Wat als ??

17 antwoorden [Laatste bericht]
syndicimmo
Offline

Wat als de basisakte nog niet is aangepast omdat de eigenaars op de laatste AV besliste dit uit te stellen naar een latere datum ?

Syndicimmo

naicwill
Offline
Vorige post,op Quimmo zoeken
Vorige post,op Quimmo zoeken op coordinatie
http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/co%C3%B6rdinatie-reglement-van-mede-eigendom-einddatum-welke-sanctie


Goede morgen


De coördinatie van het Reglement van mede - eigendom mag onderhands , dus zonder tussenkomst van een notaris, geschieden tot 1/9/2014. Dit betreft een eigen verantwoordelijkheid van de syndicus.

Indien de coördinatie niet tijdig gebeurt, en hieruit aantoonbaar schade voortvloeit, draagt de syndicus hiervoor de verantwoordelijkheid. Vraag is welke schade men zich ingevolge niet - coördinatie zou kunnen voorstellen .... Dat zal de praktijk uitwijzen ...

Met na 01/09/2014 opgestelde teksten bestaat het risico dat men in de toekomst de tegenstelbaarheid / rechtsgeldigheid zal betwisten omdat zij niet via notariële tussenkomst werden gecoördineerd. Vraag is dan welk belang de partij kan doen gelden die zulks aanvoert, aangezien naast het Reglement van Mede Eigendom altijd de dwingende wetgeving bij voorrang van toepassing blijft ...

Besluit : een sanctie is er niet,
praktisch gezien kan het evenwel wel heel wat rompslomp veroorzaken (bijvoorbeeld ook nieuwe kopers in het gebouw die de rechtsgeldigheid van de voorgelegde teksten betwisten) door betwistingen die worden gevoerd in functie van rechtsgeldigheid en tegenstelbaarheid. Men is uiteraard beter in regel om discussies in de kiem te smoren.

Uw bijkomende vraag : uw vraag is niet concreet genoeg om u een correct antwoord te geven.
Wat bedoelt u met "Indien er meerdere deelverenigingen in de mede-eigendommen van de gebouwen bestaan" ? Worden er de facto meerdere AV's door verschillende zogenaamde VME's georganiseerd ? Hebben deze (deel)VME's rechtspersoonlijkheid of niet ?
Is dit een feitelijke situatie of werd dit reeds in de statuten opgenomen voor 2004 en dus voor de rechtspraak van destijds die komaf maakte met de deelverenigingen (welke nu ingevolge wetswijziging anno 2010 "gereïncarneerd" zijn)  ?

Heeft u deze vraag al aan een notaris voorgelegd ? Ik heb de indruk dat zijn tussenkomst geboden is aangezien u spreekt van verdeelsleutels die misschien moeten worden aangepast  ?

Astrid CLABOTS
ADVOCAAT
HASSELT
 
naicwill
Offline
Deskundige Peter Leyseele in
Deskundige Peter Leyseele in zelfde link

partner
Peter LEYSEELE geeft juridisch advies inzake ged
Sanctie coördinatie na 1/09. Strikt genomen zal men voor alle statuten die aan de voorwaarden voldoen om onderhands te coördineren maar die na 1 september worden gecoördineerd, moeten  terugvallen op de dwingende wet. De overgangsmaatregel vervalt immers per 1 september wat maakt dat enkel en alleen nog via tussenkomst van een notaris kan worden gecoördineerd.

Men kan dan wel gaan voorhouden dat, en dit niettegenstaande men de dwingende wet alsdan aan zijn laars wordt lapt, onderhandse coördinatie na 1/09  (waarschijnlijk) geen problemen zal opleveren, evenwel verdient navolgende m.i. toch de nodige aandacht.

Het tijdig coördineren van de statuten is een resultaatsverbintenis in hoofde van de syndicus. M.a.w. voert de syndicus de coördinatie niet of niet tijdig uit, dan bestaat de kans erin dat later bij discussie de syndicus persoonlijk aansprakelijk wordt gehouden voor het niet correct en/of niet tijdig uitvoeren van zijn wettelijke taak.Wanneer een syndicus de akte na 1 september onderhands coördineert of laat coördineren en dus na deze datum ter goedkeuring aan de vergadering voorlegt, dan is het voldoende dat één eigenaar de onderhandse coördinatie niet goedkeurt en dit om reden dat hij van mening alsook voorstander is om de gecoördineerde versie authentiek tegenstelbaarheid tegenstelbaar te maken, wat i.c. dus op dat moment de wet ook voorschrijft. Aangezien de syndicus hieraan verzaakte, lijkt me de kans in deze toch groot dat de rechter de betreffende eigenaar gelijk geeft en dat vervolgens de syndicus, al dan niet in solidum met de VME, aansprakelijk wordt gehouden.  De rechter zal m.i. de VME/de syndicus verplichten om over te gaan tot het authentiek laten verlijden van de gecoördineerde versie.
Quimmo
Offline
Ik vrees dat de eigenaars in

Ik vrees dat de eigenaars in kwestie zichzelf op kosten hebben gejaagd. Uiteindelijk stond er in de eerste wetsaanpassing dat de basisaktes in 2010 aangepast moesten worden, nadien is er verschillende keren uitstel geweest. Dit 4 jaar voor zich uit schuiven en dan nog de deadline niet halen is natuurlijk erg jammer.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Delete
Offline
Strikt gezien hadden de

Strikt gezien hadden de statuten van de bestaande gebouwen reeds moeten aangepast zijn voor 1 september 2014. 

De enige sanctie die hierop mogelijks van toepassing kan zijn, is dat de aansprakelijkheid van de syndicus in het gedrang komt. Maar laat ons niet vergeten welke bestanddelen voor aansprakelijkheid vervuld moeten zijn: fout, schade en causaal verband tussen de 2. De fout is makkelijk aan te tonen, die zou kunnen bestaan uit het feit dat de syndicus niet is overgegaan tot de aanpassing van de statuten. Maar welke schade zou hieruit kunnen ontstaan? Het lijkt me niet evident een situatie in te beelden dat een mede-eigenaar of de VME schade zou heeft geleden uit niet-tijdige coördinatie.

Wat als de VME toch na 1 september 2014 wil laten coördineren? Sommigen houden voor dat hiervoor een authentieke akte zou vereist zijn. De overgangsbepalingen bij de wet van 2 juni 2010, bevatten dienaangaande een belangrijke bepaling: "Een onderhandse coördinatie is mogelijk voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of op een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, en bijgevolg is geen authentieke akte vereist."

Samengevat kan men dan ook stellen dat aangezien de wetgever de uiterste datum van 1 september 2014, niet in verband heeft gebracht met de mogelijkheid al dan niet onderhands te coördineren, kan men dit nog steeds onderhands doen. 

 

Quimmo
Offline
@Delete

Dat lijkt me toch een gevaarlijke interpretatie. De vrijstelling van de verplichting tot authentieke akte is een integraal deel van de paragraaf waar de deadline beschreven is. Andere deskundigen op dit forum hebben dit ook altijd in die zin geïntepreteerd. Nu, het is toch al te laat en proberen kan men altijd...

Wat de mogelijke schade kan zijn? Iemand koopt volgende maand een kavel in de mede-eigendom en krijgt de niet-gecoördineerde statuten, waar hij zijn beslissing mede op baseert. Daarna blijkt dat sommige clausules, die invloed hebben op de kostenverdeling, niet meer geldig zijn waardoor zijn kosten hoger liggen dan verwacht. Hij zou dan kunnen aanvoeren dat hij dit niet wist en bijgevolg niet wil betalen. Nu kan het zijn dat men zich beroept op het principe "dat elke burger de wet moet kennen", maar het kan toch ook wel zijn dat de verdediging van de VME zwakker is als de regels een allegaartje zijn van verouderde statuten, slecht gedocumenteerde beslissingen van vorige vergaderingen en de dwingende clausules van de nieuwe wet. Een wet die ze trouwens zelf naast zich neergelegd hebben.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

naicwill
Offline
http://www.senate.be/www/?MIv
http://www.senate.be/www/?MIval=/Vragen/SchriftelijkeVraag&LEG=5&NR=9620&LANG=nl  Antwoord ontvangen op 20 augustus 2013 :
1/ De bepalingen inzake de mede-eigendom voorzien niet in een specifieke sanctie indien men nalaat de statuten voor 1 september 2013 te coördineren.
Artikel 577-14 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt echter dat de bepalingen inzake de mede-eigendom van dwingend recht zijn. De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden na 1 september 2013 dan ook vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen. 
2/ en 3/ Bij het verlengen van de oorspronkelijke termijn werd tijdens de voorbereidende werkzaamheden voorgesteld om te voorzien in een verlenging met 5 jaar. Uiteindelijk heeft men dit teruggebracht op 2 jaar. Het coördineren van de statuten is immers een dringende aangelegenheid. Door in een verlenging van 2 jaar in plaats van 5 jaar te voorzien wou men de syndici aansporen om meteen al werk te maken van de vereiste aanpassingen. Een verlenging met 5 jaar vond men te lang, aangezien dit net tot gevolg zou kunnen hebben dat syndici het coördineren van de statuten op de lange baan zouden schuiven.
Vanuit het veld hebben wij echter inderdaad te horen gekregen dat er nog heel wat mede-eigendommen niet zijn overgegaan tot coördinatie. Mijn partij heeft daarom samen met de andere partijen uit de meerderheid een wetsvoorstel neergelegd dat de termijn moet verlengen met 1 jaar. Dit voorstel werd in juli 2013 definitief gestemd in de plenaire vergadering van de Senaat. Concreet betekent dit dat de aanpassing van de statuten uiterlijk tegen 1 september 2014 moet gebeuren.  
4/ De coördinatieplicht die voortvloeit uit art. 19, paragraaf 2 van de wet van 2 juni 2010 verhindert niet dat men andere wijzigingen, dan deze die louter voortvloeien uit de nieuwe wet, aan deze akten doorvoert. Het weglaten van verouderde en overbodige passages is aldus perfect toegelaten. Wel zullen deze wijzigingen het algemene regime van art. 577-4, paragraaf 1, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek moeten volgen. Dit wil zeggen dat iedere wijziging aan de basisakte en het reglement van mede-eigendom het voorwerp moeten uitmaken van een authentieke akte. Het uitzonderingsregime van artikel 19, paragraaf 2, van de wet van 2 juni 2010, dat toelaat om het reglement van mede-eigendom te coördineren via onderhandse akte voor zover geen wijzigingen worden aangebracht aan de basisakte, geldt immers enkel in het kader van de coördinatieplicht. 
5/ De problematiek van de tegenstelbaarheid van de gecoördineerde teksten is inderdaad een punt dat verduidelijking vraagt. In dat verband hebben mijn diensten onlangs samengezeten met een aantal beroepsverenigingen en het notariaat. Samen met deze betrokkenen wordt momenteel getracht tot een oplossing te komen.

 
naicwill
Offline
Op 1 september 2010 trad de





Wat na 31 augustus 2014? 

Wat zijn de consequenties/sancties indien de statuten van de mede-eigendom na 31 augustus 2014 (nog) niet werden gecoördineerd?

De bepalingen inzake de mede-eigendom voorzien niet in een specifieke sanctie indien men nalaat de statuten voor 1 september 2014 te coördineren.

De coördinatie is echter een persoonlijke, dwingendrechtelijke plicht van de syndicus. Op de syndicus rust slechts de (resultaats)verbintenis om binnen de (verlengde) vervaltermijn een gecoördineerde versie van de akten aan de algemene vergadering ter goedkeuring voor te leggen. Of de algemene vergadering de coördinatie al dan niet gewijzigd en/of binnen de termijn goedkeurt, doet niet ter zake, voor zover de syndicus naar aanleiding van de coördinatie geen onzorgvuldigheid kan worden verweten. 

Anderzijds, indien de syndicus geen gecoördineerde versie van de akten ter goedkeuring heeft voorgelegd aan de algemene vergadering binnen de hiertoe gestelde vervaltermijn (i.c. voor 1 september 2014), dan riskeert hij hiervoor aansprakelijk te worden gesteld.

Daarenboven bepaalt artikel 577-14 van het Burgerlijk Wetboek dat de bepalingen inzake de mede-eigendom van dwingend recht zijn. De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden na 31 augustus 2014 dan ook vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.


Pieter Dierckx - pieter.dierckx@peeters-law.be

Lees meer over dit onderwerp : "Mede-eigendom gemoderniseerd" en "Mede-eigendom - Nieuwe termijn".

- See more at: http://www.peeters-law.be/documents/news-items/87-deadline-deeds-co-owne...
Delete
Offline
Dit is niet zozeer een

Dit is niet zozeer een gevaarlijke interpretatie maar een letterlijke lezing van het wetsartikel. Voor zover dit al een interpretatie zou zijn, mag men de grondgedachte van de wetgever niet verwaarlozen: de bestaande aktes zo goedkoop en rechtszeker mogelijk laten aanpassen aan de nieuwe wet. Als men nu een notariële akte zou verplichten, zou dit een pak duurder uitvallen voor de betrokken vme.

Als kandidaat-notaris weet ik dan ook dat de meeste notarissen niet staan te springen om deze dossiers binnen te krijgen ter aanpassing. (Oorspronkelijk was het trouwens de bedoeling dat het notariaat over een periode van 5 jaar gespreid alle aktes zou aanpassen maar die hebben vriendelijk bedankt voor die extra taak...). De kostprijs zal dan ook hoger liggen dan een onderhandse coördinatie.


Qua tegenstelbaarheid, ben ik van oordeel dat men zich geen zorgen moet maken indien deze nog niet zijn aangepast. De wet bevat zelf de bepaling dat de wet van dwingend recht en dat de strijdige bepalingen van rechtswege vervangen worden door de nieuwe. En aangezien iedere Belg geacht wordt de wet te kennen... 
Het verbaast me trouwens dat velen in de overtuiging waren dat de registratie van de gecoördineerde tekst noodzakelijk was voor tegenwerpelijkheid te bekomen. Registratie is enkel een manier om vaste datum te bekomen: het bewijs dat men op de datum aangegeven door het registratierelaas een bepaald document ter registratie heeft aangeboden. Naar de inhoud is er totaal geen bewijsbaarde en ook tegenwerpelijkheid verkrijg je er ook niet door. Mij inziens is de kost van het algemeen vast recht in dergelijk geval dan ook overbodig geweest.
 

deskundige
Offline
@delete Ik ben het totaal
@delete

Ik ben het totaal niet eens met uw standpunt. Ik ga hier niet te uitvoerig  over uitweiden.  De dwingende wet voorziet een coördinatie, ook al worden de niet met de vigerende wet corresponderende bepalingen automatisch vervangen door de nieuwe bepalingen. De coördinatie is een resultaatsverbintenis in hoofde van de syndicus. Artikel 1382 B.W. Is gemakkelijk toepasbaar. U stelt dat er geen nadeel verbonden is. De dwingende wet voorziet in een overgangsbepaling en dit tot 1/09/2014. Tot deze datum konden akten, in de veronderstelling dat de akte aan de voorwaarden daartoe voldeed, onderhands worden gecoördineerd. Per 1/09 hield de overgangsbepaling op te bestaan waardoor het desbetreffend artikel inzake de coördinatie geen toepassing meer kent. Terugvallend op de 'gewone' wettekst, houdt dit in dat elke wijziging die aan statuten wordt aangebracht verplicht het voorwerp dient uit te maken van een authentiek wijzigende akte. En hieruit volgt tevens en eerste sanctie en schade voort, nl. de meerkost die de VME / de eigenaars moeten betalen omdat de syndicus naliet om de gecoördineerde versie tijdig aan de AV voor te leggen. Tweede schade. Eigendomsoverdracht. Verkoop na 1/09 en coördinatie na verkoop. Gevolg; kosten ten laste van de nieuwe eigenaar waar deze eigenlijk ten laste van de verkoper vielen (ok, kan in de compromis worden opgelost maar wie denkt daaraan...) en zo kan ik nog wel een aantal dingen aanhalen. 
Mvg.
Delete
Offline
@deskundige waar leest u dat
@deskundige

waar leest u dat de overgangsbepalingen per 1 september zijn opgehouden? De aktes dienden voor 1 september te zijn aangepast maar dat dit na 1 september niet meer kan, staat niet in de wet, wel integendeel.

laat ons eerlijk zijn, de basisakte wordt echt niet gebruikt in de praktijk om bij een verkoop na te gaan welke partij welke kosten dient te dragen en de onderhandse of authentieke verkoopakte op te maken. Meestal leest men die niet eens en haalt men de beschrijving van het goed uit de eigendomstitel, die men invult in een ontwerp overeenkomst, die wel aan de nieuwe wet is aangepast. 
ronald de wilde
Offline
als zelfs ingewijden het oneens zijn..
Laat me eerst stellen dat het dit soort van discussie de moeite waard maakt om Quimmo te bezoeken.

Wat heeft de wetgever voor ogen gehad: orde op zaken stellen tegen een bepaalde datum.

Dat de basisakte en andere niet worden gelezen door een meerderheid van ME's zal juist zijn, dat ze worden bovengehaald bij dispuut wel een feit.
En dan begint het!

Als RekComm zie ik toe dat de syndicus het contract honoreert (dus dat die datum werd nageleefd), dat de VME geen onnodige kosten boven het hoofd hangen (eventuele rechtsprocedure - om reden van lakse coördinatie - waarin ze moet meegaan), dat de huidige én nieuwe eigenaars kunnen rekenen op betrouwbare afrekeningen (dus stipte en correcte boekingen, juiste verdeelsleutels).
Waarom moeilijkheden zoeken indien die vlot kunnen worden vermeden. Al kan ik mij voorstellen dat in (vooral) oudere VME's de zaken best moeilijk kunnen liggen.
 
naicwill
Offline
  misleiding door weglating deel artikel
  @delete :"De overgangsbepalingen bij de wet van 2 juni 2010, bevatten dienaangaande een belangrijke bepaling: "Een onderhandse coördinatie is mogelijk voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of op een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, en bijgevolg is geen authentieke akte vereist"

@delete citeert hier een deel van 
 artikel 19, §2 van de wet van 2 juni 2010
op de mede-eigendom.
Hieronder het volledig artikel en er staat duidelijk in:
-
binnen  achtenveertig maanden na de inwerkingtreding van deze wet 
-
Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist.

Dit vormt 1 geheel of wil delete dat de wetgever de tijdsduur in
elke zin herhaalt.
Voor mij als wiskundige (logica) is uit het volledig artikel duidelijk:
de coordinatie moet binnen de 48 maanden gebeuren en in die periode

is geen authentike akte vereist als men geen wijzigingen aanbrengt
in de basisakte.

Coordinatie na 1 september  2014 vereist authentiek akte!

Volledig artikel
§ 2. De syndicus bedoeld in artikel 577-4, § 1, derde lid, 4° van hetzelfde Wetboek legt binnen  achtenveertig maanden na de inwerkingtreding van deze wet een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 van hetzelfde Wetboek aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering. Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist. [1 Indien een authentieke akte wordt verleden, zal de hypothecaire publiciteit van deze akte uitsluitend gebeuren op naam van de vereniging van mede-eigenaars.]1

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=nl&la=N&cn=2010060233&table_name=wet
Delete
Offline
Ok, dat de syndicus dit voor
Ok, dat de syndicus dit voor 1 september 2014 had moeten doen, dat is onbetwistbaar.
Maar indien hij het nog niet zou gedaan hebben, een onderhandse coördinatie niet meer mogelijk is, klopt niet. 

Uit het door U geciteerde artikel:

§ 2. De syndicus bedoeld in artikel 577-4, § 1, derde lid, 4° van hetzelfde Wetboek legt bin nen [1 [2 achtenveertig]2 maanden]1 na de inwerkingtreding van deze wet een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 van hetzelfde Wetboek aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering. Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist. [1 Indien een authentieke akte wordt verleden, zal de hypothecaire publiciteit van deze akte uitsluitend gebeuren op naam van de vereniging van mede-eigenaars.]1

Uit de lezing van dit artikel kan men dan ook enkel afleiden dat de syndicus voor 1 september een versie had moeten voorleggen, maar als hij het niet heeft gedaan, kan hij het nog steeds onderhands aanpassen.

 
deskundige
Offline
Besten, Rechtspraak heb ik
Besten,

Rechtspraak heb ik tot de dag van vandaag nog niet gevonden, rechtsleer wel.
Ik citeer hieronder een stukje tekst uit de publicatie " hoe ver reikt de coördinatie van de statuten onder de nieuwe appartementswet van 2 juni 2010" (Kluwer, R. Timmermans), welke inhoud aanleunt bij mijn stelling.
 

17. Quid na afloop van de vervaltermijn van één jaar?

Daar de aanpassingstermijn van één jaar een uitzonderingsre- gime is, lijkt het evident dat alle aanpassingen van de statuten, die nadien worden gevoerd, opnieuw volgens het gemeenrech- telijke regime van artikel 577-4, § 1 BW plaatsvinden.

Dit betekent dat de syndicus het ontwerp van statutenwijzi- ging voorbereidt en aan de Algemene Vergadering voorlegt; wanneer deze ze met de vereiste meerderheid goedkeurt, dient er gebruik te worden gemaakt van de authentieke akte. 


Mvg.
naicwill
Offline
misbruik website QUimmo????
Vermits  de mogelijkheid al dan niet onderhands te coördineren
wettelijk vervalt op 1 september, vervalt er natuurlijk een
inkomstenbron voor de 
notarieel juristen, vermits de VME
niet meer bij hen terecht kan maar wel bij de notaris.

Vermits @delete zich out als een notarieel jurist ,is het verwonderlijk
dat hij een deel van het wetsartikel weglaat en zo de indruk wekt
dat de  notarieel juristen nog steeds kunnen coordineren.

Ik citeer @delete:
"
Wat als de VME toch na 1 september 2014 wil laten coördineren? Sommigen houden voor dat hiervoor een authentieke akte zou vereist zijn. De overgangsbepalingen bij de wet van 2 juni 2010, bevatten dienaangaande een belangrijke bepaling: "Een onderhandse coördinatie is mogelijk voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of op een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, en bijgevolg is geen authentieke akte vereist."

ALs ik nu op internet de site http://www.aanpassen-basisakte.be/nl/start-1.htm
ga vind ik dezlfde onvolledige tekst:

FAQ: Is voor een coördinatie na 1 september 2014 een notariële akte vereist? NEEN. Een onderhandse coördinatie is mogelijk voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, en bijgevolg is geen authentieke akte vereist. Het overschrijden van de datum van 1 september 2014 werd door de wetgever dan ook niet gekoppeld aan de verplichting via notariële akte te coördineren.

Volledig artikel
§ 2. De syndicus bedoeld in artikel 577-4, § 1, derde lid, 4° van hetzelfde Wetboek legt binnen  achtenveertig maanden na de inwerkingtreding van deze wet een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 van hetzelfde Wetboek aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering. Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist. [1 Indien een authentieke akte wordt verleden, zal de hypothecaire publiciteit van deze akte uitsluitend gebeuren op naam van de vereniging van mede-eigenaars.]1


We moeten dus opletten dat deze site niet gebruikt  wordt om 
VME  's te verleiden tot een onderhandse coordinatie,terwijl
het volgens de wet via notariel akte moet gebeuren.

Naast het door deskundige Leyseele gecitterde boek

 hoe ver reikt de coördinatie van de statuten onder de nieuwe appartementswet van 2 juni 2010" (Kluwer, R. Timmermans), 

waarin duidelijk staat dat coordinatie vanaf 1 september via
authentieke akte moet gebeuren, nog enkele werken uit een eindwerk
"De wijziging van de statuten van een appartementsgebouw en het nieuwe appartementsrecht" van  An Billen     waar eventuuel kan nagekeken
worden wat er over dit onderwerp wordt geschreven:

279 V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht door de wet van 2 juni 2010”, RW 2010-11, 196.
280 D. MEULEMANS, “De aanpassing van de bestaande basisakten aan de nieuwe Wet op de Appartementsmedeëigendom” in D. MEULEMANS (ed.), Appartementsmedeëigendom, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1996, 302.
281 A. LEMMERLING, “Uitstel van coördinatietermijn van de statuten en duidelijkheid inzake de hypothecaire publiciteit voor de notariële coördinatieakte: de eerste wijzigingen aan de vernieuwde Appartementswet zijn een feit. Hoeveel nog te gaan?”, Notariaat 2011, afl. 18 – 19, 11.
282 S. SNAET, “De rechtspositie van de syndicus herbekeken. Een eerste verkennende analyse in het licht van de nieuwe appartementswet” in V. SAGAERT en A.-L. VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht. Een analyse van de hervorming door de wet van 2 juni 2010, Brugge, Die Keure, 2010, 83.
283 A. LEMMERLING, “Uitstel van coördinatietermijn van de statuten en duidelijkheid inzake de hypothecaire publiciteit voor de notariële coördinatieakte: de eerste wijzigingen aan de vernieuwde Appartementswet zijn een feit. Hoeveel nog te gaan?”, Notariaat 2011, afl. 18 – 19, 11.
284 R. PEETERS, “De wet mede-eigendom en de coördinatie van de statuten : “verduidelijking” in de Kamercommissie”, Vastgoed info 2011, afl. 8, 6.
285 R. TIMMERMANS, “Hoe ver reikt de coördinatie van de statuten onder de nieuwe appartementswet van 2 juni 2010?”, T.App. 2010, afl. 4, 6.
286 Zie supra.
287 A. LEMMERLING, “Verplichte coördinatie van de akten van appartementsmede-eigendom aan de appartementswet” in N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht 1 : stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, 39 en R. TIMMERMANS, “Hoe ver reikt de coördinatie van de statuten onder de nieuwe appartementswet van 2 juni 2010?”, T.App. 2010, afl. 4, 7. 

 

naicwill
Offline
Wanneer men m.a.w. na 1 september 2014 wijzigingen wil aanbrenge
IK citeer hier letterlijk uit het eindwerk 
"De wijziging van de statuten van een appartementsgebouw en het nieuwe appartementsrecht" van  An Billen  en Promotor : Prof. A. Wylleman Commissaris : B. Van Baeveghem
blz 37 ,blz 38 en blz 39
Na raadpleging van alle werken die door de specialisten wet mede eigendom
gepubliceerd zijn komt zij tot het besluit:

Wanneer men m.a.w. na 1 september 2014 wijzigingen wil aanbrengen aan de statuten, dan moet dit geschieden a.d.h.v. een authentieke akte.287 
 


"§2. Overgangsbepaling van de nieuwe Appartementswet
Met de invoering van de nieuwe Appartementswet moeten echter vele appartementsgebouwen hun statuten aanpassen en in overeenstemming brengen met de nieuwe appartementswetgeving, waarbij dit als taak werd toebedeeld aan de syndicus.266 Oorspronkelijk voorzag art. 19, §2 van de Wet van 2 juni 2010267 dat de syndicus van het gebouw één jaar de tijd kreeg om aan de Algemene Vergadering een aan de wet aangepaste versie van de statuten voor te leggen ter goedkeuring.268 Hij kreeg dus m.a.w. de tijd tot 1 september 2011.269 Bij het benaderen van deze datum werd de onhaalbaarheid van deze korte termijn steeds duidelijker.270 Met de wet van 13 augustus 2011 werd deze termijn daarom verlengd met twee jaar271 en heeft de syndicus m.a.w. tot 1 september 2013 de tijd.272
Men was er zich echter van bewust dat het aanpassen van de statuten volgens de “normale regels” van art. 577-4, §1 BW grote kosten met zich meebracht.273 De wetgever wilde dan ook vermijden dat de verenigingen op kosten werden gejaagd.274 In art. 19, §2 van de wet van 2 juni 2010 wordt daarom duidelijk gesteld dat indien de Algemene Vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, de wijziging van de statuten, zodat ze in overeenstemming zijn met de nieuwe Appartementswet, niet moet gebeuren in een authentieke akte.275 Men kan m.a.w. voor de wijziging van het regelement van mede- eigendom gebruik maken van een onderhandse akte.276 Wanneer men echter wijzigingen aan het reglement van mede-eigendom aanbrengt die verder gaan dan de loutere coördinatie ervan aan de nieuwe Appartementswet, dan moet dit gebeuren in een authentieke akte.277 Indien men de basisakte eveneens wijzigt bij de coördinatie van de statuten, dan is er eveneens een authentieke akte vereist.278 Als men echter tijdens de omzettingsperiode een statutenwijziging 

moet doorvoeren, dan dient men de gecoördineerde versie van de statuten samen met de wijziging in een authentieke akte op te nemen.279

Bij de wetswijziging van 1994 moesten de aangepaste statuten worden vastgelegd bij notariële akte omwille van de overschrijving op het hypotheekkantoor.280 Bij de coördinatie van de statuten aan de nieuwe Appartementswet dient echter opgemerkt te worden dat bij een niet-authentieke coördinatie van het reglement van mede-eigendom deze niet kan genieten van de tegenstelbaarheid van de hypotheekregisters.281 Een onderhandse akte kan nl. niet overgeschreven worden.282 Maar dit is echter niet nodig, “aangezien het louter een aanpassing aan een wet van dwingend recht betreft, die directe werking heeft”.283

Als deze regels echter toegepast worden, lijkt er toch een schijnbare tegenstelling te bestaan tussen art. 19, §2, in fine van de Wet van 2 juni 2010 en art. 577-4, §1 BW.284 De wetgever heeft hier echter zelf een uitzondering geformuleerd op de hoofdregel uit art. 577-4, §1 BW.285 Als men echter buiten de coördinatie van de statuten aan de nieuwe Appartementswet wijzigingen wil aanbrengen aan de statuten, zal men m.i. wel de regel van art. 577-4, §1 BW moeten volgen en de wijziging in een authentieke akte moeten opnemen.286 Wanneer men m.a.w. na 1 september 2013 wijzigingen wil aanbrengen aan de statuten, dan moet dit geschieden a.d.h.v. een authentieke akte.287 

http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/061/043/RUG01-002061043_2013_0001_AC.pdf


 
naicwill
Offline
Aanpassing bij onderhandse akte
Aanpassing bij onderhandse akte
Het bijzondere van artikel 19 & 2 , in fine van de nieuwe Appartementswet is dat de syndicus het bestaande zakenrechtelijk statuut mag aanpassen bij onderhandse akte , voor zover de algemene vergadering op hetzelfde tijdstip of op een later tijdstip geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte .

dwz dat de syndicus de statuten onderhands mag aanpassen voor zover 
de algemene vergadering op hetzelfde tijdstip of op later tijdstip binnen de 
omzettingsperiode(=uiteindelijk 4 jaar)
geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte.


http://www.halloresidentie.be/nl-be/article/cooerdinatie-van-de-statuten-onder-de-nieuwe-appartementswet-van-2-juni-2010-1158