eindbalans

27 antwoorden [Laatste bericht]
baguetje
Offline
Ondanks de vernieuwde wetgeving levert onze syndicus nog steeds een eindbalans af i.p.v. een inventaris. Ons gebouw telt 24 eenheden.

Die eindbalans wordt steeds enkele dagen voor de uitnodiging voor de AV opgemaakt. Nochtans ligt het einde van het boekjaar 2 maanden eerder....

Op die eindbalans zijn niet alle inkomsten terug te vinden (ondere andere de bijkomende opvragingen, die dit jaar zelfs 1/4 van de gewone provisie bedragen).

De CvR keurt dit allemaal goed.

Waar kan ik de wetgeving over de inventarisatie terugvinden en heeft er iemand een model van invetaris?

Met dank voor het antwoord.
baguetje
nescio1
Offline
# 4
nescio1
Offline
B.W. Art. 577-6 ยง 3 (tweede alinea)

".......de documenten........geagendeerde punten........worden geraadpleegd."
 
nescio1
Offline
consultatieperiode tussen datum bijeenroeping datum AV
't appartement
Offline
niet op de eindbalans
Op een eindbalans vindt men normaliter de opvragingen, of meer algemeen de inkomsten, niet terug. Daarvoor moet men kijken naar de resultatenrekening. Enkel het saldo van de resultatenrekening wordt overgebracht naar de balans.
baguetje
Offline
allen
dank voor alle antwoorden.

mijn vraag is blijkbaar onduidelijk. ik zoek naar de tekst die de syndicus verplicht om een inventaris te leveren. de eindbalans bevredigt me niet. ik heb te weinig tijd om een volledige boekhouding te doorpluizen. dat is de taak van de CvR.

het syndicuscontract bepaalt wel dat een eindbalans wordt voorgelegd, maar dat dateert van 2012 en werd nooit geactualiseerd.

is er nergens een model voorhanden?
baguetje
hdauw
Offline
De verplichting tot het

De verplichting tot het jaarlijks opmaken van een inventaris volgt uit het koninklijk besluit van 12 juli 2012, meer bepaald artikel 7

 

Art. 7. § 1. Elke vereniging van mede-eigenaars verricht, omzichtig en te goeder trouw, ten

minstens eens per jaar de nodige opnemingen,verificaties, onderzoekingen en waarderingen

om op een door haar gekozen datum de inventaris op te maken van al haar bezittingen,

vorderingen, schulden en verplichtingen van welke aard ook, die betrekking hebben op de

mede-eigendom, en van de eigen middelen daaraan verstrekt. De inventarisstukken worden

ingeschreven in een boek. De stukken die wegens hun omvang bezwaarlijk kunnen

worden overgeschreven, worden in dat boek samengevat en erbij gevoegd.

§ 2. De inventaris wordt ingericht overeenkomstig het rekeningenstelsel van de vereniging van

mede-eigenaars.

 

Artikel 9 van dit besluit verwijst onder andere naar artikel 25 § 1 van het koninklijk besluit van 30 januari 2001 tot uitvoering van het wetboek van vennootschappen met dien verstande dat het woord jaarrekening dient vervangen te worden door inventaris en het woord vennootschap door vereniging van mede-eigenaars.

 

 

 

Art. 25. § 1. De inventaris moet duidelijk worden opgesteld en stelselmatig weergeven,

enerzijds, de aard en het bedrag, op de dag waarop het boekjaar wordt afgesloten, van de

bezittingen en rechten van de vereniging van mede-eigenaars, van haar schulden en verplichtingen evenals van

haar eigen middelen, en anderzijds, voor het op die dag afgesloten boekjaar, de aard en het

bedrag van haar kosten en haar opbrengsten.

 

 

De inventaris bestaat als gevolg van deze 2 koninklijke besluiten uit:

 

Een een staat van activa: de bezittingen en de rechten van de mede-eigendom

Een staat van passiva: de schulden en verplichtingen evenals haar eigen middelen

De kosten: klasse 6

De opbrengsten: klasse 7 ( deze bevatten zeker alle opgevraagde voorschotten betaald of niet betaald)

 

Deze inventaris vormt een geheel en dient ter goedkeuring aan de algemene vergadering voorgelegd.

Dit onder de verantwoordelijk van de syndicus en de commissaris.

hdauw
Offline
Model van
Model van inventaris:
 
             
ACTIVA       PASSIVA    
             
230000 Uitrusting 1.701,26   440000 Leveranciers 898,12
230009 Afschrijving -170,13   489001 Overdracht reservekap 1.531,13
410100 Voorschotten wk 1.999,62   489002 Overdracht werkkap 8.362,75
490000 Over te dragen verz 666,77        
490001 Over te dragenOH lift 835,00        
550000 Bank 5.347,12        
550001 Spaarrekening 412,36        
    10.792,00       10.792,00
             
             
KOSTEN       OPBRENSTEN    
             
610110 OH Lift 417,50   701000 Voorschotten wk 19.088,53
610220 OH Electriciteit 127,05   750000 Intresten 12,62
610500 Schoonmaak 2.705,68        
610510 OH vloermat 145,22        
610760 OH Inkom 82,72        
612100 Electriciteit 660,00        
613000 Syndicus 2.901,60        
614000 Brandverzekering 1.952,00        
630200 Afschrijving 170,13        
650000 Bankkosten 45,37        
693000 Overdracht middelen 9.893,88        
             
    19.101,15       19.101,15
lebragard
Offline
andere post

# hdauw
In een andere post , zegt u :
Bevat de inventaris rekeningen van de klasse 6 of de klasse 7 dan is de gevoerde boekhouding niet in overeenstemming met het KB van 12 juli 2012.
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/boekhouding-syndicus

Hoe moet ik dit plaatsen met uw post hierboven van:
De inventaris bestaat als gevolg van deze 2 koninklijke besluiten uit:
Een een staat van activa: de bezittingen en de rechten van de mede-eigendom
Een staat van passiva: de schulden en verplichtingen evenals haar eigen middelen
De kosten: klasse 6

De opbrengsten: klasse 7 ( deze bevatten zeker alle opgevraagde voorschotten betaald of niet betaald)

Dank

 

't appartement
Offline
what is in a name


Klasse 6 en 7 rekeningen komen normaliter niet voor op de eindbalans.
Het is enigszins verwarrend dat ze wat eerder een eindbalans was nu een inventaris noemen....

Wat hdauw in zijn antwoord weergeeft is een volledige rapportage waarin ook een resultatenrekening zit.
En dat komt inderdaad overeen met art.25 van het KB waarin wordt gesteld dat: inventaris = staat van activa en passiva (klassieke eindbalans?) + een resultatenrekening.

Persoonlijk vind ik de nieuwe terminologie wat misleidend.
hdauw
Offline
# Lebragard # 10 waarnaar U
# Lebragard

# 10 waarnaar U verwijst ben ik begonnen met
 

Beste Siebe,

U hebt volkomen gelijk. Op de balans ( staat activa en passiva) mogen geen rekeningen van de klasse 6 of 7 staan.


Artikel 7 van het KB van 2012 spreekt enkel over een inventaris op te maken van al haar bezittingen , vorderingen, schulden en verplichtingen van welke aard ook. De inventarisstukken worden ingeschreven in een boek.

Deze inventaris, die dient ingeschreven, omvat dus enkel een staat van activa en passiva.

Hier mogen effectief geen rekeningen van de klasse 6 en 7 opstaan.

In het Kb van 2001 wordt het woord jaarrekening vervangen door inventaris.

Hier heeft inventaris een ruimere betekenis. Staat activa, passiva, kosten en opbrensten.

Waar ik in # 10 naar inventaris verwees was het in de beperkte betekenis van artikel 7 van 2012.

 
't appartement
Offline
niet compatibele definities
De twee betekenissen van inventaris zijn geen voorbeeld van duidelijke wetgeving en zullen aanleiding blijven geven tot een Babylonische spraakverwarring.
Reden waarom veel syndici (onterecht?) denken dat ze er vanaf zijn door een "inventaris" op te stellen in de engere zin van een eindbalans.
Daardoor leggen ze een onvolledige "jaarrekening" (nog een ander woord!) voor.
Resultaat van slordig wetgevend werk! Ze blaast koud en warm tegelijk.
baguetje
Offline
allen
dankuwel voor de uitgebreide informatie.

gezien de willekeurige datum waarop de 'eindbalans' opgemaakt wordt, interpreteer ik dit als een tussenbalans en geen eindbalans. Einde boekjaar = 30/4, eindbalans dateert van 4/6.

Wij moeten het met volgende posten stellen:

debet
400000     mede-eigenaars uitstaand
400000*   totaal kosten incl. btw
551000     saldo zichtrekening

credit
400000** opgevraagde provisies (al jaren hetzelfde bedrag ondanks extra's)
410100     werkkapitaal
440000     leveranciers openstaand
499998     afrondingsverschillen

wat de sterrentjes betekenen: geen idee. m.i. hebben de 3 rekeningen 400000 niks met elkaar te maken.
baguetje
't appartement
Offline
ben je zeker
Bedoel je dat de balans van het afgelopen boekjaar:

1. de situatie weergeeft einde boekjaar maar met vertaging van twee maanden wordt opgesteld?
2. de balans twee maand te laat wordt opgesteld én de situatie weergeeft zoals op tijdstip (einde boekjaar + twee maanden later)

1. is gewoon luiheid en traagheid
2. is compleet mis!

Die "balans" is een schriel beestje.
Inderdaad om sterretjes te zien!
baguetje
Offline
#13
uw conclusies zijn correct.
baguetje
ronald de wilde
Offline
#14
Beste Baguetje,

met uw boekhoudkundige kennis (sorry als ik dat zo stel, maar om te vermijden dat ze, syndicus én CvR, je omver praten) zou ik op de AV als repliek (dat recht kunnen ze u niet ontzeggen) op de vraag tot financiële décharge, en bij uitbreiding décharge voor de syndicus én CvR, niet verder gaan dan:
-de opmerking dat er niet is voldaan aan de CBN63 (boekhoudnorm) geldend voor de VME's.
-En, dat de voorgelegde "inventaris" (eindbalans) met wellicht ook de bijhorende afrekening dus méér dan te wensen overlaat,
--onwaardig voor een syndicus die predendeert meer dan 380 appartementsgebouwen en andere te beheren, en aldus meer dan 7500 klanten te bedienen.
--even onwaardig wat de CvR betreft, naar gevoerde controle, meer dan ontoereikend, én naar alle ME's toe. Vertrouwen geven aan een CvR is meer dan vragen om het afleveren van een 'vodje papier' met aangekruiste vakjes wat er allemaal is 'gezien' (is niet gelijk aan 'nagezien').

Met dan als conclusie uw voorstel aan de andere ME's om geen décharge te geven, teneinde later (volgende AV) een correcte versie af te leveren.

Genegen (en uw situatie kennend),
Ron
baguetje
Offline
#15
Beste Ron,

Jij mag dat gerust 'zo stellen'. Ik heb héél lang geleden handel gestudeerd en heb dus wel enig begrip van boekhouden. Die kennis is echter nooit professioneel geactiveerd. Maar mijn achterhaalde kennis doet me wel vele vragen stellen rond het reilen en zeilen binnen onze VME. 

Zoals je weet ben ik een beetje de Don Quichote in onze VME (niet prettig) en de luis in de pels van de syndicus (wel prettig). 

Een syndicus die weigert op te geven aan welke indexen zijn erelonen zijn berekend en de CvR die zeer waarschijnlijk ook die vraag nooit heeft gesteld....

De syndicus zal alleen van mij geen décharge krijgen en volgend jaar herbeginnen we weer. Tenzij ik voldoende instrumenten heb en klacht kan neerleggen. 

Gelukkig heb ik jou en de andere deelnemers die me hierin de weg wijzen. Nogmaals aan allen: 'grand merci'.


 
baguetje
ronald de wilde
Offline
#16
Baguetje,

...... en volgend jaar 'herbeginnen we weer'.....

Confronteert uw ME's dus met een gefundeerd bezwaar tot décharge, u gewoon afzijdig houden in die kwestie en (enkel) maar tegenstemmen is niét voldoende.
Mét luide stem uw bezwaar kenbaar maken én ondersteunen kan mogelijks ook anderen 'wakker' schudden, eens.

En dan kom ik (weer eens!) tot mijn stelling: een VME verdiént de mandaathouders .....!!!!
't Is niet omdat er zelfverklaarde grote syndicus voor staat, dat u niks behoort te stellen in het openbaar VME-bestel, om nadien moeite te doen uw gelijk te halen bij één of andere organisatie.
Laat die syndicus (en bij uitbreiding de CvR) maar eens duidelijk in dat VME-bestel klaarheid geven over correct-gevoerd-beheer van die VME. 
'Grote trom voeren' kan iedereen, degelijk werk afleveren is iets anders!!!

Ron
 
baguetje
Offline
#14 #12
in de laatste rechte lijn naar de AV van morgen, heb ik nog eens verschillende fora en artikels doorgenomen.

met 'algehele verwarring' tot gevolg.....

de bewoordingen zijn soms erg verschillend.

mijn uiteindelijke vraag ('teneinde niet af te gaan als een gieter): het contract van de syndicus bepaalt een boekhouding volgens een 'minimaal geregulariseerd rekeningstelsel'. sluit dit een dubbele boekhouding uit en rechtvaardigt dit de povere eindbalans uit #12 die wij voorgeschoteld krijgen?

sorry voor deze banale vraag.
baguetje
ronald de wilde
Offline
#18
Vanaf 20 kavels is een syndicus verplicht om een dubbele boekhouding te voeren!

Gebruik van het "minimaal genormaliseerd rekeningstelsel" - cfr grootboekrekeningen - heeft tot doel om alle kosten ea onder dezelfde rekeningen te boeken, in elke vennootschap, vereniging, VME. Voor de leesbaarheid ervan, voor de transparantie.

Als er 'minimaal' wordt gebruikt is dat om die onderverdelingen (bv 6-rekeningen) niet ellenlang onder te verdelen (610.000 - 610.000 - 610.100 - 610.110 - ... - 620.000).
Voor de VME's wordt naar de CBN(orm)63 verwezen.

En Baguetje, om niet af te gaan als een 'gieter', herinner je mijn vraag welke je zeker kunt stellen: of die syndicus (ons allebei gekend, en zich beroepend op degelijkheid) zich (nog) ernstig kan nemen als ..., of die CvR zichzelf kan kwijten van/voor het verkregen vertrouwen van de ME's na het afleveren van zijn 'vodje papier'.

Ron
baguetje
Offline
#18
andermaal bedankt Ronald.

tja, voor geld wil zelfs de duivel dansen. waarom dan de clown(s) niet? geldgewin is voor velen belangrijker dan de geloofwaardigheid en de dienstverlening. anders bestond dit forum niet....
baguetje
ronald de wilde
Offline
... in hun hemd!
Uiteraard Baguetje,
op dit ogenblik is het beste wat je kunt doen, ongeacht of je later effectief verder wenst te gaan, die beide instanties in jullie VME, dus én de syndicus én de CvR-van-dienst, confronteren met hun gepresteerde werk voor de VME, hun, toch voor minstens één ME (jij), ontoereikendheid ervan en dus schending van vertrouwen ervoor.

Confronteert beiden met de vraag welke ik je reeds heb overgemaakt. Misschien, al zou je mogen hopen dat ook anderen daardoor 'wat wakkerder' worden geschud én mee gaan reageren, helpt het, misschien prikkelt het toch hun eergevoel ('k mag nog hopen dat ze ervan 'gespeend' zijn) .....

Succes,
Ron 
't appartement
Offline
waar?
In welke stad is dat syndicuskantoor?
Ik krijg een déjà-vu als ik dit alles lees.
ronald de wilde
Offline
#22
In het Antwerpse....
Verder, denk ik, is het niet gewenst/geoorloofd er dieper op in te gaan, op dit forum.

Ron 
't appartement
Offline
identiek scenario
Namen mogen best niet genoemd worden.
Maar de geografische coördinaten kloppen ook al....
baguetje
Offline
#23
correct Ronald.

in het Antwerpse werken meerdere syndici. het blijft gissen....
 
baguetje
't appartement
Offline
balansen
Maar de meeste maken niet zulke miserabele balansen.
chrisguillaume
Offline
SYNDICUSSEN ANTWERPEN
Er zitten er in Antwerpen verschillende, waarvan 1 expliciet, (groot kantoor) waarvan ik mij afvraag hoe die nog altijd kunnen voortdoen. Ik zou zeggen, voor gefundeerde klachten, lid van Test-aankoop, daar Uw klacht indienen, lid van de "verenigde eigenaars", daar informeren, geven juridische info, anders rest nog het B.I.V, beroepsorganisatie van makerlaars en Syndici, die ook bij terechte klacht zal reageren.