Niet iedereen die een appartement koopt, is zich bewust van de terugkerende kosten die hiermee gepaard gaan. Hun appartement maakt namelijk deel uit van een mede-eigendom en daar horen (financiële) verplichtingen bij. Welke kosten in een mede-eigendom kan je zoal voorgeschoteld krijgen?
Je eigen appartement, je eigen stekje dat helemaal van jou alleen is… maar de gang, lift, binnentuin en parkeergarage deel je met tientallen of soms honderden andere bewoners. Dit geheel noemen we de mede-eigendom. Die gang, lift, binnentuin en parkeergarage onderhouden zichzelf echter niet. Daar heb je klussers, schoonmakers en tuinpersoneel voor nodig en die kosten geld. Dat geld komt van de VME oftewel vereniging van mede-eigenaars en als kersverse vastgoedbezitter hoor jij daar ook bij. Tijd om het kostenplaatje van de mede-eigendom te schetsen.
Voor we dieper ingaan op de verschillende mogelijk kosten, bespreken we eerst hoe die berekend worden. Stel: je bent alleenstaande en hebt een studio van 40m² gekocht en twee verdiepingen hoger zit een gezin met twee kinderen in een loft van 120m². Moeten jullie in dit geval evenveel betalen voor de wekelijkse schoonmaakbeurt van de gang? Het antwoord is nee.
Alle kosten in een mede-eigendom worden berekend volgens quotiteiten (soms ook aandelen genoemd). Quotiteiten kan je zien als de verdeling van de hele mede-eigendom per eigenaar op basis van het aandeel dat zij bezitten. Die verdeling gebeurt niet alleen op basis van de grootte van elk pand, maar ook op basis van het aantal panden. Als één persoon bijvoorbeeld 10 panden bezit, dan zal die een groter aandeel in de quotiteiten hebben en meer moeten betalen voor de gemeenschappelijke lasten.
Wie berekent wat alle kosten zijn en hoeveel jij aan een bepaalde kost moet bijdragen? Dat doet de syndicus. Dat is de persoon die ervoor zorgt dat alles in de mede-eigendom correct verloopt. Verderop in dit artikel gaan we dieper in op de syndicus.
De gemeenschappelijke kosten worden niet elke keer afzonderlijk aan jou aangerekend. Je ontvangt bijvoorbeeld niet elke maand een factuur voor de schoonmaker. Deze kosten worden namelijk betaald met het werkkapitaal van de mede-eigendom. Zoals de naam al doet vermoeden, is dit een soort geldpot die gebruikt wordt om de terugkerende gemeenschappelijke kosten te betalen.
De syndicus berekent wat alle terugkerende gemeenschappelijke kosten zijn en vervolgens bepaalt deze welk aandeel iedereen per maand moet betalen om dit te bekostigen. Hierin zitten kosten zoals de schoonmaker, controle van de lift, maar ook gemeenschappelijke elektriciteit en water. Dat maandelijks bedrag dat jij betaalt, komt terecht in het werkkapitaal, dat de syndicus gebruikt om alle facturen te betalen.
Vervolgens is er het reservekapitaal. In de eerste plaats is het belangrijk om te weten dat het werkkapitaal verplicht is, maar het reservekapitaal is dat niet. Dat wil daarentegen niet zeggen dat het verstandig is om reservekapitaal aan te leggen. Dat kan je beschouwen als de spaarpot van de VME. Waar spaar je dan voor? Onverwachte kosten bij schade, renovaties… in feite alle gemeenschappelijke kosten waar het werkkapitaal niet op berekend is. Als er bijvoorbeeld op de Algemene Vergadering beslist wordt dat er voor €10.000 aan renovaties gaan gebeuren in een VME met 10 panden, dan krijg je wellicht een rekening van €1000 die je meteen moet betalen. Vergelijk dit met een scenario waarin je 10 jaar lang elk jaar €100 aan het reservekapitaal bijdraagt en niets extra moet betalen voor de renovaties.
Om te beginnen, zijn er twee soorten syndici: vrijwillig en professioneel. De vrijwillige syndicus is iemand uit de mede-eigendom die deze rol invult na een verkiezingsronde tijdens de Algemene Vergadering. Een vrijwillige syndicus moet niet betaald worden, al gebeurt dat soms wel met een vrijwilligersvergoeding. Hoe dan ook, een vrijwillige syndicus is altijd goedkoper dan een professionele. Dit type syndicus zien we vooral in een kleine mede-eigendom (5 à 10 panden/eigenaars). In tegenstelling tot een vrijwillige syndicus, is een professionele syndicus wel betalend. Het is immers hun (voltijds) beroep en zij moeten ook brood op de plank kunnen leggen. Zij beheren vaak grotere mede-eigendommen.
Nieuwe mede-eigenaars in een kleine mede-eigendom vragen zich vaak af of zo’n syndicus wel verplicht is. Het antwoord op die vraag is altijd ja. Hoe groot of hoe klein de mede-eigendom ook is, van zodra er meerdere eigenaars zijn, moet er in principe een syndicus zijn. Als er geen syndicus is, kan de mede-eigendom in een zogenaamd juridisch vacuüm terechtkomen, omdat er geen vertegenwoordigend rechtspersoon is. In dit scenario moet je eerst naar de vrederechter die dan een syndicus (ad interim) aanstelt. Kortom, een heel gedoe dat je liever wil vermijden.
De kostprijs van een syndicus hangt vervolgens af van verschillende factoren. Meestal rekent een syndicus een prijs per maand per pand. Die prijs per pand wordt gewoonlijk lager naarmate er meer panden in de mede-eigendom zijn. Daarnaast hangt de prijs ook af van de locatie. Zo is een syndicus in het Brusselse vaak duurder dan een syndicus aan de kust. De gemiddelde maandprijs per pand bedraagt ongeveer 25 euro. Daar bovenop kan de syndicus nog extra kosten aanrekenen afhankelijk van hun werk. Het is sinds enkele jaren verplicht voor de syndicus om in het contract aan te geven welke diensten in het basistarief zitten en welke diensten een extra kost zijn. Bekijk dit daarom goed als je op zoek gaat naar een syndicus. Een ogenschijnlijk goedkope syndicus die voor het minste extra taakje een kost aanrekent, komt je al gauw duur te staan.
Tot slot geven we een kort overzicht van alle kosten die je zal hebben in een mede-eigendom, bovenop je privékosten.
Wie in de raad van mede-eigendom zit, doet een extra inspanning ten voordele van de vereniging van mede-eigenaars en het hele gebouw. Maar hoort er ook een vergoeding bij die inspanning? Wij leggen het uit.
Lees verderEen raad van mede-eigendom is verplicht voor appartementen met meer dan 20 kavels. Maar hoe kom je precies in deze raad en wat zullen je taken zijn?
Lees verderWie nieuw is in de wereld van de mede-eigendom, ziet soms door de bomen het bos niet meer. In deze blog verduidelijken we daarom het verschil tussen de vereniging van mede-eigenaars (VME) en de raad van mede-eigendom (RvME).
Lees verder