boekhouding syndicus

94 antwoorden [Laatste bericht]
't appartement
Offline
wet heeft voorrang
http://www.cnc-cbn.be/texts/advices : "De door de CBN goedgekeurde en gepubliceerde adviezen hebben geen bindende kracht."

Ergo: Alleszins heeft de wetgeving voorrang op de adviezen van de CBN. De adviezen zijn subsidiair aan de wetgeving. Ze kunnen er zich niet boven plaatsen.

De boekhouding van de VME is eigenlijk niets meer dan de ex-post registratie van handelingen/beslissingen die hebben plaatsgevonden.
Het zijn de handelingen/beslissingen die conform moeten zijn met de vigerende wetgeving.

En niet omgekeerd: een boekhoudkundig advies kan niet vooruitlopen op de wetgeving door te dicteren dat handelingen/beslissingen anders moeten verlopen dan wat de wetgever daarover heeft vastgelegd. Het mag ook niet ingaan tegen de ratio legis in het algemeen.

Een CBN advies interpreteren als sui generis wetgeving is als vloeken in de kerk en getuigt van boekhoudkundige myopie.

Het KB dat het rekeningstelsel invoert voorziet in de nodige flexibiliteit.
In art. 3 wordt gestipuleerd dat de rekeningen "dienen te worden ondergebracht in een voor de VME passend rekeningstelsel ingericht naar de eisen van de Vereniging van Mede-Eigenaars".

Ergo: Een VME die -volkomen legaal- beslist om geen reservefonds op te richten of het af te bouwen nadat de uitgave heeft plaatsgevonden, hoeft niets op de balans te zetten en hoeft als gevolg daarvan ook geen grote uitgaven af te schrijven. Wat niet is kan niet zijn.

Wat wel als een rots in de branding vaststaat is dat vanaf 20 woonkavels een dubbele boekhouding verplicht is. Bovendien kan er niet door overeenkomst worden van afgeweken aangezien de wetgeving op de gedwongen eigendom van dwingend recht is.
ronald de wilde
Offline
# 61
Adviezen zijn inderdaad maar "adviezen", in deze heeft het CBN63 wel kracht van wet gekregen door de opname ervan in het bewuste KB.
Verwijzen naar dat art. 3 om wat ruimte te zien tot handelen en te stellen dat wat soepel kan worden omgegaan omwille van "VME passend rekeningstelsel ...." heeft geen zin want het voorgestelde rekeningstelsel is integraal overgenomen in de vigerende wetgeving.

"Lebragard" heeft op zijn vraag onder #1 reeds antwoord gekregen, niét op zijn niet gestelde aanleunende vraag hoeveel het bedrag dient te zijn.
Dat laatste kàn een punt van discussie zijn/worden (op een AV) indien, in voorkomend geval, een ME-met-kennis-van-zaken daarover gaat struikelen, of indien een CvR de puntjes op de "i" wenst. Mocht de vraag nog maar worden gesteld, vermoedelijk gaan velen reeds de mist in, getuige ook de reactie, kort hiervoor, vanwege "moeflon".
De wetgever wenst éénduidigheid en dat is prima én hopelijk wordt hij ook grotendeels gevolgd, of veel discussies, als ook een van de doelstellingen, daarmee van de baan zijn valt wél te betwijfelen.  
Zelf heb ik mijn houding bepaald, ten overvloede hier reeds gesteld, en, nogmaals, met dank aan "hdauw" om die CBN63 extra in de verf te zetten. Met mijn syndicus is ook daarover reeds kortgesloten.

Ron 
't appartement
Offline
advies CBN geen wet!!!
Het advies van de CBN wordt nergens vermeld in het KB! Het heeft dus op zich geen enkele wettelijke verplichting.
Wel het rekeningstelsel. Maar dat moet maar toegepast worden in functie van de eisen van de VME (zie Art.3). Ook logisch want een KB kan niet verder strekken dan de wetgeving waarvan het de uitvoering is. De toepasselijke wetgeving is die in het B.W. over de gedwongen mede-eigendom
Aangezien een VME volgens die wetgeving kan beslissen om geen reservefonds op te richten zijn de rekeningen dienaangaande in dat geval niet op te nemen op de balans. Indien de VME een renovatie laat uitvoeren met een bestaand reservefonds maar beslist om daarna niet verder te gaan met een reservefonds dan moet er ook niets op de balans worden geplaatst. Want doet men het toch dan wordt de beslissing van de VME niet correct gehonoreerd omdat er dan automatisch opnieuw reserves zouden worden opgebouwd.
M.a.w. de rekeningen van het genormaliseerd rekeningstelsel moeten alleen maar worden toegepast in functie van de beslissingen van de VME.
 
ronald de wilde
Offline
# 63
Of het CBN63 woordelijk in dat KB staat of niet, het rekeningstelsel en de handelwijze ervan is erin opgenomen én dwingend te volgen, binnen de huidige app.wet.

Het art.3 moét gelezen worden in het méérvoud én met komma's: "... een minimum genormaliseerd rekeningstelsel, aangepast aan de aard van de verenigingen van ME's ...", en dus niet voor/door elke VME zelf te bepalen. 

En uniform rekeningstelsel dus voor elke VME van 20 of meer kavels.
De aanleg van een reservefonds is verplicht (min. 5% van de werkingskosten/vorig werkjaar) en dus, in principe, vermeld te staan op de balans/inventaris.

Alles met ingang 1/1/2013, na het verschijnen in het Staatsblad, wat ook tijdig is gebeurd.

Uiteraard kan een AV (dus de VME) anders beslissen, maar moet wel het besef er zijn wat de eventuele problemen én mogelijke gevolgen kunnen zijn. 

Ron 
't appartement
Offline
correcte wetteksten

Met het toevoegen van letters en leestekens die niet in de wettekst staan kun je natuurlijk alles bewijzen! Om een wettekst te interpreteren mag je hem niet wijzigen.

De nieuwe wet brengt wat betreft reservefonds meer duidelijkheid door expliciet in de mogelijkheid te voorzien om geen reservefonds op te richten. De 5 percent geldt enkel indien de VME geen andere beslissing neemt. Met 4/5 van de stemmen kan men beslissen om geen reservefonds op te richten.

Alleszins toont dat aan dat na grote werken er geen verplichting is om die te activeren als bestanddeel van een reservefonds.
De wijze waarop een reservefonds moet worden weergeven op de balans geldt enkel indien de VME heeft besloten het op te richten.
Zoniet zou het uitvoerend KB in tegenstrijd zijn met de wetgeving zelf die het moet uitvoeren, wat juridisch niet kan/mag.

samenvattend:

 1.beslissing om reservefonds op te richten door VME >>>> dan inboeken zoals kb voorschrijft
 2.feit dat KB de vorm van de boekhoudkundige verwerking voorschrijft indien er een reservefonds is >>>> houdt geen  verplichting in voor de VME om reservefonds effectief op te richten

ps: dit is mijnesweegs absoluut geen waarde-oordeel wat betreft al of niet oprichten van een reservefonds, enkel een vaststelling

 








 

ronald de wilde
Offline
# 65
De nieuwe (wijziging) wet voorziet een verplichte aanleg reservefonds binnen de 5 jaar na opstart VME én een minimum percentage aan werkingskosten/vorig werkjaar.

Uiteraard kan de AV anders beslissen, maar.....
En leestekens, naast volledige woorden, dienen om correct tot lezing te komen, niet om....

Ron
hdauw
Offline
Het KB van 2012 heeft dubbel

Het KB van 2012 heeft dubbel boekhouden verplicht gemaakt voor VME's met minstens 20 privatieven.

De commissaris van de rekeningen dient op zijn minst na te gaan of de boekhouding volgens de principes van het dubbel boekhouden gevoerd werd.

De basisprincipes dubbel boekhouden zijn identiek voor vennootschappen, vzw's en Vme's.

Deze basisprincipes zijn indirect via artikel 7 welke verwijst naar artikels in het KB van 2001 tot uitvoering van het wetboek vennootschappen toepasbaar gemaakt voor de VME's.

 

Art. 9. Artikel 25, § 1 en § 2, artikel 31, artikel 32, artikel 33, eerste lid, eerste zin en tweede lid,

eerste zin, artikel 42, artikel 45, artikel 46, artikel 49, artikel 67, artikel 68, artikel 73, artikel 74,

artikel 75 en artikel 77 van het koninklijk besluit van 30 januari 2001 tot uitvoering van het

Wetboek van vennootschappen, zijn van toepassing op de boekhouding van mede-eigenaars,

met dien verstande dat het woord “jaarrekening” in deze artikelen moet vervangen

worden door het woord “inventaris“ en het woord “vennootschap“ door de woorden

vereniging van mede-eigenaars“.

 

Wie hiernaar verwijst is niet misvormd door het vennootschapsboekhouden, hij verwijst immers naar basisregels die ook voor VME's van toepassing zijn.

 

KB 2001

Art. 31. Elk bestanddeel van het vermogen wordt afzonderlijk gewaardeerd.

Art. 32. De waarderingen moeten voldoen aan de eisen van voorzichtigheid, oprechtheid en

goede trouw.

 

Dit zijn de twee van de basisregels waardoor de VME verplicht is niet periodieke uitgaven te activeren en af te schrijven.

Hoe deze waardering dient te gebeuren is in detail uitgelegd onder punt 11 van het Bulletin 63 CBN.

 

11. Het koninklijk besluit voorziet dat vaste activa (zoals bijvoorbeeld de aankoop van een zitmaaier

of een nieuwe filterinstallatie voor het zwembad) worden gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde

en voor dat bedrag in de inventaris worden opgenomen, onder aftrek van de desbetreffende

afschrijvingen. Op die manier wordt de aankoopkost van dergelijke vaste activa gespreid over hun

waarschijnlijke nuttigheids- of gebruiksduur. Uiteraard dienen enkel de vaste activa waarvan de

aanschaffingswaarde een materieel bedrag bedraagt, als vaste activa geboekt te worden. Worden

deze goederen niet als vaste activa geboekt, dan mag dit geen vertekend beeld geven van het

vermogen van de vereniging van mede-eigenaars. Dergelijke activa, die geen materiële aanschaffingswaarde hebben, mogen direct in kosten worden genomen.

 

 

De commissie boekhoudkundige normen staat effectief niet boven de wet. Men mag deze adviezen naast zich neerleggen, maar dan liefst op basis van een correcte redenering.

 

Ergo: Een VME die -volkomen legaal- beslist om geen reservefonds op te richten of het af te bouwen nadat de uitgave heeft plaatsgevonden, hoeft niets op de balans te zetten en hoeft als gevolg daarvan ook geen grote uitgaven af te schrijven. Wat niet is kan niet zijn.

 

Deze redenering is niet correct.

Het is correct dat een VME kan beslissen geen reservefonds aan te leggen, maar daaruit besluiten dat grote uitgaven niet op de balans hoeven te staan met als gevolg daarvan dat er ook niet dient afgeschreven is een brug te ver.

Wat niet is kan niet zijn. Er is geen reservefonds, dus op de inventaris zal  er ook geen reservefonds zijn. Er is wel een grote, niet periodieke uitgave. Dit vermogensbestanddeel dient derhalve op het actief van de inventaris te staan.

Wat is moet op de inventaris staan.

 

Artikel 3 van het KB 2001 zegt klaar en duidelijk dat elk bestanddeel van het vermogen afzonderlijk dient gewaardeerd te worden.

Hoe dit bestanddeel van het vermogen gefinancierd wordt speelt daarbij geen rol.

 

Als mede-eigenaar heeft de commissaris het recht het nut van deze wetgeving in twijfel te trekken. Als commissaris  echter dient hij niet zijn eigen mening te ventileren, maar dient hij na te gaan of de boekhouding al dan niet volgens de wettelijke regels gevoerd werd en daarover te rapporteren.

 

Het is onbegrijpelijk dat een wetgeving die in samenspraak met het het BIV tot stand kwam in grote mate niet opgevolgd wordt

 

BIV nieuws 2012

Een ander dossier waarvoor het BIV onder andere mee aan tafel zit,is dat van de Koninklijke Besluiten

omtrent het voeren van een genormaliseerde boekhouding in de mede-eigendom en de inschrijving van

de VME in de Kruispuntbank van Ondernemingen.

Die KB 's zullen zorgen voor een opwaardering van de naam en faam van de syndici.

 

Van opwaardering van naam en faam van de syndici is momenteel geen sprake, integendeel.

 

 

't appartement
Offline
BIV watch out!
“BIV News” (nummer 2018-1 21ste jaargang)”:
“Gezien de deontologie de beroepsbeoefenaar verplicht om bepaalde kwaliteitsgaranties te bieden, moet de klant die garanties ook maximaal kunnen afdwingen." (Dirk Lindemans op blz. 6-7).

Hoop doet leven....
Dat het BIV nu maar in de eerste plaats zelf zijn pappenheimers in het gareel houdt!
En laat ons intussen het BIV met argusogen in het oog te houden.
De sleutel voor een correcte toepassing van de wetgeving ligt voor een groot deel bij hen.
Nu moeten rekeningcommissarissen met een dosis fantasie zelf de brokken opruimen tenzij ze hun kap over de haag gooien. Maar dan zijn de eigenaars de pineut en zij het zwart schaap.
ronald de wilde
Offline
syndicus-software
Ik wil in deze discussie niet het laatste woord hebben, maar in heel de kwestie om tot een uniform rekeningstelsel te komen (dd.2012) is, naar mijn gevoel, een belangrijke taak voor de syndici over het hoofd gezien: praktisch en vlot tot een individuele afrekening komen van de ME's, op basis van de door hen gestorte bijdragen, in de loop van het werkjaar.

Veel van de leveranciers software, die men toch niet zomaar als klungelaars tegen de muur kan spijkeren, werken niet naar een totaal eindtegoed/-tekort wel naar die voormelde individuele afrekening, wél naar die voormelde belangrijke taak toe. Het totaal daarvan staat te lezen op actiefzijde van de inventaris (vroegere eindbalans). Net zoals het bedrag van de leveranciers (wel in kosten maar nog niet betaald) op de passiefzijde.
Ook zij gaan veelal mee in de redenering dat een uniform rekeningstelsel een goede zaak is, ook zij lezen de regelgeving.

En uiteraard geven syndici hen dan ook het vertrouwen, afgewogen het gebruiksgemak en de zo groot mogelijke conformiteit met de regelgeving.

Ron  
 
't appartement
Offline
Ik onderschrijf vorig punt
Ik onderschrijf vorig punt #69 volledig.
Als de boekhouding op die wijze werd gevoerd én financieel correct is naar de eigenaars toe dan gaat niemand -inclusief vrederechter- begrip tonen voor een Rekeningcommissaris die onder die omstandigheden de rekeningen zou verwerpen.

Van de gratis Rekeningcommissaris mag men niet verwachten dat hij als een Don Quichote tegen windmolens gaat vechten.
ronald de wilde
Offline
toevoeging: geen
... dan gaat niemand - inclusief vrederechter - begrip tonen voor.....

Hopelijk bedoeld als:   ..... GEEN begrip tonen     ;-)

Ron
't appartement
Offline
dubbele negatie
Als er niemand is die geen begrip toont dan toont iederen begrip.
Twee negaties in één en dezelfde zin heffen elkaar op.

Dus ja, ik bedoel dat mede-eigenaars, rechters, enz. niet enthousiast zullen zijn als de rekeningcommissaris een financieel correcte boekhouding zoals beschreven in #69 zou verwerpen. Daar zouden ze geen begrip voor opbrengen.
ronald de wilde
Offline
sorry
Onterechte reactie onder # 71.
'k Heb zelf onzorgvuldig de rest van die zin gelezen.
hdauw
Offline
BIV watch out!

De boekhouding van een VME is niet gemaakt om de individuele afrekening van de mede-eigenaar te berekenen.

De boekhouding dient wel op een transparante en eenduidige wijze de grootte van de te verdelen kost te bepalen.

De beheerssoftware programma's waarmee de syndici tot invoering van de boekhoudwetgeving werkten waren niet ontworpen om de aan de eisen van de wet van 2012 te beantwoorden.

 

Mter. Clabots besluit dan ook in bespreking van de nieuwe boekhoudwetgeving:

 

http://www.exclusiefbeheer.be/frontend/files/userfiles/files/Boekhouding%20en%20appartementsmede-eigendom%20(Mr_%20A_%20Clabots).pdf

 

Deze nieuwe, nauwgezette regelgeving indachtig, kan enkel besloten worden dat van de syndicus een steeds verder gaande professionaliteit en thans boekhoudkundige kennis wordt verwacht. De beoefening van deze regelgeving vereist het hanteren van een gepast boekhoudpakket, … en dus wel enige investering van de zijde van de syndici.

 

Ook de CBN verwijst in zijn brochure CBN63 op pagina 16 naar deze problematiek. Zij geeft ook de reden aan waarom de bestaande software niet geschikt is om aan de verplichtingen van het KB 2012 te voldoen.

 

Het valt naar de mening van de Commissie aan te bevelen om ook de kosten die de vereniging draagt extracomptabel bij te houden per kavel zodat de vereniging op het einde van elke rapporteringsperiode een juiste detailvoorstelling kan geven van de nog resterende schuld reserve- en werkkapitaal per kavel (zie ook supra). Deze informatie kan bezwaarlijk bijgehouden worden in een algemene boekhouding vermits deze rapporteert naar kostensoort en niet naar kostenplaats.

 

Een syndicus, die beweert dat de 700 rekeningen op het passief dienen vermeld, beheerst duidelijk zelfs de basisprincipes van het dubbel boekhouden niet. Daarenboven werkt hij hoogstwaarschijnlijk nog met verouderde niet aan de nieuwe wetgeving aangepaste software.

 

In #38 van 't appartement is er zelfs een syndicus die, niettegenstaande een veelvoud van 20 woongelegenheden, er een enkelvoudige “koekendoos” boekhouding op na houdt.

 

Hiertegen werd op 27/07/2018 door 't appartement klacht ingediend bij het BIV.

 

Benieuwd hoe het BIV gaat reageren op dit extreem gebrek aan bijscholing en professionalisme.

 

Daarom 't appartement is er al enig zicht tegen wanneer er een uitspraak te verwachten valt?

 

 

 

 

ronald de wilde
Offline
koekendoos
'k Ga de gevoerde discussie geen nieuw leven inblazen, maar toch nog even dit.
Het is duidelijk hoe het BIV kan/zal reageren over dat geval met die "koekendoos", maar verwachten dat er "ten gronde" zal geantwoord worden zal volgens mij vergeefs zijn.

Mter Clabots aanhalen in de voorgaande reactie is de zoveelste bevestiging van wat er in de richtlijn staat, niets nieuws, wel als argument voorbijgaand aan de realiteit.
En met die realiteit bedoel ik niet de syndici die er maar op los rommelen, wel diegenen, én met hen ernstige softwareleveranciers, die gedegen financieel beheer leveren (zoveel als mogelijk volgens de richtlijn dd 2012, én dus ook met "inventarissen" zonder die 700/701) en duidelijke individuele afrekeningen.

Voor mij duidelijk dat in deze de theorie en de praktijk niet op mekaar zijn afgesteld, toen.
Wie, toen, de zwaarste impact op het resultaat heeft gehad is me niet duidelijk, al heb ik een vermoeden, dat het blijkbaar "niet werkt" is dus niet zo verwonderlijk, met dus ook de onwil van sommigen tot gevolg.

Ron  

 
't appartement
Offline
vraag hdauw

Ontvangstbevestiging BIV ontvangen op 1 augustus, daarna totale stilte:

------------
 "Geachte heer,

Ik heb uw schrijven d.d. 26 juli 2018, betreffende een klacht tegen NN en de heer NN in goede orde ontvangen en zal er een gepast gevolg aan geven.
Mocht u intussen in het bezit worden gesteld van bijkomende nuttige informatie of stukken die dienstig kunnen zijn voor mijn onderzoek, dan vraag ik u mij deze te willen overmaken teneinde het dossier te vervolledigen.
Ik vestig er uw aandacht op dat de Uitvoerende Kamer van het B.I.V. (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) over een wettelijk omschreven bevoegdheid beschikt, zoals onder meer het bijhouden van het tableau en de lijst van stagiairs en het toezicht houden op de naleving van de deontologische regels.
Op deontologisch vlak beperkt de bevoegdheid van de Uitvoerende Kamer zich tot de instructie van klachtendossiers en het gebeurlijk opleggen van tuchtsancties. Er kan nooit sprake zijn van enig rechtsherstel en de aanklager kan in een tuchtprocedure ook nooit burgerlijke partij zijn.

Hoogachtend.

 NN

Juridisch Assessor Uitvoerende Kamer"
-----------

Nog geen bericht ontvangen dat de klacht is geseponeerd...maar verder dus niets.

Het zou nogal straf zijn dat het BIV het ontbreken van een dubbele boekhouding expliciet zou toestaan terwijl wij hier op een apothekersweegschaaltje verwoed details zitten af te wegen!

Bovendien betreft het geen amateursyndicus, maar een vrij groot kantoor.



 

chrisguillaume
Offline
OPTREDEN BIV
Augustus is een "vakantiemaand", dus alles gaat wat trager. Uw klacht zal wel degelijk gevolg krijgen. De betrokken syndicus wordt aangeschreven, en dient het BIV te antwoorden. Het gevolg gaat zijn dat die syndicus alles wettelijk in orde maakt, en U krijgt dan bericht hierover van het BIV. Dit neemt wel enkele weken in beslag.
 
't appartement
Offline
doel bereikt
"Het gevolg gaat zijn dat die syndicus alles wettelijk in orde maakt"

Als dat zo verloopt dan is het doel bereikt: voeren van een correcte boekhouding. Goedkopere weg tot oplossing dan een dagvaarding.

Blijft dan nog de deontologische fout van de syndicus omdat hij in het verslag van de AV letterlijk heeft genotuleerd dat " ..de AV toestemming geeft om geen dubbele boekhouding te voeren zoals voorgeschreven door de wet op de gedwongen-mede-eigendom".

De dubbele boekhouding kan hij misschien wel retro-actief uit zijn mouw schudden, maar het geciteerde punt dat in het verslag van de AV staat zal daardoor niet verdwijnen! Dat punt staat voor eeuwig in het verslag.

Het aanzetten van de AV tot wetsovertreding is een overtreding van artikel 78 van de deontologische code en dient beoordeeld te worden door de tuchtraad van het BIV.

Hopelijk gaan  we weldra weten hoe ernstig de tuchtraad de deontologie van het BIV neemt. Als dit alles zo maar kan en door de mantel der liefde wordt toegedekt, dan is de deontologie en de wetgeving op de gedwongen mede-eigendom een vodje papier.
lebragard
Offline
het gevolg gaat zijn ...

"Het gevolg gaat zijn dat die syndicus alles wettelijk in orde maakt"

Zo de syndicus volhardt in zijn wijsheid/boosheid en stelt dat hij wettelijk in orde is omdat hij enkel uitvoert wat de AV beslist nml :

...de AV toestemming geeft om geen dubbele boekhouding te voeren zoals voorgeschreven door de wet op de gedwongen-mede-eigendom".
dan is dit zo en is hij wettelijk gezien in orde.

De AV is de wetgevende macht , de syndicus de uitvoerende macht en meer nog de eindverantwoordelijke blijft en is de VME - AV . 

Noch een rekeningcommissaris noch de raad noch het BIV kan een genotuleerde beslissing aanpassen of vernietigen wel een bijkomende (B)AV of vrederechter.


Indien men niet akkoord is met een genotuleerde beslissing geeft de wetgeving op de gedwongen mede-eigendom duidelijk aan wat men kan/moet doen , termijn , vrederechter ...
Indien men daar géén gebruik van maakt , zijn de genotuleerde beslissingen , rechtsgeldig en uitvoerbaar door een syndicus , bijgevolg is deze wet géén vodje papier , maar feitelijk de realiteit.

Ben benieuwd enerzijds, welk standpunt de syndicus gaat innemen in deze interressante zaak en anderzijds de beslissing van het BIV.

 
ronald de wilde
Offline
dus....
't Is en blijft de VME (via de AV) die bepaalt wat, hoe en door wie, ofwel met welk beheer die VME maar tevreden moet zijn. Zwartepieten is hier niet aan de orde, veel beter ware dat er eens ernstig was gepraat. 
Los van dat is en blijft het interessant om weten hoe een instantie als het BIV dit aanpakt en welk oordeel velt.

Ron
lebragard
Offline
dus...
volledig mee eens , de VME bepaalt het beleid ! en een zwarte piet kan men counteren.
 
't appartement
Offline
toch duidelijk
Alvast niet akkoord met de laatste interpretaties. Ze gaan juridisch zeer kort door (of uit) de bocht. Verwijzing naar zwarte Pieten begrijp ik niet.

Een AV van de VME kan het BIV niet beletten om een syndicus die de wet en de deontologie overtreedt te straffen en hem te verplichten zich te schikken naar de wet. Het BIV moet dat zelfs doen want het is haar opdracht. Een VME heeft geen wetgevende bevoegdheid en kan bijgevolg Belgische wetten niet wijzigen. Het zou om te beginnen in strijd zijn met de Belgische Grondwet. Ze kan ook geen overeenkomst afsluiten met een derde partij, in dit geval de syndicus, die afwijkt van de toepasselijke wetgeving omdat de wetgeving op de gedwongen mede-eigendom van dwingend recht is. Zelfs als we aannemen dat al wat de VME beslist "wet" wordt, dan geldt dat enkel jegens haarzelf en niet jegens de derde partij. De derde partij moet dan nog steeds alle wetten eerbiedigen waaronder ze beroepsmatig haar activiteit uitoefent.

Meer algemeen, en dat blijken niet veel mensen te weten, kan men op twee wijzen een beslissing van een AV betwisten:
- met de pet op van  lid van de VME (binnen de vier maanden)= binnen de toepassing van de wetgeving op de mede-eigendom (1)
- met de pet op van individuele schadelijder (kan altijd)= in toepassing van het gemeen recht (2)

Ingeval (1) altijd voor het vredegerecht en dan kan de rechter de "beslissing" van de AV hervormen.
Ingeval (2) mogelijk Eerste Aanleg, hangt af van bedrag dat ermee gemoeid is; dan wijzigt de rechter de beslissing van de AV niet, maar vonnist dat ze niet mag worden uitgevoerd.
Het is enkel een kwestie van terminologie en andere procedures die dienen te worden gevolgd.

Bovendien stond het punt niet op de dagorde van de AV en werd het niet besproken tijdens de AV. Syndicus heeft het als secretaris van de AV stommelings in het verslag van de AV geschreven. Met uitzondering van de rekeningcommissaris en de syndicus heeft GEEN ENKELE eigenaar het verslag ondertekend!
lebragard
Offline
ik verwijs graag....
Volledig eens met wat u aangeeft. (ik beweer niet het tegendeel !)

Maar onregelmatige , onrechtmatige en bedrieglijke beslissingen genomen door de AV en niet aangevochten bij een vrederechter zijn wat ze zijn en uitvoerbaar.

Zwarte pieten zouden kunnen zijn de raad , de syndicus , mede-eigenaars...die het mogelijk maken om beslissingen te laten nemen die het maatschappelijk doel van de VME niet dient.

verder verwijs ik graag :
http://quimmo.be/nl/forum/juridisch/boekhouding-vme
't appartement
Offline
onuitvoerbaar
Als de vme beslist om een derde partij een opdracht te geven onder voorwaarden die tegen de wettelijke voorschriften indruisen dan is dat in sé een onuitvoerbare opdracht.
De derde partij zou immers zelf onwettig moeten handelen om de opdracht uit te voeren.
En dat is nu juist het geval als een vme een "opdracht" geeft aan een syndicus om een taak, nml. beheren van een gebouw en voeren van boekhouding, niet volgens de wettelijke voorschriften te verrichten.

Stel dat een AV het volgende beslist:
"... bij de gevelrenovatie de wettelijke voorschriften ivm de veiligheid niet in acht te nemen, geen veiligheidscoördinator aan te stellen en geen stellingbouwer..."

De beslissing "is wat ze is", heeft kracht van wet en is uitvoerbaar? Ik dacht van niet....
lebragard
Offline
helaas ja.....

Ga volledig mee in jou verhaal , maar helaas de Belgische wet op de mede-eigendom is wat ze is en moet men beroep doen op een vrederechter......(!!??)

Dit in tegenstelling met de Nederlandse wetgeving van een VvE waar dergelijke beslissingen van de AV strikt geregeld is , nietig of vernietigbaar :
 

Een VvE besluit kan nietig of vernietigbaar zijn. Het gevolg van een nietig besluit is echter anders dan van een vernietigbaar besluit van de VvE. Bovendien zijn de mogelijkheden om op te treden tegen dergelijke besluiten anders.

Nietigheid en vernietigbaarheid

Een nietig besluit is een besluit dat in strijd is met de wet of de splitsingsakte en het toepasselijk modelreglement. Besluiten waarvoor de VvE geen beslissingsbevoegdheid heeft, zijn ook nietig. Een nietig besluit kan niet genomen worden en moet worden geacht niet te bestaan. Een vernietigbaar besluit is een besluit dat in strijd is met de bepalingen in de akte van splitsing over hoe besluiten tot stand komen: bijvoorbeeld over de vereiste meerderheid van bepaalde besluiten, het quorum of over de wijze van oproepen voor de vergadering. Ook zijn besluiten van de vergadering die in strijd zijn met het huishoudelijk reglement of VvE-besluiten die in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid vernietigbaar.

Acties tegen nietige en vernietigbare besluiten

Hoewel een nietig besluit van de VvE moet worden geacht niet te bestaan, kan het voorkomen dat het besluit toch uitgevoerd wordt. VvE leden kunnen zich verzetten tegen uitvoering van het besluit door een beroep te doen op de nietigheid. Dat kan door aan (het bestuur van) de VvE duidelijk te maken dat het besluit nietig is en dat niet overeenkomstig het besluit gehandeld zal worden. Alternatief is om zekerheid te krijgen door bij de rechter de nietigheid in te roepen. Dit gaat door middel van een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank. Win hierover tijdig juridisch advies in.

Als er sprake is van een vernietigbaar besluit, kan bij de kantonrechter een laagdrempelige verzoekschriftprocedure gestart worden. Dit moet binnen een maand nadat degene die het besluit wil laten vernietigen kennis heeft genomen van het besluit of daarvan kennis heeft kunnen nemen. Om termijnoverschrijding te voorkomen, kan het beste geteld worden vanaf de dag van de vergadering.Een VvE besluit kan nietig of vernietigbaar zijn. Het gevolg van een nietig besluit is echter anders dan van een vernietigbaar besluit van de VvE. Bovendien zijn de mogelijkheden om op te treden tegen dergelijke besluiten anders.

 

Nietigheid en vernietigbaarheid

Een nietig besluit is een besluit dat in strijd is met de wet of de splitsingsakte en het toepasselijk modelreglement. Besluiten waarvoor de VvE geen beslissingsbevoegdheid heeft, zijn ook nietig. Een nietig besluit kan niet genomen worden en moet worden geacht niet te bestaan. Een vernietigbaar besluit is een besluit dat in strijd is met de bepalingen in de akte van splitsing over hoe besluiten tot stand komen: bijvoorbeeld over de vereiste meerderheid van bepaalde besluiten, het quorum of over de wijze van oproepen voor de vergadering. Ook zijn besluiten van de vergadering die in strijd zijn met het huishoudelijk reglement of VvE-besluiten die in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid vernietigbaar.

Acties tegen nietige en vernietigbare besluiten

Hoewel een nietig besluit van de VvE moet worden geacht niet te bestaan, kan het voorkomen dat het besluit toch uitgevoerd wordt. VvE leden kunnen zich verzetten tegen uitvoering van het besluit door een beroep te doen op de nietigheid. Dat kan door aan (het bestuur van) de VvE duidelijk te maken dat het besluit nietig is en dat niet overeenkomstig het besluit gehandeld zal worden. Alternatief is om zekerheid te krijgen door bij de rechter de nietigheid in te roepen. Dit gaat door middel van een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank. Win hierover tijdig juridisch advies in.

Als er sprake is van een vernietigbaar besluit, kan bij de kantonrechter een laagdrempelige verzoekschriftprocedure gestart worden. Dit moet binnen een maand nadat degene die het besluit wil laten vernietigen kennis heeft genomen van het besluit of daarvan kennis heeft kunnen nemen. Om termijnoverschrijding te voorkomen, kan het beste geteld worden vanaf de dag van de vergadering.

www.nederlandvve.nl/vve-informatie/nietig-of-vernietigbaar-vve-besluit/

't appartement
Offline
vrederechter?
Vrederechter is niet (steeds) noodzakelijk.

De toezichthoudende instanties kunnen ingrijpen:

-In het vb van gevelrenovatie zal de bouwpolitie de werken zeker en vast verhinderen.
De wil en de wet van de vme zal niet uitgevoerd worden. Er komt geen vrederechter aan te pas.
-Naar analogie moet het BIV ingrijpen na klacht wegens onwettelijke boekhouding en zal de wil en de wet van de vme niet uitgevoerd kunnen worden. Een vme kan de deontologie van het BIV niet afzwakken of wijzigen. In art. 78 staat dat syndicus enkel beslissingen mag uitvoeren die niet indruisen tegen de wet, enz... Ook hier komt er geen vrederechter aan te pas. De interne tuchtprocedure komt in de plaats.
lebragard
Offline
juiste context ....
t' appartement , niet uit de context halen aub.

Onregelmatige , onrechtmatige en bedrieglijke beslissingen genomen door de AV en niet aangevochten bij een vrederechter zijn wat ze zijn en uitvoerbaar.

Of de genomen beslissing al dan niet effectief uitvoerbaar is , daar gaat het mij niet om.

Waar het mij om te doen is : de beslissing , al dan niet aangestuurd door de syndicus , en zo genotuleerd is dan feit en de volledige verantwoordelijkheid wordt gedragen door die VME. (bouwpolitie, proces-verbaal , schade ..procedure rechtbank ect..)

Vandaar het belang ,omdat de VME verantwoordelijk is voor de genotuleerde beslissingen zijn deze wat ze zijn en kunnen enkel en alleen aangepast/vernietigd worden door een (B)AV of door de vrederechter (rechter).

In uw concreet geval , had u ofwel een BAV of beroep moeten doen op een vrederechter , u bent immers als lid van die VME(mede-eigenaar)mede verantwoordelijk/aansprakelijk ! 

noot : de nieuwe aanpassingen aan de wet mede eigendom van kracht op 1/1/2019 zijn helaas niet ver genoeg gegaan.(belangenvermenging ?)

Een van de vaakst voorkomende discussies op het Quimmo forum is het aanvechten van de beslissingen van de AV. Dit is niet gewijzigd maar wel wat verstrengd in de zin dat men niet eender welke beslissing kan aanvechten, maar enkel deze die een persoonlijk nadeel opleveren aan de eiser. Het was beter geweest indien men ook automatische nietigheid van ongeldige beslissingen had voorzien, zoals gebruiker "lebragard" citeert uit de Nederlandse wet in deze forumpost.
 
ronald de wilde
Offline
voorstel
Laten we de verdere discussie hier, opgestart als "boekhouding syndicus", verder voeren rond het bedoelde item: het voeren van de boekhouding, op zich.

Ron
 
't appartement
Offline
hou op de hoogte
Het welles-nietes spelletje gaat in tegen de belangen van de mede-eigenaars. Daarom -en enkel om die reden- reageer ik er niet meer op.

Ik vermeld hier in de toekomst wel het gevolg dat aan de klacht ivm ontbreken van de wettelijk verplichte dubbele boekhouding hopelijk ooit eens wordt gegeven. Onafgezien van het resultaat, met de bedoeling om de rekeningcommissarissen te laten weten waar ze staan en op welke steun ze kunnen rekenen van de bevoegde instanties.
chrisguillaume
Offline
OPTREDEN BIV /BOEKHOUDING
Wat een dicussies allemaal, over een punt waar de syndicus duidelijk in de fout gaat. En het BIV gaat zeker orde op zaken stellen, want dit is een deontologische overtreding. Maar verder gaan die niet veel doen. Maar was het niet de bedoeling alles wettelijk in orde te brengen ? En dat doet het BIV, gratis ... Akkoord, ze nemen hun tijd. En ze gaan hun leden, die tenslotte elk jaar, verplicht, een redelijk bedrag aan lidmaatschap moeten betalen, tot de orde roepen als dit nodig is. Maar verder gaan ze meestal niet. Ik begrijp niet dat wanneer de syndicus duidelijke fouten maakt, men niet direct het BIV inschakelt. Het moet dan wel over deontologische overtredingen gaan (overtreden van de wet op mede-eigendom), andere zaken als bv verkeerde afrekeningen, enz, daar gaan ze (terecht) niet op in. En mijn ervaring is dat de syndicus  dan snel alles in orde maakt. Het lijkt daar bij de duivel te biechten gaan, maar als het over de deontologische plichten van een makelaar of syndicus gaat, altijd treden ze correct op, dat is mijn ervaring. En als afsluiting van de zaak krijg je altijd een gemotiveerd antwoord, met de vraag of je met het gevolg akkoord bent. En je krijgt nog 15 dagen de tijd om te antwoorden, dat je niet akkoord bent. Kan het nog beter, en alles gratis ?