Financieel en administratief gezien verschilt de aankoop van een appartement weinig van die van een andere woning. Daarover is voldoende info beschikbaar op andere websites. Daarom gaan we hier in op zaken die belangrijk zijn bij de aankoop in een bestaande mede-eigendom.

Om te weten waar je aan begint, is het nuttig te weten hoe de besluitvorming in een appartement gebeurt. Daarvoor hebben we deze wegwijs in mede-eigendom samengesteld.

De nieuwe wet op de mede-eigendom van 2010 biedt al een aantal oplossingen voor problemen waarmee nieuwe eigenaars in mede-eigendommen vaak geconfronteerd werden. Sinds 1 september 2010 moet de tussenpersoon in de verkoop, bijvoorbeeld de notaris of makelaar, verplicht aan de syndicus de volgende informatie opvragen en voor het eerste engagement aan de koper bezorgen:

• het bedrag van het werk- en reservekapitaal
• het bedrag van de achterstallen van de verkoper
• de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng m.b.t. het reservekapitaal
• lopende gerechtelijke procedures
• de notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar (inclusief buitengewone AV)
• de periodieke afrekening van de lasten van de laatste twee jaar
• een afschrift van de recentste balans, goedgekeurd door de AV

Bekijk deze informatie goed! Er zijn weliswaar geen sancties voorzien wanneer de syndicus deze informatie niet tijdig aanlevert. Dan moet jij zelf beslissen of je het appartement zal kopen.

Op het Quimmo forum zal je zien dat er een heleboel problemen kunnen opduiken in een mede-eigendom. Dus waarop moet je letten, naast de verplichte informatie van de tussenpersoon?

‍

‍Reservekapitaal: in veel mede-eigendommen wordt een reservekapitaal opgebouwd, al is dit niet verplicht. Op basis van verwachte grote investeringen in de komende jaren kan beslist worden dat de mede-eigenaars een bepaald bedrag per jaar inleggen als spaarpot om deze kosten te dekken.

In recente gebouwen wordt er om logische redenen soms geen reservekapitaal aangelegd. Als er geen reservekapitaal is in oude gebouwen, kan dit betekenen dat er te weinig aandacht wordt besteed aan een meerjarenbegroting. Wanneer de grote werken plots dringend worden en niet elke mede-eigenaar genoeg eigen middelen heeft om te betalen, kan dit invloed hebben op de werken.. Een laatste optie is dan het afsluiten van een specifieke lening voor de VME.

Let wel: bij verkoop van een appartement kan de verkopende eigenaar diens deel van het reservekapitaal niet meenemen, dit blijft eigendom van de vereniging van mede-eigenaars (VME).

‍

Achterstallen: zoals hierboven vermeld, is de notaris of makelaar verplicht de achterstallen van de verkopende eigenaar bij de syndicus op te vragen. Dit is echter niet zo belangrijk voor de koper. Het gaat hier namelijk om een zaak tussen de verkoper en de VME als schuldeiser.

Wat belangrijker is, zijn de andere achterstallen in het gebouw. Zijn er andere mede-eigenaars die hun aandeel in het werkkapitaal of reservekapitaal niet kunnen of willen betalen? Gezien de syndicus geen geld voorschiet, zullen de andere eigenaars dit gedeelte moeten bijpassen en proberen te recupereren van de wanbetaler(s). Indien één eigenaar in een gebouw van 100 appartementen niet betaalt, betekent dit een meerkost van 1% voor de anderen. In een gebouw van 3 appartementen loopt dit daarentegen op tot 50%. 

Minstens zo belangrijk als het bedrag van de achterstallen, is de manier waarop de syndicus ermee omgaat. Speelt die kort op de bal, met eventueel een aangetekend schrijven en zo nodig een procedure voor het vredegerecht? Of slepen zaken jarenlang aan? En bepalen de statuten van het gebouw bijvoorbeeld sancties in geval van wanbetaling?

Praktisch: informatie over de achterstallen vind je in de verslagen van de algemene vergaderingen (AV), in de balans zoals goedgekeurd door de AV en/of in het jaarlijkse verslag van de commissaris van de rekeningen.

‍

Syndicus: een “slechte” syndicus kan natuurlijk steeds vervangen worden, maar daarvoor heb je een meerderheid nodig op de algemene vergadering. Indien een slechte syndicus al lang aan het werk is, betekent dit waarschijnlijk dat je die ook niet snel weg kan krijgen. Let op volgende aandachtspunten:

• gaat het om een professionele syndicus of om een vrijwillige syndicus mede-eigenaar?
• in geval van een professionele syndicus vastgoedmakelaar: is die lid van het BIV?
• bestaat er een (verplichte) schriftelijke overeenkomst tussen syndicus en VME?
• worden de belangrijkste bepalingen uit de wet op de mede-eigendom gevolgd?
• wordt de algemene vergadering jaarlijks georganiseerd en  is er een duidelijk verslag van?
• is er een duidelijke boekhouding (vanaf 20 woonkavels volgens het wettelijk vastgelegde stelsel)?
• is er een verslag van de commissaris van de rekeningen?
• is er een raad van mede-eigendom die toezicht houdt op de syndicus? Dit is niet verplicht in kleine gebouwen.

‍

Statuten: lees zeker de statuten van het gebouw goed na, met de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Besteed ook aandacht aan de verdeling van de algemene kosten en kijk of je bezwaren hebt tegen de verdeelsleutels. Deze zijn immers niet zomaar aan te passen. We denken dan bijvoorbeeld aan het meebetalen van de eigenaars op het gelijkvloers aan de lift, van de niet-garagehouders voor de poort, enz. Door het appartement te kopen ga je impliciet akkoord met de regels die in deze statuten bepaald zijn.

‍

Sfeer: is er een minimum aan harmonie in het gebouw, of bestaat het uit twee “clans” die elkaar liefst zoveel mogelijk tegenwerken? Dit kunt je eventueel afleiden uit de verslagen van de algemene vergadering. Een beter gevoel hiervoor krijgt je gewoon een babbeltje te maken met één van de andere eigenaars. Neem dit altijd wel met een korrel zout: we hebben bijvoorbeeld nog maar weinig mede-eigenaars gehoord die niets aan te merken hebben op hun syndicus.

‍

Toekomstige investeringen waarover reeds beslist is: de wet voorziet duidelijk hoe de kostenverdeling gebeurt tussen de verkopende eigenaar en de koper, zowel voor de lopende kosten als voor investeringen. Kijk dus welke kosten er nog aankomen bovenop de aankoopprijs. Kijk ook of er nog een algemene vergadering gepland is tussen de aankoopbelofte en het verlijden van de akte. Indien de verkoper je een volmacht geeft om deze vergadering bij te wonen, zal jij opdraaien voor een bijkomende kapitaalinbreng die tijdens deze vergadering beslist wordt. Indien je geen volmacht heeft, is deze kost nog ten laste van de verkoper.

‍

Zelf bewonen of verhuren? Indien je een appartement koopt om het te verhuren, dan bent je best voorzichtiger in een gebouw waar de meerderheid eigenaars zijn. Hier wordt immers nog al snel beslist om te investeren in verfraaiing of comfort waar jij als verhuurder niet altijd iets aan hebt. Toch ben je verplicht om hieraan mee te betalen. Bovendien komen verhuurders niet altijd opdagen op de algemene vergadering, zodat de eigenaars nog meer doorwegen in de stemming.

Wanneer je zelf in het appartement wil gaan wonen, pas dan weer op voor gebouwen waar zeer veel verhuurd wordt. Verhuurders zijn heel kritisch tegenover investeringen, zodat het onderhoud en de infrastructuur soms minder kwalitatief zijn.

Samengevat: overweeg een appartement in een gebouw waar een meerderheid van de appartementen gebruikt wordt zoals jij het zal gebruiken.

‍

Diverse punten:

• Hoeveel bedragen de maandelijkse bijdragen tot het werkkapitaal en het reservekapitaal? Die moet je namelijk betalen bovenop je lening.
• Zijn er nog andere financiële engagementen aangegaan door de VME?
• Staan er veel appartementen te koop in het gebouw? Zoek uit waarom. Misschien zie jij wel een bepaald pijnpunt over het hoofd.
• Hoe is de staat van het gebouw, de balkons, het dak...?
• In een oud gebouw: hoe zit het met de leidingen? Zijn er al problemen geweest met de verzekering door een te grote schade?
• Is er asbest in het gebouw?
• Zijn er goed werkende aparte tellers voor gas, verwarming, water, elektriciteit...?
• Wat staat er in het huishoudelijk reglement over lawaaihinder, huisdieren...

‍

Misschien wel de belangrijkste tip:

• Wacht niet af tot de notaris of makelaar het minimaal verplichte informatiepakket voorlegt (een paar dagen voor de aankoop). Ga zelf op onderzoek uit en praat eventueel eens met je toekomstige buren. Vraag zo nodig al kopieën van de belangrijkste documenten aan de verkopende eigenaar.