Reglement Interne Orde / interpretatie ? Uitbreiding verhard terras in privé eigendom

22 antwoorden [Laatste bericht]
ELWE
Offline
Het RIO bepaalt dat iedere wijziging aan het uitzicht van een appartement in evenwicht moet zijn met de stijl en esthetiek van het gebouw en dient vooraf goedgekeurd te worden in de AV.
De gelijkvloerse appartementen beschikken elk over een verhard terras in privé eigendom én ook aansluitend , een kleine strook gazon in privé eigendom. Niets hiervan behoort tot "de gemeenschap"

Mijn vraag .... : 

Mag een eigenaar in deze omstandigheden besluiten om zijn gelijkvloers terras met enkele m2 uit te breiden zonder "goedkeuring" van een AV ? Uiteraard worden voor deze zeer beperkte uitbreiding van het terras, dezelfde klinkers gebruikt.....

Graag jullie visie.
Bij voorbaat dank.


De tekst uit het RIO...."Iedere wijziging aan het uitzicht van een appartement moet in harmonie zijn met de stijl en de esthetiek van het gebouw en dient altijd vooraf voorgelegd te worden aan de algemene vergadering"
Baton
Offline
privé of gemeenschappelijk


De gelijkvloerse appartementen beschikken elk over een verhard terras in privé eigendom én ook aansluitend , een kleine strook gazon in privé eigendom. Niets hiervan behoort tot "de gemeenschap"

.Bent u zeker ? Niets hiervan behoort tot de gemeenschap ? Wat voorziet de basisakte ?
Meestal zijn de tuinen vooraan of achteraan : gemeenschappelijk maar met een erfdienstbaarheid , exclusief gebruiksrecht voor de aangrenzende mede-eigenaars.

Blijft ongeacht privé of gemeenschappelijk , er moet gestemd worden over de veranderingswerken omdat  
deze zeer beperkte uitbreiding van het terras, onder de noemer "gemeenschappelijk beheer" valt. 

Onder “gemeenschappelijk beheer” dient volgens de Memorie van Toelichting hetzelfde verstaan te worden als het criterium dat gehanteerd wordt voor de verdeling van de bevoegdheden van de hoofdvereniging en die van de deelvereniging.

Het zou gaan om standing, esthetische samenhang, veiligheid, bestemming van het gebouw, heropbouw of afbraak, hygiëne, …. het betreft met andere woorden voornamelijk de eenheid en coherentie van het geheel. Zo zullen alle mede-eigenaars kunnen meestemmen indien de beslissing een effectieve impact heeft op privatieve kavels die niet moeten bijdragen tot de lasten, bijvoorbeeld als de beslissing een impact heeft op de esthetiek van het gehele gebouw.

ELWE
Offline
Uiteraard weet ik dat alle

Uiteraard weet ik dat alle privé terrassen én aangrenzende gazon behoren tot de privé eigendom. Daar is geen discussie over.
Het gelijkvloers appartement in casu, heeft een "overdekt" terras owv de oversteek van het appartement 1ste verdieping. De heel beperkte grasstrook  (privé eigendom) onder deze oversteek, is volledig verdord (geen hemelwater) en sluit onmiddellijk aan bij het verharde terras. Weg met deze grasstrook, en vervangen door klinkers. 

De verdorde grasstrook (60 cm x 400 cm) schaadt mijn inziens meer de esthetiek van het appartementsgebouw, toch ?  

 

 

Jan P
Offline
stedenbouwkundige vergunning + VME onbevoegd
Het uitbreiden van een terras vereist een stedenbouwkundige vergunning. Voor de rest moet jij zorgen dat je wijzigingen in overeenstemming zijn met de stijl en estetiek van het gebouw. Dan kan de VME niet eisen dat dit voorafgaandelijk wordt voorgelegd aan de AV.

Ik citeer uit een vonnis waarbij een mede-eigenaar een carport heeft geplaatst op een privatief deel. De VME ging naar de rechtbank en vorderde de afbraak. De VME kreeg het deksel op de neus en werd opgezadeld met duizende euro's gerechtskosten en advocatenkosten.

De algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars is in beginsel bevoegd m.b.t. de gemeenschappelijke delen. De vereniging vanmede-eigenaars heeft slechts bevoegdheid om te beslissen over werkzaamheden die gedeelten van de gebouwen betreffenwaarvan is vastgesteld dat ze niet privatief zijn. Over zijn privédomein is de appartementseigenaar bevoegd. Weliswaar is het ook mogelijk dat het reglement van mede-eigendom zekere bepalingen bevat die een bepaalde beperking van het gebruik van de privé-gedeelten inhouden, zoals in casu art. 3 van het voorliggende reglement, dat bepaalt: «Het is de eigenaars verboden hun kavels te wijzigen indien deze wijzigingen vanaf de straat of vanaf de gemeenschappelijke delen binnen het gebouw zichtbaar zijn.
Niet alleen wordt niet bewezen dat de plaatsing van deze (na regularisatie) vergunde carport een wijziging in die zin uitmaakt, maar bovenal dienen dergelijke clausuleringen restrictief te worden geïnterpreteerd, aangezien ze het eigendomsrecht, beschermd door art. 544 BW van een privatief gedeelte inperken zonder wettelijke basis (Vred. Brugge 4 oktober 2012, TGR 2013, 8).

PS: gras vervangen door houtschors?
Baton
Offline
kadastraal nummer ?

 #2 Uiteraard weet ik dat alle privé terrassen én aangrenzende gazon behoren tot de privé eigendom. Daar is geen discussie over.

Bent u zeker met uw bewering ? Cruciaal is Wat staat er in de basisakte ? Indien volledig privé eigendom , dan beschikt men over een apart kadastraal nummer , wat me ten zeerste zou verwonderen . (raadpleeg uw basisakte en/of de patrimoniumdocumentatie van uw VME)

Meest voorkomend is een toegekend privatief of exclusief gebruiksrecht , een deel van de omliggende gemene grond , volledig mee in eigendom geven , gekoppeld aan dat appartement doet men "normaal" niet. Hoeveel aandelen/quotiteiten zijn er toegewezen aan de aangrenzende gazon ? (geen ? = gemeen  //   wel ? = volledige eigendom)

Een bepaling in de basisakte bv. in privatieve en uitsluitende eigendom
een inkomhal een WC een berging ....en een terras
betekent NIET dat men de volledige eigendom heeft......van dat terras....

Volledige eigendom = eigendomstitel = dan heeft men een aparte partitienummer vermeldt op het kadaster en in de patrimoniumdocumentatie.

 


 

Jan P
Offline
kadastraal nummer niet verplicht
Er is geen verplichting voor kadastraal nummer. De inhoud van de basisakte bepaalt het statuut van de buitenruimte. Het toewijzen van aandelen is niet noodzakelijk om iets als privatief te beschouwen. Er zijn ook geen afzonderlijke aandelen toegewezen aan de wc.
Baton
Offline
kavel gericht....


Begrip privatieven versus aandelen :
Alle privatieve kavels hebben een bepaald aantal aandelen en worden bepaalt in de basisakte. Quotiteiten of aandelen zijn de gemeenschappelijke delen die verbonden zijn aan iedere privatieve kavel (praktijk bv. een appartement).

Een aandeel is één deel in het geheel van de onverdeelde gemeenschap van het gebouw. 
Aandelen verwijst naar de kavels , in privatieve eigendom en in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid. (des te groter het app , des te groter de aandelen)

Kavel 1 : kan zijn het appartement, ling keuken slpk , wc ect...(privatieven) X aandelen in de grond en in de algemene gemeenschappelijke delen 
Kavel 2 : kan de garage zijn , de standplaats privatief en in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid x aandelen in de grond en in de algemene gemeenschappelijke delen.
Kavel 3 : kan de kelderberging zijn , privatief de bergplaats met de toegangsdeur en in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid X aandelen in de grond en in de algemene gemeenschappelijke delen.
ect....
Ik herhaal de patrimoniumdocumentatie geeft weer welke kavels en wie de eigenaar ervan is en/of vruchtgebruiker , naakte eigenaar , gesplitse eigenaars 1/3...maar ook uw kadastrale legger en de te betalen onroerende voorheffing geeft die informatie welke de partitienummers zijn van dat appartementsgebouw(en) VME.

De basisakte bepaalt oa. welk de privatieven zijn en wat gemeenschappelijk is.
In het reglement van mede eigendom staan oa. hoe de lasten worden verdeeld.

Jan P = (de kadastrale) Patrimonium documentatie is bij wet verplicht. (sic) 
Nu duidelijk ?  aandelen versus privatieven kavel gemene delen en euh de afzonderlijke WC kan ook een aparte kavel zijn.....met privatief de WC en de toegangsdeur....maar dat bepaalt de basisakte.

 

Jan P
Offline
?privatieve en uitsluitende eigendom
Ik kan me best vinden in wat u schrijft, maar wat is nu eigenlijk uw punt? U spreekt mij toch niet tegen. Er is geen verplichting om voor de WC, living, tuin aparte kadastrale nummers te hebben. Eén nummer is toch voldoende. En of die tuin nu in exclusieve eigendom is of in gemeenschap met privaat gebruik, dan nog kan in beide situaties één kadastraal nummer voor de volledige kavel volstaan.

U schrijft dat een bepaling in privatieve en uitsluitende eigendom niet betekent dat men dan de volle eigendom heeft, maar dat is toch niet juist. En het kadaster heeft daar niets mee te maken.

Het komt er op neer dat dat reglement inwendige orde van ELWE geen rekening houdt met het privatief karakter van de buitendelen en in strijd is met artikel 544 BW. Het is niet wettelijk te eisen dat een wijziging van een privatief die in overeenstemming is met de esthetiek van het gebouw voorafgaandelijk moet worden voorgelegd aan de AV. Dat is onzin. Het is ook niet wettelijk dat andere mede-eigenaars zich daarover zouden moeten uitspreken. Mocht er een probleem zijn, moeten de andere mede-eigenaars aan tonen dat de wijziging duidelijk schadelijk is.

Ik raad ELWE aan het gazon te vervangen door houtschors, dan is er geen stedenbouwkundige vergunning vereist, anders wel (verharding).
Baton
Offline
herlees...


Er is geen verplichting voor kadastraal nummer.= fout
De inhoud van de basisakte bepaalt het statuut van de buitenruimte.= oa ...
Het toewijzen van aandelen is niet noodzakelijk om iets als privatief te beschouwen.= fout




juist en correct antwoord = herlees maar dan wel met de nodige aandacht #4 en 6
 

Jan P
Offline
Als ik schrijft dat er geen

Als ik schrijft dat er geen verplichting is voor een afzonderlijk kadastraal nummer voor de buitenruimte omdat dit perfect deel kan uitmaken van de privatieve kavel van het appartement zelf (die bv bestaat uit wc, living, tuin, ...), dan ben ik zeker dat dit volledig correct is. Eén nummer voor het appartement volstaat, ook als de tuin daar in exclusieve eigendom toe behoort. Er is geen nood om afzonderlijke kadastrale nummers toe te kennen voor elk deel die in exclusieve eigendom tot de privatieve kavel behoort.

In de meeste situaties wordt een kavel als volgt beschreven in de basisakte:
bv.
APPARTEMENT E1: 
- in exclusieve eigendom: living, salon, wc en tuin
- 2% in de gemene delen
of APPARTEMENT F8:
- in exclusieve eigendom: living, salon, bureau en wc
- 3 % in de gemene delen
-
 privatief gebruik tuin rond appartement

In bovenvermelde situaties E1 en F8 zijn er dus aandelen toegewezen aan het appartement in zijn geheel. Echter, het toewijzen van aandelen is niet noodzakelijk om iets als privatief te beschouwen. Ik citeer vonnis:

"Het Hof van Beroep te Brussel kwalificeerde in een arrest van 2 februari 2012 (onuitgegeven) autostaanplaatsen die in de basisakte als
privatieve delen werden aangemerkt, zelfs als privatief, ook al kregen ze in dat geval geen quotiteiten toegekend."

Jammer dat we zo van de essentie van de vragensteller moeten afwijken.


Het zou nuttig zijn dat vragensteller de beschrijving meegeeft in de basisakte (zie bv. E1 of F8). Maar ik vermoed dat zijn/haar situatie - op basis van wat hij/zij schrijft - overeenkomt met E1. Wat belangrijk is is wat er staat bij "exclusieve/uitsluitende eigendom". En wat er al dan niet in het kadaster staat of zou moeten staan heeft geen belang. Basisakte heeft toch voorrang.

Bovendien, zelf al zou de tuin gemeenschappelijk zijn, is het enkel een kwestie van goed onderhoud om dat rotte gras te verwijderen en te vervangen door houtschors.

Baton
Offline
Kavel


Kavel gerichte optiek gedwongen mede-eigendom.

Als ik schrijft dat er geen verplichting is voor een afzonderlijk kadastraal nummer voor de buitenruimte omdat dit perfect deel kan uitmaken van de privatieve kavel van het appartement zelf (die bv bestaat uit wc, living, tuin, ...), dan ben ik zeker dat dit volledig correct is. Eén nummer voor het appartement volstaat, ook als de tuin daar in exclusieve eigendom toe behoort. Er is geen nood om afzonderlijke kadastrale nummers toe te kennen voor elk deel die in exclusieve eigendom tot de privatieve kavel behoort.

Juist dan is dat 1 kavel = met één kadastraal sectie/perceels/partitienummer in de patrimonium documentatie van die VME (vormt 1 geheel en is niet vatbaar voor verdeling) MAAR de tuin (indien in volledige eigendom) kan nooit dezelfde kadastrale aanduiding dragen als de gemeenschappelijke grond van het gebouwencomplex.
 
 
Exclusieve/uitsluitende eigendom aangeduid in een basisakte is niet gelijk aan volledige eigendom , denk maar aan de terrassen , waar meestal enkel de bekledingen privatief zijn. (de rest waterdichting , ruwbouw , borstwering , leuningen en traliewerk zijn meestal  gemene delen , beschrijving basisakte....)
 
Vandaar zoals reeds gezegd : de basisakte geeft de beschrijving weer van de privatieve en de gemeenschappelijke delen , alsook de aandelen , toebedeeld aan de kavel of kavels. Wat niet in de basisakte beschreven is …dan gaat men ervan uit dat het gemeenschappelijk is. (wet mede-eigendom)


In bovenvermelde situaties E1 en F8 zijn er dus aandelen toegewezen aan het appartement in zijn geheel. 

Juist = en vormen dus 1 KAVEL , Quotiteiten of aandelen zijn de gemeenschappelijke delen die verbonden zijn aan iedere privatieve kavel .

Echter, het toewijzen van aandelen is niet noodzakelijk om iets als privatief te beschouwen

Fout , heeft men géén privatieve KAVEL dan heeft men géén aandelen en is men géén mede-eigenaar van die VME. De vraag is wat zit vervat in die KAVEL bv. appartement , autostaanplaats ,garage , kelderberging...kan 1 kavel zijn. In de meest recentere basisakten vormen deze bv. 4 kavels met elk apart toegewezen aandelen en elk een apart partitienummer en elke kavel is dan vatbaar voor verkoop.
(sectienummer en perceelnummer en partitienummer en aard detail )

Aandelen verwijst steeds naar de privatieve kavel of kavels , in privatieve eigendom en in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid.

"Het Hof van Beroep te Brussel kwalificeerde in een arrest van 2 februari 2012 (onuitgegeven) autostaanplaatsen die in de basisakte als
privatieve delen werden aangemerkt, zelfs als privatief, ook al kregen ze in dat geval geen quotiteiten toegekend."

Juist vonnis  :
De autostaanplaats (privatieve deel) behoeft géén aparte aandelen omdat in die basisakte deze reeds verrekend en vervat zijn in die ENE PRIVATIEVE KAVEL. (1 kavel is niet vatbaar voor verdeling) maw. de autostaanplaats hoort bij die KAVEL.
Indien in die basisakte bv. WEL aandelen zijn toegekend aan die privatieve autostaanplaats vormt deze een bijkomende KAVEL. Dan had die mede-eigenaar niet 1 maar 2 privatieve kavels.

Jammer dat we zo van de essentie van de vragensteller moeten afwijken.

​Ik antwoord steeds naar de vraagsteller , maar als er onjuiste info wordt gegeven dan reageer ik daarop.
De essentie : is men volle eigenaar of heeft men het exclusief gebruiksrecht. Indien men volle eigenaar is van die tuin is dit zo beschreven in de aankoopakte en basisakte en nadien overgeschreven in de register.

Meestal zijn de omliggende gronden gemeenschappelijk met het exclusief gebruiksrecht al dan niet met voorwaarden naar wat kan en mag...
 
Wat belangrijk is is wat er staat bij "exclusieve/uitsluitende eigendom
 
Exclusieve/uitsluitende eigendom is een notaris-juridisch-jargon maar betekent daarom niet persé in volle eigendom . Denk maar aan de terrassen….daar besliste cassatie over dat deze indien bouwtechnisch als gemeenschappelijk dienen beschouwd te worden ook al staat het anders beschreven in een basisakte. Belangrijk is om de basisakte in zijn geheel te lezen en niet enkel de bepaling “exclusieve/uitsluitende eigendom”.
Belangrijker is oa. hoe de privatieve delen en de gemeenschappelijke delen omschreven zijn. (om het nog wat ingewikkelder te maken er zijn zelfs de zogenaamde “particuliere gemene delen” toebehorend aan bepaalde mede-eigenaars.)
 
". En wat er al dan niet in het kadaster staat of zou moeten staan heeft geen belang. Basisakte heeft toch voorrang.
 
Alle bepalingen in de statuten van het gebouw , lees statuten dus ook basisakte en reglementen in tegenspraak met de vigerende wetgeving worden vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen. (wet mede-eigendom)
 
Feit is : Nadat de notaris/bouwheer de statuten van het gebouw hebben “geschreven” worden deze ingeschreven bij het kantoor Rechtszekerheid Patrimoniumdocumentatie (tegenstelbaarheid) welke de “privatieve kavel of kavels weergeeft , met sectie/perceels/ en partitie nummer “. Men kan deze mits betaling opvragen bij de bevoegde FOD administratie.
 

Jan P
Offline
conclusie?
Ik merk dat we naar elkaar toegroeien in onze standpunten.

Als het kadaster in tegenspraak zou zijn met aktes gaan de aktes natuurlijk voor.

Het exclusieve eigendom van een terras is natuurlijk iets anders dan een exclusieve eigendom van een tuin. Een terras op een balkon bevoorbeeld, valt volledig onder de argumentatie waarnaar u verwijst (onderbouw gemeenschappelijk wegens bouwtechnische redenen). Dat is niet het geval bij een tuin.

Het in volle eigendom hebben van een perceel is idd iets anders dan de exclusieve eigendom van een privatief perceel binnen de context van een mede-eigendom. Zo kan men het perceel van de tuin niet afzonderlijk verkopen. Desalnietemin is artikel 544 BW volledig van toepassing op een privatief deel dat in exclusieve eigendom is toegewezen aan een kavel. En dat is uiterst belangrijk bij de beoordeling van de oorspronkelijke vraag. Of het nu binnen is of buiten, het privatief deel is privatief en niet gemeenschappelijk.
Baton
Offline
besluit....


Als het kadaster in tegenspraak zou zijn met aktes gaan de aktes natuurlijk voor.
 
Behoudens fout/vergissing aktes en/of kadaster.
 
Dat is niet het geval bij een tuin.
 
Bebouwd perceel of niet bebouwd perceel = verschillende benadering , maar benadering akte = in privatieve en uitsluitende eigendom blijft overeind en is een standaard notaris/juridisch/jargon dat in vele akten algemeen gebruikt wordt...
 

Het in volle eigendom hebben van een perceel is idd iets anders dan de exclusieve eigendom van een privatief perceel binnen de context van een mede-eigendom. Zo kan men het perceel van de tuin niet afzonderlijk verkopen.
 
Fout , volle eigendom , exclusieve eigendom van een privatief perceel ? ; maakt geen enkel verschil eigendomsrecht is en blijft identiek van toepassing en maakt géén onderscheid met de gedwongen mede-eigendom, de mede-eigenaar beschikt autonoom over zijn eigendom , kavel of kavels.
 
 
 
En dat is uiterst belangrijk bij de beoordeling van de oorspronkelijke vraag. Of het nu binnen is of buiten, het privatief deel is privatief en niet gemeenschappelijk.
 
Volle eigendom of gebruiksrecht/genot , thats the question ?
 
Vele eigenaars die het volgende lezen in een basisakte :
In privatieve en uitsluitende eigendom een gelijkvloers appartement , gelegen…. begrijpende : een hal , een wc , een badkamer , drie slaapkamers…..en een tuin , terras , bakon...  concluderen dan dat de tuin , terras , balkon , volledig privatief is….en hun “eigendom” is. 
 
Verder leest men (als men al leest) in dezelfde basisakte dat de tuin, terrassen, balkons een exclusief gebruiksrecht/genot heeft aan/voor dat appartement !!
(nuance eigendom of privaat gebruiksrecht)
 
De aankoopakte en de statuten en de patrimoniumdocumentatie zal moeten en kunnen aantonen of de tuin privé eigendom of gemeenschappelijke is.
 
Beschikt de tuin NIET over een apart kadastraal/partitienummer en is de tuin in de aankoopakte niet beschreven als perceel , met oppervlakte en diens meer , dan is de tuin géén private eigendom maar gemeenschappelijk .
 
In de patrimoniumdocumentatie van een VME zijn zowel de bebouwde  alsook de onbebouwde percelen  benoemd en aangeduid/voorzien van  een identificatie-nummer = privatief versus gemeenschappelijk;
 
 
Ik sluit af , en verwijs naar mijn vorige antwoorden .

https://www.vlaanderen.be/kadastraal-uittreksel

Jan P
Offline
mijn besluit

Vonnis donderdag 29 juni 2017 Westelo betreft bouw van garage/carport op privatieve parkeerplaatsen zonder toestemming van de VME:

Overwegende dat de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars in beginsel bevoegd is m.b.t. de gemeenschappelijke delen: de vereniging vanmede-eigenaars heeft slechts bevoegdheid om te beslissen over werkzaamheden die gedeelten van de gebouwen betreffen waarvan is vastgesteld dat ze niet privatief zijn. Over zijn privédomein is de appartementseigenaar bevoegd. De eerste hier voorliggende vraag is nu of de autostaanplaatsen 2 en 3 privatief of gemeenschappelijk zijn.
...
Overwegende dat de lezing van de basisakte van X maart XXXX uitsluitsel verschaft over het antwoord op deze vraag. Vanaf p. 6 wordt onder afdeling 2 een exhaustieve beschrijving gegeven van de privatieve kavels en vanaf p. 9 wordt onder afdeling 3 een exhaustieve beschrijving 
gegeven van de gemeenschappelijke delen.
..
Wat de autostaanplaatsen 2 en 3 betreft, worden deze bij de privatieve kavels gerangschikt en wordt bepaald dat deze elk omvatten:
a) in privatieve en exclusieve eigendom: de autostaanplaats zelf,
b) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: zeven/duizendsten (7/1000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, waaronder de grond.

Het onderscheid wordt benadrukt (zowel op p. 7 als op p. 9) met de autostaanplaats nummer 1 die tot de gemeenschap behoort.

Overwegende dat de autostaanplaatsen dus wel degelijk werden vermeld in de verkoopakten van de appartementen, zodat eisende partijen sub 1 en 2 er de private eigenaars van zijn en net zoals aan hun private appartement zélf werd zowel in de basisakte als in de verkoopakten aan hun private autostaanplaats een bepaalde quotiteit (aandeel) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw toegekend, namelijk
telkens 7/1000sten. Het Hof van Beroep te Brussel kwalificeerde in een arrest van 2 februari 2012 (onuitgegeven) autostaanplaatsen die in de basisakte als privatieve delen werden aangemerkt, zelfs als privatief, ook al kregen ze in dat geval geen quotiteiten toegekend. Overwegende dat de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars in casu enkel kon beraadslagen en beslissen over alle aangelegenheden die van gemeenschappelijk belang zijn, inzonderheid het behoud en het beheer van het onroerend goed (cf. supra). Zij heeft een reglementaire bevoegdheid, haar toegekend ofwel door de wet zelf, ofwel door de statuten, meer bepaald door het reglement van
mede-eigendom, dat deel uitmaakt van de basisakte. Zij heeft geen bevoegdheid ten aanzien van de private kavels, behalve in zoverre het beslissingen zou betreffen die onvermijdelijk een invloed hebben op private kavels, omdat gemeenschappelijke en privédelen soms bouwkundig danig met elkaar vervlochten zijn. Deze hypothese is in casu niet van toepassing. Weliswaar is het ook mogelijk dat het reglement van mede-eigendom zekere bepalingen bevat die een bepaalde beperking van het gebruik van de privé-gedeelten inhouden, zoals in casu art. 3 van het voorliggende reglement, dat bepaalt: «Het is de eigenaars verboden hun kavels te wijzigen indien deze wijzigingen vanaf de straat of vanaf de gemeenschappelijke delen binnen het gebouw zichtbaar zijn.» Niet alleen wordt niet bewezen dat de plaatsing van deze (na regularisatie) vergunde carport een wijziging in die zin uitmaakt, maar bovenal dienen dergelijke clausuleringen restrictief te worden geïnterpreteerd, aangezien ze het eigendomsrecht, beschermd door art. 544 BW van een privatief gedeelte inperken zonder wettelijke basis (Vred. Brugge 4 oktober 2012, TGR 2013, 8).

Overwegende dat uit al hetgeen voorafgaat, blijkt dat de door eisende partijen geviseerde en hiervoor nominatim geciteerde drie beslissingen van de bijzondere algemene vergadering van 20 mei 2016 als onregelmatig (overschrijding bevoegdheid) dienen te worden gekwalificeerd en daarom dienen te worden vernietigd.

Conclusie: het is dus wel degelijk mogelijk dat een buitengedeelte tot het privedomein behoort hoewel de eigenaar slechts 0.7% eigenaar is van het  volledige perceel van het appartementencomplex. De eigenaar heeft het perceel van de staanplaats NIET in volle eigendom, maar is wel prive eigenaar en volledig bevoegd.

Baton
Offline
eind besluit...

correct vonnis en kadert volledig in # 12

De maatschappelijke en wettelijke taak van een VME is te zorgen voor een goed beheer van de gemene delen , de eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de mede-eigenaars te respecteren.                 (bevoegdheidsoverschrijding !!)

Wat het vonnis aanhaalt is dat de privatieve eigendom van de parkeerplaatsen bewezen is nml. aankoopakte en de statuten van het gebouw en daarom tegelstelbaar ook aan/voor de rechter.
Beiden werden ter registratie ingeschreven bij het bevoegde kantoor rechtszekerheid/patrimonium documentatie. De parkeerplaatsen nr.2 en 3 verkregen een apart partitienummer anders dan die van de gemeenschappelijke = registratie bebouwde en niet bebouwde privatieve delen.

Dat de VME nalaat via monde van haar advocaat op te komen dat de geregulariseerde carport estetisch niet beantwoord aan het residentieel uitzicht (en het zover heeft laten komen !!??) is voor rekening van die VME en een vasstelling door de rechter , wat het hem vergemakkelijkt om een beslissing te nemen en wegens bevoegdheidsoverschreiding de BAV beslissingen te vernietigen.

Uw Conclusie: het is dus wel degelijk mogelijk dat een buitengedeelte tot het privedomein behoort hoewel de eigenaar slechts 7% eigenaar is van het  volledige perceel van het appartementencomplex.
 
Inderdaad , op voorwaarde dat men beschikt over de "eigendomstitel" aankoopakte  rechtmatig ingeschreven bij Rechtszekerheid/Patrimoniumdocumentatie , zoals reeds aangehaald in cfr. #6 - #10 en #12) 




 




 

 

Jan P
Offline
uitzicht van het gebouw

Het beschikken over een eigendomstitel is voldoende.
Het feit dat een dienst patrimoniumdocumentatie zijn werk al dan niet goed doet, doet hier niet ter zake.
Je zou bijna denken dat U zelf bij de dienst patrimoniumdocumentatie werkt of hebt gewerkt. 
Niemand kan rechten ontlenen aan het feit dat de dienst patrimoniumdocumentatie zou nalaten een kadastraal nummer toe te kennen mocht dit verplicht zijn.

Ik zie trouwens nog altijd niet waarom er een verplichting zou zijn om aparte kadastrale nummers toe te kennen aan onderdelen van een kavel die zich binnen of buiten bevinden. Dat zou impliceren dat een kavel twee kadastrale nummers zou moeten krijgen. En als men dan een tuinhuis zou bouwen op het buitengedeelte, dan moeten er drie kadastrale nummers gemaakt worden zeker? Dat is toch niet geloofwaardig.

Betreft de grond van het geciteerde vonnis denk ik dat je nog steeds de essentie niet snapt of wil snappen. Dit heeft niets te maken met wat de advocaat doet. De VME is niet bevoegd voor privatieve delen, punt. Ik denk dat we voor visuele zaken kunnen terugvallen op de recente wetswijziging in Art. 577-2 inzake het aanbrengen van leidingen in gemene delen.

Een rechtmatig belang doet zich voor in volgende situaties :
   - er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemene delen in het gebouw, of;
   - de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak van het uitzicht van het gebouw of de gemene delen, het gebruik van de gemene delen, de hygiëne of de veiligheid ervan, of;
   - geen optimalisatie van de infrastructuur resulteert uit de voorziene werken of de voorziene werken verzwaren de financiële lasten van andere mede-eigenaars of gebruikers.

Als de VME dan al zou willen klagen over wijzigingen aan privatieve delen, dan zou ze moeten aantonen dat er belangrijke schade ontstaat aan het uitzicht of het gebruik van de gemene delen. Dan is ook nog artikel 544 BW voor privatieve delen, waardoor de rechten van de prive-eigenaar nog sterker zijn als het gaat over werken aan privatieve delen. De VME zou dus moeten aantonen dat de visuele wijzigingen aan de privatieven heel belangrijke schade doen onstaan aan het uitzicht van het gebouw. Het valt niet goed in te zien hoe een vergunde carport hier een probleem zou kunnen vormen. Bij het toekennen van een vergunning worden ook de visuele aspecten beoordeeld.

Het moge duidelijk zijn dat de VME niet bevoegd is als iemand dor gras wil vervangen door klinkers mits stedenbouwkundige vergunning of door houtschors op een privatief deel dat hen in exclusieve eigendom is toegewezen.

SIEBE
Offline
?
https://www.dekamer.be/FLWB/PDF/55/0173/55K0173009.pdf

https://www.law.kuleuven.be/apps/jura/public/art/43n2/lucas.pdf

Vraagje aan Baton en Jan P

In een VME zijn appartementen en garages in onderliggende kelders :
een eigenaar bezit privatief een appartement en een kelder garage.
Hij verkoopt zijn garage aan : - andere mede eigenaar   - aan complete buitenstaander

In een VME zijn er enkel buitenstaanplaatsen voor wagens :

een eigenaar heeft als privatief een appartement en een staanplaats
Hij verkoopt de staanplaats aan : - mede eigenaar     -  buitenstaander

Bijkomende vraag : de keldergarage is een open plaats. Eigenaar ( privatief ) wijzigt die in een gesloten garage.

Buiten staanplaats : eigenaar maakt en een fietsenstalling van met fietsrekken


Graag jullie gedachtengoed over deze verschillende posten.


Bij de topic van Elwe houdt ik mij afzijdig gezien het kookpunt.
Jan P
Offline
mijn mening

In een VME zijn appartementen en garages in onderliggende kelders :
een eigenaar bezit privatief een appartement en een kelder garage.
Hij verkoopt zijn garage aan :
- andere mede eigenaar   
- aan complete buitenstaander


Mijn mening:
- als het appartement en de kelder garage twee afzonderlijke kavels zijn, dan zie ik geen probleem bij de afzonderlijke verkoop. Soms zijn er toch clausules in het reglement van mede-eigendom die bepalen dat men geen eigenaar mag zijn van een kelder als men geen eigenaar is van een appartement, maar ik denk dat deze clausules bij de rechter geen stand houden (cfr. eigendomsrecht) (tenzij de toegang tot de kelder via het appartement zou verlopen)
- als het appartement en de kelder deel uitmaken van dezelfde kavel, e.g.
KAVEL E: living, kelder, inkom en wc + aandeel in gemene delen
Dan denk ik dat men die niet afzonderlijk mag verkopen, tenzij men eerst de basisakte wijzigt door twee afzonderlijke kavels te definieren met toestemming van de VME (bijgevolg twee kadastrale nummers)

een eigenaar heeft als privatief een appartement en een staanplaats
Hij verkoopt de staanplaats aan :
- mede eigenaar   
- buitenstaander

Mijn mening is analog aan het geval met het appartement en kelder.

Bijkomende vraag : de keldergarage is een open plaats. Eigenaar ( privatief ) wijzigt die in een gesloten garage.
Vermoedelijk zal de betonstructuur van de vloer van de garage gemeenschappelijk zijn, dus geen gaten boren daarin. Zelfde voor plafond. Als gemene delen worden geraakt is toestemming van de VME nodig (2/3). Echter, zonder goede reden tegenhouden, kan een beslissing worden verworpen. Waar is de gemeenschappelijke verlichting aan plafond? Staat er in het reglement van mede-eigendom dat het verboden is een garage te bouwen op de plaats? Veel zaken om rekening mee te houden.
De eigenaar moet vergunning (en dus ook advies van brandweer die dat mogelijks zal weigeren) aanvragen.
Moeilijk gegeven, maar in theorie is dit in sommige situaties mogelijk zonder toestemming van de VME.

Buiten staanplaats : eigenaar maakt er een fietsenstallin van met fietsrekken​
De verplichtingen met m.b.t. de privatieve delen MOETEN in het reglement van mede-eigendom worden opgenomen. Als het transformeren naar fietsenstalling niet wordt verboden, dan mag de prive eigenaar dat doen. Let wel, bouwvergunning nodig want aantal parkeerplaatsen wijzigt.
Er ontstaat geen belangrijk nadeel inzake het gebruik van de gemene delen.
Inzake het uitzicht dient men te zorgen dat er deftig uitziet. Als er al andere fietsenstallingen zijn in de mede-eigendom, hanteert men dezelfde stijl.
Geen toestemming van de VME noodzakelijk. In principe beter de beschrijving van de kavel in de basisakte aanpassen op kosten mede-eigenaar, maar dat is een formaliteit, dit tegenhouden is onrechtmatig. Enkel toestemming nodig voor de akte wijziging op zich.

 

 

Baton
Offline
antwoord...


Siebe, graag mijn antwoord , dat relatief afwijkt van Jan P ,
 
Voor deel 1 , Reeds aangehaald in # 10 , “kavel” afhankelijk  Indien twee kavels , verkoop apart mogelijk. (twee kavels = één kadastraal nummer met aan elke kavel het kadastraal nummer waaraan een apart partitienummer is toegevoegd)
Uitleg : appartementsgebouw(en) = kadaster perceelsnummer grond en dus ook het bebouwde perceel.
Alle privatieve delen mede-eigendom = dezelfde kadasternummer bouwperceel aangevuld met een partitienummer (partitie = opdeling) van die grond , gemeenschappelijk of privatief.
 
Kavel E : indien de statuten dit toelaat , mogelijk , maar sommige statuten bepalen dat een verdere “splitsing” niet toegelaten is. (eigenaar niet akkoord moet dan een beroep doen op een rechter want alleen een rechter is bevoegd over een "eventuele" nietigheid van die verbodsbepaling )

 
Wat betreft de bijkomende vraag :
 

  • altijd beslissing van de AV met een 2/3 meerderheid noodzakelijk = werken       aan de gemene delen art.577-7 § 1 , 1° b. (verankeren bevestigen aan de gemene delen)
 
Buiten auto staanplaats :

- het betreft een auto staanplaats en géén fietsenstalling , veranderen naar een fietsenstalling is een bestemmingswijziging .
Goedkeuring  AV altijd noodzakelijk met 4/5 meerderheid art.577-7 §1 , 2° b
en na goedkeuring/toelating AV , wijzigingen opnemen in de statuten , art.577-4 §1

  
Sommige eigenaars menen dat privatieve eigendom en het exclusief gebruik oneindig is en ze zelf kunnen beslissen wat ze er mee doen. Dit is echter niet het geval.

 
De reglementen van de VME mogen , bij wet voorzien , beperkingen opleggen aan/van het gebruik , zowel aan de privatieve als  gemene delen. Rechtsleer en rechtspraak bevestigen dit. (Timmermans , Sagaert , Storme ....)
 
Deze bepalingen mogen krachtens de wet in ieder geval niet "abusief" zijn, d.i. geen misbruik van recht of bevoegdheid uitmaken (zie art. 577-9 § 2 en 577-10 § 6). Binnen die grenzen evenwel mag het reglement(en) gedragsregels opleggen. Dit betreft bv. bedingen van “burgerlijke bewoning”, bedingen van “harmonie” of “esthetiek”, van huisdieren, e.d.
 
Indien iedereen de “spelregels” volgt zijn er “bijna” geen problemen , anders heeft men “heibel” in het appartementsgebouw en dit omdat sommigen "denken" dat men kan doen wat men wilt : het is toch van mij !!

 
 
Jan P
Offline
belang privatief versus gemeenschappelijk
Het bevestigen en verankeren van zaken aan gemene delen is niet hetzelfde. Als iemand pleisterwerk plakt aan een draagmuur is toestemming van de VME ook niet nodig. Voor het metsen van een baksteen op de vloer is geen 2/3 van de VME noodzakelijk. Voor het aanbrengen van chappe op de betonplaat is geen 2/3 van de VME noodzakelijk, enz.

Een bestemmingswijziging van privatieve delen die niet in strijd is met het reglement van mede-eigendom vereist geen toestemming van de VME. Geen 4/5 noodzakelijk. Dit volgt rechtstreeks uit het feit dat de verplichtingen/rechten m.b.t. privatieve delen moeten worden opgenomen in het reglement van mede-eigendom (577-4).

Het onderscheid gemeenschappelijk / privatief bestaat wel degelijk en is van essentieel belang. In het standpunt van Baton wordt geen enkel onderscheid gemaakt tussen de bevoegdheid inzake privatieve delen en gemene delen. Als andere mede-eigenaars zich zonder reden beginnen moeien met de privatieve delen van een ander die ze toch niet mogen gebruiken komt daar alleen maar ruzie van.

Als er geen belangrijke wijzingen zijn in het gebruik van de gemene delen, geen wijzigingen in de lasten, geen belangrijke esthetische schade, geen verwevenheid van wijzigingen op bouwkundig vlak en geen overdreven burenhinder, dan is de privatieve eigenaar volledig bevoegd voor zijn kavel en heeft de VME geen bevoegdheid inzake de wijzigingen die de eigenaar van de private kavel voor ogen houdt. De VME is niet bevoegd voor privatieve delen, tenzij zij zelf kan aantonen dat er algemene zaken in het spel zijn die zwaarder wegen dan de principes in 544 BW. De VME kan niet eisen dat een private eigenaar zijn geplande wijzigingen altijd eerst moet voorleggen aan de AV, omdat de VME niet bevoegd is voor dergelijke wijzigingen (tenzij wijziging lasten, belangrijke schade esthetiek, belangrijke overdreven burenhinder, verwevenheid met de gemene constructie of belangrijke wijzigingen in zake gebruik gemene delen in het nadeel van de VME).

En in zake het gebruik van de autostaanplaats als fietsenstalling. Ken jij 1 VME waar een private eigenaar van een ondergrondse garage een bestemmingswijziging met voorleggen aan de AV omdat hij enkele fietsen stalt in zijn autogarage? Of omdat hij daar een fietsenrekje zou zetten achter zijn garage? Of in het midden van zijn garage? Ook met gezond verstand alleen blijkt dat de VME niet bevoegd is om te oordelen of iemand fietsen mag stallen op een private autostaanplaats. Straks moet een bejaarde mede-eigenaar die in zijn living wil slapen eerst nog toestemming vragen aan de VME omdat hij zijn in de statuten beschreven "living" nu ook gebruikt als "slaapkamer" (bestemmingswijziging privatief deel).
SIEBE
Offline
#18 en # 19
JAN P en BATON

Beide bedankt voor jullie antwoord oop mijn vragen.
Is niet de bedoeling om een discussie te openen; enkel om jullie persoonlijke mening hier omtrent te weten.
Ik volgde jullie relaas over de topic van Elwe langs de zijlijn, ondanks de verschillende visies vond ik het degelijk interessant. Is ook een aanbeveling voor andere leden en lezers.

Jullie reacties neem ik zeker op in mijn bestanden.

Dank hiervoor.

 
Baton
Offline
privatief versus gemeenschappelijk


#19
Het bevestigen en verankeren van zaken aan gemene delen is niet hetzelfde.
 
Als iemand werken uitvoert aan de gemene delen , bevestigen , verankeren breken is toelating AV vereist 2/3 meerderheid. Werken in zijn privatieve kavel zoals plamuren , metsen , chape , behangen , schilderen ect…kan uiteraard zonder toestemming AV.

Een bestemmingswijziging van privatieve delen die niet in strijd is met het reglement van mede-eigendom vereist geen toestemming van de VME. Geen 4/5 noodzakelijk.
 
Juist , maar indien de statuten bepalen dat “de mede-eigenaars moeten van de gemeenschappelijke en privatieve delen gebruik maken overeenkomstig hun bestemming en rekening houden met de rechten van de andere mede-eigenaars en bewoners “, is een 4/5 meerderheid nodig = bv. privatieve autostaanplaats wordt fietsenstalling = wijzigen van bestemming.
 
Dit volgt rechtstreeks uit het feit dat de verplichtingen/rechten m.b.t. privatieve delen moeten worden opgenomen in het reglement van mede-eigendom (577-4).
 
Dit is partieel juist , het afgeslankt reglement van kracht 1/1/2019 van mede-eigendom omvat enkel nog bepalingen m.b.t. de rechten en plichten van de mede-eigenaars op de privatieve en de gemene delen , de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van verdeling van de lasten en eventueel de bedingen en sancties m.b.t. de niet betaling van die lasten.
 
Het nu verplicht reglement van interne orde (1/1/2019) moet minstens bepaalde regels voor de interne werking van de VME bevatten ( voordien in het reglement van mede-eigendom )
Het reglement van interne orde kan zich niet in de plaats stellen van de statuten of de statuten tegenspreken. Wel mag het reglement van interne orde het reglement van mede-eigendom aanvullen of verder uitwerken via AV beslissing , rekening houdend met de algemene burgerrechtelijke principes bv. art.544.
 
Indien de VME reeds een reglement van interne orde had , blijven die bepalingen uiteraard ook van toepassing , ook na 1/1/2019.
 
Houdt uiteraard in dat de democratisch genomen AV beslissingen tegenstelbaar zijn oa. de mede-eigenaars. Indien men niet akkoord kan gaan met een AV beslissing kan men gebruik maken van art.577-9 §2 (vervaltermijn 4 maanden)

Het onderscheid gemeenschappelijk / privatief bestaat wel degelijk en is van essentieel belang. In het standpunt van Baton wordt geen enkel onderscheid gemaakt tussen de bevoegdheid inzake privatieve delen en gemene delen. Als andere mede-eigenaars zich zonder reden beginnen moeien met de privatieve delen van een ander die ze toch niet mogen gebruiken komt daar alleen maar ruzie van.
 
Juist en is van essentieel belang (appartementswet = dualistisch concept) maar Baton houdt wel degelijk rekening met het onderscheid bevoegdheden inzake privatieve en gemene delen , herlees met de nodige aandacht #10,12 en 18.
Baton geeft aan dat de privé eigendom niet zo absoluut is en beperkend kan zijn in een mede-eigendom.

Als er geen belangrijke wijzingen zijn in het gebruik van de gemene delen, geen wijzigingen in de lasten, geen belangrijke esthetische schade, geen verwevenheid van wijzigingen op bouwkundig vlak en geen overdreven burenhinder, dan is de privatieve eigenaar volledig bevoegd voor zijn kavel en heeft de VME geen bevoegdheid inzake de wijzigingen die de eigenaar van de private kavel voor ogen houdt. De VME is niet bevoegd voor privatieve delen, tenzij zij zelf kan aantonen dat er algemene zaken in het spel zijn die zwaarder wegen dan de principes in 544 BW. De VME kan niet eisen dat een private eigenaar zijn geplande wijzigingen altijd eerst moet voorleggen aan de AV, omdat de VME niet bevoegd is voor dergelijke wijzigingen (tenzij wijziging lasten, belangrijke schade esthetiek, belangrijke overdreven burenhinder, verwevenheid met de gemene constructie of belangrijke wijzigingen in zake gebruik gemene delen in het nadeel van de VME).
 
Juist , de privatieve eigenaar is al dan niet volledig bevoegd , maar moet  rekening houden met de beperkingen hem verplicht opgelegd door de statuten.
(statuten = reglement van mede-eigendom en reglement van interne orde.)

En in zake het gebruik van de autostaanplaats als fietsenstalling. Ken jij 1 VME waar een private eigenaar van een ondergrondse garage een bestemmingswijziging met voorleggen aan de AV omdat hij enkele fietsen stalt in zijn autogarage?
 
In de vraag/casus van Siebe #16 gaat het over : “Buiten staanplaats : eigenaar maakt en een fietsenstalling van met fietsrekken” maw. een buiten autostaanplaats die men verandert  naar        fietsenstalling ,     waar     géén auto      meer aan      de    pas   komt = bestemmingswijziging en is de VME bevoegd cfr. de statuten.
 
Straks moet een bejaarde mede-eigenaar die in zijn living wil slapen eerst nog toestemming vragen aan de VME omdat hij zijn in de statuten beschreven "living" nu ook gebruikt als "slaapkamer" (bestemmingswijziging privatief deel).
 
De living blijft de living , nietwaar J…. Maar bv. wanneer men een privatieve zolder/bergplaats verbouwd en in dienst neemt als slaapkamer is dit een bestemmingwijziging en niet toegelaten , zo oordeelde een rechter. De zolder/berging is beschreven in de basisakte als zolder/berging en mag als berging gebruikt worden maar niet als logeer- slaap – of werkruimte.
Ook bij een verbouwde afgesloten privé autostaanplaats naar hondenkapsalon oordeelde men = niet toegestaan = bestemmingswijziging en ook Flurkje een hangbuikvarken moet het appartement verlaten , besliste de rechter….ect.


 
De mede-eigenaar (en forumlezers) moet weten dat het eigendomsrecht niet zo absoluut is en dat in het merendeel van de statuten:
(basisakte , reglement van mede-eigendom en interne orde) belemmeringen dan wel bijkomende voorwaarden opgenomen zijn (of kunnen aangevuld ) met het oog op een goede werking van de VME en de mede-eigenaars moeten die respecteren .
 

Jan P
Offline
inderdaad
1.
De living blijft de living , nietwaar J…. Maar bv. wanneer men een privatieve zolder/bergplaats verbouwd en in dienst neemt als slaapkamer is dit een bestemmingwijziging en niet toegelaten , zo oordeelde een rechter. De zolder/berging is beschreven in de basisakte als zolder/berging en mag als berging gebruikt worden maar niet als logeer- slaap – of werkruimte.
Ook bij een verbouwde afgesloten privé autostaanplaats naar hondenkapsalon oordeelde men = niet toegestaan = bestemmingswijziging en ook Flurkje een hangbuikvarken moet het appartement verlaten , besliste de rechter….ect.


Heb je een kopie van deze vonnissen? Interessant.

2.
Juist , maar indien de statuten bepalen dat “de mede-eigenaars moeten van de gemeenschappelijke en privatieve delen gebruik maken overeenkomstig hun bestemming en rekening houden met de rechten van de andere mede-eigenaars en bewoners “, is een 4/5 meerderheid nodig = bv. privatieve autostaanplaats wordt fietsenstalling = wijzigen van bestemming.


Inderdaad. In de statuten die ik hier toevallig liggen heb staat de zinssnede "overeenkomstig hun bestemming" enkele m.b.t. de gemene delen. Bij de rechten van de privatieve delen is de zinssnede "overeenkomstig hun bestemming" niet aanwezig. De notaris zal dit waarschijnlijk bewust hebben weggelaten waardoor bestemmingswijzigingen van privatieve delen niet persee moeten worden voorgelegd (tenzij daar een andere reden voor is).