syndic

25 antwoorden [Laatste bericht]
majan
Offline
hallo
bij ons in de blok (5 apaartementen) is een eigenaar aangestel tot syndic 12 jaar geleden
in die tijd is er nooit een algemene vergadering geweest of een jaarafrekening verstuurd
hij heeft wel jaarlijks zijn geld overgeschreven naar zijn rekening kunnen wij die sommen terug vorderen ?
ronald de wilde
Offline
tweesnijdend
Is in de loop van die 12 jaar door de andere ME's om een AV gevraagd, een afrekening gevraagd?
Zijn voor die eventuele afrekeningen décharge gegeven, en zo ja, hoe dan wel??!
Waarom nu die sommen gaan aanvechten?

Wat was uw positie in die 12 jaar?!

Ron
majan
Offline
syndic
niemand heeft erop gereageerd,maar is het niet zo dat er volgens art 577-8 een mandaat niet langer mag dan max 3 jaar  en een mandaat niet stilzwijgend kan verlengd worden,bovendienwordt in de wet vastgelegd dat het feit dat dat het mandaat niet wordt vernieuwd op zich geen aanleiding geeft tot een vergoeding
ronald de wilde
Offline
de wet en de praktijk
In de app.wetgeving is zowat alles voorzien, maar alleen van toepassing als de ME's dat van toepassing willen zien.

Als niemand reageert................

Een VME verdient de mandaathouder(s) welke ze (gewoonlijk) zelf wenst! 
Wellicht tijd om een en ander aan te kaarten!!

Ron
nescio1
Offline
u hebt geen syndicus

Eigenlijk hebt  u geen syndicus.
 
 
B.W. Art. 577-8 § 1
 
Syndicus zijn is een binair gegeven :
 
Aangesteld in reglement van mede-eigendom of benoemd door AV of rechter
EN
Overeenkomst afgesloten hebben
GEEN OVEREENKOMST = GEEN SYNDICUS
 
 
http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2018/07/02_1.pdf
blz. 53508 Art. 166 3 °
”Bij gebrek aan een syndicus……….algemene vergadering bijeenroepen……wijzen
 
Tip :
Zoek zelf een kandidaat-syndicus, stel hem voor aan de andere ME’s en bespreek gezamenlijk de te volgen weg.
 
 
nescio1
Offline
Mundus vult decipi, ergo decipiatur

De wetgever kan slapende honden niet wakker maken.
 
majan
Offline
syndic
dus is er al 9 jaar geen syndic meer maar schrijft hij al 9 jaar (zonder mandaat)een honorarium over van de algemene rekening van de eigenaren naar zijn rekening,nu heeft hij pas zijn appartement verkocht en gaat hij zijn ontslag geven op het mandaat dat hijj al lang niet bezit  (wij hebben oogluikend toegelaten dat iemand de rekening plunderde) van slapende honden geproken en slapend rijk worden   
ronald de wilde
Offline
plundering?!
In welke mate er sprake is van 'plundering' is de vraag, 't kan ook een bescheiden vergoeding zijn geweest voor zijn beheer.

Of hij er rijker op is geworden is ook maar de vraag, en of hij daarop uit was ook. Over zo'n grote bedragen zal het wel niet gegaan zijn, én, iemand moet het wel doen.

Wat wel een feit is, is dat de andere ME's hebben laten begaan, jarenlang 'weg' hebben gekeken tot nu, tot hij er het bijltje bij legt, en er dient uitgekeken naar een andere.

Nu nog regularisatie willen najagen is zeker uit den boze, zowat elke vrederechter zal jullie wandelen sturen, want jarenlange tolerantie, en geen geschrift om op terug te vallen.

Les (!): goede rekeningen maken goede vrienden, én een vlotte samenleving vraagt om ietwat na de volgen spelregels.
En beide zaken heb ik niet ontdekt in de vraagstelling, vandaar ook m'n 'droge' reacties, en wegblijven van enig begrip. Het is geenszins als kwetsend bedoeld, zeer zeker niet. 

Ron
Wolwijf
Offline
Syndic

Beste

Als eigenaar van een gelijkvloersappartement in een gebouw van 2 verdiepingen, waarvan dus 2 andere eigenaars, werken we sinds mei 2018 met een syndicus.
communicatie is altijd al moeilijk geweest met hen.
Op 14 aug. 2019 was de AV hier werd ons verzekerd dat al de rekeningen betaald waren zelfs na herhaalde keren dit te vragen.
Toen wij naar afschriften vroegen werd  er verteld dat zij dit niet deden.
wij kregen dus geen bewijzen van betalingen.
Een week na de AV kregen wij een aanmaning in de bus van het water om betaling, of het water zou afgesloten worden blijkbaar waren er al 8 aanmaningen verstuurd naar de Syndic 
Na herhaalde keren te bellen en mailen zouden ze het in orde brengen.
Na een paar dagen kregen wij een brief in de bus van een incasso bureau met betaling van de blokpollis.
Het zelfde probleem zoals met het water
Na aandringen van onze kant zou alles in orde komen.
Nog steeds hebben wij geen bewijzen van betaling.
Ons vertrouwen is dus volledig verdwenen en willen hem ontslaan
Wat is de juiste procedure hiervoor.
We willen in de toekomst liever alles zelf regelen maar hierin hebben wij geen ervaring.
Wat is het verschil tussen VME nr en KBO nr.

grt


 

nescio1
Offline
syndicus B.I.V.?

Herlees uw basisakte, RIO en syndicuscontract.

Quid jaarrekening? Quid statutaire AV?

Wijs uw commissaris van de rekeningen in een aangetekend schrijven op zijn burgerlijke (en eventueel strafrechterlijke) verantwoordelijkheid.
 
U bent in deze omstandigheden eigenlijk verplicht uw dossier onmiddellijk over te maken aan een advocaat, die klacht zal neerleggen.
 
Tip:
 Laat hem o.a. nagaan of de nutsmaatschappijen wel degelijk de twee verplichte aangetekende brieven (syndicus en VME) gestuurd hebben. 
(B.W. Art. 577-8 § 4 6 °)


 
Wolwijf
Offline
Syndic


U hebt gelijk met een advocaat maar dit brengt ons extra kosten mee.
RIO is er niet
De basiisakte is van 1983 hierin staan alleen de sleutel verdeling, wat de private en de algemene delen zijn plus enkele opsomming waar men zich aan moet houden.
In ons contract staat het volgende 

Voor zover het regelement van mede-eigenaar op datum van ondertekening van deze overeenkomst niets bepaalt, is er aan de syndicus een vergoeding verschuldigd gelijk aan 3 maanden wanneer de vereniging van mede- eigenaars vroegtijdig en zonder gegronde reden de overeenkomst beëindigd 

Wij betalen 65€ per maand per kavel
Hij vraagt 17€ per maand per kavel als wij dit nu aan hen betalen voor van hun af te zijn
Kan dit ?

Wat op de vraag om in de toekomst alles zelf te regelen ?

Een commissaris is er niet, allen ben ik aangesteld als voorzitter
 


 

nescio1
Offline
CvR verplicht volgens de wet++voorzitter = nul in het cijfer

Ga op dit aanbod in.
 
Zoek wel eerst een beroepssyndicus die u helpt deze zaak te beëindigen.
 
Maak met deze kandidaat-syndicus de afspraak dat hij binnen 2 jaar de Augiusstal reinigt en daarna een van de mede-eigenaars eventueel helpt bij het opzetten van een VME met een syndicus mede-eigenaar.
 
majan
Offline
syndic
ronald  mijn enige vermoeden in jouw "droge' reactie en onbegrip is dat jij aan de andere kant staat ( heb een flauw vermoeden dat je syndic bent) en meer begrip voor hem kan opbrengen  een rechter daarentegen tja die moet onpatijdig zijn
 
ronald de wilde
Offline
aan welke kant
Beste mayan,

'k had eigenlijk nog liever gehad dat je mijn reactie 'kurkdroog' had benoemd.
Uw vermoeden van onbegrip in deze is ook juist, al denk ik van mezelf dat 'empathie' me niet vreemd is én ik me dus goed kan inleven in een situatie. Begrip voor een foute situatie zal er zeker zijn, maar als echter iets jarenlang aansleept/kan aanslepen (en dat is zo in uw geschetste kwestie) zal dàt begrip ombuigen in onbegrip, wanneer er geen effectieve pogingen werden/worden ondernomen om die situatie om te buigen.

En neen, ik ben geen syndicus, maar nu al enkele werkjaren (5) op rij CvR, éne die vlot kan samenwerken met de zittende syndicus (en vice versa lukt dat ook vrij aardig - verschillenden op dit forum weten dat), maar ook éne die eist dat de rekeningen juist zijn, dat de facturen correct zijn, dat de h²o-afrekeningen kloppen, dat ME's geen achterstallen hebben, dat de VME-wetgeving wordt gevolgd, dat .....
Een CvR die nu al jaren terug de rotzooi heeft geruimd, een CvR welke niet te beroerd is om samen met de syndicus de boekhouding én een rits aantijgingen te gaan verdedigen voor de vrederechter, indien een ME meent die in vraag te moeten stellen. Mocht u het resultaat willen weten van de dagvaarding in dat laatste (dagvaarding van de VME, maar in wezen de syndicus én de CvR, door een ME): ontvankelijk, doch ongegrond (over de ganse lijn). En die vrederechter was echt wel onpartijdig, de bijkomende conclusie moet u maar trekken.

Ik durf dus op dit forum 'kurkdroog' mijn visie verkondigen, een reactie geven. 'Meepraten' is niet aan mij besteed, en ik meen ook dat niemand daarmee is gediend.

Zeer genegen,
Ron
majan
Offline
syndic

beste ronald
het lijkt wel of we van jouw geld terug vorderen
mvg
ronald de wilde
Offline
#14
Beste mayan,

vooreerst, die perceptie, of het ook om mij zou gaan, laat ik voor jouw rekening.

Ik tracht je alleen duidelijk te maken dat jullie geen 'poot' hebben om op te staan, om met een redelijke kans 'dat geld' terug te vorderen, want dat was toch je vraag.
En voor een goed begrip, 'voorzitter' kan je zijn van een AV/BAV, dus niet 'voorzitter' van een RvME of VME want die functie bestaat niet.
Je kan mandaat hebben gekregen, op een AV/BAV, om één en ander op te lossen, en dan hoop ik voor jou dat dat goed genotuleerd staat, én dat jij, alvast, goed weet hoe het er in een VME aan toe moet gaan.

Zoals Nescio in wat reacties hierboven reeds schreef: 'start met een propere lei', en doe dat volgens de regels van de (VME)kunst.
't Zal wel weer een 'kurkdroge' reactie zijn, maar toch succes gewenst, én genegen,

Ron   
SIEBE
Offline
kurkdroog
Majan,
Volg de gouden raden van Ronald en Nescio1.
De fout zit bij de eigenaars die 12 jaar monddood waren. Begin met een propere lei ( zoals hierboven reeds gemeld ). Slechts 5 appartementen : kan niet gedomineerd worden door 1.
Maar reageren en mondig zijn.
Zwijgen en niet reageren = toestemmen.

En Ronald zijn interventies kunnen misschien droog ( kurk ) klinken maar bevatten ervaring en zeer waardeerbaar. Denk maar aan zijn slagzin : de eigenaars krijgen het beheer/beheerders die ze zelf hebben gekozen. Een waarheid als een ... Moeilijk zeker.
En Nescio1 geeft steeds de wettige/juridische insteken.

Ronald : kurkdroog : toch af en toe eens eentje ontkurken.
ronald de wilde
Offline
ontkurken?
Hé Siebe,

zo'n 'droogstoppel' ben ik nu ook weer niet, en redenen om er af en toe eentje te kraken zijn er altijd wel.

Ook binnen het VME-gebeuren, zeer zeker, als één en ander weer eens, naar voldoening, is afgehandeld, is gestemd, is..... 
Maar je krijgt dat niet op een schoteltje, je krijgt dat niet om je mooie ogen, en dat is wat ik altijd wens aan te kaarten, te onderlijnen, moet ik jou ook niet meer duidelijk maken.
't Is weer niet langer geleden dan eergisteren, binnen onze VME, met een aannemer welke de 'mist ingaat' inzake een garantieregeling. Onze (syndicus en ikzelf als CvR) reactie is dan 'kurkdroog' met aankondiging van inschakeling van onze rechtsbijstandverzekering, indien...
Een reactie die een VME van haar mandaathouders mag, neen moét, verwachten; mandaat houden = mandaat ook verdienen = ook weten waarmee men bezig is, en dat wordt wel eens vergeten. De VME moet hen echter ook de 'wapens' bezorgen om goed te kunnen beheren/besturen, de AV heeft dus medeverantwoordelijkheid, niet onbelangrijk.

En inderdaad, een VME heeft de mandaathouders welke ze verdient!
Zoals een 'ontkurking' ook dient verdiend!!

Groetjes,
Ron 
 
SIEBE
Offline
#17
Majan,

Neem deze wijze woorden van de reactie van Ronald eens mee in jullie VME.
Ik weet men moet soms door een mijnenveld; maar u tracht naar een oplossing. Dus volg de goede raad van het forum.

Terug gaan in het verleden levert niets op en kan niet. Dus een volledig nieuwe start en beginnen met een deftige AV of BAV ( 20 % van de aandelen ).
Veel succes. En bij goed resultaat gezondheid/santé.
't appartement
Offline
augiasstal
Aangezien jullie gedurende 12 jaar collectief de boel hebben laten aanmodderen zodat de str..t nu tot aan het plafond van die augiasstal reikt is de enige oplossing externe hulp te zoeken. En houdt daarbij in gedachten dat zachte heelmeesters lelijke wonden veroorzaken.
ronald de wilde
Offline
dat weet ik nog zo niet!
Of externe hulp dient gezocht is nog maar de vraag!
Niets belet om ZELF in de VME-problematiek te duiken en VME-kennis op te duiken/eigen te maken, om 'de koe' bij de horens te pakken, én orde op zaken te stellen.
Op sommige punten kan men nog expliciete info vragen, extern.
'k Zou, in de eerste plaats, zelf de bestaande problematiek in kaart trachten te brengen, en niets belet daarvoor gerichte vragen te stellen op dit forum.

Of het allemaal 'str*nt' is, is maar de vraag als alle betrokken 'neuzen' in dezelfde richting staan (dus: eindoplossinggericht), met iemand aan het roer om dat in goede banen te (bege)leiden, en doelbewuste stappen te zetten.
De 'misschien' gemakshalve oplossing zoeken om het extern te gaan zoeken, ZONDER toch wat wezenlijke kennis van het VME-gebeuren (welke blijkbaar, in deze, niet voldoende aanwezig is), is zich ongewapend overleveren aan de goodwill van die externe aangetrokken partij, TENZIJ er een ONbetwistbaar vertrouwen aanwezig is, én dat is een ONzorgvuldige houding. Enig 'gezond' wantrouwen dient aanwezig te zijn/te blijven in een correct zakelijk verband.

't Is dus nodig om z'n eigen positie zorgvuldig in te schatten, z'n eigen bevoegdheid te bepalen, en dus ook ONbevoegdheid. Bij dat laatste dient men zich bewust te zijn van z'n 'overgeleverd zijn' aan de juiste keuze van aangetrokken externe partij.
Ofwel 'leeft men', ofwel 'wordt men geleefd', de gemakshalve aangevoerde 'mondigheid van het hedendaagse publiek' is een 'doekje tegen het bloeden', want van generlei waarde, want niet meer dan oeverloos gemurmel, want niet doorwrocht van de nodige kennis.

't Zal wel weer 'kurkdroog' overkomen, bij sommige forumleden, maar door mij niet zomaar neergeschreven.

Genegen,
Ron   
majan
Offline
syndic
ronald siebe .. eerst even reageren op dat 'droge' van mij (voor het een eigen leven begint te leiden
ronald 
dit was een reactie op je eigenste repliek ervoor waar je zelf vermelde over je 'droge' reactie) 

en nu ga ik even nog even de verdere reacties lezen (ze lijken me interessant)
majan
Offline
syndic
dank u wel siebe

het is zeker een wespennest want deze syndic zegt al een half jaar zijn onslag te gaan geven maar is nog altijd niet weg
heb al gedacht zelf een verzoekschrift in te dienen en te vragen om een voorlopige syndic (want ik zou liefst een officielle hebben zodat we als er iets ernstig gebeurt weten waar we geholpen kunnen worden)
maar het is zoals jullie zeggen het vraagt lef en daadkracht wat heel beangstigend is
mvg
SIEBE
Offline
Syndic
Majan,

De reacties op dit forum zijn allen juist en soms komt het wat hard over.
Maar in jullie geval is er zeer  dringend een changement de décor nodig.
Zoals ik al zei eindelijk eens een AV, of een BAV ( wordt bijeen geroepen met 20 % van de aandelen in de VME ).
Welke syndicus nemen is onmogelijk om aan te raden, vermits er veel kaf onder het koren zit. Blijft steeds een gok. Maar bv. contact nemen met enkele syndici en overleggen wat te doen en wat die syndicus er van denkt en bereid is te doen en tegen welke prijs. Diegene welke jullie het beste buikgevoel geeft, aanrader. De goodwill moet van jullie zelf komen ( soms een harde noot om te kraken ).

Maar zoals ook Ronald aanhaalt en voorstaat : de eerste en belangrijkste stappen liggen bij jullie. En kies ( zonder naar de prijs te kijken ) naar de volgens jullie beste oplossing.
MAAR in Rons dezelfde context voort te gaan : de kracht moet van jullie uit gaan en bereid zijn om jullie hard op te stellen en een geschikt beheer aan te stellen.
Alles hangt af van bereidheid van de 5 eigenaren, want daar kunnen wij op het forum niet over oordelen of bijtreden. Bundel jullie krachten en bijt éénmaal in die citroen.

Succes.
ronald de wilde
Offline
beangstigend?
Beste majan,

ik moet het verkeerd hebben, of je hebt je geëngageerd om jullie kwestie terug op orde te krijgen. Lovenswaardig, dat al zeker!

Na dat engagement bekruipt je de twijfel, mogelijks/wellicht na reacties op dit forum, of je ervoor de competenties wel hebt (cfr. 'het vraagt lef en daadkracht wat heel beangstigend is'). Logisch denk ik, want nu worden oplossingen van jou verwacht. De anderen kijken toe, al dan niet met leedvermaak.

In jullie kwestie zou ik me niet (al te)veel zorgen maken, want de nog zittende syndicus (toch getollereerd door de meerderheid, zoniet alle ME's) is ook geen beroeps, én volgens mij ook niet gespeend van enige degelijke, of toch minstens ontplooide VME-kennis: geen AV's gedurende jaren, wat dan met goed te keuren afrekeningen van de voorbije werkjaren, wat dan met goed te keuren opdrachten tot.
Dat anderzijds jullie hebben laten begaan, zou ik me vanaf nu maar achter me laten, als signaal om het vanaf nu beter te doen.

Of jij, majan, daarvoor de geschikte bent, ondanks je eerste engagement, is de vraag welke je zelf zal dienen te beantwoorden. Heb je de competentie om de vigerende VME-wetteksten, begrijpend, tot jou te nemen, beschik je (aldus) over voldoende geloofwaardigheid om die te implementeren binnen jullie VME. Beschik je, zonder dat te willen overdrijven, over voldoende kennis om een eenvoudige boekhouding (want dat is maar nodig in jullie VME) op poten te zetten.
Het zal je mogelijks (alweer) aanmatigend klinken van mijnentwege, maar dat is waar het op staat. Ook, en zonder die aangehaalde kennis/vaardigheid én met inschakeling van een externe syndicus om het puin te ruimen of iets goeds op poten te zetten, gaat de VME onzekerheid tegemoet als er niet enige kennis vanuit de VME tegenover wordt gezet.
Dus weten waarmee je bezig bent, of weten waar de grens ligt.

Beste majan, op dit forum vind je alles wat je behoeft te weten, en ik zou beginnen met het doornemen van de VME-wetgeving, lezen én herlezen, ze je eigen maken, ze 'begrijpend' lezen. Daarnaast vind je een schat aan praktische informatie op dit medium, het vakje naast ZOEKEN (rechtsboven) laat je daarin grasduinen.
Daarnaast heb je de mogelijkheid om gerichte vragen te stellen, MAAR lees toch maar EERST wat er al te vinden is (daarover), waarbij ik toch wel durf te stellen dat forumleden, welke weten 'waar de klepel hangt', je steeds van antwoord zullen dienen. Ook al is dat 'kurkdroog' (grapje!!).

Beangstigend? Zo snel zou ik me toch niet laten wegzetten!

Succes, en genegen,
Ron 
majan
Offline
syndic
beste siebe
ik heb besloten het te laten zoals het is en me niet te verzetten want het schijnt dat de 3 anderen het graag zo willen 
tot er ooit iets gebeurd  en ze inzien dat het zo niet langer kan 
mvg