 § 1.  De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
 
 
en/of u kan NU reeds bezwaar maken bij een vrederechter cfr. art.577-9§6
 
Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen:   (verkoop conciërgewoning )
1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen; 
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen.


 
SIEBE
Offline
#9 BATON
Uw reactie is goed en onderbouwd.

Wat ik mij wel afvraag is : hoe is deze verkoop beslist werd op de AV en met de juiste meerderheid. Heeft TS tegen gestemd voor de modaliteiten van verkoop, want alleen tegenstemmers hebben het recht op klacht indienen binnen de 4 maanden. De herverdeling van de kosten en de aandelen behoeft volgens mij min. 4/5 van de stemmen. Is zelfs momenteel nog twijfel tussen 4/5 en unanimiteit ( verschillende instanties hebben aparte versie ).
Is zeker van belang wat er effectief in de basisakte staat. Maar ja dat is ook de taak van de notaris. Want de nieuwe eigenaar van de conciergerie moet wel degelijk op hoogte zijn gesteld van de modaliteiten en de voorwaarden en de gevolgen voor kostenverdelingen.

Toch prima interventie hoor.

 
Baton
Offline
"Siebe
Verkoop van de conciërgewoning is op zijn minst een "bestemmingswijziging" en een wijziging van de zakelijke gebruiksrechten , van conciërgewoning naar "appartement M" vereiste een 4/5 meerderheid en een aanpassing van de statuten statuten.

Of TS toen meegestemd heeft weten we niet , maar maakt geen verschil. Een nieuw in te dienen agendapunt , wijzigende omstandigheden , lees hoger is nu van belang om art.577-9§2 binnen termijn te gebruiken.
 

Wel heeft het Grondwettelijk Hof heeft op 20 februari 2020 art. 577-7, §1, 2° h) Burgerlijk Wetboek (Appartementswet) dat een 4/5-meerderheid invoert voor “de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn” vernietigd.

SCORPIOEN
Offline
dak privatief of niet


Nog nooit gehoord dat een aankoopakte deel uitmaakt van de basisakte, 

omgekeerd  is juist , dat een basisakte deel is van de aankoopakte.

Daarom  moet je steeds de basisakte, RIO en de notulen van de AV  (art.577-10 §3 BW) naast mekaar leggen.
 


mvg

rudy1906vds
Offline
dak privatief of niet
Hallo Scorpioen,

Volgens mij heb ik het altijd gehad over de verkoopakte van de conciergerie en nooit over een aankoopakte
rudy
SCORPIOEN
Offline
dak privatief of niet

@rudy1906vds

vervang aankoopakte door verkoopakte.
Als je de verkoopkte niet hebt ontvangen, weet je eigenlijk niet  wat erin staat


Mijn comment doet niets af van de eerder gevoerde discussie.



 


mvg

rudy1906vds
Offline
dak privatief of niet
Ik heb de notaris ook aangeschreven, maar wacht nog op antwoord.

De verkoop werd beslist op de AV van 2014 en er waren maar  3 tegenstemmers omdat de prijs van 50000 euro naar 43000 euro was gegaan. Toegift aan een medeeigenaar. (tevens lid van de toenmalige RvM en vriend van de syndicus) Dus zoals ik al zei , is er aan de initiele basisakte sinds 1967 niets meer aangebracht van wijzigingen, ook niet met betrekking op de nieuwe wetgeving en zo verder. 

Ik loop met mijn hoofd tegen een muur als ik iets vraag op een opmerking maak. Als de syndicus nog geen antwoord geeft op een mail van 16.12.2019 waarin ik ook een kopie van de  verkoopakte en van de gecoordineerde statuten vroeg, dan zal hij zeker in deze zaak geen antwoord geven , zelfs als hij een aangetekend schrijven krijgt. 
rudy
Baton
Offline
#9
Herlees #9

Genoeg blauwe plekken van tegen de muur te lopen....tijd om kordaat handelen want volgens de HUIDIGE basisakte is het dak gemeenschappelijk. (basisakte = niet aangepast = fout syndicus en VME).  Niet logisch maar.....niet anders. Dat de aankoopakte integraal deel uitmaakt met de basisakte is een ? en we kennen graag daarvan de inhoud en/of heeft de notaris zijn "paraplu" al op voorhand gebruikt ? 

to do :
Dubbel Aangetekend schrijven zowel aan de syndicus als aan de raad , is bedoeld als "bewijs" en vooral nuttig voor later. (zie #9) Vergeet vooral het agendapunt niet!

Indien je niet zo vertrouwd bent met de wet ,mede-eigendom, consulteer dan een jurist , specialisatie mede-eigendom en laat deze de syndicus en de raad aangetekend schrijven, is 1 consultatie en 1 brief. (beperkte kost en uiteindelijke rust !)

De enige manier bij een stilzittende syndicus en om een doorbraak te forceren in deze is :
- syndicus en raad , aangetekende zending
- agendapunt zoals aangegeven in #9
- de AV beslist en syndicus voert uit

- of NU gelet op de "gewijzigde omstandigheden"
de vrederechter vatten met de eis van de kosten/lasten verdeling te wijzigen.

randopmerking: 
 Art. 175. In artikel 577-14 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010 wordt het tweede lid vervangen als volgt :
  "De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen of bepalingen uit het reglement van interne orde worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.".




 
rudy1906vds
Offline
dak privatief of niet
Mag ik nog eens van jullie deskundigheid gebruik maken ?

Per toeval ben ik op de site van de instrumenterende notaris terecht gekomen, en zo op een link waarin je alle akten kan raadplegen.

In die akte schrijft de notaris :

- het verkochte goed gaat op de koopster over met zijn gemeenschappen en erfdienstsbaarheden van alle  alle aard

- beschrijving van het verkochte goed :
in privatieve en uitsluitende eigendom : inkomhall, badkamer, afzonderlijke WC, living, keuken en afzonderlijk gelegen , een bergingslokaal, gescheiden van de slaapkamer door een koertje, insgelijks gemeen deel

In tegenstelling tot not. Du Faux maakt hij geen gewag van het dak en dakbedekking van de uitbouw.

Wat zou hij willen bedoelen met : insgelijks gemeen deel ?

Nogmaals bedankt voor alle antwoorden en raadgevingen, ik hoop dat ik er een gevolg kan aangeven .

 
rudy
SIEBE
Offline
#17
Hieruit kan ik afleiden dat het dak gemeenschappelijk is.
Eigenaar conciergerie zal ook mee betalen in de gemeenschappelijke kosten dak VME.
Trouwens de conciergerie behelst 100 aandelen in de VME.
De kelders onder het gedeelte conciergerie zijn ook privatief, maar moeten ook mee betalen in de gemeenschappelijke kosten.
Conciergerie wordt beschouwd en is één geheel. Het niet overbouwde gedeelte heeft ook geen apart aandeel gekregen.

 
rudy1906vds
Offline
dak privatief of niet
Mag ik toch nog even ?

In mijn beroepsleven heb ik gedurende 11 jaar iedere dag notariële akten moeten nalezen en daardoor heb ik geleerd hoe belangrijk de zinsvorming  en het gebruik  van leestekens is. Een punt , een komma verkeerd en de zin krijgt een heel andere betekenis. Ik heb dus meerdere keren deze tekst herlezen. 

zoals hier : ...gescheiden door een koertje, insgelijks gemeen deel.  Onder het koertje ligt er een stuk van de ondergrondse garage. Dus het koertje zal als dak dienen van de ondergrondse garage.
Het is misschien vergezocht maar het dak staat vokgens mij op een privatieve en uitsluitende eigendom.

Nu ga ik verder met de raad die jullie mij gegeven hebben. trouwens indien de notaris en de syndicus zeker van hun stuk waren geweest had ik al lang een reactie gekregen. Dus misschien tegen beter weten in , doen wij voort en geven niet af.

 
rudy
rudy1906vds
Offline
dak privatief of niet
Hallo,

Ik heb de basisakte , het aanhangsel van de basiakte en de verkoopakte nog eens herlezen.

De instrumenterende notaris schtijft in de verkoopakte :...gescheiden door een koertje, insgelijks gemeen deel . Echter in de basisakte staat : ...gescheiden door een koertje , insgelijks gemeen deel :de koer die het voorste deel van het gebouw mede afscheidt van het achterste deel.... Dat is dus niet hetzelfde. Onder deze koer, die dus geen deel uitmaakt van de conciergerie, liggen de privatieve kelders, dus in het voorste deel ligt de ondergondse garage. De residentie bestaat uit 2 verschillende blokken gescheiden door een vertikale muur.  Ingegeven door beschouwingen van stedebouwkundige aard worden deze 2 delen niet beschouwd  als 2 juridisch onafhankelijke gebouwen.

In de initiële basisakte wordt er in de beschrijving van de conciergerie niet gesproken over het dak en de dakbedekking, dit in tegenstelling met de inhoud van het aanhangsel opgemaakt  op 2.10.1967. 

De instrumenterende notaris rept met geen woord over het dak en de dakbedekking, in de verkoopakte. Maakt dit alles een verschil uit met betrekking tot het al dan niet privatief zijn van het dak ?
rudy