opdracht commissaris van de rekeningen- volmacht nodig?

14 antwoorden [Laatste bericht]
steffi
Offline
Ik werd op de laatste AV in december 2017 aangesteld als commissaris van de rekeningen omdat niemand anders  van de ME dat wilde doen en er anders een extrern zou betaald moeten worden voor de controle.

We zijn echter geenszins tevreden over de werkwijze van onze syndicus en hij zal dan ook door een andere vervangen worden tijdens de volgende AV in december. Dat werd beslist op een informele vergadering met de volledige meerderheid van de mede-eienaars 

Mijn vraag is nu mag ik iemand meenemen (mijn dochter) voor deze controle als rekeningcommssaris indien ik die persoon ook een volmacht geef? Of mag de syndicus zulks weigeren?

In het verleden is het gebeurd dat ME's  niet akkoord waren met de afrekeningen van de kosten zoals de syndicus ze had opgemaakt  ( en de rekeningcommissaris had bovendien ook 6 facturen tbv 1885€ niet te zien gekregen) daarom werd gevraagd  aan de syndicus of deze mede-eigenaar eveneens nog inzage kon krijgen in al de documenten betreffende zijn kavel. Maar het antwoord van de syndicus was; dat dit enkel kon mits een akkoord dat de syndicus hiervoor 75€ per uur zou kunnen aanrekenen. Deze bijkomende controle is dus niet meer gebeurd, al was de syndicus in fout. Maar de situatie heeft uiteindelijk wel geleid tot een hevige discutie tijdens een BAV.(met bijkomende extra kosten)

Ik heb toen begrepen dat deze kost tbv  75€/u zou gediend hebben omdat de boekhouder dan extra werk zou moeten leveren,  maar dat is heden niet het geval indien er ineens twee personen de taak van rekeningcommissaris zouden uitvoeren ? Kan iemand van dit forum  mij zeggen of het wettelijk is indien de syndicus dit uiteindelijk zou ook weer zou weigeren, tenzij mits extra betaling 75€/u??

Dank bij voorbaat voor een spoedig antwoord.
Steffi
Steffi
nescio1
Offline
koorddansen
 
Herlees uw basisakte.
Herlees uw syndicuscontract.
 
http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2018/07/02_1.pdf
 
blz. 53507  Art. 164 5 ° 
”…….reglement van interne orde……”
 
Blz. 53510 Art. 168  b)
 
”…Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot een vergoeding,……..”
 
 
U hoort het hogerstaande te lezen samen met :
 
http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2018/07/02_1.pdf
 
blz. 53510 Art. 170
 
”……..wier bevoegdheden en verplichtingen bij het reglement van interne orde worden bepaald.” ”
 
 
 
Vroeger werden deze opgenomen in het reglement van mede-eigendom, waarbij dan kon beweerd worden dat de moeilijke weg van de authentieke akte (notaris, kosten) moest gevolgd worden om wijzigingen aan te brengen.
Dit was inderdaad zo, indien men, met zekerheid, de beslissing van de AV tegenstelbaar tegenover derden wilde maken.
 
 
Nu kan de VME, al dan niet in overleg met de syndicus, haar wensen inzake de procedures en samenwerking van de CvR/syndicus, al dan niet in detail, vastleggen in een (uitgebreid) agendapunt.
 
U kan dan ook hierin bepalen dat de door geschetste situatie behoort tot de normale taak van de syndicus en dat er geen extra-vergoeding hoort tegenover te staan.
 
De AV keurt dergelijk agendapunt goed met volstrekte meerderheid.
 
Moeilijkheden worden nu :
• geldt niet-vermeld=gratis na 01-01-2019 ook voor lopende contracten?
 
• quid dit onderwerp bij vernieuwing contract?
 
 
Wij denken dat u inderdaad best tijdig uitziet naar een andere syndicus.
 
 
nescio1
Offline
illustratie

Wij stellen dat de syndicus bijstand aan de CvR door een bevoegd persoon hoort te aanvaarden en dat dit behoort tot zijn normaal takenpakket.
 
 
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/syndicus-8
 
 
SIEBE
Offline
Bijstand CVR
Niet akkoord. Een rekencommissaris is gehouden zijn taak enkel en alleen te doen. Mag wel info vragen bij derden over bepaalde  zaken.
Indien een CVR zijn taak niet alleen aankan, hoort hij dit mandaat niet op te nemen. Waar eindigt dat anders.
SIEBE
Offline
nescio1
Vraagje :
In uw reacties lees ik altijd WIJ , wie bedoelt u eigenlijk met wij ( forumleiders ;;; ? ).
DVC
Offline
#3 Nog even niet akkoord... binnenkort wel....
Ik zou proberen de AV uit te stellen tot na 1 januari.
De nwe wet voorziet dat er een comité als commissaris kan worden aangesteld:

De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen of een college van commissarissen van de rekeningen aan, 
 
ronald de wilde
Offline
college van..
Beste DVC,

dat "college van..." wordt dan toegestaan omdat er anders nog weinigen zullen opstaan om dat mandaat op zich te nemen. Om zich dus (wat) aan mekaar te kunnen optrekken, om mekaars onvolkomenheden toch wat meer inhoud te geven.
Ik kan me niet voorstellen dat een "vakbekwaam" persoon nog iemand aan zijn/haar zijde wenst, om dat uiteindelijk ook nog eens de verantwoordelijkheid te delen, wars van de eventuele discussies die binnen dat college kunnen ontstaan.

Indien binnen de VME geen gedegen CvR kan worden gevonden, of er geen persoon verkozen geraakt waarvan men die bekwaamheid kan verwachten, zal men die noodgedwongen buitenhuis moèten zoeken, en dus moeten vergoeden.
Laat staan dat de verkozen CvR ook hulp dient te zoeken buitenhuis, gaat hij/zij die dan zelf betalen, of krijgt hij/zij dat gratis gedaan.
Een "college" is een lapmiddel, gelijk onder welke vorm daaraan vorm wil worden gegeven.

t' Is niet onbelangrijk dat een VME, bij uitbreiding de AV, zich ernstig over de mandaten buigt, én dus de kandidaten én de invulling die ze willen én kunnen geven.
De VME oogst wat ze zelf .....

En beste vraagsteller (#1), zelf had ik me niet laten verkiezen, indien niet volledig bekwaam (waarom anders uw dochter meenemen?).

Ron
SIEBE
Offline
#6
Ben het volledig eens met Ronald en sluit mij hierbij aan.
De taak van rekencommissaris mag men enkel aanvaarden of opnemen als men onderlegd is boekhouding, financiën ...  Is een te belangrijke taak om zonder kennis van zaken te aanvaarden.   De CVR is de waakhond van de financiën van de mede eigenaars.
Astrid Clabots
Offline
commissaris van de rekeningen


Geachte

Ik verwijs naar bovenstaande, dat vooral is toegespitst op het waarnemen van de functie van commissaris.

Ik voeg daar nog aan toe dat men zich best na 01.01.2019 een tekst verschaft, een reglement, met werkingsmogelijkheden en - wijzen die betrekking hebben op de commissaris van de rekeningen.

Tenslotte is verder het antwoord op ook uw vraag contextafhankelijk.
Elke context is anders, en bij elke vraagstelling kan er naast het juridisch antwoord na gegaan worden hoe hier minnelijk, door het verbeteren of anders aanpakken van communicatie nog iets kan worden recht getrokken.

Astrid CLABOTS
CLABOTS

lebragard
Offline
voorbeeld ...mbt. commissaris van de rekeningen

 
De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet een mede-eigenaar is.
 
De commissaris van de rekeningen zal, tegen een door de algemene vergadering vastgestelde bezoldiging, instaan voor de verificatie van de rekeningen van de syndicus en hij kan zich hiertoe alle stukken en inlichtingen laten verschaffen door de syndicus en door derden die hij nuttig acht om zijn opdracht uit te oefenen.
 
De syndicus dient hem zijn volstrekte medewerking te geven.
 
De commissaris van de rekeningen zal verslag uitbrengen op de algemene vergadering over zijn werkzaamheden.
 
Hij heeft de bevoegdheid zich te verzetten tegen de uitbetaling van iedere som waarvan de gegrondheid hem niet bewezen lijkt.
 
Indien de syndicus het niet eens is met dit verzet kan hij zulks aangetekend kenbaar maken aan de banken waar de vereniging van mede-eigenaars rekeninghouder is.
 
Over één en ander zal op de eerst volgende algemene vergadering, die hij desgevallend zelf kan bijeenroepen zoals hierna gezegd, een beslissing worden genomen.
 
Hij kan de syndicus vragen de algemene vergadering bijeen te roepen indien hij van oordeel is dat er dringende maatregelen vereist zijn; indien de syndicus hieraan geen gevolg geeft mag hij zelf de oproepingen versturen en de dagorde bepalen van deze vergadering.

SIEBE
Offline
# 9
Zeer goede repliek van Lebragard.
Is klaar en duidelijk.
Zonder instrumenten kan men niet werken.
Is ook evident als men iemand een mandaat geeft.
steffi
Offline
cvr en bezoldiging !!
Ik wens op te merken dat de commissaris van de rekeningen in onze VME  geen enkele bezoldiging ontvangt, juist omdat de syndicus voor alles en zelfs elke kleiningheid wat de VME aanbelangt , administratie kosten aanrekent 75€ per uur , dus indien er  een eventele betaling gebeurt aan een meder-eigenaar als CVR dan wordt dat bedrag nog aangedikt  met 'administratie kosten" voor de syndicus.
De mede-eigenaar die in het verleden tot grote tevredenheid van alle ME de taak van cvr gratis op  zich nam, heeft haar appartement ondertussen verkocht en omdat niemand anders deze taak op zich wilde nemen werd de vraag aan mij gesteld, het is dus de eerste keer dat ik zulke taak moet uitvoeren. Hopelijk kan alles in orde bevonden worden, wat twee jaar geleden helemaal niet het geval was - en vooral om  die reden wordt de syndicus nu ook ontslagen op de  volgende AV van december.
Steffi
SIEBE
Offline
#1
Steffi zeer voorzichtig zijn met het opnemen van deze taak, indien enkel uit noodzaak.
Zou zeker u aanraden om een verzekeringspolis te laten afsluiten voor rekencommissaris;
de kosten zijn ten laste van de VME.
Indien syndicus ontslagen wordt op de volgende A.V. Zie dat jullie reeds een nieuwe syndicus kunnen contacteren, dat er geen vacuüm ontstaat.
nescio1
Offline
deontologie syndicus ?

Hij heeft de bevoegdheid zich te verzetten tegen de uitbetaling van iedere som waarvan de gegrondheid hem niet bewezen lijkt.
 
De controle door de CvR gebeurt grotendeels post factum.
 
Indien de syndicus het niet eens is met dit verzet kan hij zulks aangetekend kenbaar maken aan de banken waar de vereniging van mede-eigenaars rekeninghouder is
 
Quid boetebedingen en verwijlinteresten voor niet tijdig betaalde facturen?
 
Over één en ander zal op de eerst volgende algemene vergadering, die hij desgevallend zelf kan bijeenroepen zoals hierna gezegd, een beslissing worden genomen.


 
 
B.W. Art. 577-6 § 2
 
heeft geen speciale rol voor de CvR vastgelegd inzake het bijeenroepen van een (B)AV (en in § 3 het opnemen van een agendapunt).
 
Of dit kan gebeuren via het reglement van interne orde of andere, lijkt ons discutabel.
 
http://www.biv.be/de-vastgoedmakelaar/deontologie-van-de-vastgoedmakelaarArt. 77
 
Een syndicus B.I.V. kan (en mag), op basis van zijn deontologie, dergelijke voorwaarden niet aanvaarden.
lebragard
Offline
reglement van mede-eigendom bepaalt .....


antwoord aan Nescio 1 : deontologie syndicus.......


Het Reglement van mede-eigendom ( coordinatie statuten 2010) bepaalt :

Hij heeft de bevoegdheid zich te verzetten tegen de uitbetaling van iedere som waarvan de gegrondheid hem niet bewezen lijkt.

Duidelijkheid en transparantie vanuit de syndicus , een factuur of een som waarvan de gegrondheid niet bewezen is , wel de CvR kan zich dan verzetten tegen die uitbetaling. (just is just)

Over één en ander zal op de eerst volgende algemene vergadering, die hij desgevallend zelf kan bijeenroepen zoals hierna gezegd, een beslissing worden genomen.

Opzet was/is : beter voorkomen dan genezen , In het geval van ernstige tekortkomingen die om een beslissing vragen, heeft de commissaris het recht de syndicus te vragen een algemene vergadering samen te roepen in de loop van het jaar. Indien de syndicus deze oproepingen niet verstuurt binnen de 30 dagen, heeft de commissaris het recht zelf de agenda te bepalen in functie van zijn vaststellingen en de oproepingen te versturen en zal de resulterende algemene vergadering erkend worden door de mede-eigenaars (om een juridisch waterdichte samenroeping te hebben, verdient het aanbeveling eerst handtekeningen van mede-eigenaars met tenminste 20% van de stemmen te verzamelen en de vraag tot samenroeping op deze basis naar de syndicus te sturen. Dit is volledig conform de wet en zo bent u zeker dat niemand ooit de geldigheid zal aanvechten). 

De statuten werden voor een notaris verleden en geregistreerd.
Deze rechten en plichten gaan dus ook over op alle rechtsopvolgers en zijn tegenstelbaar aan derden , titel van erga omnes ten aanzien van iedereen , ook voor/aan een syndicus.

en Nescio1 , verder uw opmerking :
Of dit kan gebeuren via het reglement van interne orde of andere, lijkt ons discutabel.
en

Een syndicus B.I.V. kan (en mag), op basis van zijn deontologie, dergelijke voorwaarden niet aanvaarden.

Uiteraard moet de syndicus dergelijke voorwaarden/bepalingen in de statuten of de reglementen aanvaarden  , op basis van zijn deontologie : art.78 stelt duidelijk dat de syndicus :
http://www.biv.be/de-vastgoedmakelaar/deontologie-van-de-vastgoedmakelaar


Art. 78 De vastgoedmakelaar-syndicus respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die hem als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van een goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook deze die voortvloeien uit de overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt.