Fouten zijn menselijk, maar de ene fout heeft grotere gevolgen dan de andere. In een mede-eigendom is er daarom de raad van mede-eigendom (RvME of RME). Hun hoofdtaak bestaat uit het controleren van de syndicus. Wanneer de raad van mede-eigendom een fout van de syndicus niet ziet en die fout schade berokkent aan de mede-eigenaars, dan rijst de vraag rond aansprakelijkheid. Is syndicus aansprakelijk, is de raad van mede-eigendom aansprakelijk of is één specifiek lid aansprakelijk?

Is de raad van mede-eigendom verplicht?

We beginnen bij het begin en dat is de vraag of een raad van mede-eigendom al dan niet verplicht is. De wetgeving is hier heel rechtlijnig. Vanaf een mede-eigendom met 20 of meer kavels is dit verplicht. Kavels wijst hier op woonunits, dus garages, kelders, opbergruimten… horen hier niet bij. Bij een kleinere mede-eigendom is een RvME mogelijk, maar dus niet verplicht.

Wat doet de raad van mede-eigendom?

Zoals we reeds aanhaalden in de inleiding, is het de taak van de raad van mede-eigendom  om de syndicus te controleren en, indien nodig, in gebreke te stellen. Zij kan daarom de nodige documenten opvragen bij de syndicus. Op de jaarlijkse AV deelt de raad van mede-eigendom vervolgens haar oordeel met de rest van de mede-eigenaars.

In feite stoppen daar de verplichte taken van de raad van mede-eigendom. Het is echter mogelijk dat zij extra taken krijgt van de vereniging van mede-eigenaars tijdens een (buitengewone) algemene vergadering na een stemming met ¾ meerderheid. Er kan bijvoorbeeld gevraagd worden om bepaalde werkzaamheden te controleren.

Wanneer is de raad van mede-eigendom aansprakelijk?

Wanneer de syndicus een fout maakt die niet wordt opgemerkt door de RvME, dan blijft de aansprakelijk te allen tijde bij de syndicus liggen. Dat is ook de reden waarom aansprakelijkheid van de raad van mede-eigendom pas naar boven bij extra verantwoordelijkheden. Denk aan nazicht van bepaalde werkzaamheden dat niet gebeurd is, waardoor de kwaliteit te wensen overlaat en er een nieuwe firma moet komen om dit te repareren. 

Wat kan je in dit geval ondernemen? Het is namelijk de schuld van de RvME dat er extra werken (en kosten) nodig zijn. In dit scenario is het eerst en vooral belangrijk om weten is dat de raad van mede-eigendom als entiteit nooit aansprakelijk kan zijn, omdat zij geen rechtspersoonlijkheid heeft. De leden van de raad van mede-eigendom kunnen daarentegen wél aansprakelijk zijn. Daarom is het belangrijk om te weten bij wie de schuld precies ligt.

Aansprakelijkheidsverzekering raad van mede-eigendom

Met bovenstaande in het achterhoofd, kan je specifieke personen aansprakelijk stellen bij enige vorm van schade. Is de voltallige raad van mede-eigendom verantwoordelijk, dan moet je elk lid afzonderlijk aansprakelijk stellen. Daarom wordt het aan leden van de raad van mede-eigendom aangeraden om een aansprakelijkheidsverzekering te nemen. Indien een lid van de raad van mede-eigendom schade veroorzaakt, kan de verzekering tussenkomen. De kosten van de verzekering kunnen tot slot door de syndicus verdeeld worden over de vereniging van mede-eigenaars.

Kwijting aansprakelijkheid raad van mede-eigendom

Tot slot willen we het principe van kwijting vermelden. Dit zorgt er namelijk voor dat leden van de raad van mede-eigendom niet aansprakelijk gesteld kunnen worden voor eventuele fouten. De RvME kan aan de syndicus vragen om dit als punt op de agenda van de jaarlijkse AV op te nemen. Als de mede-eigenaars vervolgens kwijting verlenen en bevestigen dat alle leden hun functies correct hebben volbracht het voorbije jaar, dan kunnen er achteraf geen oude koeien uit de sloot gehaald worden. 

‍

Ben je niet zeker of je de leden van de raad van mede-eigendom aansprakelijk kan stellen voor bepaalde schade? Maak dan een gratis account aan op het Quimmo-forum en laat je helpen door een van onze experts.