B.I.V. farce - dossier geklasseerd zonder gevolg

39 antwoorden [Laatste bericht]
baguetje
Offline
Zoals ik maanden geleden hier schreef legde ik klacht neer bij het B.I.V. tegen de syndicus wegens georganiseerd zwartwerk van de poetsvrouw en het overtreden van art. 78 van de deontologische regel: 
Art. 78.
De vastgoedmakelaar-syndicus respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die hem als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van een goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook deze die voortvloeien uit de overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt.


Ter staving legde ik volgende documenten voor:

1. 23 e-mails van betalingen aan een privé persoon, in casu de poetsvrouw;
2. 12 e-mails van de aankoop van fictieve én niet gestaafde aankoop van onderhoudsproducten ten bedrage van 4800 euro (gebruikt om de poetsvrouw te betalen);
3. de gedetailleerde afrekening en de facturenlijst. Hier staan geen sociale lasten vermeld...;
4. gemanipuleerde boekhouding;
5. het verslag van de A.V. die beslist tot 'onderhoud in eigen beheer' zonder vermelding van de naam van de persoon/firma die dit onderhoud zal uitvoeren. Er werd immers geen contract opgemaakt, geen verzekering arbeidsongevallen afgesloten, noch een contract afgesloten met een sociaal secretariaat.

De syndicus wou in zijn brief aan het B.I.V. enkel reageren met - ik citeer - "de RVM heeft het recht om onkosten te maken"...

Het B.I.V. oordeelt (ik citeer) :
"Er is niet gebleken dat de betrokken makelaar inbreuken zou hebben gepleegd tegen de deontologie van de vastgoedmakelaars die voldoende zwaarwichtig zijn om een verwijzing naar de Uitvoerende Kamer te verantwoorden.

Wel heb ik aangeklaagde in herinnering gebracht dat het steeds belangrijk is dat hij, wanneer er onkosten voor het onderhoud van het gebouw worden gemaakt, hiervan over de nodige verantwoordingsstukken beschikt, deze op correcte wijze in de boekhouding verwerkt en de Algemene Vergadering hiervan op transparante wijze inlicht.

Indien de Algemene Vergadering zou beslissen tot aanstellen van onderhoudspersoneel dient aangeklaagde de voorwaarden waaraan dit gebeurt op duidelijke wijze in een overeenkomst vast te leggen.

De Uitvoerende Kamer is niet bevoegd om te oordelen over de burgerlijke aspecten van de zaak, die behoren tot de bevoegdheid van de burgerlijke rechtbanken".


Einde citaat.

Het feit dat de makelaar op geen enkel punt tegenargumenten inbracht was blijkbaar zonder belang.

Waarvan akte....  Einde verhaal.
 

baguetje
SCORPIOEN
Offline
B.I.V. farce - dossier geklasseerd zonder gevolg

Vermoedelijk hebben ze  ook gezegd dat je kunt in beroep gaan en een aangetekend schrijven zenden aan een nieuwe maar nog niet ingevulde instantie ( binnen de BIV), maar zolang die persoon niet is benoemd door de regering, zal er ook met uw beroep helemaal niets gedaan worden.

Binnen de regering is het niet de  Minister van Justitie die deze persoon moet benoemen, maar de Minister van Middenstand ( en/of Mededinging)

mvg
 



mvg

lebragard
Offline
De AV beslist ....
De AV beslist en de syndicus voert uit.....VME blijft de eindverantwoordelijke !!


Citaat BIV :
Indien de Algemene Vergadering zou beslissen tot aanstellen van onderhoudspersoneel dient aangeklaagde de voorwaarden waaraan dit gebeurt op duidelijke wijze in een overeenkomst vast te leggen.
baguetje
Offline
#1 #2
Dank voor de reacties.

Ik weet niet goed meer met welke tegenargumenten ik in beroep kan gaan. Het feit dat men toelaat dat de syndicus op geen enkel punt antwoordt zegt al genoeg over de houding van het BIV.

Wat de eindverantwoordelijkheid betreft van de VME:
1) de syndicus is juridisch én contractueel verplicht het personeel aan te werven;
2) beslissingen uit het verleden kan men toch niet zomaar ten laste leggen van nieuwe niets vermoedende eigenaars?
3) Op deze wijze wordt de syndicus onschendbaar.....
baguetje
't appartement
Offline
hoe lang?
Hoe lang duurt het leggen van een BIV ei?
Je spreekt van maanden...hoeveel?
lebragard
Offline
#3

#3
Wat de eindverantwoordelijkheid betreft van de VME:
1) de syndicus is juridisch én contractueel verplicht het personeel aan te werven;


AV beslist en syndicus voert uit


2) beslissingen uit het verleden kan men toch niet zomaar ten laste leggen van nieuwe niets vermoedende eigenaars?

beslissingen uit het verleden , zelfs de onregelmatige, onrechtvaardige en ja zelfs de bedrieglijke en niet geprotesteerd zijn van toepassing , ook aan nieuwe eigenaars !
(krijgen kracht van gewijsde)


B.W. Art. 577-10 § 1, § 4
De beslisingen genomen in een (B)AV ingevolge een met behoorlijke meerderheid goedgekeurd agendapunt en behoorlijk genotuleerd, zijn bindend voor alle leden van de VME.
Zij vormen, samen met de basisakte, de wet voor en binnen de VME, zowel voor de mede-eigenaars als de syndicus.
Zij kunnen tegengeworpen worden aan de houders van een persoonlijk of zakelijk recht.
en 
B.W. Art. 577-6 § 4
 De AV beslist soeverein over de haar voorgelegde voorstellen onder de vorm van agendapunten.
Vandaar het belang dat het verslag/notulen van de AV op zijn inhoud gecontroleerd moet worden , indien deze fouten (al dan niet met opzet) onjuistheden bevat dient men actie te ondernemen.


3) Op deze wijze wordt de syndicus onschendbaar.....

ja en neen , de AV beslist en de syndicus voert uit , vandaar het belang dat de mede-eigenaars weten met wat ze bezig zijn. (controletaak syndicus !!)

 
baguetje
Offline
#4
3 maanden
baguetje
ronald de wilde
Offline
# 1
En we komen terug waar het 3 maanden geleden voorlopig was geëindigd, met uw klacht bij het BIV.
Het is de VME zelf, bij monde van haar AV, die bepaalt wat kan en wat niet!
Het is de VME die verdient wat ze zelf zaait!!

Ron
't appartement
Offline
BIV en haar deontologie
Maar aangezien het BIV een deontologie heeft moet het BIV die deontologie dan ook afdwingen bij haar leden. Een beslissing van een VME kan die deontologie of de toepassing ervan -naar de syndici toe- niet wijzigen. Beslissingen van een VME worden bindend na 4 maanden, maar enkel jegens haarzelf en haar leden, zeker niet voor derden! En daar knelt blijkbaar het schoentje omdat het BIV zich teveel als verdediger van de belangen van haar leden opstelt en niet als evenwichtige tuchtmeester.
SIEBE
Online
BIV
Wiens brood men eet, wiens woord men spreekt. Klachten indienen bij  leden van bepaalde organisaties halen grotendeels niets uit. Zo ook eigenaarsverenigingen die certificaten uitdelen aan syndici; eten van twee walletjes. De eigenaars hun lidgelden en de niet gratis
certificaten. Men kan geen twee heren dienen.

Zo ook blijf ik steeds beweren dat de nieuwe wetgevingen op de mede-eigendom lege dozen zijn. Nergens maatregelen of bescherming van de eigenaars. Zelfs geen duidelijke verantwoordelijkheden of taakomschrijvingen. Enkel eigenaars in de handen van syndici, advokaten, rechtbanken sturen. En gelijk halen, wil niet zeggen dat het voordelig is voor de winnaar. In een VME draait men steeds mee op voor de gemaakte kosten,
dus winnaar en verliezer betalen hun aandeel in de door de VME gemaakte kosten. Plus de winnaar betaald zijn rechtsdeskundigen ook nog. Wie is er dan bij gebaat ? Plus de syndicus die dossierkosten rekent en opvolgingskosten.
Het gezegde is en blijft : bezint voor ge begint en wat wilt u bereiken ?

De nieuwe wetgeving heeft de mede-eigenaars opgezadeld met veel extra kosten ( waar niets tegenover staat ). En kijk maar eens uit welke hoeken de nieuwe regels worden aangedragen.

 
chrisguillaume
Offline
Poetsvrouw "in het zwart"
De syndicus boekt dit blijkbaar als "onderhoudsproducten" Dus de afrekeningen kloppen. En ja, dan gaat het BIV niet optreden. "Er is geen deontologische fout." Klopt. En alleen dan treden die op. En in mijn ogen correct. Maar wordt daar op de algemene vergadering dan niet over gesproken, agendapunten enz.? Ik stel het BIV zo ongeveer gelijk met de orde der geneesheren, of advokaten; Er wordt enkel opgetreden bij het niet naleven van de deontologische regels.
SIEBE
Online
WERKWIJZE WERKEN IN EIGEN BEHEER
De toegepaste werkwijze door de syndicus, wordt door veel syndici toegepast.
Is helemaal niet deontologisch, noch wettelijk. Alle bedragen betaald door de VME/syndicus
moeten gestaafd zijn door een document ( met vermelding naam begunstigde ) en betaling gebeurt enkel per bankrekening.
Boekhoudkundig is dit allemaal niet verdedigbaar. Maar ja als de A.V. dit allemaal goedkeurt, is het zo. Vandaar het belang NEEN te stemmen en geen kwijting te geven.
Ik zou toch eens goed nadenken over de rol van de rekencommissaris in dit geval, en ook de RVME.
En voor € 4800.00  onderhoudsproducten ???
Ik denk dat het goedkoper is een onderhoudsfirma aan te stellen, of indien mogelijk met dienstencheques.
't appartement
Offline
dienstencheques...
Een VME kan/mag als rechtspersoon niet werken met dienstencheques.
baguetje
Offline
#10
uit "  Aansprakelijkheid van de syndicus in het appartementsrecht". door Griet Verhenneman, Onder wetenschappelijke begeleiding van Prof. Dr. Vandenberg

Een duidelijk voorbeeld dat in de praktijk vaak voorkomt zijn poetsvrouwen die in het zwart betaald worden. Het in het zwart betalen van poetsvrouwen druist duidelijk in tegen de wet. Wanneer de syndicus deze beslissing genomen heeft, impliceert dit dat de syndicus t.a.v. de vereniging van mede-eigenaars heeft opgetreden buiten zijn bevoegdheden. Bijgevolg zal de syndicus verantwoordelijk gesteld moeten worden. Wanneer de syndicus de beslissing van de vereniging tot het in het zwart aannemen van een poetsvrouw echter heeft aanvaard, zal hij t.a.v. derden: de poetsvrouw en de fiscus, beschouwd worden als orgaan van de vereniging. In gevolge de rechtstreekse toerekening zal de vereniging derhalve aansprakelijk gesteld kunnen worden voor de fiscale implicaties van een niet-aangegeven tewerkstelling en niet-aangegeven inkomsten. Strafrechtelijk gezien ten slotte zal de syndicus in beide gevallen aansprakelijk gesteld kunnen worden.

De deontologie schrijft het volgen van de wet voor. Als er posten ontbreken in de boekhouding, is de afrekening dan correct?
 
baguetje
't appartement
Offline
maak er korte metten mee
Baguet, wat uw bron zegt is 100 percent correct.
Geef de fraude aan bij de fiscus en de sociale zekerheid, dan zal je zal het effect zien.
Onder andere dat de syndicus bestellingen plaatst "in het zwart".
Veel doelmatiger in jouw geval dan het BIV orakel.
SIEBE
Online
DIENSTENCHEQUES
Correct, behalve men een zo gezegde beurtrol inlast. Beurtrol per eigenaar, dan mogen dienstencheques gebruikt worden ( wel ter verstaan dienstencheque per beurt en per eigenaar ). In dit geval werkt de VME niet met dienstencheques, maar de private eigenaar .
Men kan ook een beroep doen op IMSIR ( gebeurt ook voor tuinonderhoud ).

De private eigenaar vraagt zijn dienstencheques aan, en aftrekbaar belastingen.
't appartement
Offline
juridisch anders
Maar dan is het geen aangelegenheid meer van de VME, maar van iedere private eigenaar afzonderlijk. In principe is het dan nog steeds een overtreding aangezien de cheques enkel mogen worden gebruikt voor privatieven. Alleen valt de overtreding dan niet meer op!
Voor "het zelf poetsen" moet iedere eigenaar akkoord gaan (dus unanieme beslissing) aangezien een VME een eigenaar niet met een gewone meerderheidsbeslissing kan verplichten om eigenhandig werk uit te voeren aan de gemene delen. Dat zou dwangarbeid zijn, verboden door de wet.
ronald de wilde
Offline
dienstencheques....
Gebruik van dienstencheques voor het onderhoud van "gemengde zones" (dus alles buiten het eigen privatief in een VME) mag niét.
Staat klaar en duidelijk in de voorwaarden ervan.

Als men "geklooi" wenst moet men dit maar trachten te realiseren, met alle eigenaars.
Als CvR zou ik op m'n achterste poten gaan staan!

Ron
baguetje
Offline
#11
Commissaris = echtgenoot van de poetsvrouw = enige lid van de RVM.... En beste vriendjes met de syndicus.....

 
baguetje
ronald de wilde
Offline
# 18
En blijkbaar is dat oké voor de VME.......
De fiscus reageert altijd op anonieme klachten, wat wacht u dan...., tenzij u mogelijks aan die klacht zou worden gelinkt door de anderen in de VME, en u dat in een mogelijk vervelende positie als bewoner zou plaatsen.

Ron
't appartement
Offline
hou het zakelijk
Vraag syndicus of hij voor de vergoedingen betaald aan de poetsvrouw een fiscale fiche 281.50 heeft opgesteld. Dat is verplicht en dit heeft nu eens NIETS te maken met een beslissing van de AV die "kracht van gewijsde" heeft verkregen.
AV kan en mag iemand aanstellen om te poetsen, vervolgens doet syndicus de betalingen maar dat houdt dan ook in dat hij automatisch jaarlijks die fiche moet opstellen, overhandigen aan de poetsvrouw alsook doorgeven aan de inkomstenbelastingen.
Ik zou op die concrete basis een nieuwe klacht of beroep instellen bij BIV en de belastingen op de hoogte brengen indien de fiche ontbreekt.
lebragard
Offline
#14

aan #14 t'appartement

Baguet, wat uw bron zegt is 100 percent correct.

Geef de fraude aan bij de fiscus en de sociale zekerheid, dan zal je zal het effect zien.


Inderdaad je zal het effect zien : de VME is de eindverantwoordelijke en zal de gevolgen van de fiscus , ervan dragen en de overtreding (proces) moeten betalen.

Onder andere dat de syndicus bestellingen plaatst "in het zwart".

Syndicus voert uit wat er door de VME beslist is , en ja de VME kan een regresvordering doen naar de syndicus maar begin daar maar eens aan fout , schade en de oorzaak is er maar het causaal verband tussen beiden is flinterdun en dan de procedure , bewijslast , advocaatkosten.....


Veel doelmatiger in jouw geval dan het BIV orakel.

De VME moet zelf bepalen en weten wat ze wil en kan/moet doen.
Als de VME in eigen voet wil schieten , ja dan.....

't appartement
Offline
eigen voet?
Het gaat hier over een mede-eigenaar die niet akkoord is met de gang van zaken. Niet over een VME die zichzelf niet meer graag ziet.

Het is bijgevolg perfect mogelijk dat die ene eigenaar, om zijn doel te bereiken, de VME in haar eigen voet laat schieten. Door die ene actie maakt hij komaf met de ongewenste gang van zaken. En ja, hij zal ook delen in de kosten van zijn eigen actie, maar dat is enkel een afweging van kosten en baten.
ronald de wilde
Offline
# 20
Zakelijk houden...

U blaast koud en warm tegelijk, gewoon aangeven bij de fiscus en daarna om fiscale fiche laten vragen.
't Is trouwens een fiche 281.10 die dient gevraagd.
't Zal inmiddels wel duidelijk zijn dat met die syndicus e.a. aldaar geen land te bezeilen is, dixit onze vraagsteller.

Ron
lebragard
Offline
hou het zakelijk....

Aansprakelijkheid van de VME en de syndicus in het appartementsrecht.
Lees het artikel en besluit dan zakelijk.

www.adlex.be/nl/team/1968-kristien-dejong/1943-artikels/2225-aansprakeli...

en #21
Het is bijgevolg perfect mogelijk dat die ene eigenaar, om zijn doel te bereiken, de VME in haar eigen voet laat schieten. Door die ene actie maakt hij komaf met de ongewenste gang van zaken. En ja, hij zal ook delen in de kosten van zijn eigen actie, maar dat is enkel een afweging van kosten en baten.

Heeft die ene eigenaar , neen gestemd tijdens die AV , die ene eigenaar had toen actie moeten ondernemen vrederechter ect...Nu de kosten baten afweging , regresvordering naar de syndicus toe , kan u nu al zeggen dat die kosten de pan uit zullen springen...

 

't appartement
Offline
omgekeerd
Eerst nagaan of die fiche correct werd opgesteld (wat wel niet zal zijn) en dan indien nodig aangeven.
Alleszins moest de syndicus die fiche opstellen, daarvoor heeft hij geen opdracht nodig van de VME want wettelijk verplicht.
Daarom kan vraagsteller in beroep bij BIV erop wijzen dat syndicus een beroepsfout heeft gemaakt door die fiche niet op te stellen.
Dat staat volledig los van de beslissing van de AV om mevr. x als poetsdienst aan te stellen.
't appartement
Offline
eentonig
Uw opmerkingen worden wel echt eentonig...

Ik kan me niet indenken dat er tijdens de AV expliciet werd beslist om die
fiche niet te laten opstellen.
Derhalve mag iedere mede-eigenaar ervan uitgaan dat de syndicus
de fiscale wetgeving zal respecteren en die fiche opstellen.
Derhalve moet er niet verplicht via de vrederechter worden geageerd, gewoon melden bij de fiscus volstaat.

En bovenal: de fiscus trekt zich geen kl... aan van wat een AV in al haar wijsheid zou beslist hebben en wat er "kracht van gewijsde" zou verkregen hebben.
Ik heb al meermaals geschreven dat die kracht van gewijsde niet geldt voor derden, anders zou een AV de Belgische wetgeving kunnen wijzigen! De fiscus is een derde.

Ik vind het dan ook ongepast dat u onze vraagsteller zonder enige reden bang maakt.
Hij vroeg een argument om een eventueel beroep bij BIV in te leiden.
Wel, nalaten van syndicus om de verplichte fiscale fiche op te stellen is een CONCRETE beroepsfout. Dat kost het BIV wel wat meer moeite om het te weerleggen...
lebragard
Offline
eentonig...
Inderdaad eentonig , maar leerrijk nietwaar ! cfr. uw bijdrage .
 

Aansprakelijkheid van de VME en de syndicus in het appartementsrecht

 

www.adlex.be/nl/team/1968-kristien-dejong/1943-artikels/2225-aansprakeli...

 
't appartement
Offline
punt gemist
Met de geciteerde tekst heb ik geen enkel probleem.
Maar die heeft absoluut niets te maken met de raad die ik aan de vraagsteller gaf.
Teneinde een onwettige situatie af te blokken kan hij zonder enig probleem te werk gaan zoals ik aangaf. Indien hij de onwettige situatie aan de fiscus aangeeft zal er van buitenaf worden ingegrepen en ik denk niet dat de VME na een boete de bestaande illegale toestand nog zal tolereren. Het kost vraagsteller zijn aandeel in de boete, uiteraard, er is geen free lunch.
Of de VME vervolgens wil recupereren bij de syndicus is een andere vraag en dat zal wel via dagvaarding moeten gebeuren. Maar los daarvan kan de beboeting wel gebruikt worden voor een beroep bij BIV door vraagsteller, een syndicus mag immers zijn medewerking niet verlenen aan zwartwerk want dat staat in de deontologie. Met de deontologie in de hand kan en moet (zou moeten...) het BIV de syndicus een tuchtstraf geven.
lebragard
Offline
andere syndicus....
Syndicus ontslaan en een andere syndicus zoeken die wel volgens de statuten en de wet werkt.
Simpelste en makkelijkste en vooral goedkoopste oplossing. 
Heibel in een appartementsgebouw (boek Clabots) , kennen we allemaal nietwaar.

Raad van mede-eigendom en rekeningcommissaris , als die hun werk doen zoals het moet , wel dan zijn we al een stap verder en als dat niet het geval is is die VME ziekjes en al de leden van die vereniging zullen het moeten uitzieken.
Vergeet niet dat een syndicus , de vertegenwoordiger is van die vereniging en maakt deze fouten , ja dat kan , de raad zou dit moeten merken ect...feit blijft dat die vereniging zal opdraaien voor die fouten en noem maar op. De wet mede-eigendom is wat ze is en men moet roeien met de riemen die men heeft. 
Iedereen weet dat zwartwerk niet toegelaten is !! en iedereen gaat (soms) mee in het verhaal ect....
Gelijk hebben is één, gelijk krijgen ten koste van wat...is twee.
Maar ik kan meegaan in uw verhaal , krachtdadig optreden is vereist tijdens en na de AV , kort op de bal spelen is de boodschap. (cfr. klacht BIV : uw onderwerp dubbele boekhouding)

 
baguetje
Offline
beroep BIV

Dank voor de vele adviezen (hoewel soms tegenstrijdig) en de ondersteuning.

Het BIV geeft inderdaad wel de mogelijkheid tot beroep "volgens artikel 20§4 van de Wet van 11 februari 2013 houdende de organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar (zoals gewijzig bij wet van 21 december 2017, B.W. 22 januari 2018": "De klager en het bureau kunnen elk een gemotiveerd verzoek om de beslissing van de rechtskundig assessor inzake het klasseren zonder gevolg van een klacht te herzien verzenden aan de rechtskundig assessor generaal binnen de 15 dagen na de kennisgeving van deze beslissing."

In een van de reacties werd verwezen naar het mogelijk nog niet aangesteld zijn van deze functionaris. Weet iemand meer hierover?  

Aangezien het organseren van zwart werk onder poetsvrouwen blijkbaar een bijna alledaags feit is binnen de wereld van de syndici vrees ik dat het BIV geen precedent zal durven scheppen met het (beperkt) sanctioneren van een syndicus.

Een procedure opstarten bij de Vrederechter is te duur en zal ongetwijfeld een boemerang effect hebben.

En ja de kliklijn.... Toch een moeilijk moreel probleem. De syndicus kunnen vatten zou al een hele prestatie en genoegdoening zijn.



 

baguetje