Verantwoordelijkheid Raad van Mede Eigendom

16 antwoorden [Laatste bericht]
Lieve en Marc
Offline
Tijdens de laatste AV heb ik met veel moeite kunnen bekomen dat men bij het bijkomend isoleren van het dak (waaronder wij wonen) de nieuwe ontstane ' koudebruggen ' bijkomend zou isoleren.
De discussie is al twee jaar bezig omdat er een nieuwe eigenaar de meerkost hiervoor op allerlei " slinkse " manieren probeert te ontwijken; het is al bij de Vrederechter geweest (die geen gedetailleerde uitspraak deed over dit punt, doch alle punten van de betreffende AV vernietigde) maar we staan dus nog steeds nergens.
Deze eigenaar stelt zich ook altijd kandidaat voor het voorzitterschap van de AV, Raad van Mede- eigendom, RK, enz..... Hij gaat brutaal te werk, snoert de mensen de mond als het hem niet zint, beveelt vrij agresssief de Syndicus, enz.....
Er zou een studie worden gemaakt door een hierin gespecialiseerd studiebureau (zoals beslist op de AV) maar daar is niets van terecht gekomen en de dakisolatie wordt gewoon besteld zonder al die supplementen, enz..... enz....: de Syndicus durft niet reageren en speelt onder één hoedje met deze agressieve eigenaar.
(Weet dus dat bij ons er amper eigenaars naar de vergadering komen en de meesten op hun uur zitten te kijken .......).
Als bewoners onder het dak zijn wij dus de enigste geïnteresseerden en kunnen dus niet  rekenen op veel actieve medewerking van de overige bewoners: wij staan hierin dus alleen.
Twintig jaar geleden werden ook onze dakterrassen vernieuwd dooreen veredeld loodgietertje; de uitvoering was dramatisch slecht, tussenkomst van aan advocaat heeft niets geholpen en we hebben alles op eigen kosten dienen te " fatsoeneren ".
We dreigen nu voor hetzelfde te komen staan: onze eisen werden wel genoteerd in het verslag, doch niemand wil hierin enig bijkomend initiatief nemen.
Vooraleer terug naar de Vrederehter te kunnen stappen (er is nog geen schade) wou ik dus de Raad Van Mede- Eigendom samen met de Syndicus hierover in gebreke stellen.
Vraag is hoe men dit het beste formuleert.
Heeft er iemand bepaalde tips hiervoor?
Lieve en Marc
nescio1
Online
rechtspersoonlijkheid?

De RvME heeft geen rechtspersoonlijkheid.
 
U zal dus elk lid individueel moeten in gebreke stellen en, later, eventueel dagvaarden. Kosten?
 
Lieve en Marc
Offline
Raad van Mede- eigendom
De RvME dient erop toe te zien dat de Syndicus de beslssingen van de AV ......enz....
Wat als de RvME dat niet doet en de andere eigenaars er zich niet betrokken bij voelen?
De RvME kan zich hiervoor laten verzekeren; perfect.
De RvME heeft geen rechtspersoonlijkheid: waar staan we nu met deze nieuwe wetgeving?
Waar staat de eigenaar van een dakappartement als de rest daar niet in geïnteresseerd is?
Wachten tot de schade zich voordoet en dan een rechtszaak starten die dan tien jaar kan duren vooraleer er een uitspraak komt?
De nieuwe wetgeving zou de individuele eigenaar beter beschermen?
Dit is nu een goed voorbeeld van de tekortkomingen van deze nieuwe wet: veel te éénzijdig bekeken!
Lieve en Marc
SIEBE
Online
RVME
Lieve en Marc,

Ik herken jullie situatie uit eigen ervaring 30 jaar geleden. Had dezelfde problemen omdat wij ook onder het dak wonen. Rechtbank en dergelijke halen weinig uit, heb toen alle kosten moeten betalen ondanks een positieve uitspraak, die nooit in de realiteit is kunnen omgezet worden door ... Enkel jaren later tot de andere die onder dak woonden en enkele daar onder ook last kregen; is er de nodige meerderheid gevonden.
De RVME heeft geen beslissingskracht, enkel toezicht op de syndicus of hij de beslissingen van de A.V. uitvoert en zijn taak doet.
De vrederechter heeft de beslissingen van de A.V. teruggeschroefd. Expertises laten doen, gaat jullie niet veel opbrengen ( ondervinding ), als veel kosten opleveren.

Dezelfde situatie als bij jullie : syndicus, RVME maken wij hier ook mee, en dezelfde ingesteldheid van de overige eigenaars. Is weinig tegen te beginnen.
Blijf steeds bij mijn gezegden : de wet van 2010 en 2019 = lege dozen en verrijking voor de vrije beroepen, immo's, syndici, rechtbanken ...
De nieuwe wetten jagen de eigenaars enkel op hopen kosten, maar een bescherming bieden ze niet; wat ook andere forumleden mogen beweren. Zie ook de dikwijls omslachtige reacties ook van rechtsdeskundigen.

Dus het enige wat ik denk dat jullie kunnen doen : punt terug op de volgende A.V. zetten. Met de gedachte in het achterhoofd dat de andere eigenaars daar zitten met de gedachte : liever gij last dan wij ( maatschappelijk probleem ).

Hoor de moderators, en anderen dikwijls intellectuele info verstrekken; maar zijn er al oplossingen uit voort gekomen ??

En sommigen hun oplossing : verhuizen = syndici hebben niet liever = spijzen bankrekening.
En Ronalds stokpaardje : de VME krijgt de bestuurders die ze heeft verkozen. Maar men moet er eerst inzitten.

Veel succes
Siebe
Astrid Clabots
Offline
Raad van Mede Eigendom


Geachte

De Raad van Mede Eigendom werd destijds voorzien in het kader van de controle van de syndicus en andere periodiek afgesloten contracten.

Vandaag de dag gaat menig RvME verder...

Soms, perfect geldig, in uitvoering van een bijkomend mandaat.
Maar soms ook, onrechtmatig, omdat men zich meer rechten toemeet dan mag...

In dat laatste geval kunt u ingrijpen, door de regels van het spel te spelen zoals het hoort, en alvast aan te vangen met een goede voorbereiding van de Algemene Vergadering.

Dit is cruciaal.

Astrid CLABOTS
CLABOTS

Micheld
Offline
Parlofonie
Onlangs is het moederbord van de parlofonie stuk gegaan (ons gedeelte van de blok, 6 ingangen). Daardoor was onze binnen-parlofoon niet meer bruikbaar. De syndicus heeft het moederbord vervangen en onze binnen-parlofoons. De AV stemt nu negatief (het bestuur met volmachten = 35% ertegen) voor het terugbetalen van de binnen-parlofoons (die moesten we van de syndicus betalen). Nochtans door het stuk gaan van het moederbord hadden we geen deurbel, -opener of parlofoon meer.
Dus kan de VME ons zo maar zonder parlofoons zetten? En kunnen ze dan ook zoals ze nu gestemd hebben zeggen jullie betalen voor je deurbel, -opener en parlofoon?
nescio1
Online
Andere vraag (context), andere beginvraag

Herlees uw basisakte.
 
Ga na of de parlofoons, zoals gebruikelijk, opgenomen zijn in het gemeenschappelijk gedeelte van de mede-eigendom.
 
https://www.elfri.be/artikel/foutbegrip-artikel-1382-1383-bw
Stel, al dan niet met medewerking van een advocaat, een ingebrekestelling op.
 
 
Maak een kosten-batenanalyse op, mocht u verdere juridische stappen overwegen.
 
 
Andere weg :
 
 
B.W. Art. 577-6 § 4
 
Formuleer uw desiderata in (een) agendapunt(en).
Vraag tevens hierover te stemmen.
Laat de begeleidende brief door zoveel mogelijk ME’s tekenen.
 
Geweigerd, dan :
B.W. Art. 577-9 § 2  (4 maanden!)
 
 
 
# 5
 
Open liefst een nieuwe vraag/topic als je niet aantwoordt op de oorspronkelijke vraag.

 
't appartement
Offline
privaat
Indien niets vermeld in statuten dan geldt dat het deel dat zich in de appartementen bevindt privaat is. Parlofoon, videofoon,...
amarie
Offline
Syndicus en RvME weigeren de basisakte toe te passen.
Wij maken hetzelfde mee in ons gebouw als Marc en Lieve,
Ons gebouw bestaat uit 2 delen, kant Zeedijk en kant winkelstraat.
Er was een weigering van verkoop van garages aan de ME's van de winkelstraat met 1 uitzondering voor een ME met een vrij beroep. ME's Zeedijk konden pas onder voorwaarden een garage kopen, er werden wel garages verkocht aan ME's (vrienden van de promotor) van het gebouw ernaast.
Syndicus en RvME weigeren halsstarrig de punten uit de BA die spreken over het gebruik van het garagecomplex toe te passen nml:
punt 15: De bouwheer vestigt in deze een uitdrukkelijk recht van doorgang, gratis en onvergeld, voor alle bewoners of gebruikers van het komplex, doorheen alle toegangen en doorgangen in het komplex, gebruik van trappen en liften, in alle fasen.
Punt 17: Alle eigenaars van de garages staan in voor de kosten die deze eigendom met zich meebrengt.

Kant winkelstraat zijn de app met de minste aandelen.
De promotor bezit in het gebouw nog een winkel, 2 appartementen en 2 garages.
De volmachthebber van de promotor bezit in ons gebouw 1 garage en 1 kelder = 22 aandelen. Zodat zij altijd een meerderheid bekomen.
Deze man ,samen met de syndicus, RvME en CvR (ook lid RvME) bepalen wat er in het gebouw gebeurt.
Door intimidatie en het naar beneden halen van ME's die onregelmatigheden naar buiten brengen durven de ene ME's niet reageren, anderen trekken het zich niet aan en bij nog anderen staat hun appartement op hun firma.
Met deze man, drong de RvME ons een advocaat op om de BA in orde te brengen en een doorgang te verdedigen waarvan hijzelf de bevoordeelde is. Later bleek dit geen advocaat te zijn maar een fantast , en ondertussen veroordeeld voor valsheid in geschrifte e.a.
In 2016, door werken, stelde men vast dat het toilet van de winkel van de promotor uitkwam in de regenwaterput van het gebouw = een overtreding op de milieuwetgeving.
In hun 2-jaarlijks verslag geeft de RvME zwart op wit mee dat de herstellingswerken en het reinigen van de regenput werden uitgevoerd.
Wij werden 2 jaar aan het lijntje gehouden, kregen geen documenten te zien. Een afspraak met de syndicus was een bediende die zonder de syndicus geen documenten kon tonen. De syndicus zou alles opsturen: niets.
Een nieuw agendapunt op de AV 2018, waar de syndicus zonder schroom, ME"s in de ogen kijkend meegaf dat wij toch wel konden denken dat hij de waarheid sprak en facturen kon voorleggen. Wij tekenden bezwaar aan tegen het verslag over de AV omdat het geen weergave was van de AV, onvolledig en niet ondertekend, want de syndicus had geen tijd, hij moest om 12u thuis zijn van zijn vrouw.
Over wat er verder gebeurde stellen wij ons nog vragen: wij kregen opeens mails van de syndicus over de promotor die na het plaatsen van ons agendapunt toch in gebreke gesteld werd.
Het bleek het toilet van de winkel kant Zeedijk te zijn! Maw: de syndicus liegt op een AV, de RvME liegt in het t/s tijds verslag, de CvR reageert niet en doet mee. 
De VME wordt wetens willens belogen en bedrogen.
Terug naar de garages: wat kunnen wij doen? In gebreke stellen? Met welke juridische argumentatie? Kan een VME stemmen om de BA NIET toe te passen?
Wij dachten dat na de wet de BA wet is. De ME"s zonder garage betalen mee in de kosten volgens hun aandelen, dwz iemand met een app zonder garage betaalt volgens zijn 207 aandelen, terwijl een ME met een kelder en een garage betaalt volgens zijn 22 aandelen. 
Ter info: voorzitter heeft 2 garages, bijzitter 2, vriend 1 en vriendin juriste die de RvME verdedigd 1. In feite komt het neer op financiële verrijking op de rug van diegenen die geen garage konden kopen.
Met dank voor jullie deskundige uitleg.
 
SIEBE
Online
Amarie #1
Ik verwijs naar # 3 en blijf er steeds ook maar op hameren dat de deskundigen en advokaten eindelijk eens raad geven welke tot een degelijke oplossing kan leiden.
Als men in zulke situaties terecht komt, eindigt het altijd met oorlog. De wetgever laat de VME's maar spartelen, en het zijn de goede inborsten die het gelag betalen.
En zoals ik uit uw relaas kan lezen, zijn er bij jullie verschillende bepalende krachten. Er tegen ingaan zal veel geld en energie kosten, en oplossingen ??
Ik heb tot op heden slechts  heel sporadische oplossingen gelezen.

Wat uw situatie betreft, kan ik onmogelijk zinnige raad geven, gezien de ingewikkelde structuur van jullie VME en de diverse belangen.
Ik hoop dat er iemand is die u op de juiste info bezorgd welke tot een goede oplossing kan leiden, en niet eentje met openstaande deuren.
Succes
't appartement
Offline
hoe?
Ik begrijp de opmerkingen niet goed.
En nog minder wat men wil bereiken.

Op welke wijze kan een RvME iets opdringen?
Dat is me onbekend en vindt alleszins geen ondersteuning in de wetgeving.
Dat de garages minder aandelen hebben dan de appartementen is niet abnormaal.
Dat de voorzitter en trawanten garages bezitten is geen misdrijf noch misdaad.

"de syndicus moest op tijd thuis zijn van zijn vrouw"
Hilarisch. Stel een vrijgezel aan als syndicus en het probleem is opgelost.
amarie
Offline
Graag aan 't appartement.
Wat wij willen bereiken is het toepassen van de basisakte (zie bovenstaand).
Wij hebben eigenaars met appartement en garage.
Eigenaars met appartement zonder garage (door weigering van verkoop of niet geïnteresseerd).
Eigenaar met alleen een garage of garage en kelder.
Bij de algemene jaarlijkse afrekening worden de kosten van alle eigendommen: garages, appartementen en gemene delen... samen 'gegooid' en verdeeld volgens de aandelen van iedere ME.
Dit gaat in tegen punten 15 en 17 van de BA: gratis recht van doorgang en de eigenaars van de garages staan in voor de kosten die deze eigendom met zich meebrengt.
Door het niet toepassen van de BA is de syndicus niet alleen partijdig, want de RvME en co hebben allen een garage, maar werkt hij ook de financiële verrijking en belangenvermenging in de hand ten koste van de ME's die geen garage bezitten.

Hoe de RvME iets kan opdringen? De realiteit bij ons: door intimidatie, dreigen met geldboetes, dreigen met te moeten betalen om gestelde vragen beantwoord te krijgen.. Door in een brief ME's die de 'fantast' ontdekten te beschrijven als 'de vijand'. Dit alles staat in mailberichten naar alle ME's toegestuurd!
Toen 2 ME's in 2017 hun kandidatuur stelden als lid RvME was de zaal niet groot genoeg.
Zij werden afgeschilderd als 'onwaardige kandidaten'. De RvME dreigde met ontslag (terwijl, door de datum AV éénzijdig te wijzigen hun mandaat afgelopen was) de syndicus zou ook zijn ontslag geven.

Toen op een AV de 'nepadvocaat' t/s de RvME en de syndicus zat, vroeg een ME wie die persoon was en waarom hij aanwezig was.
Het arrogante antwoord van de voorzitster: de syndicus heeft het recht om juridische bijstand te vragen en wij (RvME) gaan ermee akkoord! De rekening werd door de VME betaald.
Kan je als ME deze persoon bij de kraag vatten en buitengooien?
Pano zou een reportage kunnen maken over wat in ons gebouw nog altijd gaande is.

Ik hoop op iemand die ons juridisch kan adviseren om de BA toe te passen.
Alvast bedankt!


 
't appartement
Offline
gedetailleerde tekst
Zonder de gedetailleerde tekst van de statuten te kennen is het niet mogelijk de vraag te beantwoorden.
Het is immers zo dat in de meeste gevallen garages die zich in het gebouw bevinden op twee wijzen bijdragen in de kosten: éénmaal via hun aandeel in het volledige complex, en, daarnaast, eventueel ook voor bepaalde kosten eigen aan de garages zelf, via hun aandeel in een aparte feitelijke deelvereniging van garages.
Om dat te weten moet men de volledige tekst van de BA kennen aangezien deze info er verspreid in kan voorkomen.

Wat de intimidaties betreft daarvoor moet men zich wapenen met een goede dosis mondigheid en slagvaardigheid, dat is niet enkel het geval voor het leven in gedwongen mede-eigendom maar een algemene levenswijsheid.

Staat het water aan de lippen dan kan men nog steeds de vrederechter vatten.
Een deus ex-machina zoals in klassieke toneelspelen gaat echt niet komen om de zaak op te lossen.
lebragard
Offline
kluwen van ....

Het is een kluwen van problemen en verziekt de sfeer van het samenwonen in jullie VME.

Stel de syndicus in gebreke , wegens het niet naleven van de appartementswet .

Ga niet akkoord met de gang van zaken en eis dat de syndicus de statuten van het gebouw integraal toepast , doe dit met een aangetekende brief.
Vermeldt dat indien de syndicus niet ingaat op het verzoek , u klacht indient bij het BIV.

Doe een copie van uw schrijven ook naar de raad van mede-eigenaars alsook naar de rekeningcommissaris.

Indien de syndicus géén gevolg geeft aan uw vraag/eis :
- dient klacht in bij het BIV

Bij de volgende AV.
- dien tijdig een agendapunt in voor volgende AV ( lastenverdeling conform de statuten)
- geef géén décharge aan de syndicus
- geef géén décharge aan de raad
- geef geen décharge aan de rekeningcommissaris
- keur de boekhouding niet goed , deze is niet conform de lastenverdeling zoals ze voorkomen in de statuten nml. reglement van mede-eigendom : hoofdstuk wijze van verdelen van de lasten.
EN STAP NAAR DE VREDERECHTER :
- toepassen juiste verdeelsleutel conform de statuten
- boekhouding terug laten aanpassen
- eventuele schade verhalen op de (persoon) syndicus
- .......

U hebt een sterk dossier want de statuten zijn wat ze zijn en zijn tegenstelbaar aan iedereen en zeker een prof syndicus kan niet anders werken.

De syndicus zal dan verplicht worden de statuten toe te passen conform wat er bepaalt is in de statuten van het gebouw.

Nadien , heeft de VME "het" wel begrepen en dat de spelregels gevolgd moeten worden.




 

amarie
Offline
Bedanking
Wij danken de personen voor hun reactie, lebragard voor concrete en practische gegevens en de te volgen stappen.
De sfeer in het gebouw is inderdaad verziekt en dat is wat de RvME betrachtten en bereikten, verdeel en heers (een lid RvME is coach, zijn internetpagina: hoe kan ik een vergadering naar mijn hand zetten!)
Het is zo dat wanneer men éénmaal gelogen en bedrogen heeft er geen terugweg meer is want imago en status spelen mee.
Door te bekennen heeft men veel te verliezen. Zaken blijven vasthouden, intimideren en manipuleren zelfs als de bewijslast groot is? Omdat de sociale druk toeneemt en je reputatie een flinke deuk krijgt, want je probeerde bij de ander een bepaald beeld van jezelf te schetsen.
Als VME, als ME verwachten wij van hen een onvoorwaardelijke integriteit, neutraliteit en objectiviteit.
Omgaan met integriteit is "one strike, you're out", maar we zijn nu ook niet naÏf, in ons gebouw zal dit niet gauw gebeuren!
Leugens en bedrog zijn nooit banaal!
Vriendelijke groeten.
Lieve en Marc
Offline
Syndicus
Jullie vergeten blijkbaar nog altijd dat het Syndicusschap in het algemeen een miljardenbusiness is waarbij omzet en commissielonen steeds zullen blijven primeren.
Lieve en Marc
lebragard
Offline
dat zal ....
Marc en Lieve 

Dat zal zo wel zijn maar neemt niet weg dat een syndicus kan doen en laten wat hij wilt.

De statuten van het gebouw , basisakte en reglement van mede-eigendom zijn zoals de juristen zeggen , afdwingbaar voor en aan iedereen , ook aan de syndicus en hij/zij dient deze stipt te volgen in zijn beheer. 

Men koopt een appartement en de spelregels zijn vervat in deze statuten.
De eigendomsmaterie en de rechtmatige belangen van de mede-eigenaar zijn er immers in vervat.

Persoonlijke interpretaties en er een andere mening over nahouden, zijn ondergeschikt , de spelregels dient men te volgen en te respecteren. Dan pas heeft men , buiten de kleine stoornissen eigen aan de mens en appartement , géén heibel in het gebouw van oa. de verdeelsleutels , de raad , de rekeningcommissaris.....