Een vraag die zowel door koper als verkoper gesteld wordt nadat de verkoop van een appartement is gebeurd, is de volgende: “Moet ik dat betalen?”. Bij de aankoop/verkoop van een huis kan dit ook voorvallen, maar bij een appartement is de kans aanzienlijk groter. Dat maakt namelijk deel uit van een mede-eigendom. Een koper die niet bekend is met het concept van een mede-eigendom, kan hier voor onaangename verrassingen komen te staan.

Bekijk hier onze wegwijzer in de mede-eigendom

Werkkapitaal en reservekapitaal bij verkoop

Twee belangrijke onderdelen als het gaat over kosten in een mede-eigendom zijn het werkkapitaal en het reservekapitaal. Op dit moment is alleen het werkkapitaal verplicht. Het reservekapitaal is optioneel, maar geldt wel voor de hele mede-eigendom. Wanneer er dus een reservekapitaal is, moeten alle eigenaars hieraan bijdragen. Bij een verkoop binnen een mede-eigendom wordt er echter verschillend omgegaan met beide kapitalen.

We beginnen bij het werkkapitaal. Hier is de regel dat de verkoper recht heeft op hun aandeel, overeenkomstig met de periode waarin die geen gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen. In principe gaat die periode dus in vanaf het moment van de verkoop. Bij de eerstvolgende jaarafrekening berekent de syndicus welk bedrag de verkoper ontvangt en wordt dit uitbetaald.

Het reservekapitaal van de mede-eigendom geniet daarentegen geen dergelijke regeling. Dat bedrag is namelijk eigendom van de VME. Als verkoper kan je daarom geen aanspraak maken op het bedrag dat jij voor door de jaren heen hebt ingelegd, zelfs niet gedeeltelijk. Wil je toch enige compensatie? Verwerk dit dan in de verkoopprijs en leg aan potentiële kopers jouw aandeel in het reservekapitaal voor. Het loont om hier duidelijk in te gaan op het nut van het reservekapitaal en wat de nadelen zijn wanneer de koper zou kiezen voor een goedkoper appartement zonder reservekapitaal.

Afrekening na verkoop appartement: voor koper of verkoper?

Het gebeurt wel eens dat er na de verkoop werken uitgevoerd moeten worden, waarover reeds beslist is op de AV. De koper had geen inspraak op de kosten, maar de verkoper heeft niets meer met de mede-eigendom te maken op het moment van de werken. Hier geldt de vuistregel dat de huidige eigenaar kosten voor hun rekening neemt.

Hier loont het dus om een reservekapitaal te hebben dat gebruikt kan worden voor dit soort werken. Als dit niet aangelegd (of ontoereikend) is, dan worden de kosten verdeeld volgens de quotiteiten van de mede-eigendom. Voor de koper kan het een zure appel zijn om kort na de aankoop een gepeperde rekening te krijgen voor werken waar die niet mee akkoord was.

Er zijn tot slot enkele mechanismen ingesteld om dit scenario te voorkomen. Potentiële kopers hebben namelijk informatierecht op de mede-eigendom. Dat is ook logisch aangezien zij na de aankoop deel zullen uitmaken van de mede-eigendom die reeds jaren kan bestaan.

Welke informatie over de mede-eigendom kan de koper opvragen?

Wettelijk gezien, moet een koper de volgende informatie krijgen bij de aankoop van een appartement in een mede-eigendom. We weten weliswaar dat deze informatie niet altijd spontaan wordt gegeven en dat je er als koper zelf naar moet vragen. Als je deze informatie niet hebt gekregen en de verkoop reeds beslecht is, is er in de praktijk weinig dat je kan ondernemen. Het is tenslotte jouw verantwoordelijkheid als koper om deze informatie door te nemen.

1. Het werkkapitaal en het reservekapitaal. Als koper heb je het recht om te weten wat het huidige totale kapitaal is en natuurlijk wat jouw jaarlijks aandeel aan beide kapitalen is. Is er geen reservekapitaal? Dan is dit tweede punt extra belangrijk.
2. De vergaderverslagen van de (buitengewone) AV’s van de afgelopen drie jaar. Enerzijds krijgt de koper hierdoor inzicht in de mede-eigendom en anderzijds ziet deze welke kosten eraan komen. Dacht je dat het appartement een koopje was, maar zie je dat er enkele (tien)duizenden euro’s aan kosten in het vooruitzicht liggen? Dan probeert verkoper wellicht snel van het pand af te raken zodat de kosten niet meer voor hen zijn.
3. Ter aanvulling van punt twee, mag je ook specifiek vragen naar kosten waarover de AV beslist heeft, maar die nog niet gemaakt zijn. Dit geldt eveneens voor dringende kosten waarover de syndicus zelfstandig beslist heeft. Die zal je namelijk niet terugvinden in de notulen, omdat die niet besproken zijn op een AV.
4. Tot slot mag je de verschuldigde achterstallen van de verkoper opvragen, evenals de kosten die hierbij gemaakt zijn. Dat is van enorm groot belang, want de syndicus kan de achterstallige kosten aan jou aanrekenen, omdat jij de nieuwe eigenaar bent. Wat je in dit geval kan doen, is de openstaande kosten afhouden van de verkoopprijs van het pand.

Bovenstaande info moet binnen de 15 dagen beschikbaar worden gesteld door de syndicus. Hoewel je bod op het appartement niet meer ingetrokken kan worden, kan je wel de ondertekening van de authentieke akte weigeren. Je kan ervoor kiezen om te wachten tot deze info er is of een opschortende voorwaarde laten toevoegen. Als er dan plots informatie boven komt die jou had kunnen weerhouden van de aankoop, dan gaat de verkoop niet door.

Verdeling dossierkosten: koper of verkoper?

Tot slot zijn er nog de algemene kosten die van toepassing zijn bij elke verkoop van vastgoed. Sommigen verwijzen hier wel eens naar als dossierkosten. Dit zijn de kosten die gemaakt moeten worden om de wettelijk verplichte attesten bij elkaar te krijgen. Denk aan het EPC-certificaat of bodemattest. Deze kosten zijn gewoonlijk voor de verkoper, aangezien die in het bezit is van de documenten.

De koper betaalt tot slot de notariële erelonen, aktekosten, verkooprechten, hypotheekrechten en de BTW.

‍