Nuttigheidscriterium

27 antwoorden [Laatste bericht]
Lieve en Marc
Offline
Enkele weken verscheen er een quote over het gebruik van het nuttigheidscriterium voor het bepalen van ieders aandeel in de kosten voor de algemene delen.
> Kan iemand die quote nog eens doorzenden a.u.b. (werd hier verkeerd geklasseerd (?).
Wij zitten nu in dat geval, doch krijgen geen gehoor omdat Syndicus en RvME dat niet kennen.
Vragen: zijn er artikels in de wetgeving waarop men zich kan/ mag baseren?
Enfin, iedereeen mag mij hierin raadgeven, doch voldoende juridisch onderbouwd a.u.b.
Lieve en Marc
nescio1
Offline
nuttigheidscriterium
lebragard
Offline
vonnis mbt. nuttigheidscriterium....

De  rechtbank van eerste aanleg te Veurne heeft recentelijk op 24 juni 2018 in rolnummer 17/454/A de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten uitvoerig uitgelegd. 
Aanvullend bij het oordeel van de eerste rechter merkt de rechtbank op:
Op grond van artikel 577-4 §1 vierde lid 2° B.W. dient in het reglement van mede-eigendom de
criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten opgenomen worden, dit binnen de
beperkingen voorzien in artikel 577-2 §91id 3 B.W. en onder toezicht van de rechtbank.
Op grond van artikel 577-2 §91id 3 B.W. kan tussen twee criteria gekozen worden of een combinatie van beide.
 
Het waarde-criterium is daarbij het hoofdcriterium, terwijl het nutscriterium subsidiair als conventionele afwijking op het hoofdcriterium geldt.
 
Het nutscriterium beoogt een billijke verdeling van de kosten waarin niet alle mede-eigenaars op dezelfde wijze baat hebben. Het betreft het objectieve comfort dat door de gemeenschappelijke delen of voorzieningen aan elk privé-gedeelte structureel ter beschikking wordt gesteld, zonder het effectief gebruik van die delen of voorzieningen in aanmerking te nemen. De eigenaar, die verdoken blijft van elk structureel comfort, kan op grond van het nutscriterium vrijgesteld worden in dat bijzonder geval.
 
De toepasbaarheid van het nutscriterium strekt zich echter enkel uit tot de particuliere gemeenschappelijke delen en niet de algemene gemeenschappelijke delen, waarin alle mede-eigenaars participeren. Alle mede-eigenaars hebben immers baat bij een degelijk beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen en zaken van het gebouw waarin zij participeren. De lasten van het geraamte van het gebouw, waaronder de funderingen, de dragende muren, steunkolommen, betonplaten, gevels, balkconstructies, daken, schoorstenen, rook- en ventilatiekanalen, vloeren en wanden die de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke delen of tussen een gemeenschappelijk
deel en een privatief deel, behoren tot de algemeen gemeenschappelijke delen waarvan elke
mede-eigenaar belang heeft bij het goed behoud ervan. Deze vallen dus, zelfs bij het bestaan van een conventionele bepaling tot toepasbaarheid van het nutscriterium, buiten de werking ervan en aldus dienen de lasten verdeeld volgens het waarde-criterium.

Appellante behoorde aldus, wanneer zij toepassing wil maken van het nutscriterium, ook dit indachtig te zijn.
Appellante toont niet aan dat de aangerekende kosten enkel de privatieve gemene delen betrof en niet de algemeen gemene delen.
De grief is ongegrond.

 De syndicus staat in voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Zijn erelonen slaan derhalve niet enkel op privatieve gemene delen en dienen dus verdeeld volgens het waardecriterium.

lebragard
Offline
nuttigheidscriterium......

1.2 Nuttigheidscriterium
33. De verdeling van de lasten kan ook geschieden naar een andere verhouding dan de aandelen, namelijk in functie van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten voor ieder priveĢgedeelte vertegenwoordigen.
De grondslag hiervan wordt bepaald in art. 577-2 §9, derde lid B.W. Dit is het subsidiaire criterium. Het gaat immers om een conventionele afwijking van het waardecriterium, dat hieĢˆrarchisch hoger werd geplaatst door de wet van 2 juni 2010. 72 Opdat het nutscriterium van toepassing zou zijn, dienen de medeeigenaars uitdrukkelijk hun wil te hebben geuit.73

ect........

thesis : 
https://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/479/302/RUG01-002479302_2018_0001_AC.pdf 

Astrid Clabots
Offline
erelonen syndicus - verdeelsleutel of per kavel


Geachte


Dit principe, zoals besloten in en uit het vonnis, draag ik al langer naar voor maar dan vanuit logische en strik juridische redenering.
De praktijk verkoos of verkiest nogthans veelal een verdeling van syndicuskosten per kavel, dit om , logsich, praktische redenen en vanuit de idee dat de syndicus eigenlijk per eigenaar diens eigendom beheert. Waar ook e.e.a. voor te zeggen valt ...

Afwachten hoe hier mee om gegaan wordt ..

Astrid CLABOTS
CLABOTS

lebragard
Offline
ereloon syndicus
Geachte,

Ereloon syndicus , steeds per aantal quotiteiten.

De syndicus staat in voor het beheer van de gemeenschappelijke delen in het appartementsgebouw : technisch , administratief en financieel beheer.

Syndicus heeft een contractuele overeenkomst met de VME en niet met de individuele eigenaar en diens kavel(s) en beheert zeer zeker niet diens eigendom.

Hoe de syndicus zijn berekening "intern" wil verrekenen zoals per appartement , per kavel , per m2 , ligging ect...  beslist deze uiteraard zelf.

De uiteindelijke som , factuur ereloon syndicus = voor alle mede-eigenaars volgens quotiteiten.




en

Uitsluiting van een forfaitaire verdeling van de lasten . De wettelijke bepaling van art. 577-2, §9, derde lid B.W. houdt in dat een forfaitaire verdeling van de lasten uitgesloten is. Men kan dus nooit de lasten delen door het aantal appartementsmede-eigenaars, waarbij elke mede-eigenaar dan bijdraagt volgens die breuk. Iedere mede-eigenaar moet bijdragen in verhouding tot zijn specifieke aandeel, de bepaling is immers van dwingend recht. Bij een forfaitaire regeling zou men immers noch het waardecriterium noch het nutscriterium aanvaarden.
80 Vred. Brasschaat 21 januari 2014, T.App. 2014/3, 35.


per kavel ??

ook ,
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/kost-syndicus-per-eigenaar-ipv-per-appartement



 
e.d.v.
Offline
Particuliere gemene delen
Voor mij zijn particuliere gemene delen nog altijd abstract. Kan men eens voorbeelden geven hiervan?
Emiel D.V.
lebragard
Offline
particuliere gemene delen....

Particuliere gemene delen zijn die gemeenschappelijke delen die in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid toebehoren aan enkele/bepaalde mede-eigenaars.

Dus , de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen , zijn de delen die niet tot het gebruik van alle mede-eigenaars, maar slechts tot gebruik van één of meer onder hen zijn bestemd.

bv. zaken die in onverdeeldheid toebehoren aan al de mede-eigenaars van de inkom AB = (gebouw 1) en dit in verhouding tot hun aandelen in de gemene delen van inkom AB :
de inkomhal met traphal , de lift , poetslokaal, brievenbussen = particulier gemene delen

In deze casus zijn er twee gebouwen en vormen samen de VME
Beide gebouwen hebben een aparte inkom , zijn van elkaar gescheiden ect...



lees op blz 433
http://www.advocaat.be/documenten/ordeexpress/2010/12/Artikel%20Timmermans.pdf

en

blz 19
https://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/787/332/RUG01-001787332_2012_0001_AC.pdf

 

waquarius
Offline
verdeling kosten/lasten
Ik heb de indruk dat de voorrang van waarde op nut, tot enigzins absurde situaties leidt of kan leiden.
1/Bijvoorbeeld deze bestaande toestand: bij een appartementsgebouw hoort een aantal autostaanplaatsen in de buitenlucht. Ze zijn in volledige privé-eigendom . Voor een goed begrip: het zijn dus geen particuliere gemene delen. Er zijn evenwel geen quotiteiten aan toegekend. RME bepaalt dat de kosten van onderhoud en opkuis ervan ten laste zijn van de gemeenschap. En dus moeten ze verdeeld worden volgens het waardeprincipe ? 
2/ En verder, zomaar voor de vuist weg: de kostprijs voor gemeenschappelijk waterverbruik ? Voor het onderhoud en  maaien van het gras in de tuin, het snoeien van de hagen en de bomen ? Voor het onderhoud en ev. (erg dure) vervanging van een aanlegsteiger voor roei- en andere bootjes ? Het op straat zetten van vuilzakken, groencontainers, blauwe zakken ? Et, j'en passe.
Allemaal volgens de qoutiteiten ? Ook voor wie zijn auto niet wast aan de gemeen-schappelijke kraan of zelfs geen auto heeft ?  Nooit in de tuin komt , terwijl andere bewoners er in de zomer bijna dagelijks barbecue houden voor henzelf en hun bezoekers? Al zeker geen boot heeft ?  En geen vuilzakken of ander afval deponeert in de gemeenschappelijke loods ?  Omdat hij ermee naar het containerpark gaat....  
Mijn mening ? Ik vind het maar rechtvaardig,  dat wie er baat heeft bij deze kosten, er het nut van heeft , er ook maar moet voor opdraaien....Dat is toch ook zo voor bewoners van het gelijkvloers, die niet moeten meebetalen in de liftkosten ?  Die lift is er wel, maar ze hebben ze niet nodig. Die waterkraan, dat gazon, die steiger, die vuilophaling,  enz...idem dito.




 

wqs

lebragard
Offline
nuttigheidscriterium......
#8 waquarius

Aankoop appartement is een troetredingscontract , statuten bepalen de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen...en plichten ...lasten...dus tijdens en na  de aankoop gekend en goedgekeurd.

De VME kan andere beslissingen nemen : agendapunten - algemene vergadering.

De wet mede-eigendom is wat ze is....en biedt beroepsmogelijkheden aan...

1) RME bepaalt dat de kosten van onderhoud en opkuis ervan ten laste zijn van de gemeenschap. = Raad van mede-eigenaars heeft niets te beslissen , heeft géén autonome beslissingsbevoegdheid , deze is exclusief voorbehouden aan de VME , algemene vergadering. (princiep = grond rondom het gebouw is gemeenschappelijk)

2)uw voorbeelden.....

Ooit zei een bekend professor mede-eigendom " in het donker gebruikte hij steeds zijn zaklamp en gebruikte nooit de schakelaar" en toch moest hij meebetalen.....

Wie er het "nut" van kan hebben en het niet wil gebruiken is iets anders dan , hij kan het "nut" er niet van hebben en kan het dus ook niet gebruiken.
(lift gelijkvloers ...gaat de lift ook naar de kelder , zal gelijkvloers moeten mee betalen , gaat lift niet naar de kelder.. bepalen de statuten wat en hoe...en/of beslissing AV)

en misschien wel het belangrijkste :
De toepasbaarheid van het nutscriterium strekt zich echter enkel uit tot de particuliere gemeenschappelijke delen en niet de algemene gemeenschappelijke delen, waarin alle mede-eigenaars participeren.
 
lebragard
Offline
nutsprincipe.....nuttigheidscriterium...

HET NUTSPRINCIPE BIJ MEDEEIGENDOM

Amélie Poppe , Master notariaat.

https://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/349/705/RUG01-002349705_2017_0001_AC.pdf

Huismier
Offline
Vreemd vonnis
Ik vind dat de toelichting van dit vonnis er geen rekening mee houdt dat het onderscheid "particulier-gemeenschappelijk" en "algemeen-gemeenschappelijk" heel erg afhangt van hoe de statuten zijn opgsteld.

Ik ken een mede-eigendom met overkoepelende vereniging waar er twee deelgebouwen zijn met tien meter ertussen. Er is een overkoepelende vereniging die de aanleg van de tuin, fietsenstallingen en wegenissen beheert, deze zijn in de statuten beschreven als algemeen gemeenschappelijk. Alles van de gebouwen is particulier-gemeenschappelijk (funderingen, liften, ...) in aparte statuten met aparte verenigingen.

Het feit of iets particulier-gemeenschappelijk is of algemeen gemeenschappelijk hangt dus af van de opstelling van de mede-eigendom door de notaris. Ik vind het dan ook vreemd dat men het gebruik van het nuttigheidscriterium zou linken aan het particulier/algemeen-gemeenschappelijk zijn.

Ik ben van mening dat het structureel confort van een algemeen gemeenschappelijk deel/element ook kan verschillen: bijvoorbeeld een zitbank in de tuin onmiddellijk naast de ingang van één van de gebouwen.
lebragard
Offline
niet zo vreemd....
Inderdaad zoals reeds aangehaald in # 9
De statuten bepalen de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen...en plichten ...lasten...

Verder vind ik het vonnis niet zo vreemd als men de notie " nut " en " nuttigheidscriterium" nader toelicht en de memorie van toelichting leest, vandaar ook mijn verwijzing naar de thesis van 
Amélie Poppe , Master notariaat.


https://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/002/349/705/RUG01-002349705_2017_0001_AC.pdf

Objectief nut 40.
Over de subjectieve dan wel objectieve invulling van het begrip ‘nut’ bestaat zowel in de Belgische als Franse rechtsleer nagenoeg geen discussie.75 Er wordt aan dit criterium een objectieve invulling gegeven door de rechtspraak.76 Dit wil zeggen dat een gemeen deel een mede-eigenaar tot nut strekt van zodra hij er gebruik van kan maken. Dit blijkt ook uit de letterlijke lezing van artikel 577-2, § 9 B.W. waar wordt verwezen naar de privatieve delen en niet naar de mede-eigenaars. Er wordt dus niet gekeken naar de persoon van de eigenaar of het gebruik dat hij ervan wenst te maken, maar naar het privatief en de mogelijkheid om er gebruik van te maken.

ect.....

Uw voorbeeld : Ik ben van mening dat het structureel confort van een algemeen gemeenschappelijk deel/element ook kan verschillen: bijvoorbeeld een zitbank in de tuin onmiddellijk naast de ingang van één van de gebouwen.

Dat is uw mening maar daarom niet de juiste , de bank staat in de tuin (omliggende grond meestal gemeenschappelijk) dus iedereen kan daar gaan zitten , ook al staat ze naast de ingang van één van de gebouwen , staat de zitbank in de gemene delen die toebehoren aan bepaalde mede-eigenaars , ja dan kan u daar niet gaan zitten......wil u toch op de bank gaan zitten in de tuin en is de bank altijd bezet , kan u de dag voordien een handdoek leggen :) en is de bank stuk = gemeenschappelijke kost , ook al heb je er nooit opgezeten.

Het vonnis van  de rechtbank van eerste aanleg , is aanvullend bij een oordeel van de eerste rechter en is duidelijk , gedaan met het gezeur en persoonlijke interpretaties van ik maak er geen gebruik ,lees de voorbeelden gegeven in # 8 ......
De toepasbaarheid van het nutscriterium strekt zich echter enkel uit tot de particuliere gemeenschappelijke delen en niet de algemene gemeenschappelijke delen, waarin alle mede-eigenaars participeren.
Duidelijk voor iedereen ook voor de syndicus , RvM , rekeningcommissaris.......en gedaan met het gezeur...en de AV kan altijd een andere invulling geven....
 
waquarius
Offline
waarde/nut

@ Lebragard

1/ "Statuten bepalen de eigendomsmaterie" : precies,  dus in dit geval bepaalt de Basisakte bij welke kavel, welke parkeerplaats hoort in privé- eigendom. Het RME (is niet de RvME)  uit 1971 -notariële akte , geregistreerd  en in 2014 gecoôrdineerd met de appartementswet, zoals vereist - schrijft voor dat alle mede-eigenaars betalen voor onderhoud en herstel van die private parkeerplaatsen. Vandaar mijn vraag: verdeling van die kosten volgens de waarde van de kavels ? Zo ja, blijf ik erbij, (lichtjes) absurd.


2/ Liften: als de bewoners van het gelijkvloers elke dag of daaromtrent op bezoek gaan bij familie/vrienden e.a. op de 3e,  of op de20e verdieping , wat dan ? Nemen ze dan de trap ? Komaan zeg, de gelijkvloerser die naar de kelder kan met de lift : betalen. De gelijkvloerser die niet naar de kelder kan met de lift, maar wel naar et.1,2, 3 enz...: niet betalen ...
En die sukkelaar van de 1e etage, die nooit de lift en altijd de trap neemt ? die betaalt de volle pot ?

3/ Mijn voorbeelden: de aanlegsteiger . Die bestaat echt , hoor ! Onderhoud, herstel, vervanging: volgens de quotiteiten ? Moet elke mede-eigenaar dan maar een roeiboot kopen ? Want ja, hij ligt er nu eenmaal, die steiger,  en de mogelijkheid bestaat om er gebruik van te maken. 

Neem me niet kwalijk, maar die zgz.  voorrang van de waarde op het nut  lijkt mij bij sommigen obsessioneel, zelfs als het gezond verstand, de redelijkheid en het rechtvaardigheidsgevoel een andere -billijke en correcte-  verdeling van kosten en lasten vereisen.


 

wqs

lebragard
Offline
waarde/nut

@ waquarius

1) Zoals u terecht aangeeft , de statuten werden gecoördineerd , in overeenstemming gebracht met de nieuwe appartementswet. Dit was een verplichte opdracht voor de syndicus met een resultaatsverbintenis naar de VME toe.
Enerzijds kon de syndicus, de statuten “onderhands “coördineren op voorwaarde dat de basisakte onveranderd bleef, maw. de niet met de wet vingerende bepalingen aanpassen (is niet hetzelfde als bijvoegen , veranderen ect..) anderzijds kon de syndicus de statuten aanpassen en veranderen met een authentieke akte. (tussenkomst notaris vereist.)
In beide scenario s , goedkeuring van de algemene vergadering vereist.
In uw geval blijkt de uit 1971 notariële akte niet te zijn veranderd….
Helaas heeft uw VME , toen niet de kans gegrepen om het één en het ander te veranderen in het reglement van mede-eigendom , met name : onderhoud en herstel private parkeerplaatsen …een gemiste kans , de VME had andere bepalingen kunnen opnemen….
Resultaat : de bepalingen “gecoördineerde statuten” (basisakte en RvM) zijn wat ze zijn .
 
2) zie blz van de thesis , u leest er :
De kosten en lasten met betrekking tot de lift worden waarschijnlijk het omgeslagen volgens het nutscriterium. Ook in de rechtspraak zijn uitspraken hierover legio.94 Om te bepalen of men al dan niet nut heeft van de lift in het appartementsgebouw moet men dus vertrekken vanuit de structurele ligging van het privatief. 95 Indien dit zich op het gelijkvloers bevindt en er geen ondergrondse garage/kelder is waar men met de lift naartoe kan, zal men niet moeten bijdragen in de gemeenschappelijke kosten die slaan op de lift.
(in Frankrijk bestaat er het “liftcoëfficiënt” , hoe hoger men woont , hoe meer men bijdraagt voor de lift , in B bestaat dit niet = aandelen en ja die sukkelaar van de 1e etage , die nooit de lift en altijd de trap neemt , deelt mee in de kosten….)
 
 
3) Mijn voorbeelden: de aanlegsteiger . Die bestaat echt , hoor ! Onderhoud, herstel, vervanging: volgens de quotiteiten ? Moet elke mede-eigenaar dan maar een roeiboot kopen ? Want ja, hij ligt er nu eenmaal, die steiger,  en de mogelijkheid bestaat om er gebruik van te maken. 
Ik herhaal : aankoop appartement = toetredingscontract ect…
De VME , algemene vergadering , had bij de coördinatie van de statuten bij de “les” moeten zijn en andere bepalingen moete opnemen mbt. de aanlegsteiger , maar daar wringt meestal het schoentje , slechts enkele mede-eigenaars (of mss niemand) , zijn op de hoogte van het reilen en zeilen van de regelgeving , statuten ect…
 
4) Neem me niet kwalijk, maar die zgz.  voorrang van de waarde op het nut  lijkt mij bij sommigen obsessioneel, zelfs als het gezond verstand, de redelijkheid en het rechtvaardigheidsgevoel een andere -billijke en correcte-  verdeling van kosten en lasten vereisen.
Ik neem het u helemaal niet kwalijk , wel is het zo dat , de VME beslist welk beleid men wil en de vraag is : in hoeverre zijn de mede-eigenaars geëngageerd….
Bij de coördinatie van de statuten had de VME orde op zaken kunnen stellen en zoals u aangaf
“met gezond verstand en redelijkheid en het rechtvaardigheidsgevoel en andere -billijke en correcte- verdeling van kosten en lasten” statutair kunnen laten opnemen in de gecoördineerde statuten.
 

Huismier
Offline
privaat gebruik
En hoe zit dat dan met een algemeen gemeenschappelijk deel, bijvoorbeeld een stuk tuin op de algemeen gemeenschappelijke delen, waarbij één mede-eigenaar het privaat gebruik heeft gekregen? Dit is toch een voorbeeld waarbij de andere mede-eigenaars geen objectief nut hebben, maar toch gaat het over een algemeen gemeenschappelijk deel...
lebragard
Offline
privaat gebruik

@huismier

Vbdn : de eigenaar van het gelijkvloers appartement krijgt een exclusief gebruiksrecht op een tuinstrookje dat tot de gemeenschappelijke delen behoort, een extra stukje parking uitsluitend bestemd voor de eigenaren van de penthouses in een appartementsgebouw, …

De vraag rijst naar wat dit exclusief gebruiksrecht concreet inhoudt, wat de beperkingen zijn etc., waar de verschilpunten zich situeren met de classificatie in gemeenschappelijke – en privatieve delen…

lees verder : link en @ huismier : en hoe zit het dan met...graag gedaan.
https://legalnews.be/burgerlijk-recht/verbintenissenrecht/exclusief-gebruiksrecht-van-gemeenschappelijke-delen-of-privatieve-eigendom-in-een-appartementsgebouw-clabots-ad

Huismier
Offline
@lebragard
Beste, ik ben goed op de hoogte van wat privaat gebruik is.
Maar ik heb dit geschreven in de context van de gaande discussie (nuttigheidscriterium).

Een privaat gebruik kan zowel toegekend worden op een particulier gemeenschappelijk deel als een algemeen gemeeschappelijk deel. Stel dat de kavel die het privaat gebruik heeft enkel verantwoordelijk is voor het onderhoud van dit gemeen deel.

Maar stel dat dit gemeen deel met privatief gebruik volledig moet worden heraangelegd/herbouwd, dan moet dit gebeuren door de gemeenschap. Het objectief nut van dit deel voor de andere mede-eigenaars is duidelijk gelijk aan nul.

Het kan toch niet zijn dat de toepassing van het nuttigheidscriterium enkel mogelijk kan zijn als dit privatief gebruik betrekking heeft op een particulier gemeenschappelijk deel en niet als het een algemeen gemeenschappelijk deel is.
lebragard
Offline
nuttigheidscriterium......

@ huismier
Ik ga er vanuit dat , een exclusief privatief gebruik en gemene delen toebehorend aan bepaalde mede-eigenaars en de gemeenschappelijke delen , bepaald zijn in de statuten van het gebouw.

-  exclusief privatief gebruik = exclusief voor die ene eigenaar/kavel
(particuliere) gemene delen toebehoren aan bepaalde mede-eigenaars = voor die eigenaars/kavels
-  gemeenschappelijke delen = alle mede-eigenaars


De basisakte kan dus voorzien dat bepaalde kosten opgedeeld worden (bv. per gebouw , zgn particuliere gemene delen).

 
Het achteraf toekennen van een exclusief gebruik of gemene delen toekennen aan bepaalde mede-eigenaars kan en is dan sinds 2019 (nieuwe wet) een erfdienstbaarheid. Het is dan aan de VME te bepalen wat dit kan inhouden , onderhoud , alle kosten voor degene die het exclusief gebruik verwerft en aparte aandelen aan de particuliere gemene delen ….ect. Let wel de notaris zal moeten nagaan of dat voldaan is aan en conform is mbt.wet mede-eigendom. Het spreek voor zich dat het toekennen van (particuliere) gemene delen aan bepaalde mede-eigenaars (nuttigheidscriterium) niet kan , gewoon bv. omdat er géén duidelijk onderscheid is tussen de gemene en de algemene gemeenschappelijke delen van het gebouw(en).
 
Het exclusief privatief gebruik van de voortuin , exclusief voor die eigenaar/kavel , resulteert (normaal) ook in een hoger aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen , in vergelijking met bv. het hoger gelegen identiek/hetzelfde appartement.
 
Een exclusief privatief gebruik , heeft niets te maken met de particuliere gemene delen.
 
Een voorbeeld twee gebouwen , dertig appartementen  , gescheiden van elkaar , 1VME , elk een aparte inkomhal , aparte lift ect…  de basisakte kan dan bepalen dat de particuliere gemene delen , die zaken zijn die in onverdeeldheid toebehoren aan die mede-eigenaars en dit in verhouding tot hun aandelen in die gemene delen van inkom A en B  bv. : de inkomhal met traphal , de lift , poetslokaal , brievenbussen, parlefoons ect….

Alle  mede-eigenaars hebben dan een bepaalt aandeel in de gemeenschappelijke aandelen en de mede-eigenaars van elk gebouw een bepaalt aandeel in de particuliere gemene delen van inkom A en B.
Lasten/kosten = gemeenschappelijke kosten bv. tuinonderhoud ect.. voor alle mede-eigenaars
Lasten/kosten = bv. liftkosten voor die eigenaars van inkom A of B
 
Samengevat : statuten van het gebouw bepalen de lasten/kosten , exclusief privatief gebruik , particuliere gemene delen …..
Logisch en men kan algemeen stellen zoals het vonnis : dat men het nuttigheidsprinciepe toepast/koppelt aan de particuliere gemene delen. (uitzonderingen zullen er in B altijd wel zijn en dit omdat de wet-mede-eigendom is wat ze is.....) 
Dus huismier , woont u in een appartement waar de particuliere gemene delen niet vermeld staan in de statuten ....dan is het zo...niettemin kan de VME daar anders over gaan beslissen ...authentieke akte vereist = wijzigen lasten/kosten , rechten en plichten mede-eigenaars.

en

Art 577-3:......... de basisakte kan, ingeval de hoofdvereniging bestaat uit twintig kavels of meer, voorzien in de vorming van deelverenigingen per gebouw bij een groep van gebouwen of, ingeval in een gebouw een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, per onderdeel van het gebouw.

Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen.
 



en artikel Prof.Timmermans
http://www.advocaat.be/documenten/ordeexpress/2010/12/Artikel%20Timmermans.pdf

1. Opdeling van de gemene delen in algemeen en particulier gemeenschappelijke delen 9. Op de eerste plaats moet het principe van de ondeelbaarheid van de gemene delen, zoals geformuleerd in artikel 577-2 § 9 BW worden doorbroken; dit resultaat wordt verkregen door de creatie van twee categorieën gemene delen, namelijk algemene en particuliere. Deze opdeling, die voorheen al in artikel 577-3 lid 3 BW (impliciet) voorkwam maar was betwist, wordt in de vernieuwde Appartementswet geformaliseerd; door de splitsing ontstaat er een patrimoniale scheiding van de gemeenschappelijke delen.

https://ondernemingsdatabank.indicator.be/mede_eigendom___gemene_delen/de_mede_eigendom_opsplitsen_in_deelverenigingen/VLTAVGAR_EU142102/related

 

waquarius
Offline
waarde/nut

@Lebragard.

Ainsi-soit-il.
Ik trek mij terug uit deze discussie. Sine ira et studio.
Maar er blijkt  geen enkele mogelijkheid te zijn  tot enige nuancering. Het grote gelijk primeert. Ongetwijfeld gebaseerd op een enorme juridische kennis en expertise. Daar niet van.
De juridische theorie heeft m.i. bij u dus ten allen tijde voorrang op de realiteit en op de praktijk. En op een geschikte oplossing voor de echte problemen die daarmee gepaard gaan.
Ik verkies een genuanceerde stellingname , zoals die van Mr. Clabots  i.v.m. de verdeling kosten syndicus in een eerdere post. M.i. maakt deze experte terecht een onderscheid tussen een logisch-juridische redenering en een logisch-praktische redenering. Met als veelbetekenend laatste zinnetje: "Waarvoor ook e.e.a. te zeggen valt!

Helaas,  voor u geldt blijkbaar alleen maar : Dura lex, sed lex...

Pro memorie: 
Mr. Clabots: "Dit principe, zoals besloten in en uit het vonnis, draag ik al langer naar voor maar dan vanuit logische en strik juridische redenering.
De praktijk verkoos of verkiest nogthans veelal een verdeling van syndicuskosten per kavel, dit om , logsich, praktische redenen en vanuit de idee dat de syndicus eigenlijk per eigenaar diens eigendom beheert. Waar ook e.e.a. voor te zeggen valt .

Afwachten hoe hier mee om gegaan wordt .( 15/08/2019 - 14 u.28 ).
.

 

wqs

lebragard
Offline
waarde/nut

@waquarius , ook ik ga afsluiten maar geef toch graag nog het volgende mee :
 
Inderdaad zoals je aangeeft "het zij zo" en "de wet mede-eigendom is streng" en dwingend van toepassing.
 
Waarom zou dit zo zijn ?
 
Indien men laat begaan en onder het mom van “solidariteit” “gelijk nut “… willen  (vooral) de eigenaars met de grootste aandelen (naamloze vennootschappen , beleggers ,meerbezitters) alle lasten en kosten , simpelweg delen door het aantal eigenaars ,  weg met de drie wettelijke lasten/criteria s (1 aandelen , 2 nuttigheidscriteria , 3 combinatie van beiden) .
Je zal maar een klein appartement of studio hebben aan zee , in een groot appartementscomplex … ect..
 
Duidelijkheid en transparantie voor/aan iedereen , dit blijft mijn inziens het langste duren.

't appartement
Offline
rechtspraak
Ik beschik over rechtspraak (vredegerecht Veurne) waaruit blijkt dat het syndicusereloon in gelijke delen per privatief mag verdeeld worden (ik was betrokken partij). De AV moet er wel mee akkoord gaan of het moet zo in de statuten staan. Meester Clabots heeft het bij het rechte eind als ze relativeert.

Op deze website bezondigt men zich soms aan wishful thinking...
lebragard
Offline
rechtspraak.....

# tappartement
Op deze website bezondigt men zich soms aan wishful thinking...

rechtspraak syndicusloon in gelijke delen , wel met deze nuance :
- moet zo opgenomen zijn in de basisakte (RvM)

of/en indien NIET opgenomen in de statuten.. (wat meestal het geval is !!)

- dan moet de AV er mee akkoord gaan

Indien iemand van de AV niet akkoord zou gaan en deze vat de vrederechter gelden de spelregels van de wet mede-eigendom = onrechtmatige beslissing.

Uiteraard kan u het vonnis "informatief" delen met het forum of is dat wishful thinking...

ps. waarschijnlijk heeft de notaris die de statuten van het gebouw heeft opgesteld mbt. de lasten van de syndicus , de combinatie van aandelen en het nuttigheidscriterium toegepast wat wettelijk gezien OK is , vandaar het belang van de inhoud van het vonnis...en motivatie van de vrederechter waardoor deze  de beslissing kon/kan nemen , syndicusloon in gelijke delen. (aandelen/nut) want een vrederechter zal de dwingende wetgeving volgen en respecteren, kan ook niet anders.

Misschien wel dezelfde vrederechter van Veurne :
#2

 De syndicus staat in voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Zijn erelonen slaan derhalve niet enkel op privatieve gemene delen en dienen dus verdeeld volgens het waardecriterium.

't appartement
Offline
?
Ja ik schreef toch duidelijk dat het in de statuten moet staan of door de AV zo goedgekeurd?
Waarom steeds blijven herhalen....
Bondigheid gaat samen met duidelijkheid, zeker op een informatief forum.
lebragard
Offline
? !
# tappartement

Inderdaad bondigheid gaat samen met duidelijkheid , vandaar mijn toelichting welke uw bondigheid meer duidelijkheid gaf , zeker op een informatief forum.
Voor mij was het duidelijk genoeg maar daar we de inhoud van het "vonnis" niet kennen leek het mij voor de "lezer" belangrijk genoeg een toelichting te geven en niet te herhalen. 
 
waquarius
Offline
nut/waarde
Ik wil er mij niet meer mee moeien, maar enig onbegrip is mij niet vreemd. Vandaar toch nog een vraag. Volgens sommigen staat het als een paal boven water: : de appartements-wet verplicht de verdeling van zowat alle kosten/lasten op basis van het aantal quotiteiten. Dus ook het ereloon van de syndicus. De wet is van dwingend recht, dus daar kan men niet onderuit. Zo is het en niet anders, volgens de "hardliners". Maar nu blijkt dat men met een simpele beslissing van een AV tot een andere verdeling kan komen: dus voor elke kavel evenveel. Hoe zit dat dan met dat "dwingend karakter" ? En met die zgz. prioriteit van de "waarde" ?

wqs

lebragard
Offline
nut/waarde...
#waqaurius
Hoogstwaarschijnlijk gaat  u verder met  wat u gelezen hebt in #21 !

Maar nu blijkt dat men met een simpele beslissing van een AV tot een andere verdeling kan komen: dus voor elke kavel evenveel. Hoe zit dat dan met dat "dwingend karakter" ? En met die zgz. prioriteit van de "waarde" ?

De AV kan inderdaad autonoom beslissen (ook al is die beslissing : onregelmatig , onrechtvaardig of zelfs bedrieglijk) en krijgt deze beslissing na vier maanden "kracht van gewijsde" voor die VME en is deze uitvoerbaar. (4 maanden = tijd bezwaar vrederechter)


Vandaar mijn opmerking van #22 op #21 en #23 , dat men met een simpele beslissing......

Mijn mening is  de volgende : de AV neemt dan een onrechtvaardige beslissing en ik hoop dan dat de mede-eigenaars voldoende op de hoogte zijn van de wet en dat minsters 1 mede-eigenaar niet akkoord is en "neen" stemt en beroep doet op een vrederechter die dan op zijn beurt deze onrechtmatige beslissing zal vernietigen.(dwingende wetgeving)

(ook de syndicus en de raad van mede-eigenaars zou moeten voorkomen dat de AV  geen beslissing neemt die de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de mede-eigenaars kan schaden , maar de realiteit is anders en soms werkt de syndicus dergelijke beslissingen in de hand , onregelmatige-onrechtvaardige zelfs bedrieglijke beslissingen zijn schering en inslag en verzieken "het samenwonen")


Beslissingen zijn OK ,indien ze de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de eigenaars/bewoners niet schaadt.
Deze kunnen dan 4 maand na de beslissingsdatum uitgevoerd worden. (art.577-9 §2)
De statuten van het gebouw en de genotuleerde beslissingen van de AV zijn immers de wet voor die VME !

Bijkomend indien men dergelijke beslissing zou nemen , wijzigt men de lasten verdeling en moeten de statuten authentiek aangepast worden : dit legt de wet op art.577-4 §1


[De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.]

ook:
Rechtbank eerste aanleg te Brugge :

“Een beslissing van de algemene vergadering die met het vereiste quorum is genomen en niet bedrieglijk is, kan niettemin een misbruik van de rechten van de meerderheid inhouden. Aldus is een beslissing van de algemene vergadering die zonder reden een nadeel voor een mede-eigenaar veroorzaakt ten voordele van de andere mede-eigenaars, onrechtmatig in de zin van art. 577-9, §2, lid 1 BW. Wanneer in de statuten van het gebouw een verdeling van de gemeenschappelijke kosten is bepaald die evenwichtig is, dan kan de algemene vergadering deze verdeling niet wijzigen tegen de zin in van
bepaalde medeëigenaars, tenzij wanneer er sprake is van gewijzigde omstandigheden.”


Ook vrederechter Brasschaat
Zo besliste de vrederechter te Brasschaat terecht dat de beslissing van de algemene vergadering om alle lastengelijk te verdelen onder alle mede-eigenaars zonder rekening te houden met de maatstaven uit artikel 577-2 § 9 B.W. in strijd is met de wet.

ect......

de wet voorziet :

Verdeelsleutel lasten , welk zijn de wettelijke criteria ?
 
De appartementswet erkent slechts drie mogelijkheden om de lasten te verdelen : art. 577 – 2 § 9 lid 3 , de drie verdelingscriteria, zijn :
 
1) de waarde van het privatieve gedeelte
2)  het nut
3) een combinatie van de waarde en nut

en deze (al dan niet alle drie) staan beschreven in de statuten voor die VME.


Tip :
link onderaan "unanieme beslissing AV - vergoeding syndicus en lees vooral de antwoorden van :
- advocate Clabots
- Naicwill
- Nescio1

http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/unanieme-beslissing-av-vergoeding-syndicus


 
lebragard
Offline
nut/waarde

"unanieme beslissing AV - vergoeding syndicus en lees vooral de antwoorden van :
- advocate Clabots
- Naicwill
- Nescio1

http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/unanieme-beslissing-av-vergoeding-syndicus

Juridische samenvatting : (AV beslist om kosten syndicus te verrekenen in gelijke delen)

1) de statuten van het gebouw bepalen de lasten en wijze van verdeling 
cfr. 577-4§1 1°-2°

2) de syndicus is wettelijk verplicht de lasten verdeling te berekenen zoals bepaalt in de statuten cfr. 577-2 (tegenstelbaarheid statuten) en zijn eigen deontologie art.78 "De vastgoedmakelaar syndicus respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die hem als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van een goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook deze die voortvloeien uit de overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt."

3) de AV kan beslissen om de lasten verdeling te wijzigen cfr. 577-7§1

4) Indien een AV dergelijke beslissing “syndicuskosten in gelijke delen” zou nemen en niemand vat de vrederechter , wel dan moet die beslissing ook authentiek ingeschreven worden in de statuten, cfr. cfr.577-4§1 en dan is het maar de vraag  of de notaris die beslissing van “kosten syndicus in gelijke delen” wil en kan motiveren en inschrijven in de statuten zoals de wet dat aan een notaris “sensu stricto”oplegt in art. 577-4 2° !?
Deze beslissing is namelijk in strijd met de dwingende wetgeving cfr. 577-2§ 3 en 7 en 577-2 § 9

5) vanaf datum authentieke aanpassing statuten, kan/moet de syndicus de nieuwe lasten verdeling volgen maw: indien géén authentieke aanpassing moet de syndicus de bestaande regels volgen zoals ze bepaald zijn in de statuten.

 

besluit : ondanks het advies van andere "deskundigen" , géén forfaitaire verdeling van de lasten toegelaten , punt.
 

  • 1) De syndicus staat in voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Zijn erelonen slaanderhalve niet enkel op privatieve gemene delen en dienen dus verdeeld volgens het waardecriterium.(vonnis eerste aanleg Veurne)

     
  • 2) Iedere mede-eigenaar moet bijdragen in verhouding tot zijn specifieke aandeel, de bepaling is immers van dwingend recht. Bij een forfaitaire regeling zou men immers noch het waardecriterium noch het nutscriterium aanvaarden.” (vonnis Brasschaat)