Unanieme beslissing AV - vergoeding syndicus

13 antwoorden [Laatste bericht]
JokkeJaku
Offline
   Statuut...Deze beschikkingen,regelend al wat betreft de verdeling van de eigendom, de bewaring, het onderhoud en gebeurlijk de wederopbouw van het onroerend goed, worden als werkelijk statuut opgelegd aan alle mede-eigenaars, of titularissen van werkelijke rechten, zo tegenwoordige als toekomstige; zij zijn dientengevolge onveranderbaar tenzij met beslissing van de algemene vergadering genomen met de door de wet vereiste meerderheid.

Mijns inziens heft een Unanieme beslissing van de AV om de vergoeding van de syndicus  te verdelen in gelijke delen onder alle eigenaars,de desbetreffende vignerende wettelijke bepaling : "verdeling volgens aandelen" , op.
Is dit juist? Graag uw mening.
naicwill
Offline
Wet
De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.
De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht
naicwill
Offline
Een regel van dwingend recht:

Is een rechtsregel waarvan de partijen  niet kunnen afwijken bij overeenkomst.

http://elfri.be/dwingend-recht-en-aanvullend-regelend-recht

dus gelijke verdeling is strijdig met wet
Astrid CLABOTS oud
Offline
Vergoeding syndicus kavel

Geachte


Er bestaat discussie over het gegeven of de vergoeding van de syndicus kavelgebonden (dus per kavel) of in functie van aandelen gebeuren verdeeld moet worden.

Veel syndici rekenen inderaad eenzelfde vergoeding per kavel aan. De redenering is dat voor iedere kavel, groot of klein, evenveel werk wordt geleverd maar bovenal dat eigenlijk met de individuele eigenaren een contractuele relatie wordt aangegaan mbt een uitvoerende functie rond het beheer van hun aandeel in de gemeenschap, niet zozeer met de VME. Daarmee zou deze kost buiten de kosten vallen die door de voorziene verdeelsleutel zijn geviseerd.

Zo is het dat aanvaard wordt dat deze wijze van vergoeding, ook al gaat zij voorbij aan de in de statuten voorziene kostenverdeelsleutel, wordt toegepast.

Astrid CLABOTS
VILLA JURIS ADVOCATEN

___________________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner
Astrid CLABOTS is advocate (www.clabotsadvocaten.be) met specialisatie in mede-eigendom

naicwill
Offline
wet clabots?
Blijft strijdig met wet.Het zijn niet de syndici die de wet 
bepalen maar juristen.
De syndici die per kavel rekenen weten dat ze de stemmen
krijgen van de eigenaars van de grote kavels bij verkiezing syndicus
en dus bijna zeker zijn van hun verkiezing als tegenkandidaat de wet toepast.
Immers deze laatste zal nooit hun stem krijgen.
De kosten worden per kavel verdeeld, de verkiezing per aandeel,
waar zit de logica?
De syndicus gaat geen relatie aan met de de individuele
eigenaars,maar met de vme en daar is iedere eigenaar
vertegenwoordigd met zijn aandelen.Ik zie
de syndicus juist op de algemene vergadering samen
met de aanwezige eigenaars . Degenen die afwezig
zijn hebben zelf geen enkele relatie.
Verder stelt hij jaarlijks 1 verslag op,die hij naar
alle eigenaars mailt,dus ook onpersoonlijk.
Persoonlijk heb ik twee appartementen ,waar de twee
syndici hun kosten rekenen volgens aandelen,zoals ook
staat in de statuten geschreven door notarissen(juristen).













 
naicwill
Offline
Juristen versie
Deze algemene vergadering komt minstens eenmaal per jaar samen om beslissingen te nemen over de gemeenschappelijke delen. Deze beslissingen brengen vaak kosten met zich mee, zoals het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, het ereloon van de syndicus, de gemeenschappelijke brandverzekeringspolis, eventuele geplande werken enz. Deze kosten worden door alle mede-eigenaars samen gedragen, ieder in verhouding tot haar/zijn aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen. Deze aandelen staan beschreven in ieders aankoopakte, maar ook in de basisakte van het gebouw (’de statuten’).
http://www.berquinnotarissen.be/public/pdf/nl/Verplichte_documenten_bij_...
naicwill
Offline
Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2010-

Verdeling van kosten, lasten en reservekapitaal en eigendomsrechten in de appartementsmede-eigendom en de eigendoms- en verhaalsrechten daarvan en daarop

http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/786/958/RUG01-001786958_2012_0001_...
blz 27
Masterproef van de opleiding „Master in de rechten‟

Ingediend door

Pepijn Geers

20055424
Sociaal en Economisch Recht

Promotor: Professor Dr. C. Engels Commissaris: Mr. B. Van Baeveghem 

27. Zoals hoger vermeld57 ziet de wetgever het criterium van de waarde als hoofdcriterium. Het kan toegepast worden op twee categorieën lasten58

 

2) de kosten van behoud en beheer van de Vereniging van Mede-eigenaars (Art. 577-5 § 3 BW).

  •   de collectieve verzekering;

  •   de kosten van organisatie van de Algemene Vergadering, de syndicus, de raad van

    beheer, de commissaris, adviseurs en deskundigen;

  •   belastingen en taksen;

  •   mogelijk loon van de huisbewaarder en/of bewaker(s);

  •   loon van de werklieden (tuinman, klusjesman). 

naicwill
Offline
deCode Napoléon
"Zo is het dat aanvaard wordt dat deze wijze van vergoeding, ook al gaat zij voorbij aan de in de statuten voorziene kostenverdeelsleutel, wordt toegepast."


Dit mocht enkel in de
Code Napoléon : wet mede eigendom van 1924 tot
1994 :
"

c) Ten slotte moet vermeld worden dat de oude wettelijke regeling van suppletief recht was (art. 577bis § 1 BW) en een forfaitair karakter had.

Partijen konden met name de wettelijke regeling naast zich neerleggen.24 

http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/786/958/RUG01-001786958_2012_0001_...

Blz 17

Advocate Clabots :"Veel syndici rekenen inderaad eenzelfde vergoeding per kavel aan. De redenering is dat voor iedere kavel, groot of klein, evenveel werk wordt geleverd maar bovenal dat eigenlijk met de individuele eigenaren een contractuele relatie wordt aangegaan mbt een uitvoerende functie rond het beheer van hun aandeel in de gemeenschap, niet zozeer met de VME."

Inderdaad in de Napoleon Code kon syndicus alleen de lasthebber zijn
van ieder van de mede-eigenaars afzonderlijk ,maar niet van een
"vereniging van mede eigenaars" vermits deze geen
rechtspersoonlijkheid  had;

Dit is veranderd met de wet van 30 juni  1994
(vme rechtspersoonlijkheid),maar sommige syndici blijven
de code Napoleon toepassen en beschouwen zich nog
als lasthebber van ieder van de mede eigenaars
afzonderlijk.
En worden hierbij gesteund door advocate Clabots:"dat eigenlijk
met de individuele eigenaren een contractuele relatie"

 

nescio1
Offline
kavel?
Zie ook :
 
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/verlenging-mandaat-syndicus-1  #1
 
Op te merken valt dat, in enige mate, de kavelgerichte optiek, die sommigen in dit forum zo dierbaar is, verlaten wordt.
naicwill
Offline
Wat bedoel je: kavelgerichte optiek
Dit heeft niets te maken met de vroegere discussie:kavelgeorienteerd
of eigenaarsgeorienteerd .in beide gevallen werden de aandelen geteld,
bij kavel- de aandelen van de kavel
bij eigenaar- de aandelen van de verschillende kavels van. 1 eigenaar.

De berekening van de kosten gebeurt per kavel,maar niet volgens
het aantal kavels,maar volgens de aandelen van de kavel en subsidiair volgens
het nut die kavel heeft ven een gemeenschappelijke dienst.
Voor het nutscriterium moet er een merkbaar verschil zijn tussen
het nut van de verschillende kavels.Indien nut gelijk is zoals sommige
syndicii en met hen advocaat Clabots beweren voor het ereloon  
dan moet dit verrekend worden volgens aandelen.Immers
de sterkste schouders moeten de grootste lasten verdragen.

Dit blijkt nog eens uit:63 R. TIMMERMANS, Het onroerend goed in
de praktijk, de gemeenschappelijke lasten en schulden bij 
appartementseigendom, Kluwer, 2007, 55.
"Het nuttigheidscriterium beoogt een billijke verdeling van kosten
 waarin niet alle medeeigenaars op gelijke wijze baat bij hebben."

 
In de nieuwe wet wordt het waardecriterium hierarchisch hoger
geplaatst door het te poneren als basiscriterium.
Het nuttigheidscriterium krijgt hierdoot een subsidiair karakter
en er moet een substantieel verschil in het nut dat elke kavel
heeft van kosten of diensten
van de gemeenschappelijke delen.
Het beoogt m.a.w. een billijke verdeling
van de kosten waarin niet alle eigenaars op gelijke wijze baat bij hebben.
Deze wet is van dwingend recht en poneert een functioneel i.p.v.
forfaitair systeem.





 
naicwill
Offline
Deskundige Peter Leyseele

Beslissingen worden berekend op basis van de aandelen en nooit op basis van het aantal eigenaars/het aantal kavels.
Het klopt dus idd. dat in jullie geval de eigenaars die 35/100ste bezitten, alle beslissingen die een 3/4de meerderheid of meer behoeven, alles kunnen blokkeren.

Dit gebeurt vaak en wanneer de betrokken eigenaar(s) zonder gegronde reden een beslissing/de beslissingen tegenhoudt, dan kan deze in rechte op basis van rechtsmisbruik worden vernietigd. Dit dient dan wel binnen de 4 maanden te rekenen vanaf de vergadering te gebeuren.

_____________________________________________
- Antwoord van een Quimmo.be partner

Peter LEYSEELE geeft juridisch advies inzake gedwongen mede-eigendom. 

http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-...

naicwill
Offline
Indicator is sinds 1990 actief als onafhankelijk uitgever gespec
De benoeming van de syndicus kan financiële gevolgen hebben voor de verschillende mede-eigenaars. In principe betaalt iedere mede-eigenaar immers mee voor de beheersvergoeding van de syndicus volgens het aantal quotiteiten die hij bezit.

https://www.google.be/search?q=De+mede-eigenaar-syndicus+haakt+af...&rlz...
naicwill
Offline
verklaring gevonden voor de
verklaring gevonden voor de afwijkende en voor mij 
intellectueel onbegrijpbare uitleg van advocate Clabots
over verdeling kosten ereloon syndicus
"De redenering is dat voor iedere kavel, groot of klein, evenveel werk wordt geleverd maar bovenal dat eigenlijk met de individuele eigenaren een contractuele relatie wordt aangegaan mbt een uitvoerende functie rond het beheer van hun aandeel in de gemeenschap, niet zozeer met de VME. Daarmee zou deze kost buiten de kosten vallen die door de voorziene verdeelsleutel zijn geviseerd."
 

Op 7 mei 2015 stelden mrs Jorina NICKMANS en Astrid CLABOTS de incassotool van VILLA JURIS ADVOCATEN voor op de Dag van de Syndicus, dit in het kader van de structurele samenwerking met de Unie van Vlaamse Syndici UVS). 
http://www.villajuris.be/index.php/nieuws/vjnieuws/68-dag-van-de-syndicus

Dus uit deze structurele samenwerking is bovenstaande regel
regel ontsproten,die in strijdis met wet van 1994en de wet van
2010 . Het is een terugkeer naar de code Napoleon,die niet
van dwingend recht was, maar wel van aanvullend recht en dus
aanvullingen waren toegestaan.




 
lebragard
Offline
beslissing AV - factuur syndicus in gelijke delen

vervolg van deze discussie is te lezen vanaf #4
http://quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/nuttigheidscriterium

Juridische samenvatting : (AV beslist om kosten syndicus te verrekenen in gelijke delen)

1) de statuten van het gebouw bepalen de lasten en wijze van verdeling 
cfr. 577-4§1 1°-2°

2) de syndicus is wettelijk verplicht de lasten verdeling te berekenen zoals bepaalt in de statuten cfr. 577-2 (tegenstelbaarheid statuten) en zijn eigen deontologie art.78 "De vastgoedmakelaar syndicus respecteert de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom en de verplichtingen die hem als zodanig worden opgelegd krachtens de wet, de statuten of de reglementen van een goed en die niet strijdig zijn met de dwingende wettelijke bepalingen, alsook deze die voortvloeien uit de overeenkomst die hem met de opdrachtgever bindt."

3) de AV kan beslissen om de lasten verdeling te wijzigen cfr. 577-7§1

4) Indien een AV dergelijke beslissing “syndicuskosten in gelijke delen” zou nemen en niemand vat de vrederechter , wel dan moet die beslissing ook authentiek ingeschreven worden in de statuten, cfr. cfr.577-4§1 en dan is het maar de vraag  of de notaris die beslissing van “kosten syndicus in gelijke delen” wil en kan motiveren en inschrijven in de statuten zoals de wet dat aan een notaris “sensu stricto”oplegt in art. 577-4 2° !?
Deze beslissing is namelijk in strijd met de dwingende wetgeving cfr. 577-2§ 3 en 7 en 577-2 § 9

5) vanaf datum authentieke aanpassing statuten, kan/moet de syndicus de nieuwe lasten verdeling volgen maw: indien géén authentieke aanpassing moet de syndicus de bestaande regels volgen zoals ze bepaald zijn in de statuten.

besluit : ondanks het advies van andere "deskundigen" , géén forfaitaire verdeling van de lasten toegelaten , punt.
 

  • 1) De syndicus staat in voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Zijn erelonen slaanderhalve niet enkel op privatieve gemene delen en dienen dus verdeeld volgens het waardecriterium.(vonnis eerste aanleg Veurne)

     
  • 2) Iedere mede-eigenaar moet bijdragen in verhouding tot zijn specifieke aandeel, de bepaling is immers van dwingend recht. Bij een forfaitaire regeling zou men immers noch het waardecriterium noch het nutscriterium aanvaarden.” (vonnis Brasschaat)