Vennootschappen/mede-eigenaars met zelfde bestuurder.

33 antwoorden [Laatste bericht]
Quineda
Offline
Vennootschappen/mede-eigenaars met zelfde bestuurder.

Een belangrijke mede-eigenaar (persoon) heeft zijn 3 appartementen elk ondergebracht in een aparte vennootschap (rechtspersoon). Die mede-eigenaar (persoon) is afgevaardigd bestuurder en/of bestuurder en/of vaste vertegenwoordiger bij elk van die 3 vennootschappen. Tevens zijn die vennootschappen meestal nog eens bestuurder in de 2 andere vennootschappen. Op de AV vertegenwoordigt die persoon steeds 1 of 2 van die vennootschappen. De andere 2 of 1 vennootschappen worden vertegenwoordigd door een personeelslid van de eerste vennootschap. Het is duidelijk dat er een strikt verwantschap is tussen de 3 vennootschappen, en dat de belangen van de 3 vennootschappen de belangen zijn van die ene persoon.
Door zijn appartementen onder te brengen in verschillende vennootschappen probeert de eigenaar te ontsnappen aan ‘stembeperking’. Als die eigenaar (persoon) een inbreuk begaat vanuit één van zijn vennootschappen zullen zijn 2 andere vennootschappen beschermend optreden (bij een stemming) en vrijuit gaan… Het is dus een constructie om zichzelf te beschermen en zichzelf extra macht te geven.
Dienen deze 3 vennootschappen beschouwd te worden als één mede-eigenaar of als drie mede-eigenaars ?

Met vr. gr.
Quineda

Janneman
Offline
reactie op Quineda
Beste Quineda, ik zit met precies dezelfde vraag.

Vriendelijke groet
lebragard
Offline
onderwerp....

gelijkaardig onderwerp met antwoord :

http://blog.smartsyndic.be/qa/omzeilen-stembeperking/

SIEBE
Offline
3 VENNOOTSCHAPPEN
Ik denk dat hiertegen niets te doen is. Al blijft het bij 1 eigenaar de 3 appartementen. Hij kan dan zelf op de A.V. komen en voor de appartementen een volmacht geven aan ???
Nog misschien een nieuwe wet; wetten lossen niets op integendeel zorgen voor mezer problemen in de VME's.
lebragard
Offline
volmacht geven

#siebe :
Volmacht geven is mogelijk en eigenlijk goed geregeld in de appartementswet.
De volmacht is kavelafhankelijk.
bv. een eigenaar van een appartement is tevens eigenaar van een kelder en eigenaar van een garage en eigenaar van een staanplaats en eigenaar van...en elke kavel heeft apart een aantal quoditeiten als mede-eigendom....,
Deze eigenaar kan dus kavelafhankelijk/ aandelenafhankelijk X-aantal volmacht geven aan X-aantal personen ....
 
Echter wanneer een VME in een situatie komt dat een groot-mede-eigenaars-constructie-vennootschappen een VME de facto onbestuurbaar blijkt te maken is inderdaad het advies van
de deskundige http://blog.smartsyndic.be/qa/omzeilen-stembeperking/
de enige juiste mogelijkheid/oplossing !

SIEBE
Offline
volmacht
Lebragard, ik ben het eens met uw reactie, is correct. Zoals u en nog vele anderen zijn op de hoogte van die wetgevingen; maar zeker zoveel anderen niet. Bewijst al die topics op het forum en elders. Ofwel niet kennen of begrijpen. En indien zij oplossingen willen bereiken; kost het hun dikwijls veel geld en narigheid. Ikzelf ben ook degelijk op de hoogte van allerhande wetgevingen, rechten ... maar ik probeer steeds op een zo eenvoudige manier iets uit te leggen en zij die niet op de hoogte zijn te helpen. Lukt ook niet altijd.
Is ook niet altijd makkelijk.
nescio1
Offline
ubiquiteit?

Een mede-eigenaar bezit niet over de gave van de ubiquiteit.
 
Hij kan niet in eenzelfde vergadering voor een kavel aanwezig zijn en tegelijk voor een ander kavel een volmacht geven wegens niet aanwezig.
 
 
http://blog.smartsyndic.be/qa/volmacht-bij-av-en-bav/
http://blog.smartsyndic.be/qa/mede-eigenaar-met-meerdere-eigendommen/
 
lebragard
Offline
dat is juist..

# nescio1

Hij kan niet in eenzelfde vergadering voor een kavel aanwezig zijn en tegelijk voor een ander kavel een volmacht geven wegens niet aanwezig.

In welk wetsartikel is dit vermeld ? Hij kan wel degelijk aanwezig zijn voor die kavel en voor een ander kavel , volmacht geven aan....graag uw deskundige mening met verwijzing naar het verbodsartikel.
  

maar ook juist : derde antwoord van dilbeccha
http://blog.smartsyndic.be/qa/mede-eigenaar-met-meerdere-eigendommen/

 

Persoon M heeft in eigendom 2 appartementen A en B met quotiteiten a en b.
Hij is tevens samen met zijn zuster blote eigenaar van een appartement C met quotiteit c, waarvan hun moeder het vruchtgebruik heeft.
In de AV zal over het punt F gestemd worden.

Punt F betekent een mogelijke waardeverhoging, op termijn,  voor het gebouw.

De zuster wenst het appartement snel te verkopen, moeder is zwaar ziek.
Zij bekomt dat persoon N als lasthebber wordt aangesteld met als opdracht tegen punt F te stemmen.
Ondanks aanwezigheid van M in de vergadering zal voor de quotiteit c hiermee geen rekening gehouden worden. Hij is dus wel degelijk tegelijk aanwezig en afwezig.

Andere veronderstelling :
Er is een goede verstandhouding onder de familieleden en M wordt aangeduid als lasthebber met de opdracht tegen te stemmen.

M wordt in het aanwezigheidsregister, gezien zijn gesplitst statuut, afzonderlijk opgenomen als :

M : eigenaar met quotiteit (a+b)

M : lasthebber met quotiteit c

In de notulen wordt de tegenstem van M genoteerd.

en ook :
https://juridischforum.be/viewtopic.php?t=60619

Kan een "eigenaar" aanwezig zijn voor 1 kavel en volmacht geven aan een derde voor een andere?
Er staat niets in de wet waardoor dat verboden is.
 

SIEBE
Offline
AANWEZIGHEID
Lebragard,
Uw vraag aan Nescio1 : een eigenaar kan zeker aanwezig zijn voor 1 kavel en voor zijn andere kavels volmachtdragers. Volmacht geven is niet synoniem voor afwezig te zijn, is toestemming geven om in zijn plaats te stemmen.
Men kan zich gerust laten vertegenwoordigen door iemand anders ( deskundige, advokaat, of een leek ) en zelf ook aanwezig zijn; zolang de volmachtdrager maar aanwezig tekent en het woord voor u doet.
Zelfs advokaten kunnen hier geen duidelijk antwoord geven ( heb zo ook Meester Clabots gelezen die  geen sluitend antwoord geeft ).

Blijft mijn eeuwige scepticisme omtrent die wetgeving mede eigendom 2010 of 2019.
Geven enkel nog meer voeding voor interpretaties en misvattingen. Daarom ook steeds die topics op alle fora. Wetgeving geeft nog meer stof tot besluitvorming, mistvorming en discussies binnen de VME's.
Stel vast dat vraagstellers zelden met een sluitende oplossing bedacht worden, en achteraf melden dat ze gunstig resultaat hebben gehad.
Quineda
Offline
Eigenaar met drie kavels in drie venn. = één eigenaar of drie ?
Ook ik voel mij nog niet bedacht met een sluitend antwoord…
Ik wordt ook niet wijzer van de ‘casuïstiek’ die volgens mij langs geen kanten klopt. (sorry)
 
Mogelijks heb ik mijn vraag niet goed geformuleerd. Daarom hier nogmaals mijn vraag : Hoe moeten (in de volgende 4 gevallen) deze 3 appartementen aanzien worden ? Als één mede-eigenaar of als drie ?
 
-A-als ze alle drie toebehoren aan dezelfde (natuurlijke) persoon, en :
                -1- als ze alle drie door die ene persoon worden vertegenwoordigd op de AV
 
                -2- als ze elk door een verschillend persoon worden vertegenwoordigd op de AV
      (maar : kan dat wel ? zie ‘Verwante vraag’ hieronder)
 
-B-als ze elk behoren tot een aparte vennootschap (rechtspersoon) die alle drie dezelfde (afgevaardigde) bestuurder hebben, en die alle drie gevestigd zijn op hetzelfde adres, en :
-1- als die drie vennootschapen op de AV samen worden vertegenwoordigd door die ene
natuurlijke persoon (feitelijke eigenaar) die er tevens afgevaardigd bestuurder van is;
 
-2-als één van die vennootschappen op de AV wordt vertegenwoordigd door die natuurlijke persoon (afgevaardigd bestuurder), en de twee andere vennootschappen elk door een personeelslid van de eerste vennootschap (die ‘onder dwang’ op dezelfde manier stemmen als de eerste persoon…)
 
Ik zou dus graag op elk van deze 4 gevallen als antwoord krijgen: één of drie.
(voor geval A-2 eventueel geen antwoord)
 
 
Verwante vraag : wat wordt verstaan onder een ‘mede-eigenaar’ ?
 
In de Wet staat daar niets over.
In voorgaande discussie lopen de meningen uiteen.
Ik geef hieronder de mijne :
 
¨ Volgens mij kan het niet dat : 1 kavel = 1 mede-eigenaar, want de Wet spreekt over “de aanwezige/vertegenwoordigde mede-eigenaars” en niet over “de aanwezige/vertegenwoordigde kavels” (bvb in  art 577-6, §5 en §8). Alle kavels van één persoon dienen beschouwd als één” mede-eigenaar”. In 20 jaar ervaring heb ik niets anders tegengekomen.
 
¨ In de Wet staat duidelijk (art 577-6, §7 ) dat een mede-eigenaar zich kan laten vertegenwoordigen, en niet dat een mede-eigenaar (zich gedeeltelijk of) één of meer van zijn kavels kan laten vertegenwoordigen. Als een mede-eigenaar zich laat vertegenwoordigen is het dus voor al zijn kavels (appartementen, garages, kelders of andere gerechtigdheden) samen. Er staat evenmin in de Wet dat een kavel zich kan laten vertegenwoordigen. Op de AV zijn alleen eigenaars en vertegenwoordigers van eigenaars aanwezig, geen stukken van eigenaars.
 
¨ Kostenafrekeningen worden gestuurd naar de mede-eigenaars, niet naar elk van hun kavels. Op de afrekeningen worden de kosten opgesplitst per kavel. Ik ben betrokken in een concreet geval waar de syndicus een factuur stuurt naar elk van de 20 mede-eigenaars en hierin de kosten afrekent voor ongeveer 100 kavels.
--/--

Met vr. gr.
Quineda

ronald de wilde
Offline
eigenaarsschap
Elke VME telt een aantal ME's, zijnde een fysieke persoon, zijnde een vennootschap of aantal fysieke personen/eigenaar in onverdeeldheid. In elk van die voornoemde gevallen dient een vertegenwoordiger aangeduid en dus gekend door de syndicus, en dus uitgenodigd én aanweziggerechtigd op de AV.
En elk van die eigenaars brengen de eigen quotiteiten in de VME mee, 't zij veel, 't zij (wat) minder, met dus de impact bij het vereiste quorum voor een rechtsgeldige AV, voor een stemming. Maar 't zullen wel de quotiteiten van al hun eigen in detail vermelde kavels in de Basisakte, 't zij een appartement, een garage, een staanplaats, ..

Ingeval van een vennootschap is er dus een wettige vertegenwoordiger aangeduid die geacht wordt aanwezig te zijn, die ook kan zorgen voor een geldige volmacht indien hij/zij belet is.
Ingeval van twee of drie vennootschappen binnen dezelfde VME, mét dezelfde aangeduide vertegenwoordiger, zal ofwel die bewuste persoon aanwezig zijn, maar dan wel die twee of drie vennootschappen vertegenwoordigend, ofwel zal hij/zij zorgen voor een geldige volmacht voor elk van die twee of drie vennootschappen, en dat kunnen dus meerdere personen zijn.

Of iemand meerdere vennootschappen heeft en of het een kluwen van belangen is maakt niets uit, een vennootschap is een aparte entiteit met een wettelijke vertegenwoordiging.
In een VME dient enkel die wettelijke vertegenwoordiging gekend, maar gaat/gaan die vennootschappen verder elk hun bestaan, met hun bestaansreden. 't Is dus een beetje denken in abstractie, los van alle andere bedenkingen.

Hopelijk kan je hiermee verder, Quineda.
Gegroet,
Ron   
lebragard
Offline
grijze zone...

dubbel

lebragard
Offline
grijze zone...

Heb zelf geen sluitend antwoord maar wat ik u wel kan meegeven is :
" we hebben hier te maken met een grijze zone, waar momenteel twee interpretaties naast elkaar bestaan:
• enerzijds een kavelgeörienteerde lezing van de wet (één volmacht per kavel mogelijk).
• anderzijds een persoonsgeörienteerde lezing van de wet (één volmacht mogelijk per lid van de AV - mijn persoonlijke mening).

en 

uw antwoord/interpretatie , na het lezen van :
"volmachten voor AV per EIGENDOM
https://juridischforum.be/viewtopic.php?f=39&t=24039&start=15


ben benieuwd....


PS ; aan de deskundige # nescio1  ......help !

Hij kan niet in eenzelfde vergadering voor een kavel aanwezig zijn en tegelijk voor een ander kavel een volmacht geven wegens niet aanwezig.

In welk wetsartikel is dit vermeld ? Hij kan wel degelijk aanwezig zijn voor die kavel en voor een ander kavel , volmacht geven aan....graag uw deskundige mening met verwijzing naar het verbodsartikel.

SIEBE
Offline
1 of 3 eigenaars
Volgens mijn mening is het bijna van ondergeschikt belang of het nu 1 of 3 eigenaars zijn. Zijn stemgewicht blijft toch hetzelfde, behalve indien het de VME-A.V. in problemen brengt, wordt het aantal aandelen verminderd tot het wettelijk aantal max. voor stemming.

Het onderbrengen in 3 vennootschappen heeft volgens mij niets te maken met volmachten/aandelen in de VME; maar met andere inzichten buiten de VME ( bv. fiscaal, risicospreiding en dergelijke ). En bovendien zijn 3 vennootschappen 3 verschillende eigenaars ( ondanks in elk van die vennootschappen soms leden zetelen die ook in de VME vertegenwoordigd zijn ). 3 vennootschappen hebben ook een verschillend ondernemingsnummer.

En indien hij zich laat vertegenwoordigen door 2 personen voor 2 vennootschappen en hijzelf aanwezig voor de derde vennootschap wat maakt het verschil dan in aantal aandelen ? 1 eigenaar mag toch zijn totaliteit van de aandelen verdedigen op de A.V.; behalve indien het aantal aandelen een belemmering betreft voor de goede werking van de VME/A.V. en dan worden die beperkt tot het wettelijke max.


 
SIEBE
Offline
eigenaarschap
Zeer goede samenvatting Ronald. De nagel op den kop. Ben van dezelfde mening.
Terechte uitleg en overduidelijk.
lebragard
Offline
duidelijk of niet toch niet ?

Een deskundige :
Net zoals de andere posters hun stelling niet kunnen aantonen aan de hand van rechtspraak kan ik dit momenteel ook niet omdat er, behoudens mijn vergissing,  gewoonweg nog geen vonnissen of arresten in die zin voorhanden zijn.

Mijn visie/interpretatie op de wet is de volgende:
De wet stelt duidelijk dat iemand die één kavel in eigendom heeft (een kavel is in deze een onroerend goed waaraan afzonderlijke aandelen/quotiteiten verbonden zijn) mede-eigenaar is van dat betreffende kavel. M.a.w. elke afzonderlijke eigendomstitel vertegenwoordigt een kavel en elke afzonderlijke kavel vertegenwoordigt één volle mede-eigenaar of twee of meerdere onverdeelde eigenaars (artikel 577-6§1 BW).
Aangezien één kavel telkens één mede-eigenaar betreft staat het aantal mede-eigenaars in een gedwongen mede-eigendom gelijk aan eenzelfde aantal kavels.
Op basis daarvan had de wetgever dan ook perfect de tekst binnen artikel 577-6§5 2de alinea BW als volgt kunnen omschrijven "de algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van al de kavels aanwezig of vertegenwoordigd zijn en voor zover zij (= alle aanwezige kavels) ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten."

Er wordt dus niet per hoofd/per persoon gerekend maar wel per kavel. En ook hier zou ik op basis van het eigendomsrecht nog verder kunnen op ingaan maar ik ga er niet verder tijd in investeren. Mogelijks zal de toekomst/de rechtspraak uitsluitsel geven. 

http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/quorum-eigenaars-berekening-bij-meerdere-kav

ronald de wilde
Offline
# 15
Naar mijn mening bestaat een VME uit een aantal ME's (dus personen en/of vennootschappen) in onverdeeldheid, beschikkend over een aantal diverse kavels (en dus quotiteiten) in of rond een gebouw op een lap grond.

Naar mijn mening zijn het ook die ME's die stem- en beleidsgerechtigd zijn, en niet hun specifieke kavels, mochten die zich al kunnen uiten.

Of heb ik die reactie (# 15) toch verkeerd gelezen/begrepen, en wenst u die kwestie omgekeerd te zien. Eigendomsrecht behoort toe aan personen of vennootschappen, deelnemers aan het maatschappelijk gebeuren, en niet aan de betrokken voorwerpen.
En een 'zou'wet laten we best geen eigen leven gaan leiden, 't is zoal genoeg. 

Ron
lebragard
Offline
# 16
# 16 , neen , u hebt het niet verkeerd gelezen/begrepen maar we kunnen er (helaas) niet omheen dat anno 2019 nog steeds twee interpretaties/strekkingen mogelijk zijn .

Enerzijds de kavelgeörienteerde lezing van de wet met 1 volmacht per kavel mogelijk
Anderzijds de persoonsgeörienteerde lezing met 1 volmacht mogelijk per lid van de AV.

De vraagsteller geeft aan dat een belangrijke mede-eigenaar 3 appartementen ondergebracht heeft in aparte vennootschappen ect....wat als de raadsman van die vennootschappen " de kavelgerichte lezing van de wet " hanteert in het geven van adviezen mbt. tot de VME ? !

Hoe gaat men deze overtuigen van de persoonsgeörienteerde lezing van de wet te volgen. Met welke argumenten ? 

Vandaar mijn antwoord naar de vraagsteller toe dat er twee interpretaties mogelijk zijn  en voor alle duidelijkheid : ik persoonlijk vind 1 volmacht mogelijk per lid van de AV , het meest logisch.

In een forum van 22/12/2014 : "Quorum eigenaars-berekening bij meerdere kavels per eigenaar en impact op de volmachten" (waaronder uw bijdrage 58,68 en 71) komt zeer duidelijk naar voor dat er twee strekkingen mogelijk zijn !! : de kavel gerichte of de eigenaar gerichte benadering. Zelfs de deskundige de heer Peter Leyseele en anderen lezen de wet kavelgericht.
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/quorum-eigenaars-berekening-bij-meerdere-kavels-per-eigenaar-en-imp?page=2

Een sluitend juridische uitleg van een deskundige bv. mevr. Clabots, Nescio1, Quimmo zou welkom zijn, maar denk niet dat men "het" kan geven.
Ondanks de update van de wet mede-eigendom 2018 ,  is de wet wat ze is.





 
ronald de wilde
Offline
# 17
Hoe wereldvreemd kan men zijn om aan een voorwerp stemrecht, bij uitbreiding volmacht te geven, dat zelfs maar te denken, te veronderstellen of pleitbaar te maken.

Maar laat het tussen ons zo maar blijven, 't is soms al ingewikkeld of onnozel genoeg, dat samenleven in een VME.
Bedankt voor uw reactie,
en genegen groet,
Ron  

 
Quineda
Offline
Conclusie ?
De vele reacties op mijn vraag tonen dat zelfs over een basisterm zoals “mede-eigenaar” geen absolute duidelijkheid bestaat. Idem wat betreft het begrip ‘kavel’. Niet te verwonderen dat voor veel nieuwe mede-eigenaars de Wet moeilijk leest.
Wat is het standpunt van de beroepsverenigingen voor mede-eigenaars en voor syndici, of zelfs van het BIV ? Bestaat er een meldpunt waar suggesties voor (nieuwe) wetsaanpassingen kunnen ingediend worden ?
 
U zult met mij eens zijn dat de Wet meermaals spreekt over ‘mede-eigenaars’. Maar het begrip ‘mede-eigenaar’ wordt niet nader gespecifieerd, behalve dat hij ‘een aandeel’ heeft (cfr art  577-2, §3 en art 577-6, §6 : ‘zijn aandeel’). Op de AV wordt het belang van de mede-eigenaars bepaald op basis van zijn aantal aandelen, en niet op basis van zijn aantal kavels. Zijn aantal aandelen verwijst op zijn beurt  naar al zijn kavels (of delen van kavels), zodat we kunnen zeggen dat een mede-eigenaar via zijn aandelen wordt gelinkt met al zijn kavels (en delen van kavels).
Of een mede-eigenaar zijn kavels heeft verworven via één of meerdere aankoopakten of erfenissen, of dat hij volle (of naakte) eigenaar is voor 100% of voor 37,50% (bvb), of enkel het vruchtgebruik heeft : het doet er niet toe. Alles wat hij bezit wordt herleid tot ‘zijn aandelen’.
 
Het lijkt mij dus logisch om het begrip ‘mede-eigenaar’ te associëren met al zijn kavels (of delen van kavels) en niet met één kavel.
(nb : de uitleg onder #15 over de betekenis van art 577-6, §1 is mijns inziens niet correct; schrijver zegt o.a. eerst dat één kavel één, twee of meer eigenaars kan vertegenwoordigen, en vervolgens dat het aantal eigenaars gelijk is aan het aantal kavels ???)
 
Evenzo lijkt het mij logisch om aan te nemen dat een eigenaar ‘ondeelbaar’ is, en op de AV ofwel aanwezig is of niet. Ook een volmacht (of vertegenwoordiging) gebeurt enkel op niveau ‘mede-eigenaar’, cfr art 577- 6, §7 : ‘Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber’ (niet door x lasthebbers).
 
Al méér dan 20 jaar hanteren wij deze regels en er is nog nooit een woord over gevallen.
Laat ons het verder niet moeilijker maken dan het is, en stoppen met verwarring te zaaien door interpretaties uit te vinden die na verloop van tijd voor waar worden aanzien (lees Yuval Noah Harari , 21 Lessen voor de 21ste Eeuw, hfst 17 De Waarheid Voorbij - :) ) . Hoeveel mede-eigendommen zijn er al niet waar de AV een discussiebarak is waar veel mede-eigenaars –na er eenmaal aanwezig te zijn geweest- liefst geen uitnodiging meer ontvangen ?
 
Het verheugt me dat er in de voorbije discussie toch minstens één iemand is die met de voeten op de grond blijft en een (voor mij en voor de meesten…) aanvaardbare en ondubbelzinnige uitleg geeft. Dank u, Ronald.
En ook dank aan iedereen die zich over het probleem heeft gebogen.
 

Met vr. gr.
Quineda

Quineda
Offline
-
-

Met vr. gr.
Quineda

ronald de wilde
Offline
antwoord gekregen?
Beste Quineda,

hopelijk hebt u toch een afdoend antwoord gekregen op uw vraag: hoe die 3 vennootschappen te beschouwen. 't Vraagt misschien wat abstractie, maar toch.

Een gewone dosis gezond verstand is gewoonlijk genoeg om een afdoend antwoord te vinden en tot een gedegen beleid te komen; maar 't is 'des mensens' om het bij wijlen hopeloos complex te maken en dus gewoon onbestuurbaar.

Niet te vergeten ook: een VME heeft de mandaathouders die ze verdient!

Succes verder,
Ron 
't appartement
Offline
de eigenaars en niet de kavels!

Aangezien het de eigenaars zijn die lid zijn van de AV en niet de kavels zijn het de eigenaars die volmachten geven en NIET de kavels.
#17 is dus juist!
Zie ondermeer: art. 577-§. §1
Het laat geen twijfel open.
Er valt bijgevolg niets te interpreteren
(tenzij men zich verveelt).
ronald de wilde
Offline
# 22
# 17 stelt dat er 2 lezingen mogelijk zijn, én dat er dus twijfel blijft (voor sommigen)
Ik weet dus niet hoe u komt tot de hierboven vermelde conclusie, dat ze juist is, en tegelijk stelt dat het de eigenaars zijn die lid zijn van de VME (!) en dus aan de AV kunnen deelnemen, in eigen persoon of instantie, of volmacht kunnen geven om hen te vertegenwoordigen.

Ik mag hopen dat u zich niet verveelde om alzo nog een reactie toe te voegen.

Ron 
lebragard
Offline
betreur.....
Een duidelijk "juridisch" standpunt zou welkom zijn.
Helaas blijven de deskundigen "Quimmo" het antwoord, al dan niet "bewust" schuldig!

Het gaat hier niet over het grote gelijk maar om duidelijkheid .......!

Maar de dualistische strekking van kavel gericht of persoonsgerichtgerichte lezing van de wet is een feitelijk gegeven en vind zijn toepassing in verschillende VME s.

Verschillende advocaten mede-eigendom lezen de wet "kavelgericht" anderen dan weer persoonsgericht ! Getuige daarvan is oa:
http://www.quimmo.be/nl/forum/syndicus-algemene-vergaderingen-raad-van-mede-eigendom/quorum-eigenaars-berekening-bij-meerdere-kavels-per-eigenaar-en-imp?page=2

Gelukkig ben ik mede-eigenaar in een VME die de persoonsgerichte " aandelen" als lezing heeft, maar ik ken ook VME s waar de kavel gerichte lezing een feit is.

en
# 15 (vijftien)  is "ook " een juiste lezing van de wet , advocaat mede-eigendom Peter Leyseele, 
Timmermans ....(wel begrijpend lezen)

en
Nadenkertje : kavels zijn al dan niet samen of apart geregistreed bij het kadaster.
Indien bv een app , kelder en garage als totaliteit geregistreed is en 1 kadastraal nummer heeft , dan kan de eigenaar de garage of kelder niet appart verkopen !
Indien deze kavels , elk een afzonderlijk kadastrale nummer heeft , kan men elke kavel apart verkopen.......



 
't appartement
Offline
oei! verkeerde referentie

Hiernaar verwees ik. Verkeerd nummer geciteerd....

"Hoe wereldvreemd kan men zijn om aan een voorwerp stemrecht, bij uitbreiding volmacht te geven, dat zelfs maar te denken, te veronderstellen of pleitbaar te maken.

 Maar laat het tussen ons zo maar blijven, 't is soms al ingewikkeld of onnozel genoeg, dat samenleven in een VME.
 Bedankt voor uw reactie,
 en genegen groet,
 Ron "

't appartement
Offline
een juridisch standpunt
Het gevraagde juridische bewijs volgt, onder andere, ook uit:

"art. 577-6 :§ 6. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.  § 7. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering."

§6 =Hieruit blijkt het onderscheid tussen "mede-eigenaar" en "kavel" (want aandeel in gemene delen hangt af van aantal kavels in bezit van eigenaar).
Het aandeel in de gemeenschappelijke delen kan de som zijn van verschillende kavels.
Dus: 1 eigenaar = xx kavels

§7 = De mede-eigenaar laat zich vertegenwoordigen, niet de kavel(s).
1 eigenaar >>1 volmacht>>mogelijk meerdere kavels
ronald de wilde
Offline
# 24
Beste Lebragard,

van veel experten/advocaten heb ik vooral mijn bekomst, en van veel theoriën ook.
In die (blauw) geduide discussie heb ik, zie ik nu weer terug, ook m'n zegje gehad, en ik denk dat we die doos niet weer moeten opentrekken. 

Als er een duidelijk juridisch standpunt nodig zou blijken, dan zal iemand toch eens naar de rechter moeten stappen, om dan een van die visies (kavel- of persoonsgericht) van die deskundigen te toetsen.

Ik denk ondertussen dat het gezond boerenverstand wel heeft uitgemaakt dat kavelgerichtheid de schop op kan, en dat ook de huidige voorliggende wetteksten duidelijk genoeg zijn, voor wie ze niet haaks wenst te lezen.

Per slot kom ik terug op mijn stelling: een VME heeft de mandaathouders die ze verdient! Wenst ze 'spitsvondigen' te volgen, oké, zoniet dan enkel beheer door lieden met een ferme dosis goed doorzicht, samenwerkingsgevoel, en een brok gewone deskundigheid en realiteitszin. En een scheut empathie, wellicht nog het belangrijkste.

Ron   
't appartement
Offline
roekeloos en tergend
Hierover gaan procederen zou wel eens kunnen eindigen als tergend en roekeloos geding.
De wet is duidelijk.
lebragard
Offline
conclusie.....

# 19 conclusie ?

#27 Gezond boerenverstand en de mandaathouders van een VME zijn cruciaal in heel het VME gebeuren : leven in een gedwongen gemeenschap.

Maar we mogen niet blind/doofstom zijn en ons verstoppen achter het gezond boerenverstand of te zeggen we doen dit al 20 jaar zo ......

De realiteit kan soms anders zijn en een verwittigd man is er twee waard.

Wat kan u lezen :
https://www.clabotsadvocaten.be/nieuws/99979_appartementsrecht_bijstand-op-de-algemene-vergadering.php

 In de toekomst zal dit artikel 577-6, §1 er uit zien als volgt: 

Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.Hij kan zich laten bijstaan door één persoon op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste vier werkdagen vóór de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekend schrijven in kennis stelt. Deze persoon mag tijdens de algemene vergadering de discussie niet leiden, noch ze monopoliseren. 

De wet zal voortaan dus uitdrukkelijk voorzien in de mogelijkheid om, per kavel (!), 1 persoon ter ondersteuning mee te nemen naar de Algemene Vergadering.

Hier zijn echter een aantal strikte voorwaarden aan gekoppeld. 
 

  • Zo dient men zich per kavel (vaak per appartement dus) te beperken tot 1 persoon die kan bijstaan.
  • Daarnaast schrijft de wet uitdrukkelijk voor dat dit op voorhand gemeld dient te worden aan de syndicus. Ook de wijze van deze melding wordt opgelegd door de wetgever, de kennisgeving dient namelijk te gebeuren bij aangetekend schrijven, en wel uiterlijk 4 dagen op voorhand.
  • Evenwel belet een en ander niet dat dan een volmacht wordt uitgereikt aan de technisch / juridisch raadsman. Wij raden aan om in dat geval consequent te handelen : voor zover de mede – eigenaar de vergadering dan ook wenst bij te wonen, moet deze er zich van vergewissen dat zijn gevolmachtigde het woord neemt. “Eigenlijk is men er zelf niet …” Besluit:

    Met dit gewijzigde artikel 577-6, §1 BW is er nu duidelijkheid over de vraag naar de mogelijkheid om zich te laten bijstaan door een raadgever op de AV.

    Wat betreft de praktische uitwerking van dit gegeven, zullen trends in de rechtspraak in belangrijke mate aftekenen hoe men hier mee om zal gaan. Bovendien zal een en ander ook contextafhankelijk zijn, en zal de ene  VME meer souplesse tonen dan de andere… misschien zelfs al naargelang het geval en de belangen die op dat ogenblik in het spel zijn.

    Bovendien valt het te bedenken dat wanneer een mede-eigenaar met een heel leger aan raadgevers op de AV aandraaft die elk een of meerdere agendapunten zullen bijstaan, dit bedreigend kan overkomen ten overstaan van de andere leden…
en ook :
https://immo.vlan.be/nl/advies/buren---mede-eigenaars/14165/mag-je-stemmen-en-een-volmacht-geven-op-de-algemene-vergadering-van-mede-eigenaars
Je bent eigenaar van twee appartementen of van een appartement en een afzonderlijke garage binnen een appartementsgebouw. Je kan dan je redenen hebben om op de algemene vergadering maar voor één van beiden te stemmen en voor de andere kavel een volmacht te geven. Waarom is dat zo? En is dat wel toegelaten?


Het is niet verboden

De wet zegt nergens dat je, als je aanwezig bent op de algemene vergadering, je ook noodzakelijk voor al je kavels zelf moet stemmen. Het is dus perfect toegelaten dat je voor een deel zelf stemt en voor een ander deel aan iemand een volmacht geeft.

 

Als je met meerderen eigenaar bent

Ook als je met meerderen eigenaar bent van een onroerend goed (je bent dat bv. samen met je partner of echtgenoot) kan het nuttig zijn de stemrechten van de kavels ‘op te splitsen’ en per kavel een verschillend persoon op te geven die op de algemene vergadering aanwezig kan zijn om te stemmen. 

Op die manier kan je er namelijk voor zorgen dat elk van de mede-eigenaars op de algemene vergadering aanwezig kan zijn en kan komen stemmen.

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)


 
ronald de wilde
Offline
gezond boerenverstand...
Beste Lebragard,

ik rond binnenkort m'n 5de werkjaar CvR af, en meen min of meer de regeltjes te kennen, tot en met de eigen verdediging van de VME voor de vrederechter toe, met 100% resultaat, en meen te mogen stellen dat ik als een meer dan attente en alerte ME door het leven ga, en de appartementswet op een ordentelijke wijze tracht te volgen en toe te (laten) passen. Oh ja, het nieuwe wettelijke RIO is in onze VME ook reeds klaargestoomd, mocht u twijfelen of we, en bij uitbreiding ik, gewoon maar wat (laten)aanmodderen.

U neemt hierboven de interpretatie van mr.Clabots over, daar waar in de wet is bepaald dat 'elke eigenaar van een kavel' om bijstand kan verzoeken.
Ik lees dat als 'elke persoon of vennootschap' die eigenaar is van ook en enkel een staanplaats, of garagebox, of ..., en dus niet als een kavel die dat recht zou verdienen.
Die persoon maakt deel uit van de VME, in zijn hoedanigheid van mede-eigenaar, en op basis daarvan mag hij/zij om bijstand verzoeken, om zijn/haar belangen mee te behartigen omtrent zijn (enkele) kavel of kavels in bezit.

Ik volg dus hoegenaamd niet de zienswijze van onze genoemde advocate, die volgens mij ook stelt dat het aan de rechtbanken zal zijn om te oordelen bij eventuele rechtszaken dienaangaande. Wellicht is ook zij benieuwd hoe haar zienswijze zal worden gevolgd, en ik benieuwd hoe zij haar cliënten zal aansporen om scherp op de snede te gaan.

En de raad van mr. Jan Roodthooft om bij eigendom van meerdere kavels per kavel een "andere eigenaar" op te geven, hij spreekt dus niet over het geven van een volmacht, zal alvast inhouden dat voor beiden de syndicusvergoeding zal worden aangerekend, want beiden zullen afzonderlijk alle documenten (notulen, afrekeningen, ...) dienen te ontvangen. 

Genegen groet,
Ron