Individuele frekening waterfactuur

13 antwoorden [Laatste bericht]
Lieve en Marc
Offline
Er is wat heel te doen over de verdeling van de waterfactuur, doch bij ons slaagt men er nog steeds niet in om een correcte/ wettelijke verdeling te doen.
1. Oorspronkelijk werd ons gebouw uitgerust met één waterteller van de leverende maatschappij. Verrekening geen probleem: gewoon volgens de quotiteiten van de basisakte, - ook gemakkelijk voor de boekhouding.
2. Enkele jaren geleden besliste de AV om in ieder privatief een privatieve watermeter tussen te plaatsen zodat de verdeling ook volgens het individueel verbruik zou verrekend worden.
De periode met de gratis m3 slaan we even over, want de verrekening door de Syndicus  was helemaal een ramp.
3. Momenteel bestaat de waterfactuur uit drie delen:
a) forfaitair per individuele aansluiting: bedrag wordt gewoon verrekend per appartement.
b) het aantal verbruikte m3 water wordt dan verrekend volgens de opname van de individuele watermeters; hetgeen gemeenschappelijk zou zijn (kuisen, .....) wordt niet afzonderlijk verrekend.
c) de korting per aangeslotene die reglemantair gedommiciliëerd is: hier maakt de Syndicus het zich gemakkelijk door het totaal bedrag van de teruggave te verrekenen volgens de quotiteiten van de basisakte.
Dit laatste maakt nogal wat verschil: bij ons is op het gelijkvloers een winkel die haast 15% van de quotiteiten heeft , geen enkele gedommiciliëerde heeft en drhalve geld terug krijgt dat hem niet toekomt maar wel de andere eigenaars.
> Graag zou ik hierover de wettelijke regeling kennen (volgens de diverse appartementswetten) want bij ons is het vaak " dure de comprenure".
>> Tevens stel ik me de vraag of deze nieuwe afrekening niet eerst dient goedgekeurd door de AV en daarna moet ingeschreven worden in het RvME en neergelegd door een notaris vooraleer ze kan toegepast worden.
Lieve en Marc
nescio1
Offline
neem deze syndicus zijn ”diploma” af
 
c) de korting….
 
Hier geeft de syndicus zichzelf een bewijs van onbekwaamheid.
 
De decreetwijziging werd voldoende op voorhand bekendgemaakt om in de AV ieder toe te laten het aantal gedomicilieerden op 01-11 te doen opgeven.
 
Waarschijnlijk bestaat, zoals in de vroegere regeling levering gratis water, voor de syndicus de mogelijkheid per appartement het aantal gedomicilieerden (niet de namen) aan te vragen aan de watermaatschappij.
 
ronald de wilde
Offline
h²o-afrekening
De regeling voor vaste bewoners, per 1/11, is nu toch al wat jaren in zwang. De waterleverancier kent zelf die betrokkenen niet, omdat de leverancier enkel het aantal doorkrijgt vanwege "het rijksregister". In principe dient elke ME zijn/haar statuut, of de wijziging ervan, onmiddellijk door te geven aan de syndicus, maar......, de syndicus kan ook de gegevens opvragen bij de stad of gemeente, al staan die daar ook niet te springen. Maar met wat moeite kan een beginlijst worden opgesteld en nadien bijgehouden.
Die 1/11 is dwingend en voor een goede afrekening kan er niet van worden afgeweken. Bij nogal wat afrekeningen zal men zelfs met tweemaal met die 1/11 dienen rekening te houden, deze van het vorig jaar en die van het jaar daarvoor.

Met een beetje moeite is een excelwerkblad op te stellen waarin alle parameters kunnen worden opgenomen, zodat een correcte afrekening een fluitje van een cent is.
In principe zal het totaal h²o-kostenbedrag in een werkjaar bestaan uit drie voorschotbedragen en een afrekening, zodat die kost in de loop van het jaar reeds vastligt. Na opname van het individuele h²o-verbruik (+ verbruik van de gemeenschappelijke meters) op het einde van het werkjaar, en invoering in het werkblad ligt de individuele kost (en de kost via de gemeenschappelijke meters) ook voor.

Laat de CvR en de syndicus maar eens samenzitten en er werk van maken.
Lieve en Marc
Offline
Watermeters
Dit is weer een voorbeeld van onze kramikkelijke wetgeving.
Bij ons interesseert niemand zich voor dergelijke zaken: " zeg maar hoeveel we moeten betalen en laat ons voor de rest gerust ".
Je staat dar dus alleen voor als je dit wil laten regulariseren.
Zelfs bij de Vrederechter bot gevangen omdat ik zogezegd te laat was: " Eens de jaarrekeningen goedgekeurd heb je volgens haar niets meer te reklameren over de individuele afrekening". Begrijpe wie kan.
> Dus is nu mijn vraag: hoe kan ik de Syndicus hierover verder aanspreken en dwingen dit korrect toe te passen; welke juridische elementen heb ik?
Lieve en Marc
ronald de wilde
Offline
situatie ondergaan...
Beste Lieve en Marc,

in andere reacties schreef ik ook al: elke VME heeft de syndicus die ze verdient....
Steeds weer wenst men beroep te doen op de wetgever - en terecht tot op zekere hoogte - maar die kan de handjes niet allemaal vasthouden.
Daarnaast is het beroep van syndicus ook een marktgegeven, vertaald naar een VME: als die niet deugt gaat die er dan ook uit, ander en beter. Als VME dient men dan echter ook de eigen geloofsbrieven voor te houden, kan er ernstig werk worden geleverd of is de VME een kluwen van allerlei toestanden. Indien zo, tweemaal nadenken voor iemand de bons te geven, want mogelijks geen andere kandidaten.

Dus, een VME kiest de mandaathouders, alle mandaathouders en dus ook de CvR.
Lieve en Marc, laat die dat ook passeren?!!

De wetgever laat nu reeds verschillende documenten voorleggen voor de realisatie van een verkoop, en dus instap in een VME. Veel kan daaruit reeds worden opgemaakt, een gesprekje vooraf met de CvR zal ook reeds heel wat blootleggen.

Ron
aqua
Offline
de minimis non curat praetor

”> Graag zou ik hierover de wettelijke regeling kennen (volgens de diverse appartementswetten) want bij ons is het vaak " dure de comprenure".”
 
https://www.hln.be/nieuws/binnenland/staatsblad-sluit-recordjaar-af-met-iets-meer-dan-117-000-pagina-s~aa359969/
Lieve en Marc
Offline
Waterfactuur
Dag LIEVE MENSEN allemaal.
Ik ben geen jurist maar wiskundige en wetenschapper (studiebureau).
Ik kan me ergeren aan de steeds theoretische benaderingen en evaluaties op quimmo, doch die me geen concrete oplossing bieden.
In onze VME deugt er niets:
- de Syndicus is een onervaren jonge bediende die geen ruggegraat heeft en maar handelt in functie wat mag en niet mag van de leden van de RvME.
- ook de CvR is een lachertje
- and last but not least: bij ons bestaat er een mentaltiteit van " zeg maar hoeveel we moeten betalen en laat ons verder met rust"; tijdens de AV kijkt iedereen meer op zijn/ haar horloge dan dat er geluisterd wordt.
Dit ook wel als gevolg van het feit dat wij gedurende meer dan dertig jaar ervoor gezorgd hebben dat het beheer van ons gebouw, zowel technisch als administratief, goed verliep.
De moeilijkheden zijn bij ons ontstaan door enkele nieuwe eigenaars die dachten het eens allemaal te weten.
Een rechtszaak bij de Vrederechter om één en ander recht te trekken hebben we wel " met glans " gewonnen, doch heeft veel geld gekost en het heeft in feite NIETS opgelost !!!! Tja, onze wetten en rechtspraak!!
De wet " lijkt " goed (= armleunstoelwetgeving) op voorwaarde dat alle functies goed worden ingevuld en iedereen zijn werk goed doet, doch er zijn geen sancties voorzien indien men deze wet - van dwingend recht!? overtreedt.
Dus nogmaals mijn vraag:
a) hoe moet de verrekening correct gebeuren
b) op welke wetten kan ik me steunen om punt a) hiervoor te ondersteunen.
Ben eens benieuwd.
Lieve en Marc
nescio1
Offline
decreet
Wat u aangerekend wordt hoort een weerspiegeling te zijn van :
 
https://www.vmm.be/waterloket/de-waterfactuur/de-prijs-van-water
ronald de wilde
Offline
benaderingen
Dag Marc,

ik kom terug op mijn reactie onder #4 en uw reactie hierboven, in verband met benaderingen die nergens toe leiden.
Zoals u kan ook ik me ergeren als iets vierkant loopt, zoals ik me ook kan ergeren aan "schippers op de wal" als anderen de mouwen - met kennis van zaken - opstropen.
Als iets 30 jaar goed verloopt, hoe laat u/men dan gebeuren dat zoiets dat niet meer doet.

In mijn reactie onder #4 stelde ik dat het niet veel moeite kost om een excelwerkblad in mekaar te timmeren met daarin alle parameters om tot een correcte h²o-afrekening te komen. Als wiskundige is dat voor u ook een koud kunstje, het enige dat u moet doen is de h²o-afrekening(en) op te vragen én de lijst van de vaste bewoners (het opvragen of inkijken van die documenten is een recht, maakt er gebruik van).

Dat gedaan, legt u uw resultaten naast deze van de syndic-resultaten. Zeker weten dat een aantal ME's op hun achterste poten gaan staan als ze merken dat ze teveel betalen. Dat kunnen uw medestanders worden, in uw poging om het tij terug te keren.
Ik schreef ook, en blijf daarbij, een VME heeft/verdient de syndicus of beleid dat ze zelf nastreeft, of juist niet.
Rekenen op anderen, indien uzelf mogelijkheden bezit, is uit den boze. Gewoon doen!! 

Genegen groet,
Ron
Lieve en Marc
Offline
Waterfactuur
Nogmaals:
Ik zou graag een wettelijke én concrete basis hebben waarmee ik de afrekening van de waterfactuur kan laten regularisen:
(zie vorige quote)
a) vaste kosten ......
b) verbruikskosten volgens privatieve bijgeplaatste tussenmeters.
c) aftrekkosten/ vast kosten.
Aan theoretische beschouwingen heb ik niets: als anderen niet mee willen (omdat het hun allemaal niet interesseert) dan sta je alleen en kun je maar alleen de wet proberen te laten toepassen.
WAT IS DUS DE WET IN DIT GEVAL?
Nota: door onze leefomstandigheden hebben we toevallig nogal een groot waterverbruik, betalen we dus ieder jaar een deel teveel en dat kan blijkbaar niet wettelijk geregulariseerd worden.
De Vrederechter heeft ons destijds terug naar huis gestuurd omdat we zogezegd te laat waren: eens de jaarrekeningen werden goedgekeurd heb je - volgens haar - dus , met je individuele afrekening, blijkbaar niets meer te zeggen.
Lieve en Marc
ronald de wilde
Offline
allez....
Ik kom terug op #8
Ga nu toch eens gewoon handelen....
Recht op inzage van documenten hebt u, dus de nodige info om tot een correcte h²o-berekening te komen kunt u verkrijgen.
De kennis om die berekening te maken is bij u, zoals zelf gesteld, zeker aanwezig.
Leg die berekening naast deze die aan u wordt voorgelegd.
Niet overeenstemmend, bezwaar aantekenen, eerstens bij de syndicus. Geen onmiddellijk gehoor, of hoongelach, dan de stap naar de Vrederechter.
't Kan zijn dat die dan een "expert" aanstelt, eerstens op uw kosten want klager, om de beide berekeningen te controleren.
Andere mogelijkheden (steun zoeken op basis van uw berekeningen) zijn er niet, want u staat er alléén voor, zoals u zelf stelt.

Anders verhuizen, want aan deze situatie, zoals u stelt, gaat u anders zelf ten onder. 
Lieve en Marc
Offline
Verdeling waterfcatuur

Hier nog een voorbeeld van hoe er bij ons geïmproviseerd wordt.
Er wordt al drie jaar gediscutteerd hoe de waterfactuur dient verdeeld.
Wij lezen in het verslag:
" Bij de verdeling van het water wordt rekening gehouden met 3 factoren, namelijk:
- vaste kosten
- korting per gedomociliëerde
- verbruik.
De vaste kosten worden verdeeld in gelijke delen per wooneenheid.
De korting per gedomiciliëerde wordt verdeel volgens aandelen, aangezien er niet geweten is hoeveel personen er exact per appartement gedomiciliëerd staan. De gemeente geeft deze informatie niet vrij aan de Syndicus, wij krijgen enkel een totaal van het aantal gedommiciëleerden per watermeter.
Het verbruik wordt aangerekend volgens het aantal verbruikte m3. "

Vraag is dat allemaal wel juist?
De korting per gedomiciliëerden kan volgens mij niet.
Vb. Bij ons is er een winkel die meer dan 10% van de quotiteiten heeft. Winkel zijnde is daar geen enkele gedomiciliëerde en die trekt dus meer dan 10% terug van deze korting; evenzo de zelfstandigen die hun bureau hebben. Zo vloeit bij ons bijna 50% van de korting weg die normaal bij de gedomiciliëerden dient te worden.
Tevens heb ik ergens gelezen dat de gemeente of de watermaatschappij wel - op eenvoudige aanvraag - het aantal gedomiciliëerden per appartement zou opgeven.
Is dat juist?
Dit staat dan in het verslag, er werd nooit over gestemd en wordt als definitief beschouwd.
Dat dit een nieuwe toestand is (na het plaatsen van privatieve metertjes) die eerst in het Reglement van ME dient ingeschreven en neergelegd door de Notaris is iets bij ons wat men niet kent.
Dus is mijn vraag: hoe kan ik dat laten rechtzetten, welke juridische argumenten zijn er om dat te kunnen afdwingen, enz.... Vooral dit laatste is bij ons nodig want niemand " beweegt ", op aangetekende brieven wordt niet geantwoord, enz....

Lieve en Marc
nescio1
Offline
B.W. Art. 577-6 § 4
Om een VME ”in beweging” te krijgen is het vereist dat er aan de (B)AV een agendapunt ter stemming wordt voorgelegd dat de desiderata van de vragende mede-eigenaar en/of de RvME weergeeft.
 
De AV beslist dan souverein, binnen een wettelijke context, welk gevolg er aan de vraag gegeven wordt en legt de syndicus (automatisch) op hieraan gevolg te geven.
 
 
 
B.W. Art. 577-9 § 1
 
Indien dat niet reeds gevraagd in het agendapunt en goedgekeurd werd door de AV, is de syndicus verplicht de ME’s te verwittigen betreffende eventuele juridische stappen.
 
 
Gezien uw speciale situatie stuurt u het agendapunt best aangetekend op.
Verspreid ook kopies van uw brief onder zoveel mogelijk andere ME’s
 
ronald de wilde
Offline
correcte verdeling
Per 1/1/2016 worden vaste kosten per watermeter/per privatief aangerekend, dus dat is gemakkelijk toe te wijzen, evenals het verbruik per meter.
De korting wordt bekomen per privatief en per vaste verblijver daarin (met een maximum van vijf). Per 1 november wordt dat aantal vastgelegd, en de watermaatschappij krijgt dat aantal toegespeeld, niét de namen.

Het is aan de ME's zelf om hun syndicus hun status te melden, die daarvan lijst dient te houden. De syndicus kan de gemeente vragen een lijst over te maken van de vaste verblijvers, maar de administraties staan daarvoor niet te springen. Eens op punt, die lijst, is het eigenlijk eenvoudig om die bij te houden.

't Kan zijn dat de AV heeft gestemd over en goedkeuring heeft gegeven aan uw geschetste werkwijze, terwijl ik uit uw andere reacties verneem dat er slechts één vaste bewoner is in het betreffende privatief. U gaat dus moeten uitmaken of die (100,00 vaste kost + 6%btw) / 5 (*) = 21,20 euro die u derft de moeite waard is om naar de Vrederechter te stappen of niet. (*) Ik deel door 5 omdat bij het maximum van 5 vaste bewoners/privatief die vaste kost wegvalt.

Omdat blijkbaar in uw VME de andere ME's niet wakker liggen van een correcte berekening, moet u enkel uw eigen afrekening maar evalueren.
Al blijft het natuurlijk wel altijd een schrijnende vertoning.

Ron