Wet op mede-eigendom – Aankoop en verkoop van appartementen

Ook bij aankoop en verkoop van appartementen brengt de nieuwe wet een aantal nieuwigheden en aanpassingen. In de eerste plaats heeft de wetgever een betere bescherming voor een eventuele koper willen voorzien. Zoals reeds aangehaald in "Help, ik ben syndicus" brengt deze bescherming een aantal bijkomende verplichtingen voor de syndicus met zich mee. Maar ook de eigenaars moeten bepaalde regels respecteren.
Hieronder gaan we wat dieper in op de nieuwe spelregels

- Terug naar de overzichtspagina van de nieuwe wet op mede-eigendom -

Informatieplicht t.o.v. de potentiële koper

Het gebeurde vroeger nog al eens dat een koper een kat in een zak kocht, bij wijze van spreken. Het appartement zelf kon dan wel vrij zijn van verborgen gebreken, maar het addertje onder het gras zat vaak in problemen met de mede-eigendom, waar de koper niet voldoende zicht op had. Zo kochten mensen een mooi appartement in een mede-eigendom die virtueel failliet was of waar een nadelige rechterlijke uitspraak hangende was. Of in een "goede" mede-eigendom, waar echter op de algemene vergadering zeer belangrijke investeringen al gestemd waren, die de koper niet voorzien had in zijn budget. Zie ook checklist bij aankoop van een appartement.

Pre-contractuele informatie voor de koper

Om dergelijke problemen te voorkomen zal de professionele tussenpersoon, bijvoorbeeld de notaris of makelaar, ofwel de verkoper zelf aan de syndicus van het gebouw de nodige gegevens moeten opvragen en aan de potentiële koper bezorgen. Dit moet gebeuren vóór een engagement van de koper (de ondertekening van de overeenkomst, het aankoopbod of de aankoopbelofte, ...) en kan op eenvoudig verzoek, een aangetekend schrijven is dus niet nodig (maar wel aangeraden).

Het gaat hier om volgende gegevens:

  • het bedrag van het werkkapitaal en reservekapitaal
  • het bedrag van de achterstallen van de verkoper
  • de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng m.b.t. het reservekapitaal
  • hangende gerechtelijke procedures
  • de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar (ook de buitengewone AV)
  • de periodieke afrekening van de lasten van de laatste twee jaar
  • een afschrift van de recentste balans zoals goedgekeurd door de AV

Op deze wijze is de koper volledig geïnformeerd en worden toekomstige geschillen - en persoonlijke drama’s - vermeden. De professionele of vrijwillige syndicus is ertoe gehouden dit dossier binnen de 15 dagen te bezorgen aan de verkoper of de tussenpersoon die er om vraagt. Indien de syndicus dit niet binnen de 15 dagen bezorgt, stelt de aanvrager alle partijen hiervan in kennis.
Nota: We vragen ons wel af hoe dit verzoend kan worden met de vakantieperiode of ziekte van een vrijwillige syndicus.

Praktisch: de wet legt geen sanctie op indien de syndicus dit niet doet, het is dan aan de koper om te beslissen wat hij doet. Het is natuurlijk mogelijk dat een partij die hierdoor schade ondervindt deze gaat proberen te verhalen op de syndicus. Zo zou een verkoper zich bijvoorbeeld kunnen terugtrekken wanneer er later nog verrassingen opduiken.

Informatie bij overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder levenden, of bij overlijden

Dit is dus op het moment van de overdracht zelf, Hier geldt een gelijkaardige regeling, die deels ook al van toepassing was in de vroegere wet. In deze gevallen krijgt de syndicus echter 30 dagen de tijd (details in de wet, art. 577-11 §2).

Welke informatie is hier nodig:

  • bedrag van de uitgaven voor onderhoud, herstelling, enz. waartoe beslist is voor de eigendomsoverdracht maar waarvan de betaling na de overdracht dient de gebeuren (a).
  • staat van de oproepen tot kapitaalinbreng en kosten van dringende werkzaamheden waartoe voor de overdracht beslist is, maar waarvan de betaling na de overdracht dient te gebeuren (b).
  • idem voor de kosten verbonden aan het verkrijgen van de algemene delen (c)
  • idem voor de verschuldigde bedragen t.g.v. geschillen (d)
  • dit aangevuld met alle andere documenten van het vorige punt die nog niet aangeleverd zijn (moment van de verkoop)

Deze informatie dient vooral om duidelijkheid te verschaffen in de verdeling van de lasten tussen koper en verkoper. In tegenstelling tot het vorige punt moet de aanvraag in dit geval verplicht per aangetekende brief gebeuren.

De kosten van de informatie overdracht zijn in de beide gevallen ten laste van de verkoper.

Overgang van de kosten tussen verkoper en koper

De nieuwe mede-eigenaar draagt de schulden van de eerste vier vermelde posten (a)-(d) in het vorige punt, tenzij contractueel anders overeengekomen is. De gewone lasten van het gebouw draagt hij vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.

Het is ook mogelijk dat de koper de overeenkomst sluit en dat er in de periode tussen de ondertekening en het verlijden van de authentieke akte nog een algemene vergadering plaatsvindt, waar beslist wordt tot bijkomende kapitaalinbreng. Hier geldt de regel dat deze kosten ten laste zijn van de koper, indien hij over een volmacht van de verkoper beschikte om aan de vergadering te kunnen deelnemen – hij heeft immers de mogelijkheid gehad zijn zegje te doen tijdens de vergadering.

Praktisch: als u uw appartement verkoopt doet u er dus goed aan uw koper een volmacht te bezorgen, eventueel al in het verkoopcontract, als er nog een vergadering zou plaatsvinden voor de authentieke akte – in het andere geval zult u zelf opdraaien voor beslissingen van die AV.

Communicatie van de gegevens van de partijen

De optredende notaris dient aan de syndicus mede te delen op welke dag de akte wordt verleden, alsmede de identificatie van de betreffende kavel, de identiteit en het huidige en eventueel het toekomstige adres van de betrokken personen.

Inhouden van achterstallen

Het gebeurt in heel wat VME's dat sommige mede-eigenaars hun aandeel in de kosten niet willen of kunnen betalen en een belangrijke betalingsachterstand opbouwen ten nadele van de VME. Vroeger was het moeilijk om aan dit geld te geraken indien bijvoorbeeld de mede-eigenaar zijn appartement verkocht en met de noorderzon vertrok. De nieuwe wet geeft de VME nu meer mogelijkheden om de achterstallen in te vorderen.

De notaris moet immers de verschuldigde achterstallen die door de syndicus gecommuniceerd zijn op de prijs van de overdracht afhouden, bij ondertekening van de authentieke akte. De verkoper kan deze achterstallen echter betwisten. De notaris brengt dan binnen de 3 werkdagen na ontvangst van de akte de syndicus hiervan op de hoogte. Deze moet dan binnen de 12 werkdagen een kennisgeving van bewarend of uitvoerend beslag doen, zo niet kan de notaris het bedrag van de achterstallen aan de verkoper betalen. Omdat de gelden voorlopig wel al door de notaris ingehouden zijn, is men dus wel zeker dat het beslag leggen ook effectief zin heeft.

Praktisch: de syndicus dient dus alert te zijn om binnen de 12 dagen te reageren. Gezien de notaris bij de syndicus het dossier (zie vorige punt) opgevraagd heeft, zal de syndicus wel al op de hoogte zijn van de nakende verkoop en zou hij in principe voorbereid moeten zijn.
Update juni 2011: een nieuw wetsvoorstel verlengt deze termijn van 12 tot 20 dagen.
 

Klik hier om gratis een mede-eigendom of toegang aan te maken Klik hier om te zien hoe u Quimmo in de praktijk kunt gebruiken

Hoe kan een gratis website voor uw appartement op Quimmo.be u helpen bij de verkoop er van?

  • Informatieplicht: de nodige documenten zijn nu in principe elektronisch beschikbaar, op één centrale plaats en in de meest recente versie. Het samenstellen van het dossier kan dus bestaan uit enkele muisklikken, terwijl het resultaat eventueel per e-mail aan de aanvrager verzonden kan worden.
  • Het bestaan van een website met alle informatie en discussies toont ook aan de koper dat de mede-eigendom op een professionele en transparante manier beheerd wordt, wat de subjectieve waarde kan verhogen.
  • Indien een koper twijfelt tussen twee appartementen, zou het snel klaarhebben van het informatiedossier wel eens de doorslag kunnen geven om te beslissen voor het appartement waarvan hij de informatie al heeft.

Heeft u nog vragen? Stel ze ons via de keuze "Contact" in de balk bovenaan het scherm.

Uw gebouw op Quimmo.be inschrijven? Volg deze stappen.










 

- Terug naar de overzichtspagina van de nieuwe wet op de mede-eigendom -
- Naar de volledige wettekst -

Artikels over Aankoop, Verkoop en Verhuring

Wet mede-eigendom: overdracht Online registratie en typecontract verhuring
Vernieuwd EPC versie 2013 Brochure huurwetgeving
Checklist aankoop appartement Hoe betere EPC score krijgen
Bijdrage bouwpromotor in de lasten Vijf misverstanden over het EPC

 

Gratis abonneren
Opmerking: dit artikel kan bijgewerkt worden aan de hand van nieuwe bevindingen. Als u het in de toekomst opnieuw wil lezen, bekijk dan de meest recente on-line versie. (Gebruiksvoorwaarden)

© 2010-2017 Quimmo.be