Samenvoegen 2 VME's

13 antwoorden [Laatste bericht]
Roland
Offline
Ons gebouw bestaat uit 2 delen met een gemeenschappelijke ondergrondse garage. Elk gebouw heeft een basisakte.
Tot hiertoe werden alle vergaderingen samen gedaan, kwestie van het simpel te houden. Onze syndicus heeft hier nooit een opmerking overgemaakt.
Onze nieruwe syndicus wil hier nu van af. Door de twee basisakten zouden wij 2 afzonderlijke VME's zijn.
Kunnen wij hiet 1 VME van meken en op welke manier.
Dank bij voorbaat voor jullie reactie's.
lebragard
Offline
1 VME

Ons gebouw bestaat uit 2 delen met een gemeenschappelijke ondergrondse garage. Elk gebouw heeft een basisakte.

OK , wat staat er in de statuten van het gebouw ? Beide gebouwen met de ondergrondse garage kunnen 1 VME zijn ! Wat opgenomen is in de statuten van de gebouwen is van cruciaal belang.

Nadien wijzigingen doorvoeren naar twee VME's .....kan , maar omslachtige procedure...en kostelijk !!

 

Roland
Offline
In de statuten/basisakte van
In de statuten/basisakte van gebouw 1 staan enkel de kavels die toebehoren aan gebouw 1.
In de statuten/basisakte van gebouw 2 staan enkel de kavels die toebehoren aan gebouw 2.

De ingangspoort voor de garage is in gebouw 1 en er is een erfdienstbaarheid voor de eigenaars van gebouw 2.

Hopelijk is dit voldoende.
nescio1
Offline
inhalige syndicus?


De richtlijnen voor het samenvoegen van 2 VME’s kunt u destilleren uit:
 
B.W. Art. 577-4
"...het met redenen omkleed verslag..."
 
Aarzel niet, al zijn deze “vrije beroepen” het niet gewoon, offertes te vragen. Uiteindelijk liggen enkel de kosten voor de inschrijving van authentieke akte zelf vast, niet deze van de voorbereidende werken. 
 
Wij hebben een stil vermoeden dat het de syndicus er enkel om gaat tweemaal vergoedingen te kunnen aanrekenen.
 
U hoort een economische calculus uit te voeren: kosten samensmelting tegenover: x jaar 2 keer kosten AV.
 
 
Gaat het geschil enkel uit van een “oekaze” van uw syndicus en zijn er verder daarover geen meningsverschillen onder de ME’s?
 
Neem dan uw verlies en kijk uit naar een andere syndicus, die zich wel met de vroegere situatie kan verzoenen.
 
Roland
Offline
De syndicus beweert bij hoog
De syndicus beweert bij hoog en laag dat wij voor het ogenblik niet wettelijk vergaderen gelet op onze structuur en basisakten. De vraag blijft voor ons dus zijn wij voor het ogenblik één of twee VME's gelet op hetgeen hierboven staat.
Dank voor jullie antwoord.

 
lebragard
Offline
Basisakte.....

In de basisakte worden inderdaad de privatieven en gemeenschappelijke delen aangeduid.
Ergens moet toch vermeldt staan bv. het gebouwencomplex gebouw A en B vormen samen de residentie X en samen vormen ze één geheel......
De vorige syndicus ging er vanuit dat beide gebouwen één VME vormen en heeft één KBO nummer voor de VME , ga er dus vanuit dat gebouw A en B zich daarin kunnen vinden....

Kan u de basisakte nogmaals nauwkeurig lezen mbt. het gebouwencomplex ect.....1 VME ?

ps. ken verschillende gebouwen met elk hun eigen inkom , elk hun eigen gemene delen en gemeenschappelijke delen , samen vormen ze 1 VME , basisakte bepaalt gebouwcomplex A,B,C en D vormen samen de residentie X ....dus de structuur is dezelfde maar in deze bepaalt de basisakte duidelijk dat het gebouwencomplex één geheel vormt. Ook in deze heeft gebouw A en B en gebouw C en D , een aparte basisakte...

Astrid Clabots
Offline
Deelverenigingen


Geachte

Is er in de statuten voorzien in meerdere VME's ?

Ondergeschikt, hoeveel kavels telt het complex in haar geheel ? Is het aantal (min. 20) vatbaar voor de oprichting van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid ?

Astrid CLABOTS
CLABOTS
 

Roland
Offline
Alles even doorgenomen. In de
Alles even doorgenomen. In de basisakten wordt nergens verwezen naar het andere deel. Wij hebben ook twee ondernemingsnummers. Elk gebouw heeft zijn eigen 10.000 delen.
Als we dit alles bekijken zou ik zeggen, de eerste syndicus is in de fout gegaan.
De eigenaars zijn er niet voor te vinden om afzonderlijk beheerd te worden maar wensen ook niet langer niet wettelijk te bestaan.
Gebouw 1: 25 appartementen, 36 staanplaatsen.
Gebouw 2: 39 appartementen, 25 staanplaatsen.

Is er een manier om dit op te lossen, zonder enorme kosten te betalen, liefst 1 VME.
 
lebragard
Offline
2 VME

Wat bepaalt het notarieel reglement van mede-eigendom mbt. de gemeenschappelijke delen ? 

Twee VME's met aparte rechtspersoonlijkheid.

Gebouw 1 neemt een syndicus .
Gebouw 2 neemt ook een (dezelfde of een andere) syndicus
Algemene vergadering kan samen gebeuren......met de twee syndici.

Wat is voorzien in de statuten mbt. de jaarlijkse algemene vergadering ? 

Kosten zijn er niet daar bij de oprichting van de VME's (gebouw) de notaris ervan uitgegaan is dat elk gebouw een aparte rechtspersoonlijkheid heeft en dit zo ook heeft beschreven in de statuten van gebouw 1 § 2. 

Maar , wat met "het beheer" van de gemeenschappelijke delen , ondergrondse garage , elektriciteit , omliggende grond , tuinonderhoud ect....
Hopelijk staan deze lasten verdeling duidelijk beschreven in het notarieel
reglement van mede-eigendom. 


Feit blijft : de statuten van het gebouw zijn bepalend......

Lees ook :
https://www.originalimmo.be/een-vereniging-of-deelverenigingen-vme/

en per VME met rechtspersoonlijkheid = 1 syndicus per VME verplicht:
https://www.diekeure.be/nl-be/professional/nieuws/wie-mag-als-syndicus-aangesteld-worden



Specifieke bepalingen omtrent deelverenigingen vindt u onder:

B.W. Art. 577-3 (laatste alinea)
B.W. Art. 577-5 § 2 (voorwaardelijke rechtspersoonlijkheid)
B.W. Art. 577-7 § 3 (laatste alinea)
Een deelvereniging heeft sinds de recente wetswijziging noodzakelijk rechtspersoonlijkheid, en dient een syndicus aan te stellen.
Een syndicus naar keuze.

Blijkbaar verzet er zich niets tegen dat een syndicus van de deelvereniging tevens syndicus is van de overkoepelende VME, al blijft het een algemene regel dat elk gesplitst orgaan, ook qua bestaffing, zich best uitsluitend oriënteert op zijn specifieke verantwoordelijkheid.
Bevoegdheidsconflicten zijn steeds te vermijden.

nescio1
Offline
twee vergaderingen in een.

De situatie wordt duidelijker: wij hebben op dit ogenblik te maken met twee afzonderlijke wetsconforme VME’s.
 
Vermits er geen betwisting is inzake 10 000den kan een notaris zonder veel bijkomend onderzoek de twee VME’s in mekaar schuiven. Kostenaspect?
 
Opnieuw de vraag: wat is de rol van de syndicus, is het zijn eigenlijke bedoeling extra-prestaties te kunnen aanrekenen tegenover de vroegere situatie?
 
Belangrijk element is de huidige goede verstandhouding tussen de ME’s van beide gebouwen.
 
 
Becritiseerbare praktische oplossing wegens het verplicht besloten karakter van elke AV:
 
Stuur de ME’s van elke VME een bijeenroeping met specifieke agenda op dezelfde dag met hetzelfde beginuur.
 
Vergader en bespreek de agenda samen maar splits waar wettelijk vereist: o.a. twee aanwezigheidsregisters, twee dagvoorzitters, noteren stemmen afzonderlijk, twee notulen (met de juiste ondertekenaars)
 
 
 
vrijwsyndicus
Offline
Wetsconform (maar kosten):

Elke VME vraagt de syndicus een BAV in te richten met als agendapunten :
  • samensmelten VME’s
  • speciaal mandaat voor de syndicus om de VME hiervoor tegenover de notaris te vertegenwoordigen
 
Bedoeling van dit mandaat is te vermijden dat elke ME ten kantore van de notaris verplicht aanwezig is bij het verlijden van de akte.
Specifieer liefst een einddatum voor deze operatie.
De keuze van de notaris gebeurt door de VME (u) en niet door de syndicus. Vermijd vertragingsmanoeuvers. Vermijd onnodige kosten.
Vergeet niet de syndicus nu reeds te vragen naar het ontwerp van zijn gewijzigd syndicuscontract.
 
nescio1
Offline
B.W. Art. 577-8 § 4 13 °

Uiteraard hoort de syndicus meerdere kostenramingen (#3) voor te leggen.
 
Roland
Offline
Opnieuw de vraag: wat is de
Opnieuw de vraag: wat is de rol van de syndicus, is het zijn eigenlijke bedoeling extra-prestaties te kunnen aanrekenen tegenover de vroegere situatie?


Kan ik hieruit afleiden dat wij wel samen mogen vergaderen met de twee VME's met dien verstande dat bij een stemming over één gebouw de andere helft niet mee stemt. 
nescio1
Offline
gedoogbeleid lukt slechts mits blijvende goede verstandhouding

https://www.woorden.org/woord/besloten
 
m.a.w. twee VME’s die tegelijk zouden vergaderen is onwettig.
 
# 9 geeft duidelijk aan dat dit slechts mogelijk is met een wederzijds gedoogbeleid en gebruik van achterpoortjes.

             De kruik gaat zo lang te water tot hij barst.
 
https://onzetaal.nl/taaladvies/de-kruik-gaat-zo-lang-te-water-tot-hij-barst/