Mandaat RVM

33 antwoorden [Laatste bericht]
Xena
Offline
Op de laatste AV werd een offerte voor renovatie van balustrades goedgekeurd. De kreeg
de RVM een mandaat om "dit dossier samen met de syndicus verder uit te werken."

Nu blijken er voor de uitvoering van de renovatie een aantal bijkomende werken nodig.
Volgens de syndicus heeft de RVM, uit hoofde van hun mandaat, het recht om deze werken te laten uitvoeren zonder dit voor te leggen op de Algemene Vergadering.

Klopt dit ? Indien dit klopt : is er een limietbedrag waarover zij mogen beslissen ?


 
lebragard
Offline
mandaat....

inhoud mandaat ? wat is er beslist en genotuleerd in het verslag AV ?

Xena
Offline
Er is niets beslist of
Er is niets beslist of genotuleerd hierover op de vergadering (er zijn zelfs geen notulen van de vergadering). Er werd hen op de vergadering geen mandaat toegekend maar dit stond wel in het verslag. Aangezien echter niemand protest heeft aangetekend tegen dit verslag  kreeg dit kracht van gewijsde en is hun mandaat volgens mij geldig.

Ik wil vooral duidelijkheid of zij vanuit dit mandaat mogen beslissen over onvoorziene kosten zonder dit voor te leggen aan de AV.
't appartement
Online
kracht van gewijsde
Het staat alleszins in het verslag van de AV dat intussen kracht van gewijsde heeft verkregen. Ja dus.
Xena
Offline
Mogen zij beslissen ongeacht
Mogen zij beslissen ongeacht de hoogte van de kosten ? Het gaat niet over dringende of noodzakelijke werken.
SCORPIOEN
Offline
mandaat RME

Het mandaat geldt maar voor 1 jaar, maar kan hernieuwd worden, en dat gebeurt niet met volstrekte meerderheid maar met een numerieke meerderheid van ( tot 1.1.19) 3/4e maar mogelijks veranderd sedert 1.1.19



mvg

nescio1
Offline
B.W. Art. 577-8/1 § 3

§ 3. De algemene vergadering beslist bij volstrekte meerderheid over de benoeming van de leden van de raad van mede-eigendom, zulks voor elk lid afzonderlijk. Het mandaat van de leden van de raad van mede-eigendom loopt tot de volgende gewone algemene vergadering en is hernieuwbaar.
Xena
Offline
Kan iemand me duidelijkhied
Kan iemand me duidelijkhied geven over hun bevoegdheid nu hun mandaat wel degelijk geldig is omdat er niemand protest tegen aangetekend heeft.
Zij gaan als mandataris mogelijk grote extra kosten goedkeuren zonder dit voor te leggen op de AV.
 
't appartement
Online
carte blanche
Hangt af van de inhoud van hun mandaat.
Dat kan ver reiken.
lebragard
Offline
RvM
RvM heeft géén enkele autonome beslissingsbevoegdheid , dit is exclusief voorbehouden aan de AV
Zo een AV beslist dit mandaat toch te geven aan de RvM , gaat zowel de AV als de syndicus in de fout.....

§ 4. Om zijn opdracht uit te voeren kan de raad van mede-eigendom, na de syndicus op de hoogte te hebben gebracht, kennis nemen en kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer van laatstgenoemde of die van belang zijn voor de mede-eigendom. Hij kan andere opdrachten of bevoegdheidsdelegaties krijgen in de mate dat de algemene vergadering daartoe beslist met een meerderheid van twee derde van de stemmen en zulks geen afbreuk doet aan de wettelijke bevoegdheden van de syndicus, de algemene vergadering en de commissaris inzake de rekeningen. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of bevoegdheidsdelegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. Tijdens de algemene vergadering bezorgt de raad van mede-eigendom de mede-eigenaars een omstandig jaarverslag over de uitoefening van zijn taak.
lebragard
Offline
wat te doen....
Wat kan u nu nog ondernemen ?
Organiseer een BAV , met als agendapunt : mandaat RvM ......
't appartement
Online
mandaat
Een AV kan rechtgeldig een mandaat geven aan de RvME!
Dat is niet à priori onwettig....RvME moet achteraf wel rekenschap geven en binnen de krijtlijnen van het mandaat blijven.

Uiteraard mag men de RvME geen opdracht van huurmoordenaar of dergelijke geven.

Om de vraag de beantwoorden moeten we dus nauwgezet de inhoud van dat mandaat kennen.
lebragard
Offline
geen mandaat...........

De raad van mede-eigendom heeft zelf geen autonome beslissingsbevoegdheid en inderdaad de raad kan ook andere opdrachten krijgen van de algemene vergadering van mede-eigenaars, behalve de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden.
Deze opdrachten kunnen geen verband houden met de bij wet aan de syndicus en algemene vergadering toegekende bevoegdheden.

Indien de AV toch een opdracht zou toevertrouwen aan de RvM om bv. in hun plaats te beslissen , gaat die AV en de syndicus in de fout = onwettige beslissing genomen door die AV. ( herlees §4)
De RvM is een controle-toezichtsorgaan en géén beleids- of beslissingsorgaan.
 
bv. het Vredegerecht te Aalst beslist dat:

“(…) uit een beslissing van de algemene vergadering niet kan voortvloeien dat de exclusieve bevoegdheden van de vergadering zouden worden toevertrouwd aan de raad van beheer"

De Vrederechter te Sint – Pieters – Woluwe heeft een gelijkaardig standpunt aangenomen:

“De beslissing van de algemene vergadering om de ondertekeningsbevoegdheid betreffende de bankrekening van de mede – eigendom toe te kennen aan de leden van de raad van beheer, is strijdig met artikel 577 – 8 § 4 van het Burgerlijk Wetboek, dat aan de syndicus het beheer van de fondsen van de vennootschap en de vertegenwoordiging van de vereniging van mede –eigenaars in het beheer van de verwante zaken toevertrouwt.”

§ 4. Om zijn opdracht uit te voeren kan de raad van mede-eigendom, na de syndicus op de hoogte te hebben gebracht, kennis nemen en kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer van laatstgenoemde of die van belang zijn voor de mede-eigendom. Hij kan andere opdrachten of bevoegdheidsdelegaties krijgen in de mate dat de algemene vergadering daartoe beslist met een meerderheid van twee derde van de stemmen en zulks geen afbreuk doet aan de wettelijke bevoegdheden van de syndicus, de algemene vergadering en de commissaris inzake de rekeningen. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of bevoegdheidsdelegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar.



https://www.adlex.be/nl/artikels/11646-bevoegdheden-van-de-raad-van-mede-eigendom

5                 Valkuilen

 De RME kan enkel handelen binnen de krijtlijnen die werden uiteengezet door de Algemene Vergadering in de delegatiebeslissing. De RME bekomt door de delegatie dus geen eigen appreciatiebevoegdheid om nieuwe of aanvullende opdrachten uit te voeren. Zij blijft in de regel een toezichtsorgaan, en een beperkt uitvoeringsorgaan.

Bij een bevoegdheidsoverschrijding door een lid van de RME, kan dit lid onder voorwaarden aansprakelijk gesteld worden door de VME of door individuele mede-eigenaars. De leden van de RME dienen zich niet verplicht te verzekeren tegen dergelijke vorderingen, maar dit is natuurlijk wel sterk aan te raden.

De Algemene Vergadering zal anderzijds de leden van haar RME met de nodige zorg verkiezen. Een evenwichtige en verantwoordelijke RME zal haar controletaken ernstig nemen en zal haar gedelegeerde bevoegdheden binnen het gegeven mandaat voltooien, waardoor de mede-eigenaren maximaal profijt ondervinden van de nodige “checks and balances”.







 
't appartement
Online
"De RME kan enkel handelen
"De RME kan enkel handelen binnen de krijtlijnen die werden uiteengezet door de Algemene Vergadering in de delegatiebeslissing. De RME bekomt door de delegatie dus geen eigen appreciatiebevoegdheid om nieuwe of aanvullende opdrachten uit te voeren. Zij blijft in de regel een toezichtsorgaan, en een beperkt uitvoeringsorgaan."

Dat is wat ik schreef en bedoel: delegatie binnen exact gedefinieerde krijtlijnen en beperkt in de tijd.
Klassiek voorbeeld: specifieke mandaat om de uitvoering van één of ander werk op te volgen/te begeleiden/dringende duidelijk gedefinieerde ad-hoc beslissingen te nemen.

Het mandaat mag geen wijziging van de wetgeving inhouden, bv. door de RvME in de plaats te stellen van de syndicus.
lebragard
Offline
klare wijn...........

t appartement we bedoelen eigenlijk hetzelfde maar ben zelf voorzichtiger, de valkuil mbt. de RvM is er altijd , preventie is dan hier op zijn plaats .

Uw klassiek voorbeeld is niet zo klassiek te noemen.

De meeste beslissingen genomen in een AV mbt. volmacht , mandaat or what so ever gegeven aan de RvM , zijn meestal niet duidelijk omschreven wat kan en wat niet.
Meestal zijn persoonlijke interpretaties van de leden van de RvM (syndicus) dan : het zal wel kunnen , iedereen zal het wel verstaan ect....om dan de zogenaamde , dringende duidelijk gedefinieerde ad-hoc beslissingen te nemen !!

Klare wijn = als er moet beslist worden is het aan de AV om te beslissen , heeft de AV beslist , dan kan de RvM deze beslissing verder nog eens bevestigen in het uitvoeren van hun opdracht , anders een BAV , om indien nodig bijkomend een beslissing te nemen door de AV.


 
 

Het mandaat mag geen wijziging van de wetgeving inhouden, bv. door de RvME in de plaats te stellen van de syndicus en van de algemene vergadering en rekeningcomissaris.







 

Xena
Offline
Bedankt voor alle antwoorden.
Bedankt voor alle antwoorden. Ik ben nu goed gewapend tegen al hun wanpraktijken en zal de volgende keer dat zich zoiets voordoet onmiddelijk naar vredegerecht stappen.
Lieve en Marc
Offline
RvME is GEEN nieuwe raad van Beheer.
Allemaal mooi in theorie, doch realiseer het maar eens in de praktijk!
Met een slapende AV en een Syndicus die gewoon meeheult met de RvME.
De kracht van gewijsde wordt te gemakkelijk toegekend ( slappe wetgeving ).
 
Lieve en Marc
lebragard
Offline
"kracht....
"kracht van gewijsde" zou niet mogen bestaan..........maar , is zo voorzien ...
Bij de laatste aanpassingen aan de wet heeft de wetgever "helaas" de nietigheid niet ingevoerd en houdt voet bij stuk nml. de vernietigbaarheid en dit is inderdaad een gemiste kans , zodat de kracht van gewijsde te gemakkelijk wordt toegekend bij een slapende AV.

 
't appartement
Online
4 maand
De termijn van vier maand is er niet zonder reden.
Indien beslissingen AV onbeperkt in de tijd zouden kunnen worden betwist krijgt men een onontwarbaar kluwen. Bv. wegens eigenaarswissels zouden eigenaars verantwoordelijk kunnen worden gesteld voor beslissingen die ze nooit mee hebben genomen omdat ze in die periode nog geen eigenaar waren.
lebragard
Offline
enige voorbehoud.....
#18 
enig voorbehoud maken aub : (uw bijdrage van 1/2 jaar geleden mbt. kracht van...)

De termijn van vier maand is er niet zonder reden.
Indien beslissingen AV onbeperkt in de tijd zouden kunnen worden betwist krijgt men een onontwarbaar kluwen.

Bepaalde beslissingen genomen door de AV kunnen, ongeacht wanneer betwist worden bij de vrederechter en alle goedgekeurde beslissingen , kunnen bij gewijzigde omstandigheden , opnieuw beslist en indien nodig betwist worden = termijn 4 maand = rechtszekerheid voor alle en nieuwe eigenaars.

mn antwoord #17  "nietigheid en vernietigbaarheid" is voor #16

 
Xena
Offline
In het verslag staat  "De
In het verslag staat 
"De raad van mede-eigendom krijgt mandaat om samen met de syndicus dit dossier verder uit te werken" 

Volgens mij kan dit toch niet zodanig geïnterpreteerd worden dat de RVM de extra kosten die de aannemer in rekening brengt (bovenop het bedrag van de door de AV goedgekeurde offerte) mogen goedkeuren ? 
SIEBE
Offline
mandaat RVME
Xena u maakt duidelijk melding in uw topic dat de AV een offerte voor renovatie heeft goedgekeurd en dat de RVME en de syndicus mandaat hebben gekregen dit dossier verder uit te werken.
Volgens mijn mening ( graag verbetering door de andere leden ) wil dit zeggen dat zij de werken volgens de aanvaarde offerte mogen verder uitwerken en laten uitvoeren.
Maar gezien er nu bijkomende werken behoeven; moeten zij de toelating vragen aan de AV.
Kan via een BAV. Hebben geen mandaat om boven de offerte te gaan. Indien een kwestie van enkele euro's niet gelaten, maar indien aanzienlijke kosten, hebben de ME's het recht op toelichting, het waarom en reden van het ontbreken ervan in de offerte. Een aannemer heeft toch ter plaatse zijn gegevens voor de offerte opgenomen, en nu al onvoorzien bijkomende werken ? Indien een niet competente offerte is gevraagd ( in dit geval minstens 3 offertes ) kan het zijn dat de andere offertes toch voordeliger en correcter zijn.

Volledig dossier op tafel van de VME. En waar zit in dit geval wederom de rekencommissaris die offerte en uitvoering ervan moet controleren ?
Xena
Offline
Werken worden binnenkort

Werken worden binnenkort uitgevoerd. Mede-eigenaars werden niet op de hoogte gebracht van de bijkomende kosten, <we hebben dus uiteraard ook geen gelegenheid gehad deze goed- of af te keuren. Zoals meestal werd alles achter onze rug bedisseld tussen syndicus en RVM. 
Grote meerderheid van de eigenaars weet totaal van niets, wordt dus een verrrassing voor hen.

Heb ik het recht mijn persoonlijk aandeel in deze bijkomende kosten te weigeren als ik mijn afrekening krijg, het zal om ruim 500 € gaan ? Moet dit via de vrederechter ?

Kunnen leden van de RVm en/of CvR hiervoor aansprakelijk gesteld worden ?

 

SIEBE
Offline
BAV
Xena,
Probeer een BAV bijeen te roepen met dit als agendapunt. 20% van de aandelen.
En de RVME en de syndicus, desnoods rekencommissaris schriftelijk aanschrijven.
Xena
Offline
Aangezien meeste eigenaars 2e

Aangezien meeste eigenaars 2e verblijvers zijn en zij hun contactgegevens niet hebben vrijgegeven op de portaalsite van de sundicus zal 20% voor BAV moeilijk worden.  Eigenaars-bewoners hebben slechts 6% van de quotiteiten.

Schriftelijk aanschrijven kan ik pas doen als ik over de correcte informatie beschik. Nu ben ik enkel officieus hiervan op de hoogte gebracht door een misnoegd lid van de RVM maar heb geen details.

Ik wil vooral op voorhand te weten komen wat ik kan ondernemen op het moment dat de mede-eigenaars officieel te weten komen dat RVM de meerkost heeft goedgekeurd zonder hen op de hoogte te brengen?

SIEBE
Offline
gegevens tweede verblijbewoners
Ik dacht dat de adressen en gegevens in de eigenaarslijst moesten vermeld staan.

RVM mag de meerkost niet goedkeuren. Syndicus kan enkel beslissingen nemen; maar deze zaak moet voorgelegd worden an de AV.
Zoals ik al meldde : RVME, syndicus en CdR aanschrijven.
Adressen van e andere eigenaars moet de syndicus u bezorgen, dan kunt u hen aanschrijven en op de hoogte brengen.
Xena
Offline
Op de portaalsite van onze
Op de portaalsite van onze syndicus staat "enkel de gegevens van de eigenaars worden vrijgegeven waarvoor zij toestemming hebben gegeven"
Er werd ons nooit toestemming gevraagd.

Ik laat dit op de agenda zetten van de volgende AV.

Intusen heb ik de leden van de RVM en de syndicus aangeschreven en gevraagd de beslissing om de extra werken te laten uitvoeren op een BAV of op de AV in oktober.
 
Xena
Offline
werken laten stilleggen
Ikzelf en meerdere eigenaars hebben de syndicus gemaild met de vraag om eerst de meerwerken te laten goedkeuren op de AV. Onze syndicus is toch van plan de werken nog voor de AV toch te laten uitvoeren zonder onze goedkeuring.

Volgens hem mag dit vanuit zijn mandaat. Ik dacht dat beslissingsbevoegdheid
behoort tot de wettelijke en exclusieve bevoegdheid van de algemene vergadering en het doorgeven hiervan aan de syndicus of RVM onwettig is.
 
Kunnen wij de werken laten stilleggen ? Welke procedure moeten wij volgen : vrederechter, kortgeding, deurwaarder, ....?
nescio1
Offline
#25

https://www.ipi.be/sites/default/files/discipline_verdicts/T8742-3180.pdf
 
B.W. art. 577-8 § 4 16 ° 
bepaalt welke gegevens op een “eerste verzoek” dienen “bezorgd” te worden.
 
Merk op dat de over te maken gegevens ruimer zijn dan adresgegevens:
de naam, het adres, de aandelen en de referenties van de kavels van de andere mede- eigenaars 
De syndicus kan naar andere gegevens als telefoon- en faxnummer, e-mailadres vragen.
 
De mede-eigenaars, die hierop ingaan kunnen het gebruik ervan moduleren en vragen naar het privacybeleid van syndicuskantoor en VME.
 
Een interessante beperking bij het doorgeven van een e-mailadres is bepalen dat het enkel mag gebruikt worden als “bcc” m.a.w. onzichtbaar blijft voor de andere bestemmelingen.
 
 
nescio1
Offline
vermoedelijke uitvoerder gekend?

Breng hem ervan op de hoogte dat er binnen de VME een tweestrijd is en dat hij, voor de zekerheid van betaling van zijn werken, best persoonlijke waarborgen vraagt aan de ondertekenaars van de “bestelbon”.
 
 
Xena
Offline
ander onderwerp
omdat mijn vraag niets meer te maken heeft met het mandaat van de RVM heb ik een nieuwe vraag aangemaakt onder "technierk, diensten, kosten"