Verdeelsleutel wijziging

13 antwoorden [Laatste bericht]
LudoT
Offline
Onze blok telt 6 appartementen waaronder twee kleine dakappartementen. De gemeenschappelijke lasten dienen volgens onze basisakte te worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectievelijke waarde van elk privatief aandeel. Er staan binnenkort vrij omvangrijke (schilder)werken gepland van gemeenschappelijke muren en de 'grote' eigenaars willen nu deze kosten laten verdelen per appartement ipv per quotiteit enkel en alleen omdat het hen financieel beter uitkomt. Er is anders geen enkele reden om de verdeelsleutel te wijzigen. De evenredigheid van het nut van deze gemeenschappelijke delen is voor iedereen gelijk en staat ook niet ter discussie. Kan deze wijziging doorgedrukt worden op de volgende AV, zelfs als ze de vereiste 4/5 meerderheid bekomen? Beschermt de nieuwe appartementenwet de kleine eigenaar niet door te stellen dat in het beginsel de waarde van elk privatief aandeel moet aangewend worden als verdeelsleutel en dus niet naar believe kan veranderd worden? Alvast bedankt voor een spoedig antwoord.
Quimmo
Offline
Dat is sterk

Dat vind ik wel sterk! Ik vermoed dat er dan niets anders opzit dan binnen de 4 maanden na de AV naar de rechter te stappen op basis van volgende clausule in de wet op de mede-eigendom: "Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen: 1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen."

Maar ik denk dat het niet zover hoeft te komen. Samen met de andere eigenaar van een dakappartement kunt u dit toch blokkeren, maar zorg er wel voor van beiden aanwezig te zijn op de AV of tenminste iemand met een volmacht te sturen. Ik vermoed dat het vermelden van de hoger aangehaalde wettekst op de AV de anderen ook wel tot andere gedachten zal brengen. Het heeft geen zin dit te stemmen als men weet dat u toch naar de rechtbank zal trekken om het terug te laten draaien.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

wakwarius
Offline
kosten (schilder)werken
De loutere verdeling van de kosten per quotiteiten, is m.i.zeker niet altijd alleen zaligmakend. Ook de wet sluit de combinatie waarde-nut niet uit. Dus,  als de bewoners van deze 6 appartementen op een identieke wijze kunnen genieten van het resultaat van deze schilderwerken , m.a.w. als het 'nut' ervan voor alle 6 gelijk is, dan vind ik een verdeling van de kosten in gelijke delen zeker gerechtvaardigd.Maar, richtinggevend lijkt mij inderdaad, wat er daarover in het Reglement van mede-eigendom staat.
Wakwarius
LudoT
Offline
@ Quimmo
Bedankt voor uw antwoord, het heeft me gesterkt in mijn mening dat zulke onzinnige beslissingen door de uitspraak van een (vrede)rechter vrij vlot teniet kunnen worden gedaan.
LudoT
Offline
@ wakwarius
Uw argument is identiek aan wat de 'grote' mede-eigenaars ons voor de voeten werpen. Volgens mij is dit dus een verkeerde interpretatie van BW Art 577-2 §9. Als men die gedachtengang volgt dan zijn praktisch alle gemeenschappelijke zaken voor iedereen van evenveel nut en kunnen we de verdeling per quotiteiten wel uit de appartementenwet schrappen.
naicwill
Offline
nut : subsidiair en substantieel
In de nieuwe wet wordt het waardecriterium hierarchisch hoger geplaatst door het te
poneren als basiscriterium.
Het nuttigheidscriterium krijgt hierdoot een subsidiair karakter en er moet een
substantieel verschil in het nut dat elke kavel heeft van kosten of diensten
van de gemeenschappelijke delen. Het beoogt m.a.w. een billijke verdeling
van de kosten waarin niet alle eigenaars op gelijke wijze baat bij hebben.
Deze wet is van dwingend recht en poneert een functioneel i.p.v.
forfaitair systeem.
De kosten voor hett schilderen van de gemeenschapelijke delen moeten
dus verdeeld worden volgens de aandelen conform de nieuwe wet
die van dwingend recht is.het is dus niet of waarde of nut.
Het principe van het nut is voor iedereen gelijk is dus onwettig,vermits
als het gebruikt zou worden er een substantieel verschil moet zijn tussen
het nut dat iedere mede-eigenaar heeft.
Dit zo gebruiken is in feite het bestendigen van het forfaitaire systeem en dit is
sinds de wet van 1994 reeds verboden en mag dus zelf niet meer gebruikt
zelf al staat het in de statuten.
dwingend recht= van toepassing op alle bestaande en nieuw op te richten
appartementsgebouwen
http://books.google.be/books?id=g9_LUFr7MsIC&pg=PA532&lpg=PA532&dq=appartementsrecht+waardecriterium&source=bl&ots=Y27W6Dk8el&sig=WxFdAmzdCy1v09lt2bH2MXa5jp4&hl=nl&sa=X&ei=dG8XUdbrGs-2hAeVloH4Bg&redir_esc=y#v=onepage&q=appartementsrecht%20waardecriterium&f=false
wakwarius
Offline
@naicwill @ludoT = B.W. artikel 577-2 §9
Ik lees daar toch het volgende in: "De aan de mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het NUT dat de gemeenschappelijke delen en diensten die  deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut ook combineren.

Volgens mij zijn bewoners van een studio of van een appartement in hetzelfde gebouw evenveel en gelijkelijk gebaat bij proper geverfde inkomhallen, traphallen, overlopen, brievenbussen,enz...
En dus lijkt er mij geen wettelijk beletsel te zijn dat partijen beslissen die kosten volgens het nutscriterium te verdelen.
Wakwarius
naicwill
Offline
het nut van het verven zou
het nut van het verven zou kunnen zijn dat de gemeenschappelijke delen
in waarde stijgen,maar vermits ieder eigenaar zijn aandeel
als waarde heeft,heeft het nut dezelfde waarde als het aandeel.
De verdeling moet hier dus ook gebeuren volgens het aandeel.
Verder was het de bedoeling van de nieuwe wet de solidariteit
onder de mede-eigenaars te vergroten of de sterkste schouders
dragen de grootste lasten.
De mede eigenaars zijn natuurlijk elk voor zijn aandeel
eigenaar van de geverfde muren en is het normaal
dat iedereen betaalt voor zijn deel van en dus is de verrekening
volgens aandelen de enige juiste.
Quimmo
Offline
Quotiteiten lijkt me de best haalbare verdeling

@naicwill: dat lijkt me een juiste redenering. Je kan trouwens ook aanhalen dat er meer te schilderen gangoppervlakte grenst aan een groter kavel, als je het tot in het oneindige wil doortrekken. Indien je enkel nut als criterium neemt, zijn inderdaad bijna alle kosten forfaitair om te slaan: het dak, de gevel, de hal, het kuisen, de verzekering, ... En als je dan vindt dat iedereen evenveel nut heeft van de gemene delen, dan moet je ook maar iedereen evenveel stemrecht geven.

Anderzijds kan je dan ook weer beginnen te argumenteren dat iemand op het vijfde meer nut heeft van de lift dan iemand op het eerste, en een kavel met vijf bewoners meer gebruik maakt van de gemeenschappelijke delen dan een appartementje met twee bewoners, enz. De verdeling volgens quotiteiten lijkt me zowat de enige die objectief is en voor niet teveel discussies zorgt.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

wakwarius
Offline
@quimmo
"De verdeling volgens quotiteiten lijkt me zowat de enige die objectief is en voor niet teveel discussies zorgt."

Als dat zo zou zijn, waarom heeft de wetgever het dan nodig geacht, om partijen de mogelijkheid te geven om te slaan volgens het nutscriterium, of volgens een combinatie van nut en waarde ? 

 Het lijkt me duidelijk : het is ieder zijn waarheid, alnaargelang het hem best uitkomt.
Wat telt is de wet. En, akkoord, het waardecriterium prevaleert, maar blijkbaar zijn er toch mede-eigenaars, die de rest van dat wetsartikel niet wensen onder ogen te zien. De hele wet is toch van "dwingend recht"?. Dus ook : "....
tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het NUT dat de gemeenschappelijke delen en diensten die  deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut ook combineren."
Neem nu een (grote) tuin: wordt in de zomer bijna dagelijks gebruikt door bewoners van een studio (200/10.000en), ze ontvangen er bezoek, houden barbecues en party's allerlei.  Wordt nooit of nauwelijks gebruikt door bewoners van een grotere kavel (800/10.000en) Moeten de  kosten voor die tuin dan toch volgens de quotiteiten worden verrekend ? 


Wakwarius
naicwill
Offline
beste wakwarius, ik ben met u
beste wakwarius,
ik ben met u akkoord dat soms een combinatie van waarde en nut voor de verrekening
van bepaalde kosten juist is:  b.v. kosten lift voor kavel op gelijkvloers zonder kelder,
nut van de lift voor deze kavel is nul en moet dus niet tussenkomen in kosten lift,de andere kavels betalen in functie van hun aandeel.
Voor het  verven moeten echter alle kavels betalen in functie van hun aandelen.
in de link hier nog tal van voorbeelden,ik stel voo dat je dit alles eens leest en dan terug
uw mening geeft.
https://docs.google.com/viewer?a=v&q=cache:o7ku2hZJM5YJ:lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/786/958/RUG01-001786958_2012_0001_AC.pdf+&hl=nl&pid=bl&srcid=ADGEESi3A4CPXErQ_Kxvc-3DaHQCecgo_Fa9uoOUwGT4IORxnvMb7ChrbBkLurMo0OPmK-6H3P52zijgDcdV8xFOO8a_Io-c6HujScwfEHIqn7JXsseQkGEKyb1O6_qtohXgRmYholJN&sig=AHIEtbR2p8LgTLw_6fZtpoPv9GqBORvhog
Quimmo
Offline
Correct, maar...

@wakwarius: je hebt een punt wat het principe betreft en de voorbeelden die je geeft zijn voor iedereen evident. Wanneer een VME echter voor een gepland werk zoals het schilderen van de gangen even beslist om een nieuwe verdeling te stemmen waar een minderheid schade van ondervindt, terwijl alle andere kosten gewoon volgens quotiteiten blijven, dan vermoed ik dat ze voor de rechtbank aan het kortste eind zullen trekken. Want dan is het duidelijk dat het hier gewoon om het persoonlijke voordeel van een aantal eigenaars gaat.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom

wakwarius
Offline
VERDEELSLEUTEL
Beste Quimmo,
Daar ben ik het vanzelfsprekend mee eens. Zoals ik helemaal in het begin al schreef, lijkt mij richtinggevend wat over de verdeelsleutel in de statuten en meer bepaald in het RME staat.
Wakwarius
lara
Offline
Beste ,Er moet betaald worden
Beste ,Er moet betaald worden volgens quotiteiten, Als de vergadreing deze werken goedkeurd. Onlangs schilderwerken geweest in ons appartementsgebouw toen kwam er ook zo een vraag ,die werd negatief beantwoord dus als je koopt weet je dat je volgens quotiteiten betalen.

Lara