Een van de zaken waar de gevolgen van de nieuwe wet op mede-eigendom misschien het meest zichtbaar zullen zijn, is de jaarlijkse algemene vergadering.
Wat verandert er concreet aan de algemene vergadering na de invoering van de nieuwe wet op mede-eigendom? In dit artikel leggen we uit hoe de algemene vergadering verloopt. Let wel: dit is een bespreking van de wetswijziging van 2010. In 2019 is er opnieuw een belangrijke wetsaanpassing geweest. Die bespreking vind je hier.
Terug naar de overzichtspagina van de nieuwe wet op de mede-eigendom
Eerst en vooral verplicht de nieuwe wet elke mede-eigendom jaarlijks een algemene vergadering te houden. Bovendien moet deze vergadering steeds plaatsvinden binnen dezelfde periode van 15 dagen, dewelke in het reglement van mede-eigendom bepaald moet zijn.
De eigenaars kunnen zelf agendapunten voorstellen, die door de syndicus op de agenda worden gezet. Die voorstellen moeten zij schriftelijk aan de syndicus te bezorgen, minstens drie weken voor de eerste dag van de periode van 15 dagen waarbinnen de vergadering moet plaatsvinden.
Praktijkvoorbeeld: als je reglement vermeldt dat de vergadering kan plaatsvinden tussen 1 en 15 oktober, dan moet je voorstel bij de syndicus zijn minstens 3 weken voor 1 oktober. Als de vergadering op 10 oktober zou zijn, moet je voorstel niet 3 weken voor 10 oktober, maar nog steeds 3 weken voor 1 oktober verstuurd zijn. Het gebeurt ook geregeld dat een agendapunt van een eigenaar door de syndicus anders verwoord wordt in de uitnodiging van de vergadering, al dan niet bewust. Dit kan ongewenste effecten hebben bij de stemming. Zorg er daarom voor dat je je agendapunt zeer goed verwoordt en communiceer aan syndicus dat het punt in die exacte verwoording op de agenda komt.
Indien agendapunten niet meer op de agenda geplaatst kunnen worden omdat de syndicus ze te laat ontvangen heeft, worden ze op de agenda van de volgende vergadering geplaatst.
De bijeenroeping van de vergadering gebeurt per aangetekende brief op kosten van de VME, minstens 15 dagen voor de datum van de vergadering (tenzij het reglement van mede-eigendom nog een langere termijn oplegt). Het kan ook via een ander communicatiemiddel, bijvoorbeeld e-mail, maar dan enkel voor die eigenaars die individueel en schriftelijk hiermee hebben ingestemd.
Ook andere belanghebbenden, zoals huurders, moeten geïnformeerd worden over de datum, zoals vroeger al het geval was. Wat nieuw is, is dat dit nu ook op een goed zichtbare plaats in het gebouw aangegeven moet worden. Een huurder kan namelijk ook agendapunten voorstellen, maar er is geen verplichting om deze te behandelen.
Wat ook nieuw is, is dat een mede-eigenaar de algemene vergadering moet voorzitten. Deze persoon hoeft echter geen lid te zijn van de raad van mede-eigendom, het kan daarom een andere mede-eigenaar zijn.
De algemene vergadering beslist rechtsgeldig wanneer aan een van volgende voorwaarden voldaan is:
Indien geen van beide quorums wordt bereikt, moet er minstens 15 dagen later een nieuwe algemene vergadering plaatsvinden waar wel rechtsgeldig gestemd kan worden, ongeacht het aantal deelnemers of aandelen.
Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, welke niet noodzakelijk zelf een mede-eigenaar moet zijn, maar wiens naam op de volmacht vermeld moet zijn. Blanco volmachten kunnen niet meer. Een volmacht kan nu specifiek zijn: je kan in de volmacht vermelden voor welke punten van de agenda de lasthebber jou kan vertegenwoordigen. Niemand mag meer dan 3 volmachten krijgen, als hierdoor het totaal aantal stemmen van zichzelf plus volmachten hoger wordt dan 10% van het totaal.
Praktijkvoorbeeld: als het totaal van je eigen stemmen + 3 volmachten gelijk is aan 8%, en een vierde volmacht brengt dat totaal op 10%, kan je ze nog aanvaarden. Als de vierde volmacht dat totaal op 10,5% zou brengen, kan je die niet meer aanvaarden. Anderzijds, als je met enkel 3 volmachten 12% zou verkrijgen, kan je die 3 volmachten wel laten gelden.
Bovendien mag niemand aan de stemming deelnemen voor meer aandelen dan deze van de andere aanwezigen samen. Dit vermijdt dat iemand op zichzelf beslissingen kan doordrukken.
Praktisch: Als je 40% van de stemmen vertegenwoordigt en verder is er nog maar 30% aanwezig op de vergadering, dan zal jouw stem slechts voor 30% gelden.
Tot slot mag de syndicus geen volmachten van mede-eigenaars aanvaarden.
De beslissingen worden genomen bij volstrekte meerderheid (50%+1) van de stemmen, tenzij de wet een grotere meerderheid vereist. Het gaat hier wel om een meerderheid bij de eigenaars die op het moment van de stemming nog aanwezig waren.
Voor de berekening worden onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen niet meegerekend.
Praktijkvoorbeeld: Als 20% van de aandelen op de vergadering zich onthoudt, is er nog 80% / 2, dus 40%+1 stem nodig om een beslissing goed te keuren. Het zal wel moeilijk in te schatten zijn hoeveel eigenaars er op het moment van de stemming al vertrokken zijn en wat hun aandelen waren. Daarom is het aangewezen stembiljetten op naam te voorzien.
Voor bepaalde beslissingen is een meer dan 50% meerderheid (50% + 1 stem) vereist. Niet al deze thema's zijn nieuw, maar voor de volledigheid sommen we ze nog eens op:
Een drie vierde meerderheid van stemmen (quotiteiten) is nodig voor:
Een vier vijfde meerderheid is nodig voor:
Eenparigheid
Indien alle mede-eigenaars akkoord gaan, kan de vereniging van mede-eigenaars ook schriftelijk een beslissing nemen die normaal tot de bevoegdheid van de algemene vergadering behoort. Dit geldt niet voor beslissingen waarvoor een authentieke akte nodig is. De syndicus moet daarnaast van deze schriftelijke beslissingen notulen maken. Vooral in kleinere mede-eigendommen kan men zo makkelijker tot actie overgaan zonder maanden op de volgende vergadering te moeten wachten of er speciaal één samen te roepen.
Tijdens de vergadering maakt de syndicus notulen van de beslissingen met vermelding van de behaalde meerderheid en de namen van mede-eigenaars die zich onthouden of tegen gestemd hebben. Aan het einde van de zitting worden deze notulen ondertekend door de voorzitter, de secretaris en door de aanwezige mede-eigenaars of gevolmachtigden.
Binnen de 30 dagen na de algemene vergadering moet de syndicus de beslissingen ingeschreven hebben en aan alle mede-eigenaars bezorgd hebben. Indien je binnen deze termijn het verslag niet ontvangen heeft, moet je zelf de syndicus hiervan op de hoogte brengen.
Elke mede-eigenaar kan, binnen de vier maanden na de algemene vergadering, aan de rechter vragen onrechtmatige beslissingen van de vergadering te vernietigen.
Het is de taak van de syndicus om de jaarlijkse algemene vergadering te organiseren. Daarbuiten kunnen eigenaars zelf van de syndicus vorderen een algemene vergadering samen te roepen, wanneer zij samen minstens 1/5 van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Hiervoor sturen ze een aangetekende brief naar de syndicus, die dan binnen de 30 dagen de uitnodiging aan de mede-eigenaars moet verzenden. Indien de syndicus dit niet doet binnen de 30 dagen, kan een van de vragende mede-eigenaars zelf een vergadering samenroepen, buiten de syndicus om, en kan deze vergadering rechtsgeldig beslissingen nemen. Zo kan een kwaadwillige syndicus geen discussie over vervanging blokkeren door te weigeren een vergadering samen te roepen.
Ten slotte gelden er nog bijzondere bepalingen omtrent deelname wanneer het eigendomsrecht van een privatieve kavel bezwaard is, bijvoorbeeld met een recht op vruchtgebruik.
Wie in de raad van mede-eigendom zit, doet een extra inspanning ten voordele van de vereniging van mede-eigenaars en het hele gebouw. Maar hoort er ook een vergoeding bij die inspanning? Wij leggen het uit.
Lees verderEen raad van mede-eigendom is verplicht voor appartementen met meer dan 20 kavels. Maar hoe kom je precies in deze raad en wat zullen je taken zijn?
Lees verderWie nieuw is in de wereld van de mede-eigendom, ziet soms door de bomen het bos niet meer. In deze blog verduidelijken we daarom het verschil tussen de vereniging van mede-eigenaars (VME) en de raad van mede-eigendom (RvME).
Lees verder