Maar wie ziet erop toe dat dit nageleefd wordt en welke middelen heeft deze persoon ter beschikking? Naast de juridische regels in de statuten en het reglement van mede-eigendom, kan door de vereniging van mede-eigenaars een reglement van orde worden opgesteld dat leefregels oplegt over het gebruik van de gemeenschappelijke- en privé gedeelten van een appartementsgebouw.

‍

Het argument dat iedereen in hun privé appartement ongeremd en onbeperkt kan doen en laten wat ze willen, gaat niet volledig op. Elke eigenaar moet rekening houden met de beperkingen die het leven in een mede-eigendom met zich meebrengt.

‍

Hoe maak je een reglement van inwendige orde?

Het opstellen van een reglement van inwendige orde kan beslist worden met een eenvoudige meerderheid (50%+1) en door middel van een onderhandse akte. Het reglement moet dan ook niet in een authentieke akte gegoten worden waardoor er geen notaris nodig is.

Als de Algemene Vergadering beslist om een reglement van inwendige orde op te stellen, deze taak meestal weggelegd is voor de syndicus. Die stelt dan een basistekst op, al dan niet gebaseerd op de inhoud van de statuten, eventueel aangevuld met een aantal praktische inlichtingen, die dan voorgelegd wordt aan de Raad van Mede-eigendom of rechtstreeks aan de Algemene Vergadering.

Na goedkeuring de mede-eigenaars wordt het reglement, binnen de maand, neergelegd op de zetel van de Vereniging. Dit is meestal het adres van de syndicus, waar het door iedere belanghebbende kan geraadpleegd worden. Dit reglement kan bijvoorbeeld ook op het forum van je appartementsgebouw op Quimmo geüpload worden.

Latere aanvullingen moeten steeds door de algemene vergadering goedgekeurd worden. De syndicus moet dan de nodige stappen ondernemen om het reglement onmiddellijk aan te passen en neer te leggen op de zetel.

‍

Hoe zorg je ervoor dat bewoners het reglement naleven?

Het reglement is tegenstelbaar aan alle bewoners, alle huidige en toekomstige eigenaars, op voorwaarde dat zij hiervan in kennis gesteld zijn bij aankoop van het kavel, bij ondertekenen van het huurcontract of achteraf via een aangetekende brief van de syndicus. Aan eigenaar-verhuurders raden we aan een exemplaar van het reglement te hechten aan de huurovereenkomst en de huurders te laten tekenen voor ontvangst.

‍

Van de syndicus wordt verwacht dat die erop toeziet dat het reglement toegepast en nageleefd wordt. Deze bevindt zich dan ook in de beste positie om deze taak uit te voeren. Dit is echter niet zo vanzelfsprekend, want er is namelijk geen boetesysteem. Stel je een wereld voor met verkeersregels, maar zonder verkeersboetes. We kunnen je garanderen dat er weinig mensen die regels zullen volgen. De syndicus wordt geacht op te treden als een politieagent maar kan niet verbaliseren. 

‍

Hoe kan de syndicus praktisch dit praktisch uitvoeren?

In voorkomend geval dient de syndicus de eigenaars of bewoners aan te spreken die de voorschriften niet respecteren. Dat doe je best mondeling. In veel gevallen is de betrokken persoon zich namelijk niet bewust van de fout of kent deze de leefregels niet.

Als dit gesprek geen resultaat oplevert dan kan de syndicus de betrokken persoon aanschrijven. Dat kan aanvankelijk per mail of post en ook met een aangetekende zending, indien er geen reactie komt op de andere contactpogingen.

Levert dit niets op, dan kan je volgens de Belgische wetgevingen kiezen voor een privaatrechtelijke boete na goedkeuring van de algemene vergadering. Dit is een financiële sanctie die ten laste gelegd wordt van de eigenaar van het betrokken pand. Deze boete behoort nauwkeurig, vooraf en forfaitair bepaald te zijn en er moet een zekere preventieve werking zijn. Een boete van €50 per overtreding komt bijvoorbeeld vaak voor.

Voor de syndicus deze boete kan opleggen, moet deze de nodige bewijzen verzamelen. Dit kan door foto’s, vaststellingen door een deurwaarder of geschreven verklaringen van medebewoners.

Een tweede optie is de betrokkene oproepen in verzoening voor de Vrederechter en een laatste optie is met een mandaat van de vergadering een veroordeling te vorderen met dwangsom.

Tot slot staat de benadeelde eigenaar ook vrij om zelf op te treden tegen een bewoner die de bepalingen naast zich neerlegt in overeenstemming met artikel 577-9 § 1 van het Burgerlijk Wetboek.