Toegang gemeenschappelijke delen

20 antwoorden [Laatste bericht]
Jan P
Offline
Een reeks winkels maakt deel uit van een groot domein met 9 appartementsgebouwen met zowel bewoning als winkels met wegenissen tussenin. Het domein ligt langs een weg en aan de achterkant is er een voetpad naar een andere straat. Het voetpad loopt over de grond van een andere woning en er is een erfdienstbaarheid voorzien om er over te lopen om naar de appartementsgebouwen te gaan. Wij willen deze voetweg afsluiten met een toegangsluis met badge om vreemden buiten te houden. Er lopen soms vreemden in het complex vandaar en die laten soms sigarettenpeuken achter. Eén van de winkels gaat niet akkoord omdat deze vindt dat de klanten die erfdienstbaarheid ook mogen gebruiken.

Het lijkt sterk op het artikel van hieronder, maar dit is anders omdat er ook nog een andere toegang is aan de voorkant.
https://www.clabotsadvocaten.be/nl/blog/kan-de-vme-verbieden-om-de-gem.-inkom-te-gebruiken/

Kan dit?

Mvg
lebragard
Offline
erfdienstbaarheid.....
Jan P
Offline
recht van toegang en doorgang te voet
Het is een erfdienstbaarheid gevestigd in het voordeel van het appartementencomplex in een afzonderlijke akte, recht van toegang en doorgang te voet voor het appartementscomplex. Meer staat er niet. Er staat ook dat het eeuwigdurend is. Er staat nergens wie het mag gebruiken.
Astrid Clabots
Offline
toegang ontzeggen - twee toegangen


Geachte
 

Zonder meer de toegang ontzeggen lijkt mij hier, onder voorbehoud van wat er exact in de statuten staat, kort door de bocht.
De winkelier in kwestie zal immers zeggen dat beide ingangen langs twee verschillende straten voor hem van belang zijn en dat hij thans evenveel recht heeft op het benutten daarvan vergeleken met elke andere mede eigenaar.

Ik zou een nieuwe regeling voorstellen, te stemmen met de correcte gekwalificeerde meerderheid, (4/5..) maar dan op gemotiveerde wijze (privacy en veiligheid residentiële delen). Het zal dan aankomen , indien zoiets achteraf te beoordeling wordt voorgelegd aan een Vrederechter, wat bij een belangenafweging ifv rechtmatigheid doorweegt.

Astrid CLABOTS
CLABOTS

lebragard
Offline
erfdienstbaarheid...

Juist wat advocate Clabots aanhaalt.........maar zo simpel is het niet !!

Met een 4/5 beslissing van de AV is het niet opgelost , de erfdienstbaarheid beschreven in de statuten van het gebouw ,afzonderlijke akte, zijn wat ze zijn en blijven van kracht.

Indien de AV anders beslist moeten de statuten mbt. de erfdienstbaarheid , aangepast of gewijzigd worden conform de dwingende wetgeving art.577-4 §1
Art. 577-4 § 1.  De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.

en 

zoals Jan aangeeft :
Het is een erfdienstbaarheid gevestigd in het voordeel van het appartementencomplex in een afzonderlijke akte, recht van toegang en doorgang te voet voor het appartementscomplex.
 Er staat ook dat het eeuwigdurend is. Er staat nergens wie het mag gebruiken.


Het enige wat Jan kan doen is naar de "opsteller" notaris gaan en navragen wat de mogelijkheden zijn:
1) AV andere overeenkomst/beslissing mbt. de erfdienstbaarheid .....
2) aanpassen/veranderen notariële akte mbt. de erfdienstbaarheid.

3) en het akkoord van de "gever" van de erfdienstbaarheid  "du père de famille" ? 
4) maken de winkels deel uit van het appartementscomplex ? zo ja..... 

Enkel en alleen een onderhands "op gemotiveerde wijze (privacy en veiligheid residentiële delen)"
overeenkomst van de algemene vergadering met een 4/5 meerderheid schorst de notariele akte niet , integendeel, deze erfdienstbaarheid moet aangepast en/of veranderd worden.


https://elfri.be/artikel/erfdienstbaarheid-door-bestemming-van-de-huisvader


 

Jan P
Offline
meerderheid 2/3 of 4/5 ?
Dankuwel voor het uitgebreide antwoord.

Wat is de reden dat er 4/5 nodig is? Als ik kijk in de wetgeving dan lees ik dit:

1° bij meerderheid van [2 twee derde]2 van de stemmen :
  a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft [2 , onverminderd artikel 577-4, § 1/1]2;
  b) [2 over alle werken betreffende de gemene delen, met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, onverminderd artikel 577-8, § 4, 4° ;]2
lebragard
Offline
functiewijziging.......

Functiewijziging, een wijziging van een erfdienstbaarheid vereist een 4/5 meerderheid doordat men de bestemming wijzigt of een daad van beschikking stelt.


2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen, dit omvat ook de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene delen, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars, in voorkomend geval, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die zulks mocht veroorzaken.
f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek;
g) over de verdeling van een kavel of over de volledige of gedeeltelijke vereniging van twee of meer kavels.
h) over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie. Indien de voornoemde redenen ontbreken, moet de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw genomen worden bij eenparigheid, overeenkomstig de bepalingen beschreven in paragraaf 3
lebragard
Offline
vervolg.....
# Jan P , graag uw vervolg , hoe is de oplossing.......txs
Jan P
Offline
2/3 ?
Volgens syndicus 2/3, agenda:

Aanbrengen van poort ter hoogte van de doorgang achteraan. Bij akkoord locatie bepalen.
Kostprijs poort: XXXX EUR
Kostprijs sleutels voor alle inwoners?
(vereiste meerderheid : 2/3)
lebragard
Offline
erfdienstbaarheid , servitude............

 Het domein ligt langs een weg en aan de achterkant is er een voetpad naar een andere straat. Het voetpad loopt over de grond van een andere woning en er is een erfdienstbaarheid voorzien om er over te lopen om naar de appartementsgebouwen te gaan.
Het is een erfdienstbaarheid gevestigd in het voordeel van het appartementencomplex in een afzonderlijke akte, recht van toegang en doorgang te voet voor het appartementscomplex. Meer staat er niet. Er staat ook dat het eeuwigdurend is.



Wat gaat u doen , een poort plaatsen en sleutels voorzien aan "alle" rechthebbenden ?
maw. aan de (beschrijving) erfdienstbaarheid verandert er niets ?
Zoals meermaals gebeurt in Frankrijk ook in B , dat bv. een chemin d'exploitation , afgesloten wordt met een poort en de riverains krijgen een sleutel.(kan en mag , maar de erfdienstbaarheid blijft)
Wie bepaalt , wie een sleutel gaat krijgen en hoeveel sleutels ?
Indien achteraf problemen komen mbt. het afsluiten met een poort of met de sleutels , wie is er dan verantwoordelijk/aansprakelijk , de syndicus of de VME ?
ect...
Het is niet zo , wij gaan een poortje met sleutel plaatsen......

op de AV , moet men rekening houden met drie stemquorums :
- 50 + 1 = inschrijven RIO
- 2/3 = werken betreffende gemene delen
- 4/5 =  over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke   


 

Jan P
Offline
geen 4/5
Klopt niet zegt de syndicus.
"Het slotvast maken betreft geen wijziging van een zaakrechtelijke toestand. Er wordt geen recht ontnomen, enkel een aanpassing van gebruik.
Wijziging van gebruik = 2/3"
 
lebragard
Offline
4/5
Het is een erfdienstbaarheid gevestigd in het voordeel van het appartementencomplex in een afzonderlijke akte, recht van toegang en doorgang te voet voor het appartementscomplex.
Er staat ook dat het eeuwigdurend is. Er staat nergens wie het mag gebruiken.


4/5
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen,

Een poort ZONDER slot , OK , maar een poort MET slot is een ander verhaal.

Men stelt een daad , poort te openen met sleutel , met sleutel kan men beschikken anders niet..... en  ontneemt men het recht om te beschikken van het recht van toegang en doorgang.


Een reeks winkels maakt deel uit van een groot domein met 9 appartementsgebouwen met zowel bewoning als winkels met wegenissen tussenin.

 Eén van de winkels gaat niet akkoord omdat deze vindt dat de klanten die erfdienstbaarheid ook mogen gebruiken.
De winkelier in kwestie zal immers zeggen dat beide ingangen langs twee verschillende straten voor hem van belang zijn en dat hij thans evenveel recht heeft op het benutten daarvan vergeleken met elke andere mede eigenaar.



Elke rechthebbende van de erfdienstbaarheid  moet over een sleutel beschikken zoniet , wijzigt men het gebruik en de zaakrechterlijke belangen van vrije doorgang.

Jan P vraag even aan de syndicus :
Indien achteraf problemen komen mbt. het afsluiten met een poort-sleutel , wie is er dan verantwoordelijk/aansprakelijk , de syndicus of de VME ?

advies : 4/5 ipv 2/3 = 4/5 = groot gedragen beslissing.







 
Jan P
Offline
daad beschikking? bestem.w.? wijzig.gebruik? ongelijke rechten?
Die opmerking over die sleutels dat is correct. Eigenlijk zou er in dat geval verboden moeten worden om de sleutel te geven aan de bezoekers. Maar het lijkt me sowieso redelijk vergezocht als een winkel de sleutel niet gaat uit delen aan zijn klanten.

Daad van beschikking is het volgens de syndicus niet. Iemand die over een erfdienstbaarheid beschikt, bijvoorbeeld een poortje bij een doorgang achteraan een woning mag daar toch een poort met slot op zetten zonder naar de notaris te gaan? 
De erfdienstbaarheid is ten gunste van het perceel waarop het complex gelegen is en de VME is bevoegd over de gemene delen. Ik denk niet dat men naar de notaris moet om die erfdienstbaarheid te wijzigen bij plaatsen van de poort.

Nog een andere mogelijkheid is wat Mevr. Clabots schrijft, met name dat men afwijkt van
gelijke rechten en dat is 4/5 + statutenwijziging nodig. De winkels kunnen de toegangsweg inderdaad niet meer gebruiken als er een slot is, maar dat is net de bedoeling eigenlijk. Ze kunnen ook een sleutel krijgen natuurlijk als ze dat willen. Wat ze er mee kunnen doen is iets anders.

Een andere argument voor 4/5 is dat er een bestemmingswijziging plaats vindt omdat het gemeen deel niet langer gebruikt kan worden voor bezoekers. Maar volgens de syndicus gaat het enkel over een wijziging van het gebruik en niet de bestemming.

Wat is het verschil tussen gebruik en bestemming en waar ligt de grens?

 
SIEBE
Offline
DUIDELIJKHEID
Meester Clabots, u schrijft duidelijk : lijkt mij hier      ik zou een nieuwe regeling voorstellen

Is het niet mogelijk als advocate een sluitende juridische  clausule voor te stellen.

Met deze argumenten begeeft men zich in een mistig avontuur.

Sluitende adviezen hebben de TS'ers nodig.
Spreek uit ondervinding.
SIEBE
Offline
zinnig
Vind dit een zinnige reactie.
Is en blijft steeds een moeilijke materie.
 
lebragard
Offline
daad van beschikking.......

#12
Klopt niet wat uw syndicus zegt.

Een erfdienstbaarheid vestigen is juridisch gezien : een daad van beschikking stellen.
Een bestaande erfdienstbaarheid "veranderen" is tevens : een daad van beschikking stellen.

Concreet in uw geval plaatst men een slotvaste poort en zo verzwaart men
"in principe" het gebruik van de bestaande conventionele erfdienstbaarheid. 
Als men dan ook bepaalde mensen(rechthebbend) hun het recht ontneemt van toegang en doorgang , wijzigt men de conventionele erfdienstbaarheid : maw. men wijzigt de overeengekomen voorwaarden vermeldt in de not.akte .

AV stemt met een gekwalificeerde meerderheid van 4/5
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen,


Verder zegt u :

Iemand die over een erfdienstbaarheid beschikt, bijvoorbeeld een poortje bij een doorgang achteraan een woning mag daar toch een poort met slot op zetten zonder naar de notaris te gaan?

Juist mag daar een poortje met slot zetten op de uitdrukkelijke voorwaarde de rechthebbenden te voorzien in een sleutel.
Moet in principe niet naar de notaris , maar misschien wel afhankelijk wat er in de akte is overeengekomen (?)

 
De erfdienstbaarheid is ten gunste van het perceel waarop het complex gelegen is en de VME is bevoegd over de gemene delen. 

Juist de VME heeft een beslissingsbevoegdheid over de gemene delen 

Ik denk niet dat men naar de notaris moet om die erfdienstbaarheid te wijzigen bij plaatsen van de poort.

Juist bij het plaatsen van een poort moet men niet naar de notaris , maar ontzegt men het recht van doorgang aan rechthebbenden en wil men de nieuwe voorwaarden tegenstelbaar maken , is een notariële aanpassing van de bestaande akte erfdienstbaarheid vereist . (erga omnes)

Maar volgens de syndicus gaat het enkel over een wijziging van het gebruik en niet de bestemming.


Uiteraard gaat het over een wijziging van het gebruik en niet de bestemming , het is immers een conventionele erfdienstbaarheid , recht van toegang en doorgang te voet voor het app-complex

herlees en volg de raad op van :
siebe #13 en
clabots # 3

De notaris of een landmeter kan u de correcte informatie geven mbt. erfdienstbaarheid op uw syndicus zou ik nu niet meer bouwen, want een VME kan beter voorkomen dan betalend te genezen.
 

Jan P
Offline
daad van beschikk. als inperking op initiatief van heersend erf?
#3 
lijkt me volledig correct

#15 
Ik heb zo mijn twijfels en twijfel nog steeds of dit werkelijk een daad van beschikking is.
Ik wil je best geloven, maar ik kan de argumentatie niet sluitend volgen.

Het gaat hier over een situatie waar het heersend erf (beheerd door VME) een vermindering wil realiseren van het gebruik van de erfdienstbaarheid die zij hebben bedongen op een lijdend erf. Het is dus niet het lijdend erf dat het gebruik aan banden legt, wat sowieso een wijziging van de erfdienstbaarheid zou zijn.

De vraag die hier aan de orde is is de volgende:
"als een heersend erf (=beheerd door VME) het gebruik van een recht van doorgang - op een perceel waarvan zij geen eigenaar zijn - inperkt, is dit dan een daad van beschikking"?

Dus in feite hetzelfde als je een woning zou hebben met een hoofdingang maar ook met een poortje vanachter met recht van doorgang en dat je zou zeggen: "ik ga daar een slot op steken en ik ga geen sleutel geven aan mijn klanten want ik vind dat die niet langs daar moeten binnenkomen".

Het enige verschil is dat er in een VME meerdere eigenaars zijn met tegengestelde belangen, en dan sommigen de toegang willen blokkeren voor klanten en anderen niet.

Eigenlijk is het zo dat het heersend erf (beheerd door de VME) zegt van "wij willen dit recht van doorgang niet meer gebruiken op alle mogelijke manieren waarop we die nu gebruiken", maar we willen de erfdienstbaarheid zoals die beschreven is laten bestaan zoals die nu is.

Is dat dan een daad van beschikking om een bepaald recht niet te gebruiken en hoe argumenteer je dit sluitend?
De vraag die men zich ook kan stellen: is het laten teniet gaan van een deel van het gebruik van een erfdienstbaarheid een daad van beschikking?
lebragard
Offline
statuten...........

Statuten van het gebouw zijn wat ze zijn , zijn tegenstelbaar , moeten gerespecteerd en gevolgd worden door iedereen....(appartement kopen is een troetredingscontract waar men de rechten en plichten vooraf kent cfr. de statuten , erfdienstbaarheid)

Het enige verschil is dat er in een VME meerdere eigenaars zijn met tegengestelde belangen, en dan sommigen de toegang willen blokkeren voor klanten en anderen niet.

Smeulent brandje , dat moet geblust worden , duidelijkheid aan en voor iedereen.
Het is niet omdat een mede-eigenaar "andere" belangen heeft dat....

De AV beschikt over een autonome beslissingsbevoegdheid en kan de statuten aanpassen of veranderen , alsook de not.akte erfdienstbaarheid....
Indien niet blijven de bepalingen van kracht en tegenstelbaar , bindend of verordenend ten aanzien van derden . (oa.de VME ,  voor een syndicus....derden)

Rechten en plichten zijn belangrijk , men wil de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de mede-eigenaars toch niet schaden , indien wel geeft dit vroeg of laat Heibel in het appartementsgebouw.

Wat zou ik doen :
- contacteer de notaris en laat u goed informeren
- dossier mbt. erfdienstbaarheid , het waaron, wat, wie, wanneer en hoe
- agendapunt erfdienstbaarheid
- AV beslist 4/5 (groot gedragen draagvlak)
- akte dienstbaarheid kan of niet aangepast worden
- aangepaste akte erfdienstbaarheid = van kracht en tegenstelbaar

De erfdienstbaarheid van doorgang , niemand wordt verplicht deze te gebruiken , het is een recht om deze te mogen gebruiken , indien men echter dat recht inperkt of ontneemt om gebruik te maken van deze doorgang ect.....

Daad van beschikking. Juridische daad die een goed van een patrimonium afscheidt (verkoop, schenking) of die een zakelijk recht doet ontstaan op een goed dat deel blijft uitmaken van een patrimonium (hypotheek, vestiging van een erfdienstbaarheid).


https://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/163/031/RUG01-002163031_2014_0001_AC.pdf

pag. 19
Ondeelbaar 32. Artikel 700 BW formuleert het principe van de ondeelbaarheid van de erfdienstbaarheid. Dit houdt in dat iedere eigenaar van het heersend erf gebruik kan maken van de erfdienstbaarheid en iedere eigenaar van het lijdend erf de erfdienstbaarheid moet respecteren.55 


 

Jan P
Offline
inperken van een erfdienstbaarheid een daad van beschikking?

Artikel 700 BW bevestigt inderdaad dat elke mede-eigenaar het recht heeft om de erfdienstbaarheid te gebruiken.

Het slot perkt de erfdienstbaarheid in voorwat betreft de mede-eigenaar die de winkel heeft.
Correct.

Daad van beschikking: “Juridische handeling die een goed van een patrimonium afscheidt (verkoop, schenking) of die een zakelijk recht doet ontstaan op een goed dat deel blijft uitmaken van een patrimonium (hypotheek, vestiging van een erfdienstbaarheid)”

Is het inperken van het gebruik van een erfdienstbaarheid een daad van beschikking?
Is het schrappen van een erfdienstbaarheid een daad van beschikking?

Uit bovenstaande definitie ben ik nog niet overtuigd want er staat "die een zakelijk recht doet ontstaan". Een zakelijk recht verminderen is iets anders zou ik denken.

In feite zou er een wetsartikel moeten bestaan dat luidt: "Uitgevonden artikel: In geval van onverdeeldheid, mag een mede-eigenaar van het heerstend erf niets doen dat zou strekken om het gebruik van de erfdienstbaarheid te verminderen of ongemakkelijker te maken voor een andere mede-eigenaar.'
Maar bij mijn weten bestaat zo een artikel niet.

lebragard
Offline
daad van beschikking...

art.Art. 577-7.§ 1. °2
4/5

e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen, dit omvat ook de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene delen, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars, in voorkomend geval, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die zulks mocht veroorzaken.


alle daden van beschikking , het intrekken/wijzigen van een zakelijk recht van een rechthebbende bij een conv.erfdienstbaarheid is dat géén daad van beschikking ? 

in analogie : 4/5 erfdienstbaarheid (zakelijk)

https://legalnews.be/burgerlijk-recht/verbintenissenrecht/het-statuut-van-een-tuin-en-het-dakterras-gevaco-advocaten/

De wetgever greep in bij wet van 18 juni 2018 door artikel 577-4 B.W. te wijzigen en te bepalen dat hogergenoemde exclusieve gebruiksrechten in principe als erfdienstbaarheden (zakelijk) moeten beschouwd worden, behalve als dit in de statuten anders is bepaald.

Deze wetswijziging treedt in werking op 1 juni 2019.

Door het woord “erfdienstbaarheid” te gebruiken benadrukt de wetgever dat het gemene deel (tuin/terras) in principe het lijdende erf is en de privatieve kavel waaraan het gebruiksrecht van de tuin of het dakterras is toegekend het heersende erf.

Dit betekent dat de wetgever weliswaar het niet exclusieve karakter van een erfdienstbaarheid bevestigt maar toelaat dat partijen hiervan in de statuten van de appartemensmede-eigendom kunnen afwijken.

Vraag aan je notaris of advocaat – vooraleer je gaat aankopen – of het exclusief gebruiksrecht voorzien in de statuten afkoopbaar is of niet en of het al dan niet kan ingetrokken worden.

De wetgever heeft dit gedeeltelijk voorzien en bepaalt dat men niet zomaar een exclusief gebruiksrecht kan intrekken.

Hiervoor moet een 4/5 meerderheid bestaan in de algemene vergadering en de intrekking moet gemotiveerd worden door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars.

#3 cfr.Clabots

Ik zou een nieuwe regeling voorstellen, te stemmen met de correcte gekwalificeerde meerderheid, (4/5..) maar dan op gemotiveerde wijze (privacy en veiligheid residentiële delen). Het zal dan aankomen , indien zoiets achteraf te beoordeling wordt voorgelegd aan een Vrederechter, wat bij een belangenafweging ifv rechtmatigheid doorweegt.

en
#4
daar de not.akte erfdienstbaarheid (hoogstwaarschijnlijk) integraal deel uitmaakt van de basisakte ook:

Art. 577-4 § 1.  De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.

einde bijdrage.



 

SIEBE
Offline
LEBRAGARD
De diverse bijdragen van Lebragard bewijzen weeral eens het hoog niveau van Lebragard en het forum.
Wel een hele boterham om te verorberen; MAAR AANDACHTIG en rustig nalezen verbreedt de horizon.
Top bijdragen.