zwart werk ???

22 antwoorden [Laatste bericht]
baguetje
Offline
sinds augustus vorig jaar ben ik eigenaar van een appartement in een complex van 24 kavels.

het onderhoud van de gemeenschappelijke delen gebeurt sinds jaren door de echtgenote van de voorzitter van de RME, welke tevens commissaris der rekeningen is!

in geen enkele notule van de A.V. van de voorbije jaren is een spoor te vinden van de beslissing daarrond. er werd wel over 'gepraat' (mèt vastlegging van het uurloon). in de afrekening vind ik ook geen enkele boekhoudkundige post die op het afdragen van sociale lasten wijst. volgens de syndicus staat alles onder de post 'onderhoud'....

de poetsvrouw is ook niet verzekerd.

m.i. heeft de voorzitter van de RME (die slechts uit 1 persoon bestaat...) deze speciale 'werkwijze' in 'nauwe' samenspraak met de syndicus uitgewerkt.

als individuele eigenaar is dit allemaal moeilijk te achterhalen. strafrechtelijk ben ik wel mee verantwoordelijk...

wat kan hieraan gedaan worden?

 
baguetje
E. Minne
Offline
@baguetje
Ten eerste: een Voorzitter van de RVM is geen wettelijk erkende titel.
​U heeft hoogstwaarschijnlijk een Syndicus. Welnu de Syndicus is als enige verantwoordelijk voor het beheer van het gebouw en heeft daarvoor een contract afgesloten met de VME.
​De Syndicus is in deze aansprakelijk. Wanneer echter de AV de Syndicus en de RVM kwijting geeft, is de VME mede verantwoordelijk. Ik heb in het gebouw waar ik woon mijn kandidatuur ingediend voor Commissaris, ben daar ook verkozen, en heb onmiddellijk komaf gemaakt met die praktijken: de Syndicus heeft uit eerlijke schaamte zelf na 8 maand zijn ontslag ingediend. Nu wordt er geen zwart werk meer gedaan, door niemand. Vergoedingen worden uitgekeerd mits voorlegging van een onkostennota.
​Maar nog, indien dit bij jullie gebeurt: nooit kwijting geven aan Syndicus en RVM, anders keur je hun beled mee goed en draag je ook de aansprakelijkeid hiervoor.
E. Minne
nescio1
Offline
aansluitend op #1: mondige mede-eigenaars gevraagd
Gezamelijk antwoord op :
 
http://www.quimmo.be/nl/forum/juridisch/zwart-werk
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/werken-in-eigen-beheer
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/belangenconfilct
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/strafrechtelijke-verantwoordelijkheid-vme
 
 
Met uw aankoop bent u toegetreden tot een gemeenschap die, zoals elke”club”, haar formele en informele regels heeft.
 
De formele kunt u afleiden uit basisakte, verslagen AV, etc.
De informele regels leren kennen is een stuk moeilijker.
 
Het is inderdaad niet uitgesloten dat de combinatie CvR en poetsvrouw destijds werd overeengekomen met instemming van nagenoeg alle toenmalige eigenaars.
 
Dat het initiatief zou uitgegaan zijn van een syndicus B.I.V. durven wij betwijfelen.
 
 
Als u deel uitmaakt van een categorie burgers als advocaten, rechters, andere gerechtsmedewerkers, belastings- en politieambtenaren, vakbondskaderleden, etc,. die van verre of nabij niet willen/mogen geassocieerd worden met medewerking aan onwettelijke daden, hebt u wel veel pech.
 
 
U hebt nu de keuze : u treedt toe tot de club of u wordt een (tijdelijk) slachtoffer van ostracisme.
 
 
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/werken-in-eigen-beheer
 
B.W. Art. 577-8 § 4 11 °
 
De boekhouding van de VME hoort een ”open boekhouding” te zijn.
Het is uw recht ze , gewoonlijk in het kantoor van de syndicus en na voorafgaande afspraak, in te zien.
 
B.W. Art. 577-8 § 4 18 °
 
Ga in de begrotingsraming na onder welke rubriek de kosten schoonmaak gebudgetteerd zijn.
 
 
 
B.W. Art. 577-6 § 4
 
Dien agendapunten in die uw desiderata weergeven :
 
  • opname schoonmaakkosten in de begroting
  • onder welke rekening(en) zijn de schoonmaakkosten opgenomen
  • heeft/zal de syndicus een fiche 281.xx opmaken/laten opmaken
  • opmaken lijst verzekeringen VME met vermelding naam en polisnummer samen met bedrag maximale tussenkomst. Is er voorzien in een polis werknemers/huispersoneel ?
 
 
 
B.W. Art. 577-6 § 3
 
Hier volgt dan het belangrijkste : tijdens de periode voorafgaand aan de vergadering maakt u een afspraak met de syndicus om : de documenten over de geagendeerde punten te raadplegen.
 
 
B.W. Art. 577-8 § 4 15 °
 
Bij het opstellen van de wet appartementsmede-eigendom 2010 stond de wetgever enkel een belangenconflict in hoofde van de syndicus voor ogen.
 
Vrijheid=blijheid.
 
In basisakte (en AV) kunnen aanvullende regels inzake belangenconflicten vastgelegd worden.
 
 
 
 
 
http://www.cnc-cbn.be/files/bulletin/filename/CBN_Bulletin_63_N.pdf
http://docplayer.nl/10155721-De-fiches-281-50-praktisch-bekeken.html
http://kantoorvanwynsberghe.be/handleiding.pdf
 
 
 
 
 
 
Verdere commentaar, uit een oogpunt van duidelijkheid en goed begrip, liefst enkel op :
http://www.quimmo.be/nl/forum/juridisch/zwart-werk
baguetje
Offline
onwetend zondigen
beste Nescio1.

hartelijk dank voor uw deskundig antwoord. je leverde heel wat leerstof die ik nu zorgvuldig ga bestuderen.

ik heb ondertussen wel begrepen dat men zelfs 'onwetend' kan zondigen...

kan een tegenstem een mede-eigenaar vrijstellen van verantwoordelijkheid? ik heb echt geen zin om meegesleurd te worden in dergelijke onfrisse situaties. 
baguetje
baguetje
Offline
komaf praktijken
beste meneer/mevrouw Minne,

dank voor uw antwoord. hoe heeft u een einde kunnen maken aan de praktijken van de syndicus? heeft u als commissaris daartoe de bevoegdheid en de nodige instrumenten buiten het niet-goedkeuren van balans en rekeningen?
baguetje
E. Minne
Offline
@baguetje
Wel, op het ogenblik dat ik tot Commissaris wer verkozen werd het mijn wettelijke plicht om de boekhouding na te kijken. Ik heb onmiddellijk de boekhouding opgevraagd en vastgesteld dat er betalingen werden gedaan, zoals voor de kuis, waar men wel verwees naar een factuur, maar waar in de boekhouding niets van te vinden was. Het was zelfs zo dat de Syndicus voor zijn beheer facturen binnenbracht die wettelijk niet in orde waren en volgens mij duidden op zwartwerk.
​Ik heb dit aan de Syndicus gemeld samen met alle andere fouten die ik gevonden had en hem om uitleg gevraagd. Toen ik die uitleg niet kreeg heb ik een aangetekend schrijven gericht waarbij ik hem in gebreke stelde en hem gemeld de nodige stappen te ondernemen om hem te dagvaarden. Darop heeft hij zelf een BAV bijeengeroepen met als enige punt op de dagorde: zijn ontslag. Op die BAV is hij niet durven verschijnen en de dag nadien stak heel de boekhouding in de brievenbus.
E. Minne
chrisguillaume
Offline
komaf praktijken/ontslag sindicus
Die sindicus , was dat een beroepssindicus die op deze wijze zijn ontslag geeft ? Dan zeker deze zaak melden aan het B.I.V. (Luxemburgstraat 16 b    1000  Brussel), met een korte beschrijving van de feiten, en de gegevens van die sindicus. Deze gaan zeker optreden. Het wordt tijd dat al die sjoemelende sindicussen verdwijnen.
En als je lid bent, of iemand kent, copie naar Test-aankoop. Dan komt er gergandeerd een reactie. 
nescio1
Offline
sjoemelende syndicus = aangetekende brieven
B.W. Art. 577-8/1
 
Quid halfjaarlijks verslag, indien > 20 kavels.
 
B.W. Art. 577-8 § 4 14 °
 
Vraag de syndicus naar een kopie van de evaluatierapporten die hij heeft opgemaakt (of consulteer ze ter plaatste want hij mag u kopiekosten aanrekenen).
 
TIP :
 
Verstuur de brief agendapunten aangetekend
E. Minne
Offline
@chrisguillaume
De BIV? Laat me niet lachen. Die gaan zeer zeker niet optreden tegen huneigen leden. Ik heb ze 2 maal aan de telefoon gehad, en het volledige dossier opgestuurd met de bewijzen van fiscale fraude en al. Op mijn vraag of ze hiertegen gingen actie nemen was het antwoord: aan die fiscale fraude door de Syndicus gepleegd gaan we niets doen. We zullen verder Uw dossier bestuderen.
​Ik heb verder over deze zaak niets meer gehoord en die Syndicus doet lustig voort.
​Wij werken nu met een erkend accountantskantoor waarin ik veel meer vertrouwen heb dan de ivoren toren van het BIV waar on ons beschermt.
E. Minne
baguetje
Offline
@eminne
in de facturenlijst heb ik nu wel 'opdrachten' (e-mails) gevonden die de uitbetaling van een vergoeding vragen. Alleen het totaalbedrag wordt vermeld, niet het aantal gepresteerde uren of het uurloon.

in de afrekening vind ik die niet gedetailleerd terug, en een begroting hebben we ook niet gekregen. Mag ik veronderstellen dat het verder boekhoudkundig correct verloopt?

mijn vraag is nu: moet deze privé persoon als 'personeel' beschouwd worden. Zo ja, 1) dienen er dan sociale lasten betaald en bedrijfsvoorheffing afgehouden worden. 2) dient er een fiscale fiche aangemaak?

Of wordt deze privé persoon als een bedrijf behandeld en staat zij in voor de volledige fiscale last?

met dank voor uw antwoord.
baguetje
nescio1
Offline
# 9
Uw syndicus is het best geplaatst om op deze vragen een antwoord te geven.
baguetje
Offline
#10
die syndicus is net een van de problemen. vandaar mijn geventileerde hulpeloosheid.....
baguetje
chrisguillaume
Offline
Sindicus nietbte goeder trouw
t.a.v E.Minne

Ik heb onlangs een klacht ingediend bij het BIV. En daar is serieus een reactie op gekomen. Het klopt, dat ze hun leden beschermen, die zijn lid en betalen elk jaar hun lidgeld, niet min ... Het was een klacht die deontologisch  niet kon , zwartwerk valt daar ook onder.Maar ik had ook vermeld dat ik een copie van die klacht naar Test Aankoop had verzonden. En iets waar het BIV allergisch voor is, dat is negatieve berichtgeving . Een artikel in de pers of eventueel in test-aankoop over negatieve ervaringen van hun leden, vastgoedmakelaars en vooral sindicussen, dat willen ze ten allen tijde vermijden. En dan treden ze wel op. Want als bv in de pers zou verschijnen, dat een sindicus met BIV nr, zwartwerk toelaat, en het BIV na klacht dit zonder gevolg wil laten, ......
 
Quimmo
Offline
Tegen stemmen

Tegen stemmen is zeker mogelijk, maar zorg er ook zeker voor dat uw tegenstem met naam in de notulen opgenomen wordt.

Ik wil zeker geen zwartwerk aanmoedigen maar kijk toch ook wat de alternatieven zijn en of u een meerderheid van de eigenaren kan overtuigen van het aanstellen van een (duurdere) poetsfirma. Indien het huidige systeem terecht gestopt wordt en de AV stemt daarna tegen de poetsfirma dan kan iedereen zijn eigen gang en stoep beginnen kuisen en dan wordt het soms ook heel plezant in sommige VME's. Kan de persoon die poetst zich niet inschrijven als PWA poetshulp? In sommige PWA kantoren is het toegelaten te poetsen in de gemeenschappelijke delen en dan zou alles geregulariseerd zijn.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

ronald de wilde
Offline
een beetje gezond verstand...
Met de insteek van 'Quimmo' is meteen de aanzet tot een beetje gezond verstand ter sprake om niet onmiddellijk bestaande toestanden gewoon 'op te blazen'.

Ik heb zo het gevoel, in de discussieontwikkeling van de vorige dagen, dat nieuwe ME's zich snel trachten te profileren en alles ter discussie wensen te stellen. En dat niet altijd gewapend met voldoende inzicht in het VME-gebeuren, of andere regelgeving.
Direct alles op scherp stellen vraagt om een soortgelijke reactie, mat patstellingen tot gevolg. Wie is daarmee gediend? Niet de VME, waarrond toch alles dient te draaien.
baguetje
Offline
"14 aan de heer de wilde
ik ken mijn rechten én plchten als ME en heb totaal niet de bedoelig om alles scherp te stellen. een beetje gezond verstand zou u moeten leren dat elke mede-eigenaar strafrechterlijk verantwoordelijk is voor beslissingen uit het verleden binnen de VME. ik heb me grondig geïnformeerd. ook bij een jurist die u met uw mening vriendelijk wandelen zal sturen.

en zwartwerk goed praten omdat er zogezegd geen alternatief zou zijn? waar gaan we naartoe.


dit degoûteert me echt.

einde discussie.

 
baguetje
ronald de wilde
Offline
@baguetje
Wie praat er nu zwartwerk binnen een VME goed, en wie zegt dat er geen alternatief zou zijn?

Wat wordt gesteld is dat nieuwe ME's wel wat inlooptijd nodig hebben om een al wat jaren bestaande VME, waarin men dus terechtkomt, te doorgronden.
De eerste weerspiegeling krijgt men bij het lezen, ten tijde van de aankoopakte, van de verslagen van de laatste drie AV's, maar geeft zeker geen uitsluitsel dat alles koosjer is. Toch vraag ik me af of dat (= al de verplicht toe te sturen informatie) het breekpunt is om toch niet over te gaan tot aankoop.

Gewoonlijk dient minstens één AV te worden bijgewoond om alles wat scherper te zien, ook de verhoudingen binnen de ME's. Misschien tevens de gelegenheid om één of meer lastige vragen (om verduidelijking) te stellen én dan te zien wat de reacties zijn.

Dan pas kan een actieplan worden opgesteld, dan pas kunt u uitmaken of u met énige kans op succes de eventueel mank lopende situatie kunt keren.
Liefst mét medestanders binnen de VME en volgens de geplogenheden van de vigerende wetgeving. Indien dat niet lukt kunt u nog altijd als enkeling binnen de VME naar de rechtbank stappen, om uw aansprakelijkheid te ontlopen. U zult dus géén décharge kunnen/mogen geven.

U mag mijn vorige reactie als "dégoûtant" beoordelen, ze is wel gestoeld op enige ondervinding, ook als CvR (die de puntjes op de i wenst). 
 
baguetje
Offline
@ R De Wilde
Dit forum is niet bedoeld om 'persoonlijke vetes' uit te vechten, toch wik il reageren.

u beschouwt me 'groener' als het gras. waar haalt u de waarheid vandaan dat ik geen ervaring zou hebben met een VME?

ik ben niet dom, heb me geïnformeerd, HIER en bij mijn buren. en uiteindelijk de zaak besproken met een juriste van de Eigenaarsbond die me op alle punten gelijk geeft èn me adviseert om naar de Vrederechter te stappen.

ik heb nu wel een juridisch inzicht, maar ik ben nog altijd op zoek naar de boekhoudkundige verwerking van "werken in eigen beheer". als u dat 'scherpschieten' noemt, dan ben ik inderdaad een sniper.

Maar ik besef ook dat ik tegen windmolens vecht, al ben ik geen Don Quichote. Evenmin wens ik mijn verantwoordelijkheid 'te ontlopen'. Integendeel, dat zou u moeten begrepen hebben.

warme groet.
baguetje
ronald de wilde
Offline
boekhoudkundige verwerking
Elke uitgave, al dan niet met (geldige) factuur, zal binnen de VME-boekhouding wel zijn ingevoerd. Zo'n kluwen is een afrekening nu ook weer niet om bepaalde zaken terug te vinden. Zoveel kostennota's heeft een VME nu ook weer niet om daar geen wegwijs in te vinden.
De inkomsten zijn ook gekend, tenzij niet alle bedragen worden ingeboekt??!
Ik bedoel maar dat een zwarte kas aanhouden binnen een VME niet zo evident is, wat maakt dat ook geen zwarte gelden kunnen worden uitbetaald.
Dat betekent weer niet dat bepaalde onkosten niet reglementair kunnen worden uitbetaald, maar dan zijn ze wel geboekt. En dus aan te vechten!!

Mocht u eraan twijfelen, ik heb geen gevolgtrekkingen naar u zelf, of wie dan ook, willen trekken. En nee, u dient niet te vechten tegen windmolens....

Even warme groet,
Ron  
baguetje
Offline
#18 rsz
Ok, dan is dit 'persoonlijk' misverstand uitgeklaard.

ik blijf wel met mijn vraag zitten.

nog even ter ververduidelijking: het onderhoud gebeurt door een privé persoon. ik ken haar persoonlijk en heb geen enkele indicatie dat zij dit doet als zelfstandige in bijberoep.

er zijn 'facturen' geboekt (e-mails), dat is in orde.

maar: volgens de juriste die ik raadpleegde moet een persoon die werken uitvoert voor de VME
a) ofwel ingeschreven worden als personeelslid en dan moet er RSZ aangerekend  + een verzekering Arbeidsongevallen afgesloten worden
b) ofwel behandeld als zelfstandige zonder RSZ en verzekering, maar met btw

in beide gevallen moet er toch minstens een contract bestaan?

in het jaarverslag van 2012 staat "onderhoud gemene delen: de Raad van Mede-Eigendom krijgt de volmacht om hierin te beslissen". In 2013 beslist de A.V. om het onderhoud in eigen beheer te doen. Zonder vermelding van naam, vergoeding enz....

ik heb geen enkele indicatie dat de persoon in kwestie dit doet als zelfstandige in bijberoep. in de 'facturen' werd ook geen btw aangerekend...

de rsz en de kosten van het sociaal secretariaat vind ik nergens terug, maar ik weet ook niet waar ik ze kan vinden. als ik alle voorgelegde facturen optel, dan staat het volledige gefactureerde bedrag genoteerd in de post 610500 - schoonmaak gebouw.

een en ander klopt dus niet.

daarom dat ik hoop dat men mij hier wegwijs kan maken in de boekhouding. én in de legaliteit van facturatie én betaling.

met dank voor het antwoord

 
baguetje
nescio1
Offline
NIET anoniem wel beschermde identiteit
baguetje
Offline
#20
we spreken dus over "sluikwerk"? want geen btw, geen rsz...

vooraleer me daar definitief over uit te spreken zou ik graag weten of ik geen vergissing maak bij het beoordelen van de boekhouding.

dus boekhouders hier aanwezig: graag advies.
baguetje
ronald de wilde
Offline
boekhouding ea
De RvME heeft in 2013 het mandaat gekregen van de AV om het onderhoud in eigen beheer te doen, of te regelen, of wat??!
In elk geval is dat mandaat slechts voor één jaar geldig, tenzij verlenging.
In het AV-verslag van 2013 zou u dus reeds wat kunnen info kunnen putten, zeker in dat van 2014 en al zeker in één van de zesmaandelijkse verslagen van de RvME.
Als dat in orde is natuurlijk.

Boekhoudkundig: onderhoudskosten staan in principe bij 'onderhoud gebouw', ook de aanleunende kosten zoals rsz of andere.
Of in loondienst, of als zelfstandige, er zal ook een contract beschikbaar moeten zijn. En voor te leggen voor het geval er inspectie zou zijn (bv. na een verklikking, want die komt er vroeg of laat).

In eigen beheer zal hier wel te lezen zijn als: we doen het zelf en vragen daar een vergoeding voor. Niet in orde dus.
Décharge aan de RvME, en de VME draait mee in de soep, zeker na de 4 maanden na de AV indien geen aanvechting.

Om uit deze impasse te raken, en niet in 'verklikking' te vervallen, zou ik voorstellen dat de betrokkene die het onderhoud doet zich te laten inschrijven bij een interimkantoor en via die instantie het werk verder te doen. Alles in orde, daar zorgt het kantoor voor. De VME betaalt de rekeningen. 't Zal duurder uitvallen, uiteraard, maar de betrokkene kan de job houden, als die dat nog wenst én als de VME dat dan nog gunt.
Op dat ogenblik dient immers vergelijking gemaakt met de kostprijs via een onderhoudsfirma.

Zelf ben ik CvR in een grotere VME, en zie ik de RvME wel nog een lamp vervangen, of eens sporadisch de inrit van de garage reinigen, maar daar stopt het dan ook. Geen gedoe, geen hulp door eender wie, ook al is het goedbedoeld, die ook nog werkloos zou zijn of in brugpensioen, wat niet toegelaten is.
Gewoon eens klare taal spreken binnen uw VME, en de ruimte om binnen de kortste tijd de situatie te regulariseren.

Veel sukses verder,
Ron 
Klik hier voor meer informatie