Toegang gemeenschappelijke delen

7 antwoorden [Laatste bericht]
Jan P
Offline
Een reeks winkels maakt deel uit van een groot domein met 9 appartementsgebouwen met zowel bewoning als winkels met wegenissen tussenin. Het domein ligt langs een weg en aan de achterkant is er een voetpad naar een andere straat. Het voetpad loopt over de grond van een andere woning en er is een erfdienstbaarheid voorzien om er over te lopen om naar de appartementsgebouwen te gaan. Wij willen deze voetweg afsluiten met een toegangsluis met badge om vreemden buiten te houden. Er lopen soms vreemden in het complex vandaar en die laten soms sigarettenpeuken achter. Eén van de winkels gaat niet akkoord omdat deze vindt dat de klanten die erfdienstbaarheid ook mogen gebruiken.

Het lijkt sterk op het artikel van hieronder, maar dit is anders omdat er ook nog een andere toegang is aan de voorkant.
https://www.clabotsadvocaten.be/nl/blog/kan-de-vme-verbieden-om-de-gem.-inkom-te-gebruiken/

Kan dit?

Mvg
lebragard
Offline
erfdienstbaarheid.....
Jan P
Offline
recht van toegang en doorgang te voet
Het is een erfdienstbaarheid gevestigd in het voordeel van het appartementencomplex in een afzonderlijke akte, recht van toegang en doorgang te voet voor het appartementscomplex. Meer staat er niet. Er staat ook dat het eeuwigdurend is. Er staat nergens wie het mag gebruiken.
Astrid Clabots
Offline
toegang ontzeggen - twee toegangen


Geachte
 

Zonder meer de toegang ontzeggen lijkt mij hier, onder voorbehoud van wat er exact in de statuten staat, kort door de bocht.
De winkelier in kwestie zal immers zeggen dat beide ingangen langs twee verschillende straten voor hem van belang zijn en dat hij thans evenveel recht heeft op het benutten daarvan vergeleken met elke andere mede eigenaar.

Ik zou een nieuwe regeling voorstellen, te stemmen met de correcte gekwalificeerde meerderheid, (4/5..) maar dan op gemotiveerde wijze (privacy en veiligheid residentiële delen). Het zal dan aankomen , indien zoiets achteraf te beoordeling wordt voorgelegd aan een Vrederechter, wat bij een belangenafweging ifv rechtmatigheid doorweegt.

Astrid CLABOTS
CLABOTS

lebragard
Offline
erfdienstbaarheid...

Juist wat advocate Clabots aanhaalt.........maar zo simpel is het niet !!

Met een 4/5 beslissing van de AV is het niet opgelost , de erfdienstbaarheid beschreven in de statuten van het gebouw ,afzonderlijke akte, zijn wat ze zijn en blijven van kracht.

Indien de AV anders beslist moeten de statuten mbt. de erfdienstbaarheid , aangepast of gewijzigd worden conform de dwingende wetgeving art.577-4 §1
Art. 577-4 § 1.  De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.

en 

zoals Jan aangeeft :
Het is een erfdienstbaarheid gevestigd in het voordeel van het appartementencomplex in een afzonderlijke akte, recht van toegang en doorgang te voet voor het appartementscomplex.
 Er staat ook dat het eeuwigdurend is. Er staat nergens wie het mag gebruiken.


Het enige wat Jan kan doen is naar de "opsteller" notaris gaan en navragen wat de mogelijkheden zijn:
1) AV andere overeenkomst/beslissing mbt. de erfdienstbaarheid .....
2) aanpassen/veranderen notariële akte mbt. de erfdienstbaarheid.

3) en het akkoord van de "gever" van de erfdienstbaarheid  "du père de famille" ? 
4) maken de winkels deel uit van het appartementscomplex ? zo ja..... 

Enkel en alleen een onderhands "op gemotiveerde wijze (privacy en veiligheid residentiële delen)"
overeenkomst van de algemene vergadering met een 4/5 meerderheid schorst de notariele akte niet , integendeel, deze erfdienstbaarheid moet aangepast en/of veranderd worden.


https://elfri.be/artikel/erfdienstbaarheid-door-bestemming-van-de-huisvader


 

Jan P
Offline
meerderheid 2/3 of 4/5 ?
Dankuwel voor het uitgebreide antwoord.

Wat is de reden dat er 4/5 nodig is? Als ik kijk in de wetgeving dan lees ik dit:

1° bij meerderheid van [2 twee derde]2 van de stemmen :
  a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft [2 , onverminderd artikel 577-4, § 1/1]2;
  b) [2 over alle werken betreffende de gemene delen, met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, onverminderd artikel 577-8, § 4, 4° ;]2
lebragard
Offline
functiewijziging.......

Functiewijziging, een wijziging van een erfdienstbaarheid vereist een 4/5 meerderheid doordat men de bestemming wijzigt of een daad van beschikking stelt.


2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen, dit omvat ook de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene delen, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars, in voorkomend geval, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die zulks mocht veroorzaken.
f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek;
g) over de verdeling van een kavel of over de volledige of gedeeltelijke vereniging van twee of meer kavels.
h) over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie. Indien de voornoemde redenen ontbreken, moet de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw genomen worden bij eenparigheid, overeenkomstig de bepalingen beschreven in paragraaf 3
lebragard
Offline
vervolg.....
# Jan P , graag uw vervolg , hoe is de oplossing.......txs