Wet op mede-eigendom – Administratieve Vereisten


Administratieve verplichtingen nieuwe appartementswetIn dit volgende hoofdstuk van ons overzicht van de nieuwe wet op de mede-eigendom hebben we het over de nieuwe, al dan niet eenmalige, administratieve vereisten voor een VME. Sommige zijn volledig de verantwoordelijkheid van de syndicus, andere hebben ook hun impact op de mede-eigenaars zelf.

- Terug naar de overzichtspagina van de nieuwe wet op mede-eigendom -

Aanpassing van basisakte en reglement van mede-eigendom

De wet omvat een heel aantal nieuwe bepalingen, die vanaf 1 september 2010 dwingend van kracht zijn. Deze bepalingen hebben dus automatisch voorrang op vermeldingen die in de basisakte of het reglement van mede-eigendom staan, indien deze de nieuwe regels zouden tegen spreken. Niettemin dient de syndicus, binnen het jaar (dus voor 1/9/2011), een aan de nieuwe regels aangepast versie van de basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement voor te leggen aan de algemene vergadering (AV). Voor zover de AV geen wijzigingen aanbrengt aan de basisakte, is voor voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte nodig en hoeft u dus niet bij de notaris langs.

Praktisch:

  • Indien er toch ingrijpende wijzigingen nodig zijn aan uw reglement van mede-eigendom, kunt u eventueel van de gelegenheid gebruik maken om grondig met alle mede-eigenaars te overleggen om tegelijk andere, niet-verplichte, wijzigingen door te voeren om de werking te verbeteren (aanpak van wanbetalers, sluikstorters, overlast door huurders, ...). U kunt ook al voorbereidende discussies hierover met uw mede-eigenaars on-line voeren op deze site.
  • Bedenk dat er voor een wijziging in de statuten een drie vierde of vier vijfde meerderheid nodig is, afhankelijk van het soort wijziging. U heeft er dus alle belang bij op voorhand goed met uw mede-eigenaars te overleggen zodat op de AV iedereen op dezelfde golflengte zit.
  • Sommige specialisten raden aan van in elk geval een nieuwe authentieke akte te verlijden, ook indien enkel het reglement van mede-eigendom wijzigt. Op deze wijze is de laatste versie officieel beschikbaar en loopt men niet het risico dat een toekomstige koper een oudere versie ontvangt.

Update 16/6/2011: Gisteren is in de Kamercommissie Justitie een wetsvoorstel goedgekeurd dat de termijn voor aanpassing van de statuten verlengt tot 1 september 2013. Zie ook dit artikel.

Gebruik van het ondernemingsnummer

Alhoewel de meeste verenigingen van mede-eigenaars (VME) reeds een ondernemingsnummer hebben, is het voor oudere VMEs best mogelijk dat dit nog niet het geval is. In dat geval dient er een ondernemingsnummer aangevraagd te worden. Dit ondernemingsnummer dient vermeld te worden op alle uitgaande documenten van de VME, bijvoorbeeld contracten, bestellingen, ...

Praktisch:U zoekt best eerst even op in de Kruispuntsbank voor Ondernemingen of uw VME al een ondernemingsnummer heeft, moest u hier aan twijfelen. Indien dit nog niet het geval is, kunt u er een aanvragen bij het hypotheekkantoor van uw arrondissement.

Opsplitsing in deelverenigingen

De wet laat nu toe dat een VME, onder bepaalde voorwaarden, opgesplitst wordt in verschillende deelverenigingen, elk met een eigen rechtspersoonlijkheid. Zo kan bijvoorbeeld een mede-eigendom die uit meerdere gebouwen bestaat, een VME per gebouw oprichten en binnen deze VME zelfstandig beslissen. Hiervoor dient natuurlijk een voldoende meerderheid te zijn en moet er een nieuwe basisakte opgemaakt worden.
Zo kan men misschien wel beter de belangen van zijn eigen gebouw behartigen, maar men loopt het risico van op termijn een verschillende syndicus per deelvereniging te hebben en, in het ergste geval, nog eens een andere syndicus voor de overkoepelende vereniging. Om niet te spreken over het deelnemen aan meerdere algemene vergaderingen per jaar. Er moet dus echt al een goede reden zijn om tot splitsing over te gaan.

Bepaling van de aandelen van elk kavel

Het aandeel van elke eigenaar in de gemeenschappelijke delen kon vroeger op basis van de “waarde” van elk kavel bepaald worden, wat vele verdeelsleutels mogelijk maakte. De nieuwe wet laat voor nieuwe gebouwen enkel nog een verdeling toe op basis van een waarde die bepaald is in functie van de vloeroppervlakte, de bestemming (privaat, handel, garage, ...) en de liging (zeezicht, ...) van elk privatieve deel. Een gemotiveerd verslag hierover dient opgemaakt te worden door een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar en in de basisakte opgenomen te worden.

Vertalingen

Elke mede-eigenaar heeft nu het recht een vertaling te vragen in een officiële taal van de streek waar het pand gelegen is, van alle documenten van de VME. Dit geldt enkel voor de documenten die opgesteld zijn na de inwerkingtreding van de wet, behalve voor de statuten waarvoor in elk geval een vertaling geëist kan worden. De syndicus zorgt voor de vertaling, de kosten van de vertaling zijn ten laste van de VME.

Praktisch: Dit zal vooral van toepassing zijn voor Brussel, faciliteitengemeenten en eventueel streken zoals sommige kustgemeenten met veel inwoners die een andere taal spreken dan de streektaal en waar de vergaderingen misschien in deze taal verlopen. Nota: het recht op vertaling geldt niet voor de gesproken discussies tijdens de vergadering zelf.

Post-interventie dossier

Veel syndici deden dit misschien reeds, maar vanaf 1/9/2010 is de syndicus verplicht een post-interventiedossier bij te houden voor alle werken die er gebeuren. Zo heeft de ene aannemer een zicht op wat de andere uitgevoerd heeft. Dit dossier ter beschikking stellen aan alle mede-eigenaars op een website zoals Quimmo.be biedt het bijkomende voordeel dat er ook voor sommige werken aan privatieve delen rekening mee gehouden kan worden.

Informatie naar de syndicus

Elke eigenaar moet zijn adreswijziging(en) of wijzigingen in het zakelijk statuut van zijn kavel onverwijld melden aan de syndicus. Voor de syndicus volstaat het wanneer hij de uitnodigingen voor de algemene vergadering naar het laatst gekende adres van een mede-eigenaar gestuurd heeft.
Elke eigenaar moet ook persoonlijke rechten die hij aan derden op zijn kavel heeft toegestaan onmiddellijk ter kennis brengen van de syndicus. Dus ook als u het goed verhuurt aan een nieuwe huurder, moet u de syndicus hierover informeren.

Diverse andere administratieve bepalingen vindt u terug in ons overzichtsartikel van de nieuwe wet en de daaraan gekoppelde teksten.
 

Klik hier om gratis een mede-eigendom of toegang aan te maken Klik hier om te zien hoe u Quimmo in de praktijk kunt gebruiken

Hoe kan u uw administratieve plichten beter vervullen met een gratis website voor uw appartement op Quimmo.be?

Hier denken we vooral aan de aanpassing van de basisakte en het reglement van mede-eigendom. De verplichting van de nieuwe wet biedt namelijk ook een unieke kans om een aantal andere bepalingen in deze documenten op te nemen.

Waar men uit het verleden de ervaring heeft dat er bepaalde zaken regelmatig fout gaan (slechte betalers, problemen met huurders, problemen met interne orde, enz.), kunt u nu passende clausules laten opnemen om dit in de toekomst beter aan te pakken.

Wanneer u een private zone op Quimmo.be heeft, kunt u gedurende enkele maanden doorlopend en rustig van gedachten wisselen met uw mede-eigenaars en eventueel uw syndicus, om zo tot goed doordachte oplossingen te komen. Zo heeft u een werkbaar voorstel tegen de volgende (buitengewone) AV, een voorstel wat dan ook meer kans maakt om de vereiste drie vierde meerderheid te behalen.

Zoals boven aangehaald kan ook het post-interventie dossier bijgehouden worden op Quimmo.be zodat ook bij werken aan privatieve delen een mede-eigenaar er eventueel rekening mee kan houden.

Heeft u nog vragen? Stel ze ons via de keuze "Contact" in de balk bovenaan het scherm.
Uw gebouw op Quimmo.be inschrijven? Volg deze stappen.


 


 


Gratis abonneren
Opmerking: dit artikel kan bijgewerkt worden aan de hand van nieuwe bevindingen. Als u het in de toekomst opnieuw wil lezen, bekijk dan de meest recente on-line versie. (Gebruiksvoorwaarden)

© 2010 Quimmo.be