Bijzondere algemene vergadering

16 antwoorden [Laatste bericht]
Wellington
Offline
Kan iemand mij exact zeggen hoeveel tijd er moet zijn tussen het versturen van een uitnodiging voor een bijzondere algemene vergadering en de dag dat de vergadering ten vroegste mag plaatsgrijpen..
Met dank

Gerda

Quimmo
Offline
Vijftien dagen tenzij dringender

Art 577-6:

"De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen."

"Behalve in spoedeisende gevallen, wordt die bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien."

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Wellington
Offline
Vernietiging beslissingen bijzondere algemene vergadering etc.
De vorige bijzondere algemene vergadering is fout verlopen. Brief verstuurd op 17/02/2011 en vergadering heeft plaats gevonden op 28/02/2011.
Hoe kunnen wij de beslissingen van die vergadering laten vernietigen?
Mag de RvB zelf een nieuwe vergadering bijeenroepen en de uitnodigingen versturen.
Wat moet er gebeuren met de syndicus LAMY die na 2 aangetekende brieven nog steeds niet reageert op vragen?

Gerda

Quimmo
Offline
Niet spoedeisend?

De wet maakt wel een uitzondering voor "spoedeisende gevallen" waar de oproepingstermijn korter kan zijn. Ik weet niet waar de BAV in uw geval over handelde, maar kan de syndicus het onderwerp niet in die zin inkleden?

[node:2836 body]

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

Wellington
Offline
Het ging hier niet om een
Het ging hier niet om een hoogdringendheid. Het ging om investeringen, werken en voorstellen onderworpen aan een goedkeuring van de algemene vergadering. Het renoveren van de inkomhal en het installeren van een videofooninstallatie en het aanwenden van het reservefonds tot financiering van deze werken.
Hiervoor had Lamy perfect de wettelijke termijn van 15 dagen kunnen gebruiken lijkt mij.
Tot op heden is er van die werken niets in huis gekomen omdat LAMY ogenschijnlijk van de aardbol verdwenen is en alle contact met de RvB negeert en op geen enkele telefoon, mail of aangetekend schrijven reageert. Wat kunnen wij hiertegen doen?

Gerda

deskundige
Offline
Beste, Ik volg uw redenering
Beste,

Ik volg uw redenering mbt. het niet hoogdringend karakter. Het lijkt me dan ook dat de vergadering idd. niet correct is samengeroepen aangezien de wet voorschrijft dat de oproeping minstens 15 dagen voor de vergadering moet worden verzonden.

Vraag is evenwel of de vergadering al dan niet heeft plaatsgevonden en vooral dan of u en/of diegene(n) die de beslissing(en) willen laten vernietigen al dan aanwezig waren tijdens de vergadering?

Bijkomend dient ook te worden bekeken of het resultaat van de stemming bij het wel regelmatig oproepen van de vergadering anders zou zijn geweest dan de uitslag die thans voorligt alsook of dat een ander resultaat het gemeenschappelijk belang beoogt of niet ?

U meldt dat de syndicus op niets reageert/antwoordt (er zijn dezer dagen wel meerdere grote Antwerpse syndicikantoren die niet (meer) reageren).

Stel de syndicus (nogmaals) in gebreke. Wanneer u meent dat u een volstrekte meerderheid (50+1) kan behalen op een vergadering waar er over het ontslag van de syndicus zou worden gestemd, dan zou ik in uw plaats aan een of meerdere mede-eigenaars, die tezamen minstens 20% van de totale aandelen bezitten, vragen dat ze mee de aangetekende ingebrekestelling willen ondertekenen. In deze brief wordt dan gelijktijd aan de syndicus gevraagd om binnen de 30 dagen na het verzoek een bijzondere vergadering samen te roepen. In de brief vermeldt u tevens dat de syndicus als dagordepunt moet opnemen: " bespreking en nemen van een beslissing omtrent het ontslag van de huidige syndicus en, in bevestigend geval,  de aanstelling van een andere syndicus" .

Niettegenstaande de wet voorschrijft dat de vraag tot oproeping van een bav door middel van een ter post aangetekende zending dient te gebeuren, stuurt u de brief best ook via gewone post toe.

Reageert de syndicus ook niet op deze brief, m.a.w. laat hij na om binnen de 30 dagen na het verzoek de vergadering bijeen te roepen, dan kan een van de eigenaars die de brief mee ondertekende, wettelijk de vergadering zelf samenroepen. Ook al is de syndicus er tijdens die vergadering dan niet bij, ze kan rechtsgeldig doorgaan, beraadslagen en stemmen. Dit uiteraard in de veronderstelling dat aan het begin van de vergadering aan de voorwaarden hiertoe wordt voldaan.

Het enige praktische probleem dat in die hypothese wel de kop opsteekt is het mogelijks niet voorhanden zijn van (al) de adressen van alle (onverdeelde) eigenaars die moeten worden uitgenodigd.

Ik kan u/jullie desgewenst wel bijstaan. Ik ben vooral in Antwerpen en onmiddellijke rand werkzaam.
VME LL
Offline
Typisch L*** !

Beste Wellington,
 
Een gekend probleem bij L*** !  Communicatie en doelgericht handelen zijn niet hun sterkste troeven.  Het is zelfs moeilijk om wel een sterk punt van L*** te vinden.  Onze VME was onder beheer bij L***, maar wegens géén communicatie en het niet uitvoeren van de beslissingen van de AV, hebben we unaniem beslist om het mandaat stop te zetten.  2 jaar geleden is er op de AV beslist om de gevel te renoveren.  Maar buiten enkele facturen  opstellen (voor o.a. bijzondere AV) heeft L*** daar nog steeds niets voor gedaan.  Sinds 24 april 2011 is L*** dus niet langer de syndicus, maar doen we het beheer zelf (het is gelukkig een klein gebouw - 9 appt.+ 6 garages); Het werkingskapitaal en het reservefonds moet nog worden doorgestort door L***.  Na ettelijke mails is dit echter nog niet gelukt.  Ik vraag me echt af of L*** meer dan drie maanden nodig heeft om 2 stortingen te doen en de rekeningen af te sluiten ?  We hebben helaas ook moeten vaststellen dat L*** een firma is waar incompetentie het belangrijkste is.  Overleg eens met de andere eigenaars en overweeg de overstap naar een andere syndicus, of doe het desnoods zelf.  Maar wees er zeker van dat  het beheer door L*** enkel een dure aangelegenheid is, maar dat er weinig resultaat zal zijn.   Alvast veel sterkte !


Aanpassing door moderator: wij staan geen rechtstreekse aanvallen op naam toe in de forums. We trekken de goede bedoelingen van de schrijver niet in twijfel, maar wij kunnen vanuit onze positie de feiten niet beoordelen. Daarom hebben we de naam onherkenbaar gemaakt.

- het Quimmo.be team

HVM Wilrijk
Offline
Typisch L***
Lijkt mij alsof het over onze VME gaat.

Wij hebben L*** in 2009 aan de deur gezet, wegens identieke problemen. 

Het heeft toen ook nog 6 maanden geduurd alvorens ze een afgesloten boekhouding hebben voorgelegd. Bovendien bleek later dat sommige facturen wel waren doorgerekend, maar dat de leveranciers niet waren betaald.

We doen nu het beheer zelf.

Nog een waarschuwing: Ondanks het feit dat wij sinds 2009 niets meer te maken hebben met L****, sloten ze op 02/07/2012 in naam van onze VME een BA verzekering voor RVM en commissaris der rekeningen af.

Blijkbaar hebben ze eigenmachtig beslist om voor al "hun" (voormalige)gebouwen zo'n verzekeringspolis af te sluiten. 
HVM Wilrijk
Quimmo
Offline
Dan mag hij ze zelf betalen

Indien de syndicus zonder een mandaat een verzekering voor uw VME afsluit, dan mag hij zelf de polis betalen. Sympathiek!

Indien het om een professionele syndicus gaat, zou ik voor zo een wantoestanden toch ook zeker klacht indienden bij het BIV. Of het nu veel uithaalt of niet.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

cdoostende
Offline
bijzondere algemene vergadering

Dit is geen reactie maar een nieuwe vraag ivm bijzondere algemene vergadering.            Onze laatste algemene vergadering is niet kunnen doorgaan aangezien het quorum niet werd bereikt. Er moet dus een bijzondere algemene vergaderting ingericht worden. Ik lees wel dat de syndicus daarvoor moet zorgen en dat hij dit met inachtname van dezelfde termijnen moet doen, o.a. min. na 15 dagen kan de BAV plaats vinden, maar nergens vind ik de maximum periode tussen de gewone AV en de BAV. Bestaat er zoiets en zo ja, hoeveel tijd kan er tussen die twee vergaderingen liggen. Nu tasten wij in het duister over de eventuele datum. Nochtans is het bijwonen van een bijzondere AV wel heel heel belangrijk gezien er dan door een minimaal aantal mede-eigenaars wel heel belangrijke beslissingen kunnen genomen worden.                                                                                                          Is het ook zo dat er notulen moeten verstuurd worden over de "mislukte" AV en is dit dan ook binnen de 30 dagen? En een laatste vraag:                                                                 sommige aanwezigen op de laatste AV hadden de indruk dat we wel in aantal waren en dat deze vergadering om de een of de andere reden niet mocht doorgaan (de noodzakelijke stembrieven waren o.a. niet voorhanden en daar waar anders heel lang getracht wordt om nog een eventuele mede-eigenaar op te trommelen is dit niet gebeurd, bij zoverre dat iemand die in een file gezeten had niet meer aan bod kom komen). Kan ik inzage krijgen in de aanwezigheidslijst en welke stappen moet ik daarvoor zetten en mag een mede-eigenaar bij een volgende vergadering bij de syndicus blijven om een oogje in het zeil te houden op de juiste verwerking van de gegevens?         met dank

deskundige
Offline
Vooreerst; op welke basis
Vooreerst; op welke basis werd gesteld dat de eerste vergadering niet kon doorgaan?
Hoeveel aandelen waren er aanwezig?

U hebt het recht om de aanwezigheidslijst op te vragen, minstens in te kijken alsook de eventuele aanwezige volmachten. Vooral het totaal aan aanwezige aandelen is van groot belang.

De wettelijke bepalingen inzake een algemene vergadering gelden eveneens voor een bijzondere algemene vergadering (met uitzondering dan voor wat de oproepingstermijn betreft).

De wet stelt dwingend dat wanneer een eerste vergadering niet rechtsgeldig kan doorgaan, dat een tweede vergadering moet worden gehouden (met dezelfde dagorde)doch dat er tussen de datum van de eerste vergadering en deze van de tweede vergadering minstens 15 dagen dienen tussen te liggen.

Ik zie er geen graten in dat bvb. een voorzitter die tijdens de AV wordt aangesteld of elke andere mede-eigenaar de syndicus 'bijstaat' zodat een oogje in het zeil kan worden gehouden.
cdoostende
Offline
bijzondere algemene vergadering

Dankuwel voor de interventie - ik verontschuldig me voor het gebrek aan opmaak van mijn antwoord(en). Ik kan bijv. geen nieuwe alinea invoegen, laat staan opsommingen maken. Ik hoop dat quimmo mij hierbij zal kunnen helpen.                  Mijn antwoord op uw eerste vraag: bij de start van de vergadering waren wel meer dan de helft (maar geen 3/4de) van de aandelen aanwezig of vertegenwoordigd maar was er 1 eigenaar (of vertegenwoordiger ervan) te weinig. Ik heb nog een bijkomende vraag: de helft van 39 eigenaars is 19,5, indien er nu 20 aanwezig zouden zijn, is dat dan voldoende of moeten er 21 zijn? Nogmaals dank en sorry voor de slordige opmaak.

naicwill
Offline
20 voldoende
als aantal mede eignaars even is :( aantal eigenaars /2) + 1
   vb 40   helft: 1/2*40 +1 =21
als aantal mede eignaars oneven is:( aantal eigenaars /2) + 1/2
   vb 39    helft :1/2*39 + 1/2 = 19,5 +1/2 = 20

Volstrekte meerderheid betekent meer dan de helft van de stemmen (dus de helft van het aantal stemmen + 1 indien het aantal stemmen even is; de helft van het aantal stemmen + ½ indien het aantal oneven is). 

Quimmo
Offline
Opmaak

Wat de opmaakt betreft, boven aan het venster waarin u uw antwoord typt, moet u een paar knoppen zien voor vet, schuin, genummerde lijst, enz. Indien u deze niet ziet, is er waarschijnlijk een probleem met uw browser.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

cdoostende
Offline
opmaak
Sorry, ik zie deze knoppen, maar kan enkel vetjes en schuin aanklikken en dan kan ik niks meer wijzigen  
krid
Offline
buitengewone algemene vergadering zonder syndicus
Kan een VME een buitengewone algemene vergadering rechtsgeldig samenroepen zonder syndicus?
Wij willen enkele contracten wijzigen, maar de opzegtermijn dreigt te verlopen zodat we wellicht nog maar eens een jaar dreigen vast te zitten aan dezelfde contractanten?
De syndicus reageert niet op onze oproep.
 
nescio1
Offline
scrupuleus de wet volgen : B.W. Art. 577-6 ยง 2

B.W. Art. 577-6 § 2
specifieert duidelijk dat het initiatiefrecht tot een (B)AV bij de syndicus ligt.
 
Pas indien hij NIET zou reageren op uw aangetekende brief, kunt u in, in de wet voorziene omstandigheden (o.a. 20 %), zelf een BAV bijeenroepen.
 
Vergeet niet de syndicus per aangetekend schrijven op de vergadering uit te nodigen gezien de verschillende taken die hem bij een vergadering opgelegd zijn.
Mocht hij niet aanwezig zijn dan is dit hier wel geen beletsel voor de geldigheid van de vergadering.