Wie doet voorlopige oplevering van werken aan de algemene delen en hoe?

8 antwoorden [Laatste bericht]
Lieve en Marc
Offline
Betreft: dakisoaltie, dakterrassen, enz....
Wij wonen op een dakappartement met dakterrassen.
Voor het aanbrengen van de isolatie dienden leuningen, terrasdals, enz.... opgebroken en teruggeplaatst.
De afwerking is zowel technisch als esthetisch " dramatisch ".
Twintig jaar geleden was het idem bij de dakvernieuwing en zelfs een advocaat heeft er  toen niets kunnen aan laten doen. Wij hebben op eigen kosten alls dienen te laten herplaatsen.
Nu staan we voor hetzelfde en nog erger: een ploegje Lithouwers onder een Hollandse werfleider heeft het erin " gesmeten ".
Firma's weten dat het voor een VME is en profitetren van het feit dat er toch niet op kan gereclammeerd worden, schuiven de Syndicus wat geld onder de tafel zodat hij niet durft te reclameren, enz....
Vraag: hoe kun je je verweren en eisen dat er een proces verbaal van voorlopige oplevering wordt opgemaakt?
Wie is gemachtigd om de oplevering te doen en zijn/ haar handtekening te plaatsen?
Wat te doen als er niet gereageerd wordt? Een jarenlange procedure?
Enz......

 
Lieve en Marc
't appartement
Offline
mandaat
De AV zou daarvoor een mandaat kunnen geven aan de syndicus of aan de syndicus + RvME.
Tenzij de statuten van het gebouw hierover al iets vermelden.
SIEBE
Offline
mandaat
Volgens mij is het de taak van de syndicus om zulke werken op te volgen en goed te keuren voor voldoende =OPLEVERING. Indien niet volgens offerte of de regels van de kunst : geen betaling factuur. Dit is ook de taak van CDR om de factuur on hold te zetten indien de werken niet volgens de gangbare normen zijn uitgevoerd.

Volgens mij zijn het opbreken en het terug plaatsen van de terrasbedekkingen voor rekening van de VME, omdat het gemeenschappelijke werken betreffen die het opbreken van privatieve delen vereist.
lebragard
Offline
voorbereidend werk.....

Alles staat of valt met het voorbereidend werk en beslissing genomen op de AV.
- goedkeuring van de werken isoaltie
- wat ?
- waar ?
- wanneer ?
- hoe ?
- toezicht ? 
- controle ? (architect , bouwkundige)
- oplevering ?
- ect.......
- indien dit niet gebeurd is  geeft men carte blanche.........

Wat met de kosten ? algemeen kan men stellen  :
Terrassen hebben doorgaans duaal statuut. Algemeen wordt er aangenomen dat de betonstructuur en de waterkeringslaag van het terras tot de gemeenschappelijke delen behoren en de terrasvloer tot de privatieve delen.
De terrasvloer moet verwijderd worden. Zelfs wanneer er werken uitgevoerd moeten worden aan de betonstructuur van het gebouw, kan het noodzakelijk zijn dat eerst de terrasvloer verwijderd wordt om aan de onderliggende balken te geraken.
Wie betaalt dat dan? De eigenaar kan in dat geval weigeren om daarvoor te betalen. Indien het gebrek in de gemeenschappelijke delen ligt, is het immers aan de vereniging van mede-eigenaars om voor de ganse herstelling te betalen.
Tip. Nogal wat basisaktes wijken hier echter van af en voorzien er uitdrukkelijk in dat de kosten voor het wegnemen en openbreken van de vloer steeds voor rekening zijn van de eigenaars van een terras. Dus ook als het gaat om een herstelling van de gemeenschappelijke delen.
Ook al zijn de terrassen privé, dan nog betaalt de vereniging van mede-eigenaars de kosten indien de gemeenschappelijke waterkeringslaag of de betonconstructie hersteld moet worden. Enkel de aanleg van de vloer is meestal een kost die alleen door de eigenaar van het terras zelf betaald moet worden.

Wat met de kosten nu mbt. het halen van de wettelijke verplichte isolatienorm ?
Ik meen te mogen stellen dat in deze , alle kosten , ook het verwijderen en het terug plaatsen van de privatieve elementen , zoals vloeren , houten bekledingen ect...moeten gedragen worden door de gemeenschap !
Men kan zich de vraag stellen of het gelijkvloers appartement kan verhuurd worden als het dak niet voldoet aan de wettelijke isolatienorm ?

 

 


 

nescio1
Offline
klachtendelict?

”……Men kan zich de vraag stellen of het gelijkvloers appartement kan verhuurd worden als het dak niet voldoet aan de wettelijke isolatienorm ?.......”
 
 
Uitgemaakte zaak:
 
https://www.wonenvlaanderen.be/faq?field_term_topics=817
 
https://www.zimmo.be/blog/2018/04/19/hier-moet-jouw-woning-tegen-2020-aan-voldoen/
 
Lieve en Marc
Offline
Oplevering werken,enz....
> Lebragard.
Dit is theoretisch allemaal juist, doch - zoals steeds - wat als dat allemaal niet gebeurt?
De wet zegt dat men vanaf een bepaald bedrag mededinging vereist is en dat een dossier dient opgemaakt.
Wat heeft de Syndicus- tijdens de discussie over deze werken - gedaan?
Het bedrag van mededinging laten verhogen tot 50.000,00 EURO en dit laten stemmen " omdat een dossier tijd en geld kost "; de overige ME' s trappen daar gretig in.
Het dossier dat ('gratis) opgemaakt werd door een studiebureau werd niet gebruikt.
De uitvoering is (nogmaals) schandalig.
We staan dus met lege handen en moeten dit dus maar ' accepteren '.
Het enige wat zou kunnen is, met een opleveringsrapport van een onafhankelijke deskundige naar de kortrgedingrechter stappen, die stelt dan een gerechtsdeskundige aan en dan ben je met veel kosten enkele jaren bezig vooraleer er een uitspraak komt.
Het ergste is dat met onze nieuwe appartementswetten al de kosten verhaald wordt op de VME, de Syndicus altijd buiten schot blijft.
Wie geeft ons een oplossing?
Lieve en Marc
SIEBE
Offline
Lieve en Marc
Lieve en Marc,
Lebragard is correct; hij is ook niet aansprakelijk voor de wetgeving, hij volgt ze enkel en geeft ze ons mee.
En deze zaken zullen altijd delicaat blijven; hier bij ons ook.
Zou toch eens een min. bedrag plakken voor meerdere offertes te laten bezorgen door de syndicus : € 3000.00 ( bv. ). Bij toekenning van de werken door de A.V. moet de syndicus toezien op het uitvoeren en de oplevering. Ook heeft de RVME hier een taak om toe te zien of de syndicus correct handelt volgend de besluiten van A.V. En de CDR welke de offertes
vergelijkt, en de besliste offerte overeenstemt met de facturen en uitvoering.

In jullie geval moet de rekencommissaris de syndicus aanschrijven om de facturen niet te betalen.
Kosten zijn voor de VME. Jullie kunnen een onafhankelijke expert ( geen door de syndicus aangegeven ) de werken laten controleren en een verslag laten opstellen.
Gezien dan de inhoud, kunnen jullie beslissen ( na een B.A.V. ) om verdere stappen te ondernemen. Kan misschien ook individueel, maar dan zijn de kosten individueel.

Ik ondervind het ook dagelijks de praktijk is veel ingewikkelder dan de wetgeving. Maar men moet deze volgen.
lebragard
Offline
theorie en logica.....

Theorie en logica (redeneren , filosofie , wiskunde) , ja als dat al helemaal niet aan de orde is dan geef je "carte blanche" en heb je geen verhaal.

De appartementswet verhaalt de kosten op de VME ! wat logisch is omdat de VME ook de
onvoldoende beredeneerde beslissing heeft genomen mbt. de WWWH-methode.
U bent immers lid van die VME en inderdaad als die VME niet naar behoren zijn werk doet 
onderga je mee de ongemakken , de spanningen , de heibel ......
Maar als je persoonlijke schade lijdt wat nu het geval is, liggen de zaken anders en kan je wel actie ondernemen. (art.1382 BW)

Wat kan je doen en dit naar de toekomst toe .....
- neem een conflictenpolis bij Das of een All-Risked bij Euromex (wachttijd mbt.schade !)
- uw burgerlijke belangen zijn dan verzekerd bv.uw prive-terras = gebrekkige plaatsing = niet conform goed vakmanschap ect....

Wat zou ik gedaan hebben in uw situatie :
- voor de werken foto s of film nemen van het terras die de toestand weergeeft 
- na de werken foto s of film van het terras die de gebreken weergeeft
- mijn conflictenpolis inschakelen (gratis deskundige en advocaat)

Zelf heb ik een conflictenpolis bij Das , al mijn andere verzekeringen : brand , familiale ,
auto , ongevallen zijn afgesoten zonder de rechtsbijstand , omdat de conflictenpolis deze rechtsbijstand van al deze verzekeringen ahw. overneemt !

Tip : 
Dus als u bij alle polissen de rechtsbijstand wegneemt is dit reeds een aanzienlijk bedrag en kan je investeren in de conflictenpolis , all risked polis.
 
fhttps://www.das.be/C12575670042A839/0/A80C768DA3D549F4C1257FBD0036314E/$file/N5011%20Conflictenpolis.pdf

https://www.euromex.be/sites/euromex/files/policy-conditions/polisvoorwaarden_rechtsbijstand_ondernemer_op_maat_nomx102011.pdf
 

SIEBE
Offline
# 7
Lebragard, zeer correcte reactie. Kan ik volledig onderschrijven en zeker wat betreft de verzekering, is een prima optie.