juridische dossiers en privacy

20 antwoorden [Laatste bericht]
baguetje
Offline
Op onze laatste AV meldde de syndicus dat er 2 juridische dossiers lopende zijn.

Hij weigerde echter hier verder op in te gaan vanwege de wet op de privacy. Klopt dat? M.i. wou hij er zich snel vanaf maken.
baguetje
lebragard
Offline
procedure.....

Indien de VME niet betrokken is in de procedure , is het logisch dat de syndicus géén inzage kan/wil geven .

Is de VME beklaagde of/en de syndicus de beklaagde ?
Wat vraagt "eiser" en wie is de "verweerder" ? ect....

 
baguetje
Offline
#1
Het gaat 'zover bekend' over achterstallige betalingen. Mag hij zelfs de aard van het dossier niet aangeven?
baguetje
lebragard
Offline
https://juridischforum.be/vie




https://juridischforum.be/viewtopic.php?t=36053

Dat is dezelfde eindeloze discussie die ik al met een syndicus gehad heb over de privacywetgeving (maar dan specifiek voor art. 577-6, §3, derde lid BW). Ze kennen totaal niet de finesses van die wetgeving en toch gebruiken ze dat afschermmiddel, geheel ten onrechte.

In het advies van de privacycommissie staat duidelijk vermeld dat er geen enkel wettelijk beletsel bestaat om die informatie te verstrekken. 
https://www.gegevensbeschermingsautoriteit.be/search/site/mede-eigendom
en
https://ondernemingsdatabank.indicator.be/mede_eigendom/de_syndicus_en_p...


"De Commissie vertrekt vanuit het principe dat het recht van de algemene vergadering inzake goedkeuring van en controle over het bestuur en het vermogensbeheer absoluut ten volle moet worden uitgeoefend met inbegrip van het recht op inzage in de financiële staat van iedere mede-eigenaar ten aanzien van de mede-eigendom.
Aangezien :
- de syndicus persoonlijk aansprakelijk is voor zijn beheer en daarvan rekenschap moet afleggen aan de algemene vergadering om wiens goedkeuring hij verzoekt,
- bepaalde mede-eigenaars verdenkingen uiten aan het adres van de syndicus en zelfs de andere mede-eigenaars, een zo transparant mogelijke boekhouding gerechtvaardigd is,
- elke mede-eigenaar de rechter kan verzoeken de verdeelsleutel van de kosten te wijzigen omdat hij daardoor schade lijdt, en ook de berekeningswijze ervan ingeval deze onjuist zou zijn of geworden zijn ten gevolge aanpassingen aan het gebouw,
- bepaalde beslissingen over het inleiden van een gerechtelijke procedure voor schuldvordering tegen bepaalde mede-eigenaars met kennis van zaken moeten worden genomen,
is de Commissie van oordeel dat het voorleggen door de syndicus van een tabel van de kosten- en uitgavenverdeling per kavel met inbegrip van de privatieve uitgaven en een schuldenstaat van elk lid op zich, niet disproportioneel is ten aanzien van de WVP."

De syndicus is verplicht om die financiële informatie mee te delen aan de AV. Bovendien staat die informatie sowieso in de boekhouding zodat die van niet-privatieve aard is. Waardoor elke mede-eigenaar ook inzage daarin kan hebben.

lebragard
Offline
syndicus achterstallige betalingen....


http://quimmo.be/nl/blog/vme-achterstallige-betalingen-van-mede-eigenaars
 

Verder is het ook aan uw syndicus om tijdig (gerechtelijke) actie te ondernemen tegen wanbetalers. De syndicus is hoofdelijk aansprakelijk voor fouten die hij maakt bij de uitoefening van zijn functie, waarbij nalaten om op te treden tegen achterstallen zeker als een fout aanzien kan worden. De raad van mede-eigendom of een individuele eigenaar moet zo nodig de syndicus onder druk zetten indien hij zelf niet tijdig het initiatief neemt om op te treden. Let op: een syndicus mag niet op eigen initiatief voor de VME naar de rechtbank trekken, tenzij dit in de statuten voorzien is. In het andere geval moet hij hiervoor een mandaat krijgen van de algemene vergadering.

Indien uw reglement van mede-eigendom toch aan herziening toe zou zijn, kunt u best ook ineens forfaitaire boetes opnemen voor late betalers, voor zover dit nog niet het geval zou zijn. Dit zal niet enkel de mede-eigenaars ertoe aanzetten om tijdig te betalen, maar laat u tevens toe een deel van de meerkosten voor de invordering te recupereren.

ronald de wilde
Offline
gedwongen inning
Beste Baguetje,

ik treed tenvolle "lebragard" bij dat de syndicus hierover (gedwongen inning) geen twijfel moet laten bestaan, noch over een juridische kwestie waabij de VME wordt gevat, rechtstreeks of zelfs maar in rand.
Als CvR volg ik trouwens dat soort van zaken mee op, om ze zelfs te vermelden in mijn CvR-verslag.
Als een ME het tot een gedwongen inning laat komen hoeft er ook geen schroom te bestaan vanwege de mandatarissen om de VME in te lichten.
In rand wil ik nog vermelden dat, betreffende de inningen van provisies en/of res.fonds, de VME er alle belang bij heeft dat die inningen zeer strikt gebeuren, en als dat algemeen is geweten binnen de VME er weinig of géén achterstallige betalingen zijn. In onze VME wordt die aangetekende ingebrekestelling gedaan na één maand van het verzoek tot betaling. Bij hardnekkigheid volgt nog een tweede aangetekende brief en kort daarna wordt eventueel een innende advocaat ingeschakeld. Is nog maar één maal dienen te gebeuren, en dan beseft men het wel....

Privacy is een belangrijk goed, en men dient/mag die niet nodeloos in het gedrang te brengen, maar deel uitmaken van een striktere gemeenschap, een VME, betekent ook de regels respecteren.
nescio1
Offline
herlees ook het syndicuscontract

”…..een syndicus mag niet op eigen initiatief voor de VME naar de rechtbank trekken,……..”
 
Sommige syndici omzeilen deze bepaling, terecht, door in het syndicuscontract omschrijvingen op te nemen die het hen mogelijk maken juridische stappen te ondernemen qua incasso.
 
 
Uiteraard blijft gelden:
 
B.W. Art. 577-9 § 1
 
 
lebragard
Offline
vanaf 2019 ....
nescio1 , vanaf 2019 

Vervangen van artikel 577-5, § 3 BW door :
“3. Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat uit de door de algemene vergadering bepaalde periodieke bijdragen van de mede-eigenaars. De syndicus kan alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten.
4. Wanneer de eigendom van een kavel bezwaard is met een vruchtgebruik, zijn de titularissen van de zakelijke rechten hoofdelijk gehouden tot de betaling van die lasten. De syndicus deelt bij de oproep tot kapitaalinbreng mee welk deel bestemd zal zijn voor het reservekapitaal.”

Vraag , moet de syndicus dan nog de toelating vragen aan de AV voor de invordering van de lasten via gerechtelijke weg ?
gevolgschade is voor de VME =
- advocaat kosten
- extra verloning syndicus = buitencontractuele prestaties aan bv. 65€/uur
- ect....

 
ronald de wilde
Offline
geen gedoe
Onze statuten bepaalden reeds veel ivm de inningen, en na wat, in wezen niet meer inbare,  achterstallige bedragen, wat jaren geleden, heeft de AV de syndicus de toelating verleend tot alle mogelijkheden bij gedwongen inning; eigenlijk de regeling die in 2019 zou van kracht worden.

Wat het syndicuscontract betreft, geen extra verloning, noch andere prestaties aan te rekenen. Kan wel rekenen op daadwerkelijke samenwerking met CvR en RvME, dus een win-win-situatie.  
baguetje
Offline
allen
Ik heb de ondertussen de facturenlijst ingekeken. Daar staan onder rubriek 'OPSTART/OPVOLGING JURIDISCH DOSSIER DOOR JURIMMO' 2 facturen waarin de mede-eigenaar bij naam genoemd wordt. Hier telde de privacy dus niet.....

Nergens een vermelding van een ereloon van een advocaat of van wie ook. Ik betwijfel dus of het reële juridische dossiers zijn.

Zoals reeds eerder in andere rubrieken vermeld, hebben wij een syndicus met veel verhaaltjes en praatjes.... 

 
baguetje
lebragard
Offline
advocaat.....

ereloonnota advocaat ect.... kan u nog verwachten. Juridisch dossier is nog niet afgesloten !

informeer u grondig , inzagerecht via RvM of rekeningcommissaris.
(een verwittigd man is er twee waard)

waquarius
Offline
B.W. Art. 577-9 § 1
Wat zijn de gevolgen, als achteraf de "vordering om dringende redenen" ingesteld door de syndicus,  door de AV niet wordt bekrachtigd ? 

wqs

lebragard
Offline
de syndicus.....
De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vorderingen tot vrijwaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen , op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de AV.

Indien deze niet wordt bekrachtigd , zal de syndicus zich moeten verantwoorden.

Welles en Nietes .

en vanaf 1/1/2019 : als het dan gaat het over de invordering van lasten , hoeft de syndicus zich niet meer te verantwoorden !!!


Vervangen van artikel 577-5, § 3 BW door :
“3. Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat uit de door de algemene vergadering bepaalde periodieke bijdragen van de mede-eigenaars. De syndicus kan alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten.
4. Wanneer de eigendom van een kavel bezwaard is met een vruchtgebruik, zijn de titularissen van de zakelijke rechten hoofdelijk gehouden tot de betaling van die lasten. De syndicus deelt bij de oproep tot kapitaalinbreng mee welk deel bestemd zal zijn voor het reservekapitaal.”
ronald de wilde
Offline
akkoord
Volledig akkoord met "lebragard".
De syndicus is nu eenmaal de beheerder van de VME, en dat naar best vermogen.
Hopelijk beseffen dat ook al de ME's, en even hopelijk hebben al die ME's het volste vertrouwen in hun andere mandaathouders (RvME én CvR) die hun syndicus op de voet dienen te volgen/te controleren. 
baguetje
Offline
allen
Ik denk dat de opkomst zijnde wetswijziging een goede oplossing is en de syndicus de mogelijkheid geeft om ten volle zijn verantwoordelijkheden op te nemen voor de inning van achterstallige lasten.

Maar voor alle andere dossiers is nog steeds de 'snelle' goedkeuring van de AV nodig. Wat is snel? De jaarlijkse AV of een BAV? En als de syndicus geen inzicht geeft in de dossiers hoe kan je dan goedkeuren?

In onze statuten staan ook geen termijn vermeld vanaf wanneer de syndicus gerechtelijke stappen mag ondernemen bij achterstallige betalingen.

Onze CvR en de leden van de RvM kennen niet eens de inhoud van het syndicuscontract, het BW en het Reglement van Inwendige Orde. Ze vinden 'conciërge' spelen al meer dan voldoende. 




 
baguetje
waquarius
Offline
B.W. Art. 577-9 § 1 -

1/De syndicus zal zich moeten verantwoorden, als AV niet akkoord gaat. Bij welke instantie ? Weer bij de AV ? En als de verantwoording ontoereikend wordt bevonden ? Wat dan ?

2/ In het korte antwoord van RDW staat twee maal 'hopelijk'. Hoop doet leven. Maar biedt geen enkele zekerheid. En ook het op de voet volgen en controleren...toch niet zelden theorie ? Vooral in kleinere gebouwen : wishful thinking.

Dus, een echte procedure is niet voorzien ? Dat het allicht niet vaak zal of zou  kunnen voorkomen, veeleer een theorethisch probleem, min of meer fictie ?  Het is bekend : "La réalité dépasse souvent la fiction" ...? 

Voor een goed begrip: ik beoog enkel klaarte te scheppen , voor mocht het probleem zich voordoen.

wqs

lebragard
Offline
art 577-9 § 1


1) men kan steeds beroep doen op een vrederechter

2) men oogst wat men zaait en " l'espoir fait la vie "

ronald de wilde
Offline
hoop doet leven....
Inderdaad "2 x hopelijk" in mijn vorige reactie, niet omdat dat leven zou geven wel om duidelijk te maken dat het aan de ME's zelf is, aan de AV om duidelijker taal te spreken.
Niet om te ondergaan en klakkeloos met alles dan maar akkoord te zijn.
Als de organen (syndicus, RvME en CvR) binnen een VME niet naar behoren functioneren dienen die vervangen te worden, als één "orgaan" in de fout gaat dient de AV de verantwoordelijkheid ervan in te roepen.
Die procedure bestaat reeds, dient niet meer te worden uitgevonden, ze dient alleen te worden ingesteld. Alleen zorgen dat er voldoende vlees aan de kluif zit om dat dossier ook hard te maken. 
En niet altijd maar denken dat een ander de boontjes wel zal doppen, zelf het initiatief durven nemen. Het is gewoonlijk daar dat het schoentje wringt.
waquarius
Offline
hoop doet leven

Zou het niet kunnen, dat een syndicus het zekere voor het onzekere zal nemen, in bepaalde gevallen ? Bijvoorbeeld een mede-eigenaar die halstarrig blijft weigeren het RVO of RME na te leven, bijv. wat rust en kalmte in het gebouw, de tuin en de andere gemene delen betreft. Maar toch goed ligt bij een kleine meerdheid van de mede-eigenaars, die hij allicht wel zal kunnen overhalen om voor hem  partij te kiezen. De syndicus zal dan m.i. toch niet snel geneigd zijn naar de rechter te stappen, waardoor de overlast kan blijven voortduren. Dit is wel een casus, "uit het leven gegrepen".

wqs

ronald de wilde
Offline
uit het leven gegrepen...
Voor een syndicus zal het altijd wel een beetje "op eieren lopen" zijn....
'k Sta nu al wat jaren als CvR wat dichter bij de syndicus en stel vast dat het bijzonder moeilijk is om voor iedereen goed te handelen, stel vast dat de syndicus snel in het één of ander "kamp" wordt gecatalogeerd.
't Zal zaak zijn én blijven om steeds rechtlijnig (én dan liefst correct) te handelen, voor iedereen, om geloofwaardigheid (én liefst dan ook nog respect) op te bouwen.

Die geloofwaardigheid én dat respect kan dan bij (bv.) overlast worden aangewend om, zonder veel poespas, genoegdoening te krijgen voor die één of andere partij.
Mensen kunnen zeer ongezellig zijn voor elkaar, dialoog ertussen wordt in nogal wat gevallen zelfs onmogelijk, de syndicus zal het maar regelen, oplossen....

Belangrijk is, dat een syndicus nog kan rekenen op een lid van de RvME, op een CvR, die al evenzeer rechtlijnig is.
Zoals een (vrede)rechter de dag van vandaag ook al grotendeels psycholoog moet/dient te zijn tussen partijen, voor een syndicus geldt dat al evenzeer. In veel VME's snapt men dat vandaag nog altijd niet.
En "waquarius", na een aantal reacties van mijnentwege op uw vragen, zal het u wel duidelijk zijn geworden dat de syndicus en ikzelf (als CvR) een "span" zijn geworden, na nu ruim vier (woelige) jaren. Een span mét duidelijk respect voor de eigen verantwoordelijkheden, rechtlijnig én correct, met slechts één doel: goed en degelijk beheer van de VME. Dat begint nu door te dringen bij de meeste ME's, uit de verschillende "kampen". Ook een casus "uit het leven gegrepen", 't vraagt geduld en veel incasseringsvermogen om dat ten goede te leiden, en spijtig is dat niet aan velen, heden ten dage, besteed.
 
lebragard
Offline
overlast....
# 15 waquarius

Overlast door huurders of mede -eigenaars een veelvoorkomend probleem en een kies onderwerp !

Lees even volgende postings :

overlast door huurder
http://www.quimmo.be/nl/forum/wonen-in-een-appartement/overlast-door-huu...
en 
https://juridischforum.be/viewtopic.php?t=71023

Niet Alleen de syndicus !! maar vooral de VME bepaalt het beleid

en

net zoals een eigenaar van een woning , kan een mede-eigenaar ook beroep doen op de wijkagent , proces-verbaal , vrederechter ect....