Vervanging Ramen

15 antwoorden [Laatste bericht]
libelle
Offline
Hallo allemaal ,
Graag jullie advies.
Nooit agendapunt geweest vorige AV.
Nu BAV met agendpunt kleurbepaling ramen ( 50%+1 ), terwijl basisakte zeer duidelijk vermeld:
Niets van wat het de stijl en het algemeen uitzicht van het gebouw betreft, zelfs niet indien het enkel privatieve delen betreft, zal gewijzigd mogen worden tenzij met instemming van de algemene vergadering beslissend met een meerderheid van drie vierde van de stemmen en onder toezicht van een architect of een ander bevoegde persoon.
Dit geldt namelijk voor de toegangsdeuren van de appartementen of garages, de vensters, de balkons , rolluiken , gordijnen, zonneblinden en alle delen die zichtbaar zijn vanaf de straat en dit zelfs voor wat de kleur of wijze van schildering betreft.
Ben ik juist dat met de nieuwe wet van mede-eigendom het dan een stemming wordt met twee derde van de stemmen en géén 50% +1 ?
Alvast bedankt voor jullie reactie,
lebragard
Offline
3/4 van de stemmen....

Basisakte is wat ze is.
Van welk jaar dateert de basisakte ?
Werden de statuten gecoördineerd , wet 2010.
 

Art. 577-6

§ 8. De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist.
Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen.


Wet 2018 legt een gekwalificeerde meerderheid op bij werken aan de gemene delen = 2/3 en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer = volstrekte meerderheid van stemmen.

1) venster vervangen ect.....= 2/3
2) venster schilderen andere kleur .....= 50 +1

Art. 577-7.

 

§ 1. De algemene vergadering beslist:

1° bij meerderheid van twee derden van de stemmen:

a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft, onverminderd artikel 577-4, § 1/1


b) over alle werken betreffende de gemene delen, met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, onverminderd artikel 577-8, § 4, 4°

c) ;

d) over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4, 4°, bedoelde daden;

e) mits bijzonder motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van
mede-eigenaars. Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars .

2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen:

a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;

b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;

c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;

d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;

e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen, dit omvat ook de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene delen, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars, in voorkomend geval, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die zulks mocht veroorzaken.

f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek;

g) over de verdeling van een kavel of over de volledige of gedeeltelijke vereniging van twee of meer kavels.

h) over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie. Indien de voornoemde redenen ontbreken, moet de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw genomen worden bij eenparigheid, overeenkomstig de bepalingen beschreven in paragraaf 3

§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de mede-eigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de mede-eigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de mede-eigendom.

 

§ 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, middels de overlegging van een verslag zoals bepaald in artikel 577-4, § 1, tweede lid.


Wanneer de algemene vergadering echter, met de door de wet vereiste gekwalificeerde meerderheid, besluit tot de werken, de verdeling of de vereniging van kavels of daden van beschikking, kan zij, met dezelfde gekwalificeerde meerderheid, beslissen over de wijziging van de verdeling van de aandelen van mede-eigendom in geval die wijziging noodzakelijk is.

 

§ 4. Wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van een of meerdere mede-eigenaars, zal er een nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen

't appartement
Offline
private vensters
Meestal zijn de ramen privatief.
Vereiste van 2/3 stemmen is daarom niet van toepassing aangezien geen werk aan gemene delen.
lebragard
Offline
#2
#2

Basisakte :

Niets van wat het de stijl en het algemeen uitzicht van het gebouw betreft, zelfs niet indien het enkel privatieve delen betreft, zal gewijzigd mogen worden tenzij met instemming van de algemene vergadering.......


 

Ook al zijn de ramen privatief , wijzigen ervan = uitzicht gebouw of nieuwe ramen plaatsen met het nodige kap en breekwerk aan de gemene delen = 2/3 stemmen.

Ik herhaal:
Wet 2018 legt een gekwalificeerde meerderheid op bij werken aan de gemene delen = 2/3 en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer = volstrekte meerderheid van stemmen.

1) venster vervangen ect.....= 2/3
2) venster schilderen andere kleur .....= 50 +1

 
Huismier
Offline
tenzij met instemming van de algemene vergadering.......
tenzij met instemming van de algemene vergadering.......

Het mag dus wel met toestemming van de algemene vergadering.
Toestemming visuele wijzigingen: 50% + 1.

EDIT: is wel een beetje flauw lebragard dat je je reactie hebt aangepast waardoor mijn antwoord zijn betekenis verliest. Mijn antwoord gaat over de visuele wijziging van de privatieve vensters.

Enfin, ik denk dat we het eens zijn dat de visuele wijziging 50% +1 vereist.. De meerderheid in de agenda van de BAV van libelle is dus correct, gezien het hier enkel gaat over het maken van afspraken over de kleur.
Huismier
Offline
Men kan zich de volgende
Men kan zich de volgende vraag stellen. Stel nu dat er in de statuten zou staan: 

Niets van wat het de stijl en het algemeen uitzicht van het gebouw betreft, zelfs niet indien het enkel privatieve delen betreft, zal gewijzigd mogen worden.

Dus het hypothetisch geval dat er een verbod is en dat de uitzondering "tenzij met..." er niet zou in staan. Zou het dan werkelijk zo zijn dat er een 2/3 meerderheid nodig is voor het wijzigen van privatieve ramen?

Als dat zo zou zijn dan kan men eigenlijk de wettelijke standaard meerderheden aan de kant schuiven en verzwaren door iets te verbieden. Maar ik dacht dat de wijzigingen in de wet van 2010 juist de bedoeling hadden dat het reglement van mede-eigendom niet langer bepalend zijn zijn welke meerderheid vereist is voor iets.


Ik stel me dus de vraag of men iets kan verbieden met betrekking tot privatieve delen en dan stellen dat een 2/3 meerderheid nodig is om dit te wijzigen, terwijl er standaard slechts een 50%+1 meerderheid nodig is.
 
lebragard
Offline
aangepast....
# huismier
aangepaste reactie is dezelfde als in mijn eerste bijdrage.
en
was niet voor jou maar aan #2 

verder , opletten met visuele wijzigingen = uitzicht gebouw....= 2/3
en
werken tot behoud van het goed = 50 + 1

Men moet onderscheid maken :

1) over alle werken betreffende de gemene delen = 2/3

2) met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, onverminderd artikel 577-8, § 4, 4°



 
SIEBE
Online
2/3
Ik sluit mij aan bij Lebragard.
Huismier
Offline
Lebragard, wel ik ben een

Lebragard, wel ik ben een beetje in de war, want er wordt hier zowel over visuele wijzigingen gespreken en ook over werken aan de algemene delen.
Maar er is toch niemand, en ook niet Libelle, die het hier hebben over gemene delen. 

Het gaat hier over de kleurbepaling van de ramen.

En dan is toch de eerste vraag: Zijn de ramen privatief of niet?

Ja, dan kleurbepaling ramen 50% + 1.
Nee, dan kleurbepaling ramen ook 50% + 1 volgens mij.

In het reglement van mede-eigendom staat dat visuele wijzigingen zijn verboden tenzij met goedkeuring van de algemene vergadering.  Een wijziging van het uitzicht is dus niet in strijd met de statuten. De meerderheid die er staat is niet relevant, men moet terug vallen op de wettelijke meerderheid. En dat is 50% + 1.


Kleurbepaling gebouw impliceert geen werken en het is niet in strijd met het reglement van mede-eigendom. Alleen is de goedkeuring van de algemene vergadering vereist...

Ik begrijp eigenlijk de laatste twee reacties niet van Siebe en Lebragard. 

-Men schrijft daar "uitzicht gebouw 2/3" en dan enkele citaten over werken aan de gemene delen.  Dat heeft toch niet rechtstreeks iets te maken met de gemene delen?

- En in #3 schrijf je zelf dat het herschilderen in andere kleur 50% + 1 is.

libelle
Offline
Bedankt voor jullie
Bedankt voor jullie reactie's,
extra toelichting :
Basisakte dateert van voor 2010, nooit coordinatie van de statuten gebeurt.
Het betreft enkele mede-eigenaars die onderling beslissen de ramen te vervangen in een andere kleur.
Niet alle eigenaars wensen dit te doen en kunnen toch ook niet verplicht worden.
Dus bijgevolg een mooie kakafonie in de toekomst.
Dit kan toch niet denk ik.
lebragard
Offline
vervangen ramen....

#huismier.....
Vraagsteller = VERVANGEN van de ramen en kleur bepalen.

Vervangen van de ramen met het nodige kap en breekwerk aan de gemene delen vragen een AV beslissing met een 2/3 meerderheid.

Het feit dat iets "privatief " is veranderd niets aan de zaak , ook het plaatsen van een pergola , rolluiken , zonnescreens ect...en men maakt gebruik van de gemene delen om ze te verankeren/bevestigen.....= AV beslissing 2/3.

- En in #3 schrijf je zelf dat het herschilderen in andere kleur 50% + 1 is.
is ook zo = daad van behoud , onderhoud = 50 + 1 (lezen aub)

Lees alles in de context van de vraagsteller en reeds aangehaald : vervangen van de ramen met het kap en breekwerk verandert ook het uitzicht van het gebouw.....

Indien de ramen zouden MOETEN vervangen worden , wettelijk opgelegd door dubbel isolerend glas " 
uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars " van toepassing.
 
Huismier
Offline
Lebragard, ik kan me daar in
Lebragard, ik kan me daar in vinden.

Maar als één mede-eigenaar zijn verouderde ramen wil vervangen, dan kan de VME dat in werkelijkheid onmogelijk tegenhouden, een dergelijke beslissing zou onrechtmatig zijn. Tenzij als de gevel op instorten staat of zo.

De vergelijking met het plaatsen van screens is niet volledig hetzelfde é. Als de screens er nog niet staan en men wil ze verankeren aan de muur, dan is er ook een wijziging nodig van het "gebruik" van de gemene delen. En dat vereist dan 2/3. Als men later de versleten screen wil vervangen, dan kan je inderdaad argumenteren dat er werken zijn aan de muur en dat dit ook terug 2/3 vereist, maar in werkelijkheid zou het onrechtmatig zijn om de vervanging van de screen te verhinderen denk ik.
SIEBE
Online
Huismier en Lebragard
Inderdaad 2/3 meerderheid.
Ik ging er ook vanuit dat de ramen vervangen moesten worden. Was niet duidelijk in de tocip info.
't appartement
Offline
ramen privatief: geen 2/3!!!
lebragard
Offline
juist.....
#huismier
Juist.
Algemeen stelt men :
Werken aan de gemeenschappelijke delen = 2/3
toelating om screens te hangen , airco s tegen de muur or wat so ever en ze nadien te vervangen of te herstellen kan en dient géén toelating van de AV.

afsluitend :
Als de screens er nog niet staan en men wil ze verankeren aan de muur, dan is er ook een wijziging nodig van het "gebruik" van de gemene delen. En dat vereist dan 2/3.

Dit houdt een wijziging in van het "gebruik" van de gemene delen of gemeenschappelijke delen.

Wel moet de VME allert zijn en (kan) het nodige doen:
- privatieve verfraaiingswerken , airco , screens , rolluiken ect....verankerd aan de gemene delen , vormen technisch gezien één geheel met het gebouw en vallen in de blokpolis. De VME kan voorwaarden stellen bij hun goedkeuring met de voorwaarde dat de eigenaar deze apart verzekerd (stormschade....) of bij schade de franchise blokpolis , voor zijn rekening neemt
- de VME kan voorwaarden opleggen , welke kleur , geluid ect...zodat de harmonie van het gebouw niet verstoord wordt , kakafonie van kleuren.....
libelle
Offline
INFO
Graag wil ik jullie allemaal bedanken,
Het eigenlijke agendapunt was:
Kleurbepaling bij vervanging ramen en gemeenschappelijke buitendeuren.
De buitendeuren zijn zeker gemeenschappelijk. 2/3 stemming.
Door jullie onderlinge gesprekken , weet ik wat te doen.
Zéér interessant forum dat ik nu regelmatig zal volgen.
Een dikke merci