Moet je als eigenaar van een appartement op het gelijkvloers mee betalen aan de kosten van de lift? Een vraag die menig mede-eigenaar zich al heeft gesteld en waarop het antwoord niet altijd een eenvoudige ja of nee is.
De verdeling van bepaalde gemeenschappelijke lasten en kosten binnen een gedwongen appartementsmede-eigendom is dikwijls een doorn in het oog van vele mede-eigenaars. Vanuit persoonlijk oogpunt en financieel belang, zijn velen van mening dat zij onterecht mee betalen in kosten die voor hen geen meerwaarde hebben. De verdeling van de liftkosten is een onderwerp dat vaak terugkomt in discussies. Een ander veelvoorkomend voorbeeld is een gemeenschappelijke garagepoort.
De meest voorkomende redenering van eigenaars is dat zij de lift niet gebruiken en dat ze daarom niet moeten bijdragen aan de liftkosten. Zo eenvoudig is het echter niet. We proberen hier het een en ander te verduidelijken.
Conform de appartementswet (Artikel 577-2§9 B.W.) dienen gemeenschappelijke lasten en kosten te worden verdeeld volgens:
a. Het waardecriterium (aandelen)
b. Het nuttigheidscriterium
c. Een combinatie van beide
Het waardecriterium vormt het hoofdcriterium.
Het nuttigheidscriterium vindt haar basis in het ‘objectief nut’ dat aan een gemeenschappelijk deel kan worden toegewezen.
Daarmee bedoelen we het waarneembaar nut, zonder dat dit betekent dat effectief van het gemeenschappelijk deel gebruik wordt gemaakt.
Als bewoner van het gelijkvloers gebruik jij de lift misschien nooit, maar diezelfde lift is wel degelijk nuttig voor de andere bewoners. Bij wet is het dus niet zo dat jij niet voor de lift hoeft te betalen omdat je ze nooit gebruikt.
Het bepalen van welke panden in welke gemeenschappelijke delen mee betalen aan de liftkosten en hoeveel dit bedraagt, gebeurt in eerste instantie binnen de statuten van het gebouw.
Dit volgt uit de wet die bepaalt: “het reglement van mede-eigendom moet bevatten: 1° […], 2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten; …[…]"
De oprichter van het gebouw (of de persoon die de akte heeft opgesteld) moet in die akte vermelden of de gelijkvloerse eigenaars al dan niet moeten bijdragen in de kosten voor de lift(installatie).
Sinds de wet op de mede-eigendom van 2010 moet er worden verduidelijkt op basis van welke criteria de verdeling van de kosten gebeurt.
Alle eigenaars van een pand in het mede-eigendom worden verondersteld de splitsingsakte gelezen te hebben. Bij de aankoop zijn zij dus op de hoogte wat de verdeling is van de liftkosten.
Wanneer de opsteller van de akte het objectief nut niet correct hanteert, dan zet dit de deur voor discussies wagenwijd open. Dit betekent echter niet dat de syndicus zomaar van de verdeelsleutels mag afwijken.
Betekent dit dan dat een mede-eigenaar geen verhaalrecht heeft tegen de verdeelsleutels in de statuten?
Neen toch niet. Een mede-eigenaar heeft wel degelijk een verhaalrecht wat inhoudt dat die zich tot de rechtbank kan wenden met de vraag om de verdeling en/of de berekening van de lasten te wijzigen.
Dit recht kan slechts onder voorwaarden worden ingeroepen, namelijk wanneer de gehanteerde/ingeschreven verdeling:
Dat een eigenaar de lift nooit neemt, is op zichzelf dus geen geldige reden.
Dat een eigenaar van de 6de verdieping vindt dat die een persoonlijk nadeel lijdt omdat de statuten voorzien dat de liftkosten dienen te worden verdeeld op basis van hoe hoog je woont in het pand, kan dan weer wel worden bijgetreden (zie o.a. Vredegerecht Kortrijk, 1ste K., 12/12/2001).
Conclusie: Zolang het objectief nut gewaarborgd blijft en de voorgeschreven verdeelsleutel inzake de verdeling van de gemeenschappelijke liftkosten het gelijkheidsbeginsel van de eigenaars niet miskent, moet de verdeling in de statuten gevolgd worden.
Indien een mede-eigenaar ervan overtuigd is dat die een persoonlijk nadeel lijdt, kan deze naar de Vrederechter stappen.
Het is verstandig om dit onderwerp eerst te bespreken op de algemene vergadering. Daar kunnen de verdeelsleutels namelijk aangepast worden als een meerderheid voor stemt. Is die meerderheid er niet? Dan kan je binnen de 4 maanden (te rekenen vanaf de vergadering) de zaak voor de Vrederechter brengen.
Omwille van de verschillende valkuilen, raden wij wel aan om de hulp van een gespecialiseerde advocaat in te schakelen.
Wie in de raad van mede-eigendom zit, doet een extra inspanning ten voordele van de vereniging van mede-eigenaars en het hele gebouw. Maar hoort er ook een vergoeding bij die inspanning? Wij leggen het uit.
Lees verderEen raad van mede-eigendom is verplicht voor appartementen met meer dan 20 kavels. Maar hoe kom je precies in deze raad en wat zullen je taken zijn?
Lees verderWie nieuw is in de wereld van de mede-eigendom, ziet soms door de bomen het bos niet meer. In deze blog verduidelijken we daarom het verschil tussen de vereniging van mede-eigenaars (VME) en de raad van mede-eigendom (RvME).
Lees verder