Wijziging artikel Reglement van Mede-eigendom

41 antwoorden [Laatste bericht]
DEGO
Offline
Beste,

Bij de aankoop van het appartement in 2018 werd ons de statuten (6/7/2015) overhandigd met daarin de basisakte, reglement van mede-eigendom en reglement van orde opgesteld door de bouwheer.
 
In het reglement van mede-eigendom is o.a. de tekst opgenomen: Reglement voor het gebruik van de in- en uitrit, de autolift en de ondergrondse manoeuvreerruimte. Ik lees:
De ondergrondse garagezone is toegankelijk voor fietsen en gemotoriseerde voertuigen langs de inrit en autolift vanuit de ….. 
Onder "voertuigen" wordt verstaan: personenwagens en twee- en driewielers.
 
De syndicus bezorgde in maart 2019 een (ontwerp?) “Huishoudelijk Reglement appartementen”, vermoedelijk met de intentie deze te laten goedkeuren op de e.k. algemene vergadering van 6 mei 2019.
Hierin lees ik:
 
HET GEBRUIK VAN GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN 
 ………
7.         Auto’s dienen te worden geparkeerd in de daarvoor bestemde vakken. Het voertuig dient binnen de belijning te blijven. Het is niet de bedoeling hier grote bedrijfswagens, aanhangers of caravans te stallen. Parkeren voor de ingang van het gebouw is alleen toegestaan voor in- en uitstappen of voor snel in- en uitladen. 
 

Een huurder heeft een lichte vrachtwagen, type bestelwagen, waarvan de afmetingen het (normaal) manoeuvreren op de gemeenschappelijke doorrij in de ondergrondse garage volgens mij niet mogelijk is. 
De syndicus wil het Reglement van mede-eigendom aanpassen en dergelijke voertuigen toelaten tot de ondergrondse garage (wordt voorgelegd op de AV van mei 2019).
 
Mijn vragen zijn:
 
  1. Kan de syndicus dergelijk artikel in het Reglement van Mede-eigendom aanpassen, zelfs met het akkoord van de AV? Ik weet dat in de nieuwe aangepaste wet op de mede-eigendom zaken onderhands kunnen gewijzigd worden, maar ook dergelijke wijzigingen? Ik dacht dat het meer gaat om wetswijzigingen en om zo een authentieke akte te vermijden. Heeft het Reglement van Mede-eigendom geen voorrang op het Reglement van inwendige orde?
  2. Dit punt staat ook niet vermeld als te bespreken en te stemmen op de agenda. Ik meen dat dit op de agenda moet vermeld worden en duidelijk omschreven.
Graag uw advies.

Met vriendelijke groeten,

DEGO

't appartement
Offline
RIO
1. Volgens mijn begrip van de recente wetswijziging kan dergelijke maatregel voortaan perfect ondergebracht worden in het RIO ipv in het Reglement van Mede-Eigendom.
De aanpasingen kunnen dus soepeler gebeuren.
2. De syndicus kan dit niet zelf beslissen. Het blijft een prerogatief van de AV om dit al of niet goed te keuren.
nescio1
Offline
bedoeling syndicus met fantasiebenaming?

Hoogst eigenaardig dat uw syndicus gebruik wil maken van een twijfelachtige terminologie:
 
”…..(ontwerp?) “Huishoudelijk Reglement appartementen”,…..”
 
 
De wetgever kent nu nog enkel ”het reglement van mede-eigendom” en het ”reglement van interne orde”.
 
Op te merken valt dat het ”huishoudelijk reglement” een ondergeschoven kind is dat in :
B.W. Art. 577-14 § 2  (wetgeving 2010)
”out of the blue” opduikt, zonder definitie en zonder verder, later gebruik in de wetgeving.
 
 
Ons standpunt zou zijn ofwel: 
• is het opgenomen in het RIO, na stemming erover in de AV
• bestaat het niet wegens de gebruikte fantasiebenaming
 
 
lebragard
Offline
RIO

Dego :

Indien men wijzigingen wil aanbrengen ten overstaan van de statuten (basisakte  en reglement van mede-eigendom )vergt dit :

- een vereiste gekwalificeerde meerderheid van de stemmen
- een wijziging van de notariële akte = kosten voor de VME

Nadien kan deze " wijziging " opgenomen worden in het RIO 2019

en uw vragen :
1) ja , reglement van mede-eigedom heeft voorrrang op het RIO.
2) ja , zeer zeker

https://reglementinterneorde.be/more-info

 

't appartement
Offline
opmerking
Toch even opmerken dat voor de wijzigingen aan het reglement van mede-eigendom die door de nieuwe wet worden opgelegd (verhuis van sommige elementen naar RIO) geen notariêle akte is vereist.
Wat de syndicus van vraagsteller wil doen is omfloerst door een flou artistique (bv. wat is een "grote bedrijfswagen"?) en kan inhoudelijk niet zonder goedkeuring van de AV.
lebragard
Offline
correct...maar...
Dat is correct maar.....als men bepaalde bepalingen van de statuten , lees reglement van mede-eigendom, verhuisd naar het RIO 2019 en men verandert inhoudelijk , maw. met wijzigt , deze bepalingen , dan is een authentieke aanpassing nodig van de statuten, lees reglement van mede-eigendom.

De statuten van het gebouw zijn immers tegenstelbaar en de bepalingen in het RIO 2019 die niet overeenkomen/tegenspraak zijn met de statuten , wel dan is er sprake van een 
"foutieve" situatie.

Vandaar :
Art. 577-4 § 1.  De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.

Een VME , zal er moeten over waken dat de AV (bv. op aandringen van een syndicus)niet te pas en te onpas beslissingen gaat nemen en deze opneemt in het RIO 2019 , die in tegenspraak zijn met de statuten.....

Belangrijke vraag naar de vraagsteller toe : De syndicus bezorgde in maart 2019 een (ontwerp?) “Huishoudelijk Reglement appartementen” zijn deze in tegenspraak met de statuten ?

Vanaf 2019 , nieuwbouw VME , notariële statuten en bepalingen in het reglement van mede-eigendom zijn minimaal en to the point.


 
't appartement
Offline
wijzigen RIO
De bedoeling om een aantal zaken te behartigen in het RIO en niet meer in het Reglement van Mede-Eigendom is om aanpassingen gemakkelijker te maken zonder zijn toevlucht te moeten nemen tot notariële akte.
Dat men enkel zaken letterlijk zou mogen verschuiven vanuit het Reglement van Mede-Eigendom naar het RIO, zonder mogelijkheid om ze (achteraf) te wijzigen (zonder notariële akte), zou dit deel van de nieuwe wet totaal nutteloos maken. Het zou tegenstrijdig zijn met de ratio legis van deze wijziging van de wetgeving.

De bepalingen van het geciteerde artikel BW zijn nog enkel toepasbaar op de materie die voortaan nog thuishoort in het Reglement van ME, ex-post toepassing nieuwe wetgeving.
 
DEGO
Offline
Wijzigingen in het reglement
Beste,

Hartelijk dank voor de reacties.

Onze (hobby)syndicus heeft nog geen ervaring maar wij geven hem respijt. Ik heb hem o.a. ook moeten wijzen op de verplichting van het aanstellen van een rekeningcommissaris (zelfs voor slechts 8 kavels).

Ik merk dat er toch een verschil van mening is. Wat is het juiste?

Het kan toch niet de bedoeling zijn van de wetgever om het Reglement van mede-eigendom integraal over te kunnen hevelen naar het Reglement van interne orde, om dan alle mogelijkheden te voorzien, na stemming met 2/3de meerderheid, van alles te gaan wijzigen. Is er dan nog een Reglement van mede-eigendom?

Kan er iemand duidelijkheid scheppen? Dank voor de medewerking.
 

Met vriendelijke groeten,

DEGO

nescio1
Offline
onderscheid?

http://www.quimmo.be/nl/bespreking-nieuwe-wet-mede-eigendom-2018-januari-2019
 
”De regels voor de interne werking van de VME worden verhuisd van het reglement van mede-eigendom naar het reglement van interne orde. Gezien het laatste geen authentieke akte vereist, wordt de wijziging hiervan flexibeler door de nieuwe wet.”
 
Wij sluiten ons dan ook eerder aan bij # 6.
lebragard
Offline
onderscheid !
http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/reglement-van-interne-orde-2010

Wil men een "foutieve" situatie vermijden bv. naar een koper  , moet men de statuten , reglement van mede-eigendom : eerst opkuisen.....


# 7 merkt terecht op:
Ik lees en hoor verschillende zaken:

"De wetgever bepaalt welk document voorrang krijgt en stelt dat indien er conflicten in beide documenten zouden staan, dat de inhoud van het nieuwe reglement van inwendige orde voorrang krijgt op het oude."

"Het reglement van mede-eigendom krijgt altijd voorrang. Je kan dus niet het huishoudelijk reglement gebruiken om het reglement van mede-eigendom te omzeilen."

"Alleszins zal de inhoud van een opgesteld Reglement van Interne orde in zoverre tegenstrijdig met een gelijkaardige bepaling van een nog niet concreet afgeslankt Reglement van Mede Eigendom dan ook primeren naar de inhoud."

Mijn besluit is (en ben niet alleen) de gecoördineerde authentieke statuten zijn wat ze zijn en tegenstelbaar aan derden, bv. aan een koper. Indien het reglement van mede-eigendom niet "opgekuisd" is en tevens nog ”De regels voor de interne werking van de VME" bevat zijn deze van kracht en is het RIO2019 ondergeschikt aan de authentieke statuten van het gebouw , voor bv.de koper.


 

nescio1
Offline
prioriteit?

http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/reglement-van-interne-orde-2010
7
………….
”Alleszins zal de inhoud van een opgesteld Reglement van Interne orde in zoverre tegenstrijdig met een gelijkaardige bepaling van een nog niet concreet afgeslankt Reglement van Mede Eigendom dan ook primeren naar de inhoud.”
……………
 
 
't appartement
Offline
memorie van toelichting
Nescio1 heeft overschot van gelijk.
De non-believers moeten de Memorie van Toelichting bij de nieuwe wet maar eens lezen.
Waarom worden er hier steeds weer "spijkers op laag water gezocht"? Is het de bedoeling van dit forum een desinformatiebron te maken?
Voor de materiële overdracht van de destbetreffende artikels uit het Reglement naar het RIO is zelfs geen onderhandse akte nodig! Laat staan een authentieke.
Die loutere aanpassing kan gewoon door de syndicus gebeuren en heeft strikt genomen zelfs geen goedkeuring nodig van de AV!
Bij verschillende VME waar ik bij betrokken ben is het intussen zo al gebeurd.
DEGO
Offline
wijziging reglement
Beste,

In de hiervoor vermelde toelichting, laatste paragraaf, kan ik volgen zover er geen wijziging is gebeurd aan de tekst bij de overdracht van het Reglement van mede-eigendom naar het RIO. Zo ja, zal de AV dit toch moeten goedkeuren.

Om terug te komen op de oorspronkelijke vraagstelling, kan de wijziging van gebruik van de ondergrondse garage van personenauto naar LV of bestelwagen, niet zomaar opgenomen worden in het RIO zonder de 2/3e meerderheid van de AV. Akkoord?
 

Met vriendelijke groeten,

DEGO

DEGO
Offline
wijziging reglement
Beste,

In de hiervoor vermelde toelichting, laatste paragraaf, kan ik volgen zover er geen wijziging is gebeurd aan de tekst bij de overdracht van het Reglement van mede-eigendom naar het RIO. Zo ja, zal de AV dit toch moeten goedkeuren.

Om terug te komen op de oorspronkelijke vraagstelling, kan de wijziging van gebruik van de ondergrondse garage van personenauto naar LV of bestelwagen, niet zomaar opgenomen worden in het RIO zonder de 2/3e meerderheid van de AV. Akkoord?
 

Met vriendelijke groeten,

DEGO

't appartement
Offline
moet goedgekeurd
Wat u in de vraag vermeld heeft dient effectief ter stemming voorgelegd worden.
Dat kan de syndicus niet zomaar opleggen.
lebragard
Offline
# 11
Aan het tappartement : #11
Waarom worden er hier steeds weer "spijkers op laag water gezocht"?
Is het de bedoeling van dit forum een desinformatiebron te maken?

 
Voel me aangesproken en dat verdient een uitvoerig/volledig antwoord :

Nescio1 heeft overschot van gelijk.
Inderdaad heeft Nescio1 gedeeltelijk gelijk maar vollediger zou zijn :

Het reglement van interne orde kan zich niet in de plaats stellen van de statuten of de statuten tegenspreken. Wel mag men het reglement van interne orde het reglement van mede-eigendom aanvullen of verder uitwerken en dan nog zijn er bepalingen die niet kunnen opgenomen worden in het RIO namelijk :
- de beschrijving van het onroerend goed en het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief is verbonden
- de criteria en de berekeningswijze van de gemeenschappelijke delen mbt. de lasten
- bepalingen die strijdig zijn met de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten in het notariële reglement van mede-eigendom (dat voorrang heeft op het reglement van interne orde !!)
 
Naar de vraagsteller toe , DEGO , ook al beslist de AV “het” agendapunt dat in strijd is met het reglement van mede-eigendom , eis dan een authentieke aanpassing van het RvM of doe beroep op een vrederechter , de vrederechter zal het authentiek reglement van mede-eigendom, dat tegenstelbaar is aan derden volgen en dan uitspraak doen.
(vraag gerust na/advies bij een advocaat gespecialiseerd in mede-eigendom !)
 
Verder tappartement :
De non-believers moeten de Memorie van Toelichting bij de nieuwe wet maar eens lezen.
 Uiteraard
 
Waarom worden er hier steeds weer "spijkers op laag water gezocht"?
Is het de bedoeling van dit forum een desinformatiebron te maken?
 
Laten we eerder spijkers met koppen slaan en volledig en juiste informatie geven.
Halve informatie is desinformatie.

Voor de materiële overdracht van de destbetreffende artikels uit het Reglement naar het RIO is zelfs geen onderhandse akte nodig! Laat staan een authentieke.
 
Niet juist ,het RIO is zeker wel een onderhandse akte en indien niet overgeschreven in het register van hypotheekbewaarders ,dan enkel van toepassing voor die VME.
Authentieke akte is niet verplicht , ik beweer ook niet anders.
 
Die loutere aanpassing kan gewoon door de syndicus gebeuren en heeft strikt genomen zelfs geen goedkeuring nodig van de AV!
 
Niet kan , maar moet door de syndicus gebeuren en heeft zelfs geen goedkeuring nodig van de AV, maar volledigheidshalve enkel en alléén indien aan volgende voorwaarden is voldaan moet de syndicus….. zoniet is er altijd de beslissing nodig van de AV.
 
Wat zijn die twee voorwaarden :
1) er moet reeds een goedgekeurd reglement van inwendige orde  (huishoudelijk regl.)
2) en de statuten van het gebouw, gecoördineerde versie moet dateren van
na 1 september 2010 én moet volgende vermeldingen bevatten omtrent :
a) het eventuele bedrag vanaf hetwelk meerdere offertes moeten worden aangevraagd aan verschillende leveranciers of dienstverleners ingeval van werken aan de mede-eigendom (mededinging) en
b) de periode van vijftien dagen waarin de jaarlijkse AV van de VME plaatsvindt.
 
Enkel en alleen als aan 1 en 2 voldaan is , is het mogelijk het reglement van interne orde aan te passen aan de gewijzigde wetgeving zonder dat de AV moet beslissen over de inhoud van het reglement van interne orde. Dan pas kan de syndicus het gewijzigde reglement van interne orde voorleggen aan de AV.

Bij verschillende VME waar ik bij betrokken ben is het intussen zo al gebeurd.
Als voldaan werd aan de voorwaarden 1 en 2  , anders niet OK !
 
Mijn uitgangspunt gaat evenwel verder. Indien men nieuwe goedgekeurde bepalingen wil toevoegen aan het RIO en deze zijn in tegenspraak met de leefregels vermeldt in het notarieel reglement van mede-eigendom wel dan heeft men een “foutieve” toestand.
Voor de VME zijn deze bepalingen in het RIO (weet u nog “kracht van gewijsde”) dan toepasbaar maar niet aan bewoners , huurders… kortom aan allen die géén lid zijn van de VME. (ja en ik weet ook,  ja maar als men ze geeft aan bv.een huurder en deze gaat er mee akkoord ect…..)
 
De nieuwe wet vanaf 1/1/2019 bepaalt :
 
§ 4.Iedere bepaling van het reglement van interne orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn.    (kan , moet niet !)
 
Zij zijn bindend voor elke titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel die stemrecht heeft of uitoefent in de algemene vergadering op het tijdstip van de goedkeuring ervan. Zij kunnen worden tegengeworpen aan de andere titularissen van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel, en wel onder de volgende voorwaarden, voor zover men, in voorkomend geval, de overschrijving in het register van de hypotheekbewaarders heeft nageleefd
 
Verder , ook niet juist en onvolledig zoals u (tappartement) beweert in uw bijdrage van 18/01/2018 , zelfde onderwerp RIO :
 
Er moet niets aan het reglement van mede-eigendom worden gewijzigd. Het wordt door de wet zelf geregeld.

Wat er niet meer in thuishoort moet worden opgenomen in het RIO.
Het overruled dezelfde soort bepalingen die (nog) in het reglement van mede-eigendom staan. De wet is duidelijk: Ze maakt die bepalingen in het reglement van mede-
eigendom inactief.

Voor zuiver esthetische doeleinden zou men kunnen overwegen het reglement van mede-eigendom op te kuisen. Dat is een optie voor de VME's die geld veil hebben voor een authentieke akte die niet strikt noodzakelijk is.
 
Moet worden opgenomen in het RIO , minstens enkele bepalingen moet worden opgenomen maar niet alle bepalingen moeten worden opgenomen in het RIO.
De wet is duidelijk: ze maakt die bepalingen in het RvM inactief :notariële akte inactief ?!
 
De kern van de zaak is  :
  • - basisakte en het reglement van mede-eigendom overgeschreven in het register van de hypotheekbewaarders is tegenstelbaar aan iedereen. (al dan niet lid van de VME , maakt niet uit , aan iedereen , erga omnes)
  • - deze bepalingen oa.leefregels enz…. in het reglement van mede-eigendom (niet in tegenspraak met de wet) worden niet inactief !
  • - indien de AV bepalingen wil opnemen in het RIO en deze zijn in tegenspraak met het reglement van mede-eigendom moet men het RvM veranderen en niet uit zuiver esthetische doeleinden maar wel omdat de wet bepaalt dat : Art. 577-4 § 1.  De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
  • - Bepalingen opgenomen in het RIO en in tegenspraak met bepalingen in het RvM is not done, is onduidelijk , niet transparant en geeft een  “foutieve” situatie.
  • (Men kan géén twee heren dienen.)
  • - Enige manier om dit te voorkomen is ofwel géén bepalingen in het RIO die in tegenspraak zijn met het RvM ofwel het RvM , authentiek laten “opkuisen” zodat het transparant en duidelijk is voor iedereen, eigenaars, bewoners, huurders …..
  • - Vanaf 1/1/2019 zullen alle nieuwe statuten van een VME niet geconfronteerd worden met een “foutieve” toestand omdat dan het RvM  (hoogst waarschijnlijk) géén leefregels meer zal bevatten , enkel en alleen deze door de wet verplicht , (de wet verbiedt echter niet dat er leefregels in worden opgenomen. Dat is de keuzevrijheid van de “vrager” in overleg met zijn notaris en deze weet nu wel beter !)
 
Ik besluit zoals ik hierboven aanhaalde :
Het reglement van interne orde kan zich niet in de plaats stellen van de statuten of de statuten tegenspreken. Wel mag men het reglement van interne orde het reglement van mede-eigendom aanvullen of verder uitwerken en dan nog zijn er bepalingen die niet kunnen opgenomen worden in het RIO namelijk :
- de beschrijving van het onroerend goed en het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief is verbonden
- de criteria en de berekeningswijze van de gemeenschappelijke delen mbt. de lasten
- bepalingen die strijdig zijn met de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten in het notariële reglement van mede-eigendom . (dat voorrang heeft op het reglement van interne orde !!)
't appartement
Offline
I rest my case!

Memorie van Toelichting:

"Het evenwicht tussen de statuten en het reglement van orde moet worden herzien ten einde een meer duurzame oplossing te vinden. Dit amendement beoogt de verschuiving van punten 3, 4 en 5 van het huidige artikel 577-4, van het reglement van mede-eigendom naar het reglement van interne orde, en dit verplicht te maken bij onderhandse akte, en te bepalen (verwijzing naar artikel 577-10) dat de syndicus het reglement van interne orde bijwerkt en niet hoeft te beschikken over een beslissing van de algemene vergadering wanneer het louter gaat om wijziging van het reglement ten gevolge van wetswijzigingen. Er is tevens voorzien in een bepaling van overgangsrecht ter voorkoming van onnodige kosten bij de inwerkingtreding van deze wet."

>>>>>De verschuiving is geregeld bij wet en maakt expliciet authentieke akte (en de ermee verbonden kosten) onnodig voor de verschuiving van de bedoelde onderdelen van Reglement van Mede-Eigendom naar RIO.

De syndicus mag de aanpassing (verschuiving) zelf doen. Geen stemming voor nodig. VME mag het wel controleren - uiteraard.

De wet zegt nergens dat het enkel nieuwe statuten betreft.

Ik heb ook nooit geschreven dat eender wat in het RIO mag worden opgenomen.

Als men vertrekt van statuten die volgens de vorige wetgeving van geen kanten in orde zijn dan is er vanzelfsprekend meer werk aan de winkel, maar dat is een compleet andere kwestie.

De lezers van het forum op het verkeerde been zetten door aan te voeren dat er kosten dienen te worden gemaakt (notariële akte) om de wet toe te passen (verschuiven van bestaande regels naar RIO) lijkt me niet ernstig.

ps: indien de forumbeheerders van mening zijn dat mijn opmerkingen niet correct zijn dan mogen ze gerust verwijderd worden (en stop ik gelijk met op dit forum te interveniëren);
lebragard
Offline
om te onthouden....

tappartement , daar u inhoudelijk niet antwoord en tegelijktijd warm en koud blaast en weeral maar eens beweren dat :
De lezers van het forum op het verkeerde been zetten door aan te voeren dat er kosten dienen te worden gemaakt (notariële akte) om de wet toe te passen (verschuiven van bestaande regels naar RIO) lijkt me niet ernstig. lijkt me niet ernstig.

Wat ik meegeef in #3, 5, 9 en 15 is duidelijk/volledig en verstaanbaar voor iedereen , ook naar de vraagsteller toe en wat meer is ik beweer NIET dat er kosten dienen gemaakt te worden notariële akte om de wet toe te passen, verschuiven van bestaande regels naar RIO. 

Wel beweer ik indien, zoals de vraagsteller Dego aanhaalt , er bepalingen opgenomen worden in het RIO 2019 en deze zijn in tegenspraak met het Reglement van mede-eigendom, het RvM moet aangepast worden en dat brengt uiteraard kosten met zich mee. Niet andersom en begrijpend lezen aub. herlees met de nodige aandacht #15

Desinformatie is er als men zoals u beweert : "de wet is duidelijk : ze maakt die bepalingen in het reglement van mede-eigendom inactief en zo zijn er nog een paar , maar dat zou ons te ver leiden.


besluit:
Het reglement van interne orde kan zich niet in de plaats stellen van de statuten of de statuten tegenspreken. Wel mag men het reglement van interne orde het reglement van mede-eigendom aanvullen of verder uitwerken en dan nog zijn er bepalingen die niet kunnen opgenomen worden in het RIO namelijk :
- de beschrijving van het onroerend goed en het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief is verbonden
- de criteria en de berekeningswijze van de gemeenschappelijke delen mbt. de lasten
- bepalingen die strijdig zijn met de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten in het notariële reglement van mede-eigendom . (dat voorrang heeft op het reglement van interne orde !!)


 

DEGO
Offline
RIO
Beste Lebragard,

In een uitvoerig artikel hieromtrent begin dit jaar van mevrouw Astrid Clabots, lees ik:
......
Alleszins zal de inhoud van een opgesteld Reglement van Interne orde in zoverre tegenstrijdig met een gelijkaardige bepaling van een nog niet concreet afgeslankt Reglement van Mede Eigendom dan ook primeren naar de inhoud.
Om de toekomst transparant gewapend tegemoet te gaan, strekt het tot aanbeveling om ook het authentieke Reglement van mede – eigendom te updaten.


Lees ik het goed dat het RIO voorrang heeft op het nog niet herwerkte Reglement van Mede-eigendom? Of zie ik dit verkeerd?


 

Met vriendelijke groeten,

DEGO

lebragard
Offline
RIO
# DEGO
Heb ik ook gelezen en dat is haar persoonlijke mening, maar het authentiek Reglement van mede-eigendom heeft voorrang op het RIO. (uw statuten 6/7/2015 ) 
Is altijd al zo geweest en nu ook.

Een correcte syndicus zal géén bepalingen opnemen in het RIO die strijdig zijn met de wet en de statuten van het gebouw , maar helaas....en zegt dan nadien maar ja ,euh dat hebben jullie toch beslist nietwaar ?
 
Mr. Maxime Vermeesch, advocaat aan de Balie van Brussel , gespecialiseerd in de mede-eigendom zegt : 
"bepalingen die strijdig zijn met de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten in het notariële reglement van mede-eigendom ,dat voorrang heeft op het reglement van interne orde". ect.....
https://reglementinterneorde.be/about


Uiteraard is het belangrijk om toe te zien welke EXTRA bepalingen men in het RIO wil hebben en zo de AV beslist van , zoals in uw geval en men haalt een voldoende meerderheid en u laat begaan , dan is deze beslissing een feit toepasbaar en wordt opgenomen in het RIO , deze beslissing krijgt dan na vier maanden (beroepstermijn) zoals men het mooi noemt "kracht van gewijsde" en is rechtsgeldig ! (ook al is deze beslissing strijdig met het RvM. Vandaar het belang , indien de beslissing strijdig is met het RvM ,dat u tijdig en gepast reageert, mocht u niet akkoord gaan.

Vandaar mijn advies : wil men géén bepalingen zien in het RIO die strijdig zijn met het RvM , wees dan duidelijk op de AV , zeg dat u niet akkoord kan gaan :

- omdat de beslissing in strijd is met de bepaling in het RvM
- omdat het RvM voorrang heeft op het RIO

- beroep u op Art. 577-4 § 1.  De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte. kosten voor de VME !
- helaas hebt u een (hobby) syndicus maar maak de syndicus duidelijk dat deze de statuten moet respecteren. Mocht u een beroeps-syndicus hebben dan kon u klacht neerleggen bij zijn beroepsorganisatie het BIV.
maak duidelijk dat u beroep zal doen op de vrederechter met dubbele kosten voor de VME, kosten aanpassen RvM en gerechtskosten.


Ben er zeker van dat "dan" de AV géén beslissing zal nemen die strijdig is met het RvM.
Bijkomend : doorzoek het forum eens met de woorden , kracht van gewijsde.
Succes.

ook 
https://www.originalimmo.be/het-reglement-van-inwendige-orde-rio-anno-2019/



 

DEGO
Offline
Wijzigingen reglement
Beste Lebragard,

Hartelijk dank voor uw advies. Ik voel me nu meer gesterkt om mijn stanpunt op de AV van mei e.k. te verdedigen.

 

Met vriendelijke groeten,

DEGO

ronald de wilde
Offline
toch nog dit....
Om elk misverstand te vermijden hebben wij in ons RIO toch nog aangegeven:
(onder de hoofding  DEEL 2 - WETTELIJKE BEPALINGEN;  Deel 1. is REGELS inzake de LEEFBAARHEID in het GEBOUW en BINNEN DE VME)

"Het Reglement van Mede-Eigendom (Regl vn ME)(onderdeel van de huidige Statuten en verplicht kenbaar gemaakt bij het verlijden van een akte van mede-eigendom) blijft prioritair tenzij latere wijzigende wetsregels domineren. Een wetsregel met ingang 1/1/2019, met dus punten die voorrang krijgen op bepalingen in het Regl vn ME, bepaalt echter dwingend het volgende:
- dat vier (4) punten in het RIO dienen gevat, met name de AV en alles wat daarrond hoort, de periode van vijftien (15) dagen waaril de AV wordt gehouden, de mededingingsvoorwaarde en alles wat de syndicus aangaat.
- dat nog toevoegingen kunnen gebeuren, niet in strijd met de geldende wetsregels, om het regl vn ME aan te passen en bij beschikking door de AV, alles met de bedoeling om de werking en het beheer vlot te laten verlopen.
En zoals reeds gesteld, het is aan de syndicus om het RIO aan te passen telkens de toepasselijke wettelijke regels wijzigen (BW artikel 577-1 62)."

Ron
't appartement
Offline
juist
Wat RON schrijft klopt en is in essentie wat ik ook reeds aangaf.
Het is juist dat door de wetswijziging bepaalde wetsartikels prioritair zijn geworden en zich BOVEN het reglement van mede-eigendom stellen indien er tegenspraak zou zijn.
Dit in toepassing van het rechtsprincipe "Lex superior derogat legi inferiori".
De verschuiving van die bepaalde artikels vereist daarom geen athentieke akte.
Ook niet voor het schrappen van bewuste artikels in het reglement van mede-eigendom.
Dat wordt zo ook verduidelijkt in de Memorie van Toelichting bij de Wet.
Het is een goed idee om zoals RON zegt dat nog eens expliciet te vermelden in het aangepaste RIO (alhoewel niet verplicht).
lebragard
Offline
juist.....
Wat Ron schrijft is juist en meer dan eens reeds uitvoerig aangegeven op het forum.

- dat nog toevoegingen kunnen gebeuren, niet in strijd met de geldende wetsregels, om het regl vn ME aan te passen en bij beschikking door de AV, alles met de bedoeling om de werking en het beheer vlot te laten verlopen.

Maar opgelet hier: toevoegingen en verduidelijkingen kunnen die niet in strijd zijn met de geldigende wetsregels en ook niet in tegenspraak met de bepalingen in het RvM.
Uiteraard met de bedoeling om de werking en het beheer vlot te laten verlopen.
Maar het mag en kan niet de bedoeling zijn om via het RIO 2019 het authentiek RvM buiten spel te zetten. (wat sommigen wel zouden willen :):)

En zoals reeds gesteld, het is aan de syndicus om het RIO aan te passen telkens de toepasselijke wettelijke regels wijzigen (BW artikel 577-1 62)."

Dat is een nieuwe wettelijke verplichte taak voor de syndicus = art.577-10 §2


Het is dus niets nieuw.

Wat tappartement  aangeeft van :
Het is juist dat door de wetswijziging bepaalde wetsartikels prioritair zijn geworden en zich BOVEN het reglement van mede-eigendom stellen indien er tegenspraak zou zijn.
is ook juist maar dat is altijd al zo geweest. (bepalingen in tegenstrijd met de wettelijke bepalingen wordt voor niet geschreven gehouden.)

maar :

Ook niet voor het schrappen van bewuste artikels in het reglement van mede-eigendom.

is een foute uitspraak : schrappen van bewuste artikels in het RvM kan alleen via een authentieke akte...

Dat wordt zo ook verduidelijkt in de Memorie van Toelichting bij de Wet.

Waar in godsnaam hebt u dat gelezen in de Memorie van Toelichting , dat het schrappen van bewuste art. in het RvM  géén authentieke akte nodig zou zijn ?


Aan DEGO :
Vandaar mijn advies : wil men géén bepalingen zien in het RIO die strijdig zijn met het RvM wees dan duidelijk op de AV , zeg dat u niet akkoord kan gaan :

en vergeet niet als u tegenstemt , de reden van uw bezwaar op te laten nemen in de notulen.


 
ronald de wilde
Offline
duidelijkheid
Het gaat gaat dus om expliciete duidelijkheid...

Vandaar dat we ons RIO duidelijk in 2 delen hebben gesplitst:

1. Regels die het samenleven in het gebouw bepalen en binnen de VME vorm geven.
Kortom het eventuele bestaande vroegere 'huishoudelijk reglement'.
Zolang er geen tegenspraak was met het Reglement van Mede-Eigendom kon hierin reeds één of andere AV-beslissing worden opgenomen.

2. Wettelijke regelgeving.
Op basis van de geldende regelgeving zijn aanpassingen van het Reglement van Mede-Eigendom dus mogelijk.
Wij hebben geopteerd om lezing te behouden van de twee documenten, en dus slechts de punten op te nemen in het RIO die wettelijk dienen aangepast te worden.
Dus eerst het Regl vn ME lezen, nadien het RIO. Zo blijft er ook verband tussen de 3 documenten die de VME beheersen.

Ron
't appartement
Offline
weer eens
Ik ben het weer volledig eens met RON en apprecieer ten zeerste zijn inzicht in deze materie en de practische toepassing ervan.
De eerste zin van zijn punt 2 is wat ik onze andere vriend al de hele tijd probeer uit te leggen. Niet meer of niet minder.

De wet heeft het Regl.v.ME afgeslankt. Dus BIJ WET.
En die elementen verwezen naar het RIO. Ook BIJ WET.
Daar gaan die voortaan hun eigen leven leiden volgens de wettelijke regels die gelden voor het RIO. Ook BIJ WET.
 
lebragard
Offline
duidelijkheid...

Voor Ron : Prima dat je zo gedaan hebt, net zoals ik het gedaan heb bij ons en in een andere  "post" hebben we samen verschillende mogelijkheden op een rij gezet en het resultaat mag er zijn . 
en
Op basis van de geldende regelgeving zijn aanpassingen van het Reglement van Mede-Eigendom dus mogelijk.
Men kon en kan altijd het RvM aanpassen , maar dan met een authentieke akte.

Zonder authentieke akte kan dit niet gebeuren.
Art. 577-4 § 1.  De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.






 

't appartement
Offline
wat baten kaars en bril
art.577-4 § 1 blijft inderdaad gelden voor datgene wat door de wetgever niet verbannen werd naar het RIO;
Maar die regel geldt niet (meer) voor de elementen die door de wet naar het RIO werden verwezen.
Daarvoor gelden andere regels, met name geen authentieke akte nodig.
En voor het verschuiven van bewuste artikels is ook geen authentieke akte nodig.
Dat wordt bovendien nog eens duiidelijk toegelicht in de Memorie van Toelichting bij de wet (zie #16). Het gaat over een verschuiving waarvoor geen authentieke akte nodig is.
Als men iets verschuift van A naar B dan bevindt het voorwerp zich niet meer in A maar wel in B. In wetteksten is dat niet anders.

Wat moest er nog uitgewerkt worden? Nada! De wetgeving is kristalhelder en zonneklaar.
ronald de wilde
Offline
# 26
Toch nog even...

Met het wettelijk overhevelen van een aantal verplichte punten van het 'Regl vn ME' naar het 'RIO' worden die punten natuurlijk wel aanpasbaar na stemming door de AV (bij voldoende meerderheid) en hoeft een notaris niet meer gepasseerd.
Maar wel enkel voor die welbepaalde punten, niets anders.

Zo dient u mijn reactie te lezen, en worden dus enkele zaken uit het Regl vn ME aanpasbaar zonder tussenkomst van een notaris, maar, weer eens, slechts die.

Ron
't appartement
Offline
bedankt
Inderdaad Ronald, zo had ik uw commentaar dan ook begrepen.
Maar lebagard duidelijk niet als ik zijn laatste opmerking lees.
Hij blijft het oneens dat het op die wijze kan zonder authentieke akte en blijft blind voor het doel van deze wetswijziging.
 
lebragard
Offline
is me duidelijk....

Aan de vraagsteller DEGO :
Sorry voor mijn (gedeeltelijk) fout advies , moet zijn :
wil men géén bepalingen zien in het RIO die strijdig zijn met het RvM , wees dan duidelijk op de AV , zeg dat u niet akkoord kan gaan :

- omdat de beslissing in strijd is met de bepaling in het RvM
- omdat het RvM voorrang heeft op het RIO
- helaas hebt u een (hobby) syndicus maar maak de syndicus duidelijk dat deze de statuten moet respecteren. Mocht u een beroeps-syndicus hebben dan kon u klacht neerleggen bij zijn beroepsorganisatie het BIV.
maak duidelijk dat u beroep zal doen op de vrederechter.
- zorg ervoor dat uw tegenstem en het waarom genotuleerd wordt.
 
De wettelijk verplichte bepalingen die moeten verplaatst worden van het RvM naar het RIO zijn gekend.
De bepalingen die niet moeten verplaatst worden en die dus in het RvM blijven van kracht. (zijn niet inactief of geschrapt)
De wettelijk verplichte bepalingen die in het RvM moeten blijven , kunnen enkel via een beslissing van de AV veranderd worden met een verplichte authentieke akte.
 
Aan tappartement : heb me laten misleiden zoals woorden van “de bepalingen in het RvM die niet worden verplaats naar het RIO , buiten die verplichte ,worden “inactief” , “geschrapt” en diens meer. Totale misinterpretatie en communicatie. Helemaal niet mijn bedoeling te desinformeren en diens meer.
 
Het is me nu met kaars en bril duidelijk en als ik terugkijk naar het bij ons opgestelde RIO stel ik vast dat enkel de verplichte wettelijke bepalingen die moeten opgenomen zijn/worden in het RvM inderdaad enkel overblijven.
 
Blijft over :
Het reglement van interne orde kan zich niet in de plaats stellen van de statuten of de statuten tegenspreken. Wel mag men het reglement van interne orde het reglement van mede-eigendom aanvullen of verder uitwerken en dan nog zijn er bepalingen die niet kunnen opgenomen worden in het RIO namelijk :
- de beschrijving van het onroerend goed en het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief is verbonden
- de criteria en de berekeningswijze van de gemeenschappelijke delen mbt. de lasten
- bepalingen die strijdig zijn met de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten in het notariële reglement van mede-eigendom . (dat voorrang heeft op het reglement van interne orde !!)