Loi sur la copropriété – Achat et cession d’appartements

Achat et cession des appartements - devoir d'informationLa nouvelle loi apporte également des nouveautés et adaptations en ce qui concerne l’achat et la cession d’appartements. Tout d’abord, le législateur a voulu prévoir une meilleure protection pour les acheteurs potentiels. Cette protection entraîne quelques obligations supplémentaires pour le syndic. Mais les propriétaires aussi, doivent respecter certaines règles.
Ci-dessous, vous trouverez plus d’informations concernant les nouvelles règles du jeu.

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Devoir d’information vis-à-vis de l’acheteur potentiel

Par le passé, il arrivait régulièrement qu’un acheteur achetait pour ainsi dire un chat dans un sac. L’appartement en soi était peut-être exempt de vices cachés mais souvent il y avait anguille sous roche au niveau de la copropriété, sur laquelle l’acheteur manquait d’informations. C’est ainsi que des gens achetaient un bel appartement dans une copropriété qui était virtuellement en faillite ou qui faisait l’objet d’une décision judicaire désavantageuse. Ou dans une « bonne » copropriété ou d’importants investissements avaient déjà été votés par l’assemblée générale que l’acheteur n’avait pas prévus dans son budget.

Information précontractuelle pour l’acheteur

Pour prévenir de tels problèmes, l’intermédiaire professionnel, par exemple le notaire ou l’agent immobilier, ou bien l’acheteur lui-même devra demander les données nécessaires au syndic de la copropriété et les procurer à l’acheteur potentiel. Ceci doit avoir lieu avant que l’acheteur ne s’engage (la signature du contrat, l’offre d’achat ou la promesse d’achat,…) et peut se faire sur simple demande. Un courrier recommandé n’est donc pas nécessaire (mais quand même conseillé).

Il s’agit des données suivantes :

  • Le montant des fonds de roulement et des fonds de réserve
  • Le montant des arriérés du vendeur
  • La situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve
  • Des procédures judiciaires en cours
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (y compris des AG extraordinaires)
  • Les décomptes périodiques des charges des deux dernières années
  • Une copie du dernier bilan approuvé par l’AG

De cette façon, l’acheteur est complètement informé et des conflits éventuels – et drames personnels – pourront être évités. Le syndic professionnel ou volontaire est dans l’obligation de procurer ce dossier endéans les 15 jours à l’acheteur ou l’intermédiaire qui en fait la demande. Si le syndic ne lui procure pas cette information endéans les 15 jours, le demandeur doit en informer tous les partis.
Note : Nous nous demandons cependant comment cela peut être concilié avec les périodes de vacances ou de maladie du syndic volontaire.

Pratique : La loi ne prévoit pas de sanction si le syndic décide de ne rien faire, c’est à l’acheteur de décider ce qu’il fait ensuite. Il est évidemment possible qu’un parti qui encourt des dommages à cause de cela essaie de récupérer ses pertes auprès du syndic. Ainsi, un vendeur peut encore se retirer de la vente lorsque des mauvaises surprises surgissent.

Information en cas de cession du droit de propriété d’un lot entre vifs ou pour cause de mort

Ceci a donc lieu au moment de la cession même. Ici aussi, un règlement similaire est de vigueur qui était en partie déjà d’application dans la loi précédente. Dans ces cas-ci, le syndic aura cependant un délai de 30 jours (détails dans la loi, art. 577-11 § 2).

Quelle est l’information nécessaire :

  • Montant des dépenses d’entretien, réparations, etc. qui ont fait l’objet de décisions avant le transfert de la propriété mais dont le paiement se fera après le transfert (a).
  • Etat des appels de fonds et des coûts des travaux urgents qui ont fait l’objet de décisions avant le transfert mais dont le paiement se fera après le transfert (b)
  • Idem pour les frais liés à l’acquisition de parties communes (c)
  • Idem pour des dettes dues à la suite de litiges (d)
  • Cela complété de tous les autres documents du point précédent qui n’ont pas encore été livrés (au moment de la cession)

Cette information a principalement pour but d’éclaircir le partage des frais entre le vendeur et l’acheteur. Contrairement au point précédent, la demande se fait obligatoirement par courrier recommandé.

Dans les deux cas, les frais de transmission d’information sont à charge du vendeur.

Transfert des frais entre vendeur et acheteur

Le nouveau copropriétaire endosse les dettes des quatre premiers courriers mentionnés (a) – (d) dans le point précédent, sauf si convenu différemment dans le contrat. Les charges normales de l’immeuble sont à sa charge à partir du moment où il aura réellement fait usage des parties communes.

Après que l’acheteur ait conclu le contrat, il est possible que pendant la période entre la signature du contrat et la passation de l’acte authentique, une assemblée générale soit organisée menant à un appel de fonds supplémentaire. Ici, la règle de vigueur veut que les frais soit pris en charge par l’acheteur si celui-ci disposait d’une procuration du vendeur pour pouvoir participer à l’assemblée – ce qui lui aura d’ailleurs permis de donner son avis pendant l’assemblée.

Pratique : Si vous décidez de vendre votre appartement, il est donc dans votre avantage de procurer un mandat à votre acheteur, éventuellement déjà dans le contrat de vente, au cas où une assemblée générale aurait encore lieu avant l’acte authentique – sinon vous ferez vous-même les frais des décisions prises lors de cette AG.

Communication des données des parties

Le notaire instrumentant doit informer le syndic de la date de la passation de l’acte, de l’identification du lot concerné, de l’identité et de l’adresse actuelle et éventuellement future des personnes concernées.

Rétention des arriérés

Dans beaucoup d’ACP, il arrive que certains copropriétaires ne veuillent ou ne puissent pas payer leur part des frais occasionnant ainsi un retard de paiement important à défaut de l’ACP. Avant, il était difficile d’obtenir cet argent lorsque par exemple le propriétaire décidait de vendre son appartement et disparaissait de la circulation. La nouvelle loi offre plus de possibilités à l’ACP afin de recouvrer les arriérés.

D’ailleurs, lors de la signature de l’acte authentique, le notaire doit retenir sur le prix de la cession les arriérés dus communiqués par le syndic. Le vendeur peut cependant contester ces arriérés. Le notaire en informe alors le syndic dans les 3 jours ouvrables après réception de l’acte. Celui-ci devra alors notifier une saisie-arrêt conservatoire ou une saisie-arrêt-exécution dans les 12 jours ouvrables sinon le notaire pourra payer le montant des arriérés au cédant. Etant donné que la somme est déjà provisoirement  retenue par la notaire, on peut être sûr qu’une notification de saisie-arrêt est bel et bien utile.

Pratique : le syndic doit donc veiller à réagir dans les 12 jours. Etant donné que le notaire a demandé le dossier (voir point précédent) auprès du syndic, il devrait être au courant qu’une vente aura lieu prochainement. En principe, il devrait donc être préparé.

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Remarque : cet article peut-être retravaillé à l’aide de nouvelles constatations. Si vous voulez le relire dans le futur, veuillez consulter la version en ligne la plus récente.
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