Nouvelle loi sur la copropriété

Nouvelle loi sur la copropriétéLa nouvelle loi sur la copropriété ou la loi relative aux appartements a finalement été votée par le Parlement le 6 mai, publiée dans le Moniteur le 28 juin 2010 et est entrée en vigueur à partir du 1er septembre 2010. Cette loi a des conséquences importantes pour votre appartement ou autre copropriété.

Ci-dessous, vous trouverez un bref résumé de la nouvelle loi sur la copropriété. Dans les articles suivants, l’impact de cette loi sur plusieurs domaines tels que l’assemblée générale, la comptabilité de votre copropriété et les relations avec le syndic vous sera expliqué avec plus de détails.

L’article de synthèse ci-dessous ainsi que les articles détaillés auxquels on fait référence traitent en particulier les différences entre cette nouvelle loi et la loi précédente sur la copropriété et n’ont aucunement pour but de traiter la loi relative aux appartements dans son entièreté.

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Il va de soi que Quimmo.be applaudit cette nouvelle loi relative aux appartements étant donné qu’elle impose plus de transparence et vous aide à mieux défendre vos droits en tant que copropriétaire ce qui résultera (devrait résulter) en une gestion plus professionnelle des appartements en Belgique.

En pratique, quels sont les changements réels (résumé) :

Meilleure communication et transparence

Pour pouvoir faire valoir ses droits, chaque copropriétaire devrait recevoir sur simple demande les coordonnées de tous les autres copropriétaires du syndic.

Le syndic doit accorder aux copropriétaires un droit de consultation des informations concernant les points à l’ordre du jour de l’assemblée générale (AG). De façon plus générale, les copropriétaires doivent avoir accès à tous les documents ou renseignements qui concernent leur appartement, éventuellement par Internet.
Pour des travaux à partir d’un certain montant d’investissement, le syndic doit soumettre plusieurs offres à l’Assemblée Générale.

L’Assemblée générale

Une assemblée générale doit avoir lieu chaque année endéans la même période de 15 jours. Chaque copropriétaire doit avoir la possibilité de mettre un point à l’ordre du jour. Cependant, le nombre de mandats par copropriétaire est limité. En outre, l’assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire. Le syndic doit procurer le rapport de l’AG endéans une certaine période aux propriétaires.
Dans certaines circonstances, l’assemblée générale peut être convoquée par un ou plusieurs copropriétaires.

Conseil de copropriété et syndic

L’ancien « Conseil de gérance » s’appelle dorénavant le « Conseil de copropriété ». Dans des immeubles de plus de 20 lots (caves, garages et parkings non inclus), la création d’un Conseil de copropriété est obligatoire, dans les immeubles plus petits, le CDC est optionnel.
Le Conseil de copropriété devra rédiger un rapport semestriel détaillé pour tous les copropriétaires.

Un syndic reste obligatoire pour toute copropriété. Cependant, le mandat du syndic est ramené à maximum 3 ans sur base d’un contrat écrit qui pourra ensuite être prolongé par décision de l’assemblée générale. Un prolongement tacite n’est plus possible.
Chaque syndic, y-compris le syndic volontaire sera obligé de contracter une assurance responsabilité civile.

Vérificateur ou commissaire aux comptes

Chaque copropriété doit indiquer un vérificateur des comptes, dont les tâches seront déterminées dans le règlement de la copropriété. Ce commissaire peut être un copropriétaire ou un parti externe.

Fonds de roulement et fonds de réserve

Ces fonds doivent être placés dans des comptes séparés par le syndic, tous deux au nom de l’association de copropriétaires.

Sous-indivisions par immeuble ou partie d’immeuble

Dans de grandes copropriétés comprenant plusieurs parties clairement distinguables (par exemple des immeubles distincts sur la même parcelle, des entrées distinctes, etc.), il sera possible de créer des sous-indivisions, de tenir des réunions séparées et de prendre des décisions pour chaque partie sans convoquer tous les copropriétaires des autres parties de l’immeuble.

Comptabilité

Les copropriétés comprenant moins de 20 lots (caves, garages et places de parking non inclus) doivent elles aussi tenir une comptabilité simplifiée. Pour des immeubles de 20 lots ou plus, une comptabilité sous forme d’un plan comptable minimum normalisé est requise.

Achat et cession

Le notaire impliqué, un autre intermédiare ou le cedant devront requérir suffisamment d’informations sur la copropriété afin que les acheteurs potentiels d’un appartement puissent savoir à combien s’élèvent les fonds de roulement et de réserve, en quoi consiste leurs obligations futures, quelles sont les procédures en cours, etc.

Adaptations de l’acte de base

Les clauses de l’acte de base existant qui seraient en contradiction avec la nouvelle loi perdent leur validité et se voient remplacées par la loi. Le syndic devra soumettre à l’assemblée générale un acte de base et un règlement amendés conformément à la nouvelle législation.

Adaptations diverses

Il y a de nouvelles règles en vigueur pour le règlement des conflits juridiques concernant la copropriété.
Droit de traduction des documents dans une des langues officielle dans la région concernée.

Vous trouverez plus de détails concernant chacun des points susmentionnés dans les articles suivants sur Quimmo.be. Le texte de loi complet relatif à la nouvelle loi sur la copropriété est disponible en dessous de cet article.


Remarque : cet article peut-être retravaillé à l’aide de nouvelles constatations. Si vous voulez le relire dans le futur, veuillez consulter la version en ligne la plus récente.
Notre objectif est de diffuser des informations exactes et à jour. Nous nous efforcerons de corriger les erreurs qui nous seront signalées. Cependant, nous déclinons toute responsabilité quant aux informations contenues sur ce site.

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Nouvelle loi sur la copropriété du 2 juin 2010

Pour être complet, vous trouverez ci-dessous le texte de loi complet comme il apparaît dans le code civil. Ce texte est un assemblage manuel des anciens et nouveaux textes, qui a été composé avec soin mais pour lequel nous déclinons toute responsabilité. Vous trouverez les textes originaux dans le Moniteur.

CHAPITRE III. - DE LA COPROPRIETE.

 

SECTION Ire. - DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL

Art. 577-2

§ 1. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit:
§ 2. Les parts indivises sont présumées égales.
§ 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
§ 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
§ 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts. Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition.
Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.
§ 8. Le partage de la chose commune est régi par les règles établies au titre des successions.
§ 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.
§ 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la  chose commune, pourvu qu'il n'enchange pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.

SECTION II. - DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D’IMMEUBLES.

Sous-section première. - Dispositions générales.

Art. 577-3

Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577- 2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.
Tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux.
Si l’indivision principale comprend  vingt lots ou plus l’acte de base peut prévoir la création d’associations partielles par immeuble dans un groupe d’immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l’acte de base, étant entendu que l’indivision principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété. Les articles 577-3 et suivants sont applicables à ces associations partielles.

Art. 577-4

§ 1 L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l’immeuble ou groupe d’immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.

L’acte de base comprend la description del’ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, détermination pour laquelle il est tenu compte de la valeur respective de celles-ci qui est fixée en fonction de la superficie au sol nette, de l’affectation et la situation de la partie privative, sur la base d’un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier. Ce rapport est repris dans l’acte de base.

Le règlement de copropriété doit comprendre:
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;
3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
4° le mode de nomination d’un syndic, l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l’assemblée générale ordinaire de l’association des copropriétaires.

§ 2 S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.

§ 3 Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.

§ 4 Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l’application de la

Sous-section II. - De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires.

Art. 577-5

§ 1. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes :
1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
Elle porte la dénomination: “association des copropriétaires”, suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.
Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le numéro d'entreprise de ladite association.

§ 2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts, l’association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels auront néanmoins la faculté d'en faire état contre elle.

§ 3. L’association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

§ 4. Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution des  décisions condamnant l’association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les
parties communes,]

Sous-section III. - Des organes de l'association des copropriétaires

Art. 577-6

§ 1. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privatif est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l’un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l’identité de leur mandataire.

§2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l’alinéa premier, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes.
Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l’assemblée générale.

§3. La convocation indique l’endroit, le jour et l’heure auxquels aura lieu l’assemblée, ainsi que l’ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l’ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu’il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l’assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l’ordre du jour.
La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n’aient accepté individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières.
Sauf dans le cas d’urgence, cette convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l’assemblée, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long;

§4. À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s’il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu’ils soient inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément aux dispositions de l’article 577-8, § 4,

1°,1-1. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l’ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.

§ 5. L’assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire.
L’assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l’assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Néanmoins, l’assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l’assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.
Si aucun des deux qourums n’est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.

§ 6. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l’assemblée générale ou non.
La procuration désigne nommément le mandataire. Elle peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée générale, hormis le cas d’une procuration notariée générale ou spéciale.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote.
Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété.
Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s’il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l’assemblée.

§ 8. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée.
Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.

§ 9. Aucune personne mandatée ou employée par l’association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture ce procès-verbal est signé par le président de l’assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l’ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

§ 11. Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, à l’exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

§12. Le syndic consigne les décisions visées §10 et 11 dans le registre prévu à l’article 577-10, §3, dans les trente jours suivant l’assemblée générale et transmet celles-ci, dans le même délai aux copropriétaires et autres syndics.
Si le copropriétaire n’a pas reçu le procèsverbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit.

Art. 577-7

§ 1. L'assemblée générale décide:

1° à la majorité des trois quarts des voix :
a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l’exclusion des caves, garages et parkings, de la création et de la composition d’un conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8 /2.
A cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété.
Sous réserve des compétences légales  du syndic et de l’assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix.
Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour un an.
Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission.
d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4°;
e) moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires.
Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires.

2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle ;
d) de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs;
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
f) de la modification des statuts en fonction de l’article 577-3, alinéa 4, du C.civ.;
g) sans préjudice de l’article 577-3, alinéa 4, du C.civ de la création d’associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l’assemblée générale suivante.

§ 2. En cas de destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont affectées par priorité à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée.
Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l'occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.

§ 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires de la répartition des quotesparts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble. Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide des travaux ou d’ actes d’acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotesparts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.
S’il est décidé de la constitution d’associations partielles. à la majorité requise par la loi, la modification des quotités de la copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut être décidée par l’assemblée générale à la même majorité.

Art. 577-8

§ 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit.
S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.
Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l’assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.
Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat.

§ 2. Un extrait de l’acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours à dater de la prise de cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble, siège de l’association des copropriétaires. L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa dénomination sociale, son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés.
L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic.

§ 2/1. Le Roi fixe la procédure d’inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.

§ 3. Lorsque la signification ne peut être faite conformément à l'article 35 du Code judiciaire, elle se fait conformément à l'article 38 du même Code.
La lettre recommandée visée à l'article 38, § 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic.

§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé:

3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l’assemblée générale ;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
5° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires; Dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’associations des copropriétaires;
6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;
7° de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11,§2, dans les trente jours de la demande qui lui en est faite par le notaire ;
8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée;
La communication se fait par affichage, à un endroit visible, dans les parties communes de l’immeuble;
9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou, en l’absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;
10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’association des copropriétaires;
11° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale, et notamment par un site internet;
12º de conserver, le cas échéant, le dossier d'intervention ultérieure de la façon déterminée par le Roi;
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7,§ 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré;
14° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières;
15° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré; il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont  salariées ou préposées; lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;
16° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande, et au notaire s’il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d’actes qui sont  transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et références des lot des autres copropriétaires;
17° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi.
Toute copropriété de moins de vingt lots à l’exclusion des caves, des garages et des parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en  compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l’article 577-11, §5, alinéas 2et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets  prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.

§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.

§ 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic pour une durée ou à des fins déterminées.

§ 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire. Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.

Art. 577-8/1

Dans tout immeuble ou groupe d’immeubles d’au moins vingt lots à l’exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé de seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8 /2. À cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et  n’est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l’exercice de sa mission.

Art. 577-8/2

L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

Sous-section IV. - Des actions en justice - de la publicité - de l'opposabilité et de la transmission

Art. 577-9

§ 1. L’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant.
Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit.
Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs délais.
Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale des actions intentées par ou contre l’association des copropriétaires.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.

§ 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale. Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.

§ 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.

§ 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.

§ 5. Dès qu'il a intenté l'une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu'il n'en soit pas débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait résulter de l'absence de décision.

§ 6. Tout copropriétaire l’association des copropriétaires peut demander au juge de rectifier:
1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble;
2° le mode de répartition des charges si celui-ci lui cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.

§ 7. Lorsqu'une minorité de copropriétaire empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.

§ 8. Par dérogation à l’article 577-2, § 7, le copropriétaire dont la demande, à l’issue d’une procédure judiciaire l’opposant à l’association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Si la prétention est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, mis à charge de l’association des copropriétaires en application de l’article 1017, alinéa 4, du Code judiciaire.

§ 9. Par dérogation à l’article 577-2, § 7, le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l’association des copropriétaires dont la demande a été déclarée totalement infondée par le juge , est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire défendeur participe aux honoraires et dépens, mis à charge de l’association des copropriétaires.

Art. 577-10

§ 1. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.

§ 1er /1. Chaque membre de l’assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d’adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative.
Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l’envoi sont réputées régulières.

§ 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de l’association des copropriétaires, à l'initiative du syndic, ou, si celui-ci n'a pas encore été désigné, à l'initiative de son auteur. Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en  fonction des modifications décidées par l'assemblée générale.
Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.

§ 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l’association des copropriétaires. Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.

§ 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles sont opposables à toute personne titulaire d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété aux conditions suivantes:
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l’association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite,
Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
Toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.
Tout membre de l’assemblée générale  des copropriétaires est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.

Art. 577-11

§ 1. Dans la perspective de la cession du droit de propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou la promesse d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours:
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;
3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété;
5 ° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
6° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.
A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.

§2. En cas de cession du droit de propriété d’un lot entre vifs ou pour cause de mort le notaire instrumentant demande au syndic de l’association des copropriétaires, par lettre recommandée à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants:
1° le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
2° un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
3° un état des frais liés à l’acquisition de parties communes, décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
4° un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date.
Les documents énumérés au §1 sont demandés par le notaire au syndic de la même manière s’ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant. Le notaire transmet ensuite les documents au cessionnaire.
A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.
Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées au présent paragraphe alinéa 1er , 1°,2°,3° et 4°.
Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes.
Toutefois, en cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention de cession et la passation de l’acte  authentique et s’il disposait d’une procuration pour y assister.

§3. En cas de cession ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif le notaire instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l’acte , de l'identification du lot privatif concerné, de l’identité et de l’adresse actuelle et , le cas échéant, future des  personnes concernées.

§4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire cédant.

§5. En cas de transmission de la propriété d’un lot :
1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic ;
2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’association.
On entend par “fonds de roulement”, la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par “fonds de réserve”, la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une  nouvelle chape de toiture.

Art. 577-11/1

Lors de la signature de l’acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou  ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avise le syndic par pli recommandé envoyé dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception de l’acte authentique constatant la cession.
A défaut d’une saisie-arrêt conservatoire ou d’une saisie-arrêt exécution notifiée dans les douze jours ouvrables qui suivent la réception dudit acte, le notaire pourra valablement payer le montant des arriérés au cédant.

Art. 577-11/2

Un copropriétaire peut, à sa demande  obtenir, une traduction de tout document concernant relatif à la copropriété émanant de l’association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée dans la langue ou dans l’une des langues de la région linguistique dans laquelle l’immeuble ou le groupe d’immeubles est situé.
Le syndic veille à ce que cette traduction soit mise à disposition dans un délai raisonnable. Les frais de traduction sont à charge de l’association des copropriétaires..

Sous-section V. - De la dissolution et de la liquidation

Art. 577-12

L’association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision, pour quelque cause que ce soit.
La destruction, même totale, de l'immeuble ou du groupe d'immeubles n'entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l'association.
L'assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l'association qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique.
Le juge prononce la dissolution de l’association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé pouvant faire état d'un juste motif.

Art. 577-13

§ 1. L’association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation. Toutes les pièces émanant d'une association des copropriétaires dissoute mentionnent qu'elle est en liquidation.

§ 2. Pour autant qu'il n'en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention, l'assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou plusieurs liquidateurs.
Si l'assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de liquider l'association.

§ 3. Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l’association des copropriétaires.

§ 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit à la conservation des hypothèques.
Cet acte contient:
1° l'endroit désigné par l'assemblée générale, où les livres et documents de l’association des copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins;
2° les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs, revenant aux créanciers ou aux copropriétaires et dont la remise n'a pu leur être faite.

§ 5. Toutes actions contre des copropriétaires; l’association des copropriétaires , le syndic et les liquidateurs se prescrivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au § 4.

Art. 577-13/1

Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont exclusivement sous le nom de l’association des copropriétaires.

Sous-division VI. - De caractère impératif

Art. 577-14

Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

§ 1. La présente loi s’applique à tout immeuble ou groupe d’immeubles qui répondent aux conditions prévues à l’article 577-3 du Code civil à dater du premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur Belge.
Par dérogation à l’alinéa 1er , l’article 3, A) et B) ne s’applique qu’ aux immeubles ou groupes d’immeubles bâtis dont la répartition du droit de propriété sur lots privatifs, au sens de l’article 577-3 1er alinéa, du même Code, n’intervient qu’après l’entrée en vigueur de la présente loi.

§2 Le syndic visé à l’article 577-4, §1er, alinéa3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, dans( l’année adaptation dans le Moniteur du 29/08/2011) les trente-six mois qui suivent l’entrée en vigueur de la présente loi, une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement de  d’ordre intérieur adapté aux articles 577-3 à 577- 14 du même Code.
Pour autant que l’assemblée générale n’apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l’acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l’établissement d’une acte authentique. Si un acte authentique est passé, la publicité hyptothécaire de cet acte sera effectué exclusivement au nom de l'association des copropriétaires (Moniteur 29/08/2011).

§3. Sauf en ce qui concerne les statuts, le  droit du copropriétaire d’obtenir une traduction des documents de l’association des copropriétaires, conformément à l’article 577-11/2 du même Code, ne s’applique qu’aux documents rédigés après l’entrée en vigueur de la présente loi.


Vous trouverez les textes originaux dans le Moniteur.