betwisting kostenverdeling dakrenovatie appartementsgebouw

14 antwoorden [Laatste bericht]
veganathalie
Offline
Ik bezit een dakappartement in een flatgebouw en op de recente algemene vergadering van de VME werden de modaliteiten voor de dakrenovatie goedgekeurd bij meerderheid van stemmen. Op advies van de architect wordt gekozen voor isolatiemateriaal met een dikte van 15 centimeter. Dit heeft als gevolg dat de eigenaars van de dakappartementen genoodzaakt zijn om het schuifraam van hun huiskamer te laten vervangen zowel wat betreft de vensters als de kozijnen. De huidige ramen komen immers gelijk met de terrasvloer en de isolatie zal te hoog reiken om deze nog te kunnen gebruiken.

Volgens de basisakte zijn:
- gemeenschappelijk: dak en bedekking ervan - bekleding en versiering gevels - traliewerk terrassen
- privatief: glaswerk ramen - schrijnwerkerij - bevloering terrassen

In de offerte staat dan ook dat de eigenaars van de dakappartementen het bedrag van deze nieuwe schuiframen volledig zelf dienen te betalen. Vermits ik niet akkoord ga met deze kostenverdeling heb ik tegen dit project gestemd op de algemene vergadering. Doordat de VME dikkere materialen kiest voor de isolatiewerken aan het dak en de bedekking ervan (deze zijn allebei gemeenschappelijk) worden de eigenaars van de dakappartementen immers verplicht om nieuw glaswerk en buitenschrijnwerk (deze zijn allebei privatief) te laten plaatsen.

Is het niet zo dat als er om gemeenschappelijke delen te herstellen of vernieuwen, privatieve zaken beschadigd of verwijderd worden, deze kosten ten laste vallen van de VME en niet voor rekening zijn van de individuele eigenaars?

Mijn vraag is dan ook of ik deze beslissing genomen op de algemene vergadering kan aanvechten via de vrederechter en of ik zo kans maak om van de VME een gedeeltelijke of mogelijk zelfs volledige tussenkomst te eisen voor de kostprijs van deze nieuwe ramen.

Alvast bedankt voor jullie antwoorden!
nescio1
Offline
B.W. Art. 577-9 § 2

“ ......binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de Algemene Vergadering plaatsvond.”
 
Contacteer vandaag nog een advocaat gespecialiseerd in geschillen mede-eigendom.
 
SIEBE
Offline
DAKAPPARTEMENT
Volgens mijn mening is uw voorlaatste paragraaf correct.
Indien renovatie/herstellingswerken gebeuren aan gemeenschappelijke delen en de privatieve delen moeten opgebroken worden en kunnen niet meer in oorspronkelijke staat herlegd of geplaatst worden = gemeenschappelijke kosten. Indien u privatief moet aanpassen voor gemeenschappelijke renovatie = gemeenschappelijk.

Vraag mij eigenlijk af wat de kostenverdeling op de offerte komt doen ? De aannemer heeft niets te beslissen.

Uw laatste paragraaf is volgens mij zeker doenbaar ( liefst binnen de 4 maanden AV ).

https://www.dakisolatie-expert.be/dikte-dakisolatie-kiezen

https://www.antwerpen.be/nl/info/576ceb009eb442cfc7798fb3/premie-voor-da...
lebragard
Offline
min isolatienorm.....

1) Als minimumnorm voor dakisolatie geldt een R-waarde of warmteweerstand van minstens 0,75 m²K/W. In mensentaal komt dat overeen met een laag isolatie van 3 tot 4 cm, afhankelijk van het type isolatiemateriaal.
Ter vergelijking: voor een wettelijke nieuwbouw heb je tegenwoordig minstens 11 cm dakisolatie nodig als je isoleert met PIR en 15 cm als je kiest voor minerale wol. Als je de kans hebt, kan je dus beter nog extra isoleren om te besparen op je energiefactuur.

2) Uiteraard kan men een dikkere isolatie adviseren !! maar.....

3) Indien de AV beslist om een dikkere isoalatie te gebruiken met als gevolg aanpassingen privatieve delen dan is deze kost gemeenschappelijk te dragen

 4) Is het niet zo dat als er om gemeenschappelijke delen te herstellen of vernieuwen, privatieve zaken beschadigd of verwijderd worden, deze kosten ten laste vallen van de VME en niet voor rekening zijn van de individuele eigenaars?

Is niet altijd zo : zo besliste een vrederechter dat bij werken aan de gemene delen plat dak , de desbetreffende eigenaar, gebruiker van het terras zelf zijn privatieve delen (tegels) diende te verwijderen. Maar nu legt de wetgever de isolatiewerken-norm verplicht op , dus zijn deze gemeenschappelijk te dragen.
In ons RIO staat : bij een niet gedekt schadegeval zal de betreffende eigenaar het terras zelf ontruimen.

5) neem contact op met de syndicus en RvM , indien geen akkoord , rest zoals Nescio1 = vrederechter

nescio1
Offline
“notulen zijn heilig”

De beslissingen van de AV, zoals vastgelegd in de notulen, zijn onveranderlijk. 
Noch de syndicus noch de RvME hebben een ruimte voor interpretatie.
 
lebragard
Offline
"notulen zijn heilig"

# nescio1 , inderdaad de notuelen zijn heilig en alléén een BVA of vrederechter kan anders gaan beslissen.

1) syndicus en RvM overleg 
2) BAV organiseren en isolatie-punt verder optimaliseren , indien niet....

3) Vrederechter

nescio1
Offline
bedankt
Bedankt voor uw precisering.
Lieve en Marc
Offline
Notulen en verslag
Wij krijgen een verslag met de (schriftelijke stemresultaten) met veel uitleg (die op voorhand door de Sydicus werd opgesteld) doch niet altijd door de Syndicus volledig wordt voorgelezen.
De syndicus maakt handig gebruik van dit verslag om zaken te manipuleren. De voorzttier van de AV tekent op het einde zonder lezen tenzij dat het tegen zijn eigenbelang zou zijn.
Het jaar nadien worden zaken uit het verslag dan gebruikt om te zeggen dat dit of dat werd goedgekeurd.
Men zou iedere keer naar de Vrederechter moeten stappen omdat de agenda niet duidelijk was ove wat men juist diens te stemmen, er tijdens de AV er zaken worden toegevoegd waarover dan dient gestemd, enz..... enz....
Zinloze discussies waarbij alleen een geluidsopname zou kunnen arbiteren en die bij ons niemand interesseren: zeg maar wat we ieder kwartaal moeten betalen en laat ons voor de rest gerust.
Als enkeling sta je dan vaak alleen en kunnen die ‘nieuwe wetten’ niets komen doen.
Wij gaan nog maar eens naar de Vrederechter met de argumenten die hier worden gedebitteerd (kwa onterecht aan ons aangerekende bedragen e.d.)
we kijken er naar uit en dan gaan daarna hier de boeken dicht en al dat, gezever op de shop.

 
Lieve en Marc
nescio1
Offline
....nog aanwezige mede-eigenaars.....

 
Handtekening voorzitter volstaat NIET.
 
Art. 577-6
§ 10 De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.
Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers.
 
 

Aanwezig op de vergadering? Dan schrijft u boven uw handtekening: tekst geweigerd wegens niet conform aan de gevoerde besprekingen, maakt met uw smartphone een kopie van alle pagina’s en ziet er op toe dat deze versie wel degelijk door de syndicus verspreid wordt.
 
 
Alternatief: aanwezigheid deurwaarder of advocaat.
 
SCORPIOEN
Offline
dakrenovatie


De beslissing voor de dakwerken werden " bij meerderheid van stemmen " goedgekeurd.... maar de klassieke " volstrekte meederheid " is niet goed genoeg, het moet/moest met een  numerieke meerderheid zijn van 2/3e van de uitgebrachte stemmen.

 



mvg

nescio1
Offline
B.W. Art. 577-7 §1 1 ° b) (versie 2018)
 

".....volstrekte meerderheid...."

SCORPIOEN
Offline
betwisting kostenverdeling dakrenovatie appartementsgebouw

@ nescio 1
dakrenovatie tgv dakisolatie....is inderdaad een wettelijke verplichting waarvoor volstrekte meerderheid volstaat
 



mvg

SIEBE
Offline
#9 en # 11
Verontschuldigingen maar ik begrijp het verschil tussen beiden niet #9 en #11.
Renovatie en verplichte isolatie door de wetgever zijn verschillende zaken.

Een dak kan wettelijk goed geïsoleerd zijn maar aan nieuwe dakbedekking toe zijn ( roofing of ander materiaal of dakrand aanpassingen. Lekkages ?
lebragard
Offline
#9 en 11
#siebe ook even de wenkbrouwen gefronst wat #9 bedoelt met een 2/3 meerderheid , maar nescio1 geeft het correct aan.
 

Art. 577-7.

 

§ 1. De algemene vergadering beslist:
1° bij meerderheid van twee derden van de stemmen:
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft, onverminderd artikel 577-4, § 1/1

b) over alle werken betreffende de gemene delen, met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, onverminderd artikel 577-8, § 4, 4°

 
SIEBE
Offline
#13
Lebragard,
Ik sluit mij hier volledig bij aan. Correcte info.