btw te voldoen door medecontractant = VME?

18 antwoorden [Laatste bericht]
wouterb
Offline

Ik ben als mede-eigenaar syndicus van een appartementsgebouw met 6 flats. Na herstellingswerken aan het dak kreeg ik een factuur waarop geen btw werd aangerekend en de aannemer 'btw te voldoen door medecontractant' heeft gezet.
De VME heeft dan wel een btw-nummer, maar we hebben een enkelvoudige boekhouding en geen btw-aangifte en zo. Moet ik nu zelf contact opnemen met de btw-administratie om die btw te kunnen voldoen of kan ik de aannemer om een nieuwe factuur vragen mét btw?

Quimmo
Offline
Best aan aannemer vragen

Ons Belgisch belastingssysteem is dan ook zo eenvoudig. De werken aan een appartement zijn natuurlijk niet voor beroepsdoeleinden en het stelsel "btw door mede-contractant" is hier dan ook niet van toepassing. Ik denk dat u best aan de aannemer een nieuwe factuur vraagt. Eigenaars die het appartement voor hun beroep gebruiken moeten de BTW dan achteraf maar inbrengen in hun BTW aangifte. Zie hier ook voor wat meer informatie: http://ondernemingsdatabank.indicator.be/fiscaal/help__hoe_moet_dit_nu_w...

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

lisann
Offline
ONDERNEMINGSNUMMER / BTW NR
De VME heeft enkel een ondernemingsnummer en is NIET btw-plichtig.  Zij heeft derhalve GEEN btw-nummer.  Omdat het ondernemingsnummer en het btw-nummer identiek is, denken aannemers vaak dat al hun klanten met een ondernemingsnummer ook btw-plichtigen zijn en derhalve moeten factureren aan medecontractant voor werken in onroerende staat. In uw geval dient u strikt genomen de factuur terug te sturen en de aannemer te vragen om te factureren met btw 6% of 21%. De toepassing van het tarief medecontractant kan enkel wanneer de klant een btw-nummer heeft, hetgeen hier niet het geval is. het tarief 6% of 21% hangt dan weer op zijn beurt af van de ouderdom van het appartementsgebouw (+ 5 jr of + 15 jr) en van de aard van de werken.  de meeste werken in onroerende staat, zoals herstelling van het dak, aan een gebouw ouder dan 5 jr gebeuren aan 6%.  Evenwel bestaan er een aantal uitzonderingen op.  Groeten.
ADK
lisann
Offline
ONDERNEMINGSNUMMER / BTW NR
De VME heeft enkel een ondernemingsnummer en is NIET btw-plichtig.  Zij heeft derhalve GEEN btw-nummer.  Omdat het ondernemingsnummer en het btw-nummer identiek is, denken aannemers vaak dat al hun klanten met een ondernemingsnummer ook btw-plichtigen zijn en derhalve moeten factureren aan medecontractant voor werken in onroerende staat. In uw geval dient u strikt genomen de factuur terug te sturen en de aannemer te vragen om te factureren met btw 6% of 21%. De toepassing van het tarief medecontractant kan enkel wanneer de klant een btw-nummer heeft, hetgeen hier niet het geval is. het tarief 6% of 21% hangt dan weer op zijn beurt af van de ouderdom van het appartementsgebouw (+ 5 jr of + 15 jr) en van de aard van de werken.  de meeste werken in onroerende staat, zoals herstelling van het dak, aan een gebouw ouder dan 5 jr gebeuren aan 6%.  Evenwel bestaan er een aantal uitzonderingen op.  Groeten.
ADK
wouterb
Offline
Heel goede opmerking. De
Heel goede opmerking. De foutieve factuur zal idd onstaan zijn door er van uit te gaan dat ons ondernemingsnummer ook een btw-nummer is. Ik vraag alvast een nieuwe factuur aan (met 6% btw). Bedankt voor de reacties.
nescio1
Offline
hetzelfde en toch verschillend
Tinneros
Offline
Syndicus en werken aan gemeenschappelijke delen aan 6%

Geachte  ,

Het gebouw telt 10 appartementen waarvan 1 niet verkocht en onder curatele
door faillissement van de bouwheer .We genieten geen bescherming van de wet Breyne en
de 1ste bewoning dateert van 04/2017, het is dus nog geen 5 ,laat staan zoals in de nieuwe wet, 10 jr in gebruik genomen .
We blijven zitten met relatief zware kosten door waterproblemen aan de liften en liftkokers die dienen geinjecteerd te worden.
Op de offerte van de aannemer wordt geen btwtarief vermeld en er wordt navraag gedaan bij de syndicus .
In zijn berekening vermeld deze een totaal met een 6% BTW inbegrepen .wat men graag aanneemt omdat het voordelig is.
Maar : Is dat wettelijk in orde ?  kan een syndicus om een of andere reden het verlaagd tarief bekomen of is hier toch het tarief van 21 % van toepassing .
Ook berekent hij de individuele kost gedeeld door 10 
Wij vermoeden echter belast te worden met de kost van app 10, en het totaal ten laste zal vallen van 9 eigenaars.
Er is geen RVM , is de CR bevoegd dit aan te kaarten en duidelijkheid te vragen bij de syndicus.

 
 
SIEBE
Offline
BTW 6%
https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/verbouwen#q2

Syndicus moet zelf de ouderdom van het gebouw aan de aannemer doorgeven.

Rekencommissaris heeft tot taak om de juiste BTW % toegepast te zien. Facturen controleren is het minste van dat hij zou moeten doen.

Verdeling van de kosten aan de liften : aan te rekenen per aandeel in de VME of moet uitdrukkelijk anders in de akte staan.
nescio1
Offline
zodra “document” ontvangen:
Tinneros
Offline
terechtwijzen syndicus voor opmaken facturen door aannemer
 Beste ,


De CR kan de facturen nadien controleren maar kan hier niet beinvloeden voor de facturatie
 vraag is of en op welke manier 
de syndicus het best kan aangesproken worden want
een mail met correcte toelichting over de ingebruikname en over het recht op verlaagde btw 
wordt door hem wel zeer kort beantwoord met  " het is inderdaad 6% . "   

Overige eigenaars reageren niet want 6% komt goedkoper uit .
medeeigenaars vertellen dat ze méér moeten betalen dan de syndic zegt maakt u niet bepaald populair .

Uw reactie over de verdeling is niet wat gevraagd is ; 
het gaat erover dat er nog 1 appartement niet verkocht is en of wij de overige eigenaars 
het deel van dat ene app. moeten dragen . (zoals alle jaarlijkse kosten tt dat app. verkocht is)
Tinneros
Offline
terechtwijzen syndicus voor opmaken facturen door aannemer
  beste,

is dat niet wat kort door de bocht ?
Wij als eigenaars die dat zouden melden ? 
Ik vrees dat het een onuitgesproken gebruik is onder syndici  

De CR zal het "document ook niet ontvangen , dat gaat naar de syndicus en daarna naar de aannemer . 
ronald de wilde
Offline
btw-verklaring
Om aan die 6% te mogen factureren dient een aannemer over dé btw-verklaring terzake te beschikken. Geen btw-verklaring van de gefactureerde is gelijk aan geen toepassing van die 6%.

Indien die verklaring bij een btw-controle niet kan getoond worden ligt de verantwoordelijkheid alvast bij de aannemer en kan die 15% extra ophoesten + een boete. Of die aannemer nog kan recupereren bij de klant is iets anders. 

Indien die verklaring onjuist is komt men terecht bij de gefactureerde.
Indien die verklaring manifest onjuist is wordt het een ander verhaal.

In elk geval zal die verklaring ondertekend dienen te zijn door de syndicus.
Een CvR zal toezicht houden op de betreffende facturen én op die btw-verklaring, naast natuurlijk op de correcte toepassing, en dus invulling van die 6%. 
"Onroerend door bestemming" is niet altijd duidelijk voor sommige aannemers, ook niet altijd duidelijk en dus afgedwongen door syndici, ook niet voor en dus door CvR's. maar dat is weer een ander verhaal.

Ron
Tinneros
Offline
Onvermogen van CvR tegenover syndicus

  Beste , bedankt voor de reactie 

 Kan u  vanaf "de CvR zal toezicht houden op de .. eens vertalen in gewone mensentaal ;
m a w ; Duidelijk maken wat een CvR MOET doen .
Mijn echtgenoot als CvR krijgt enkel antwoord van de syndic " het is inderdaad 6 % " 
alhoewel alles in de wet dat tegenspreekt .
Wat kan dan concreet ondernomen worden ? want hij antwoord niet meer en is dus duidelijk niet van plan dat te doen. 
wat bedoelt u met "onroerend door bestemming " 
de eerste bewoning dateert van 4/2017 .

Ik heb de indruk dat deze praktijk een gedogen gebruik is door syndici , CvR hebben hier in praktijkniets over te zeggen . 
ronald de wilde
Offline
#12
Beste Tinneros,

in principe dient het pand 10 jaar of meer 'oud' te zijn om van die 6% te kunnen genieten. Er was een overgangsregel bij renovatiewerken waarbij die 10 jaar op 5 jaar werd gebracht.

U stelt dat de eerste bewoning van het (volledige?) pand dateert van 2017, dus mag u er al bijna vanuitgaan dat er 21%btw dient aangerekend.

Wat kan een CvR doen, of moét hij doen: die facturen nakijken en vragen aan de syndicus of die btw-verklaring werd ingevuld, en of daar een kopie van is genomen.
Ofwel werkt de syndicus mee, ofwel niet, en bij dat laatste belet het de CvR niet om die bewuste aannemer te contacteren en naar die btw-verklaring te vragen. Bij aanrekening van die 6% dient die verklaring bij diens facturen te zitten.
Bij geen medewerking (van beiden) kunt u altijd voorstellen of de betreffende btw-dienst dat nazicht moet doen....

"Onroerend door bestemming": dat betreft werken aan een gebouw die door hun aard het gebouw zelf 'volgen', en waarvoor dus die 6% btw van toepassing kunnen zijn. Indien uiteraard het gebouw (op zich) aan die 6% btw-regeling voldoet. Indien niet blijven ook die werken aan 21% btw.
Een voorbeeld: nazicht garagepoort, nazicht brandblus-haspels, ...
Eigenlijk dus alles wat 'vast' zit aan dat gebouw.
Controle van de (losse) blusapparaten zelf zal dus aan 21%btw dienen gefactureerd.

Daarentegen: het toegangshek van de (eventuele) parking (en de onderhoudswerken eraan) zal aan 21%btw worden gefactureerd, want dat vormt een uitzondering. 
En al zeker 21% indien het gebouw zelf niet aan de 6%-regel voldoet.

Hopelijk kunt u hiermee al wat verder.

Ron  
SIEBE
Offline
#13
Correcte invulling van Ronald.

Kleine bijvulling : indien syndicus niet reageert of weigert. Zoals Ron zegt, zelf contact nemen met de aannemer. En melding maken in het jaarverslag.
Ron verbetert mij : als de rekencommissaris vaststelt dat de factuur niet orde is, mag hij zijn bezwaar tot betaling uiten bij de syndicus. Indien negatie door syndicus = syndicus zijn verantwoordelijkheid, en CDR heeft zijn taak gedaan.
ronald de wilde
Offline
#14
Ik ga je niet verbeteren Siebe: oké de CvR heeft zijn taak gedaan, het doorgeven aan de AV. En dan is het verder aan de AV, décharge of niet. Handjes gewassen! Maar niet mijn stijl!!

Ik ga mijn stelling hier weer niet meer verkondigen, maar permanente financiële controle is de énige wijze om een VME op dat punt naar behoren te beheren.
Foute factureringen dienen onmiddellijk te worden rechtgezet, geen jaar of jaren later.
Er dient dus tussen de Syndicus en de CvR een werkwijze te worden afgesproken hoe één en ander gaat verlopen in hun 'relatie', maar dat betekent óók dat beiden elkaars competenties kennen en van mekaars ernst overtuigd zijn. Een CvR die van 'veel schoon weer' (om het niet té scherp uit te drukken) niet op de hoogte is zal op heel veel weerstand stuiten bij een beroepssyndicus, een CvR met weinig empathisch vermogen al evenzeer.
Sàmen kunnen zij een héél sterk team vormen, wat niet hetzelfde betekent als mekaar naar de mond praten, wat wel betekent dat ze mekaar toetreden met respect voor elkaars invulling van mandaat.
Een utopie? Ons werkjaar eindigt per 31/3, het financieel verslag mét de individuele afrekening ligt bij alle ME's voor, met een zeer uitgebreid CvR-verslag als toetje, één à twee dagen later. En aan de individuele h²o-afrekeningen moet men ook niet gaan twijfelen, om maar iets te zeggen, noch aan die 6%-kwesties.

Het kan dus, alleen dienen de mandaathouders méé te willen én van toch énige kennis niet verstoken zijn.

Ron
SIEBE
Offline
rol cdr
Absoluut Ron, dat is de ideale werkwijze. Sta ik volledig achter, zoals u weet.
In lang vervlogen tijden, na ik zelf de beslissing om de aannemers/firma te contacteren en er op te wijzen hoe en wat er moest gebeuren. Indien een twijfelgeval had ik zelf de BTW controle om info/bevestiging gevraagd. Gebeurde zonder de hulp syndicus ( die deed er toch niets aan ). Zelfs vooraleer offertes op te vragen; op de hoogte van juiste % BTW; zeker van belang als offertes waarvan de bedragen BTW inclusief uitgemaakt worden. Heeft men een extra controle op het juiste % indien firma het bedrag excl. BTW moet opgeven ( zoals het hoort ).

Zou beide TS aanraden uw raad te volgen of proberen af te dwingen.

Groeten,
Siebe
 
Tinneros
Offline
 weerstand, zeker als de Cvr

Dank voor de duidelijke standpunten . 
En weerstand, zeker , als de CvR een vrouw is of een sterke vrouw achter hem heeft staan
dan worden ernst en competenties algauw in het belachelijke getrokken zelfs openlijk op de vergadering . 
ronald de wilde
Offline
#17
Uiteindelijk komt ernst, competentie en ijver, ondanks alle mogelijke tegenstand, toch bovendrijven...., maar dat vraagt doorzetting én resultaten. Best deze die in de geldbeugels van de ME's zichtbaar worden.

Indien niet krijgt een VME en dus ook de AV, of omgekeerd, de mandaathouders die ze verdient.....

Succes,
Ron