Help, ik ben syndicus!

Misschien een wat vreemde titel, maar de extra taken en plichten die de nieuwe wet op de mede-eigendom aan de syndicus oplegt zullen zeker hier en daar de wenkbrauwen doen fronsen. Vast staat dat het heel wat extra werk betekent, gekoppeld aan een toegenomen aansprakelijkheidsrisico.
Zeker voor de vrijwillige syndicus zal het een harde noot zijn om te kraken.

Lees verder om te vernemen waarom.


Tijdens een recent seminarie over de nieuwe wet schertste een eminente professor dat de wet eerder leek op een verkapt werkgelegenheidsplan dan op een nieuwe appartementswet, gezien de vele bijkomende taken van de syndicus. Zo een vaart loopt het natuurlijk niet, maar er wordt toch heel wat extra administratie gevraagd, gekoppeld aan zeer specifieke uitvoeringstermijnen die gerespecteerd dienen te worden. Grotere syndicuskantoren doen misschien veel van deze taken vandaag ook al, zonder deze verplichting. Zo niet, hebben ze in elk geval de kennis, mensen en middelen om dit relatief snel en efficiënt in de praktijk te brengen. Voor de kleine syndicuskantoren wordt het waarschijnlijk al wat moeilijker om correct aan de verplichtingen te voldoen. Wat echter vervelender is, is dat de wet geen enkel onderscheid maakt tussen een professionele en een vrijwillige syndicus. De vrijwillige syndicus die vaak een gewone mede-eigenaar in een klein gebouw is, zal dus aan dezelfde eisen moeten voldoen als een syndicuskantoor met 2.000 appartementen in beheer.

Een greep uit de nieuwe eisen:

Boekhouding

Elke syndicus is verplicht een boekhouding van de beheerde gebouwen te houden. Voor gebouwen met minder dan 20 wooneenheden kan dit een eenvoudige boekhouding zijn, voor grotere gebouwen gaat het om een dubbele boekhouding met een genormaliseerd rekeningstelsel.
Daarbij dient er ook jaarlijks een begrotingsraming voorgelegd te worden.

Algemene vergadering

Zowel voor de manier waarop de vergadering georganiseerd wordt, als voor de termijnen voor uitnodigingen en verslagen gelden strikte regels. De telling van de stemmen vergt bovendien wel wat rekenwerk.

Relatie met de leveranciers

De syndicus moet op de algemene vergadering, dus één maal per jaar, een evaluatierapport voorleggen voor de terugkerende leveringen zoals energie en water, onderhoud, enz. Gelukkig is niet precies vermeld wat dit rapport precies inhoudt, een prijsvergelijking zou dus in principe moeten volstaan.
Bovendien moeten alle mede-eigenaars de documenten die betrekking hebben op hun mede-eigendom (bijvoorbeeld offertes) kunnen inkijken.
Tenslotte zijn er een aantal strikte regels om belangenvermenging te vermijden, bijvoorbeeld wanneer de syndicus een leverancier wil aanwijzen waar hij banden mee heeft.

Aanpassing van de basisakte

Elke syndicus zal binnen het jaar een nieuwe basisakte moeten voorleggen, aangepast aan de nieuwe wetgeving. Het spreekt vanzelf dat de doorsnee vrijwilliger hiervoor niet opgeleid is. Notarissen en andere competente personen zullen hoogstwaarschijnlijk overbevraagd zijn.

Verplichte aansprakelijkheidsverzekering

Dit is eerder een goede zaak voor de onbezoldigde syndicus, omdat hierbij zijn persoonlijk risico toch een stuk ingeperkt wordt.

Aankoop en verkoop van appartementen

Op vraag van de notaris of makelaar dient de syndicus een aantal documenten voor te leggen, binnen een termijn van vijftien dagen:

  • het bedrag van het werkkapitaal en reserve kapitaal
  • het bedrag van de achterstallen van de verkoper
  • de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng
  • hangende gerechtelijke procedures van de VME
  • de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar
  • een afschrift van de recentste balans

Ook zullen de juiste verdeelsleutels m.b.t. gedane en toekomstige kapitaalinbreng gerespecteerd moeten worden en zal hij er voor moeten zorgen dat eventuele achterstallige betalingen van de verkoper door de notaris ingehouden worden.


Niet alleen krijgt ook de vrijwillige mede-eigenaar - syndicus dus extra werk, de bijkomende regels zorgen ook voor een bijkomende kans op fouten. Fouten waarvoor de onbezoldigde mede-eigepersoonlijk aansprakelijk gesteld kan worden indien iemand financieel nadeel ondervindt. Het is daarbij de vraag welke fouten de aansprakelijkheidsverzekeringen zullen dekken en bij welke ze zich zullen terugtrekken.

De kans bestaat dus dat een aantal vrijwillige syndici de handdoek in de ring zullen gooien en het beheer doorgeven aan een professioneel kantoor of, bij nieuwe gebouwen, dat de kandidaten nog schaarser zullen worden. Zeker in gebouwen vanaf 20 kavels, met een verplichte uitgebreide boekhouding, zal de mede-eigenaar - syndicus waarschijnlijk een zeldzaamheid worden.

Voor de mede-eigenaar die onbezoldigd de taak van syndicus wil blijven uitvoeren, lijkt het volgen van een opleiding (op kosten van de VME?) een minimale maatregel om de risico's in te perken.
 

Een uitgebreider overzicht van wat de nieuwe wet op de mede-eigendom verder inhoudt, vindt u in dit artikel.


Gratis abonneren
Opmerking: dit artikel kan bijgewerkt worden aan de hand van nieuwe bevindingen. Als u het in de toekomst opnieuw wil lezen, bekijk dan de meest recente on-line versie. (Gebruiksvoorwaarden)

© 2010-2018 Quimmo.be

 

Ook in dit artikel is er

Ook in dit artikel is er onterecht sprake van 'gebouwen met maximum 20 woongelegenheden'  en zelfs van 'gebouwen van meer dan 20 kavels.(21 en meer dus).  Klopt niet, moet zijn VANAF 20 !  Dergelijke info is misleidend voor mede-eigenaars in een gebouw van jawel, 20 woongelegenheden....
Wakwarius

Klopt inderdaad en is bij

Klopt inderdaad en is bij deze rechtgezet. Dank u voor de opmerking, er was blijkbaar een lezer met precies 20 kavels nodig om het op te merken.

Lees ook onze 15 min inleiding tot mede-eigendom
____________________________________________
De gratis website voor elke mede-eigendom